賃貸住宅設備の故障修理代を管理会社の補償サービスを利用できることも
大東建託施行管理のアパート。
賃貸アパートマンションにおいてエアコン、給湯器、換気扇等などの設備は通常はアパートオーナーの持ち物であり、修理交換等は基本的にはアパートオーナーが負担することになります。
そしてこれらの設備等は年月とともに経年劣化になり、いずれは修理交換を行う必要があります。
もし経年劣化状態で使用し続けるならば、やがて大きな事故やトラブルという代償を支払うことになります。
ところで
故障修理を補償してくれるサービスがあります。
例えば最近は設備等の故障を補償するサービス、例えば大東建託パートナーズなどがオーナー向けに提供しているワランティサービスなどがあります。
もちろんこのサービス、どの程度まで補償の対象になるのかわかりません。なぜならば老朽化による故障は対象外と書かかれているからです。
しかし大東建託パートナーズのオーナーの筆者の経験則からすると、かなりの故障で補償してもらえるようです。（筆者も何度活用する機会がありましたが、いずれも補償してもらえました）
ところで日本人はもともと物を大事にすることが美徳という概念があり、少々不具合が生じても使用し続ける傾向があるようです。
しかし、大きな事故へと発展するならば、美徳もなにもなりません。
そこで家電製品の警告となる事象について次に取り上げてみたいと思います。
大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い
以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。
その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。
すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。
ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。
そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。
ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。
例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。
そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。
大東建託支店長でも監督責任を問われ降格処分になることがある
以前に読んだ新聞記事ですが、とても小さな記事でしたが、それによると大東建託の元支店長が降格処分になったことを不服として訴訟を起こしたことについての記事がありました。
この記事の内容だけでは、具体的になぜ降格になったのかといったことがわかりませんでしたが、共同通信の２０１８年４月２６日の「大東建託の元支店長敗訴」という記事には
賃貸マンション運営大手「大東建託」（東京）で支店長を務めた男性が、不当に降格されたとして処分の撤回を求めた訴訟の判決で、東京地裁は２６日、処分は妥当と判断し、請求を棄却した。判決によると、大東建託は２０１６年、男性の部下が顧客に購入を勧めた土地で過去に死亡火災があったのに、会社に伝えないまま契約を進めたとして、男性の監督責任を問い降格処分にした。男性は部下が火災を報告しなかったと主張したが、春名茂裁判長は部下の証言などから退け「会社に報告しなかったのは重大な規律違反で、責任は重い」と指摘した。
引用：大東建託の元支店長敗訴
と書かれていました。
どうやらこの記事によると監督責任が問われた降格処分だったようです。
さらにこの記事をよく読んでみますと元支店長は部下から「火災報告がなかった」と主張しているようですが、部下の証言からその主張を退けたとも書かれていますので、部下のほうは元支店長に報告をしていたということなのだと思います。
大東建託のオーナー特典クラブオフは同居家族のみでも利用可？
以前に書いた記事
DK SELECT Club off for owner とても有用な特典だった
でも指摘しましたが、大東建託パートナーズに賃貸住宅管理をしてもらっているオーナーさんはDK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。
しかも毎月￥550円かかるVIP会費が無料となるわけですから、活用しないわけにはいきません。（年額￥6600円）
ところで筆者も宿泊で妻と共に、活用させていただきました。
とても良好なホテルを割安な価格で利用できましたので、妻も満足していました。
そこで気をよくした妻が「妹と利用したい」と言いだしたのです。
そこでふと心配になったのが、妻は厳密にはDK SELECT Club off for ownerの会員ではないし、筆者が同行するわけでもないので、活用できるか？というてんです。
そこでいろいろと調べてみるとClub offのウェブサイトには以下のように書かれていました。
※会員ご本人同行ができない場合、会員ご本人と同居されているご家族（配偶者、2親等まで）の方を代表者としてご利用いただけます。
同居のご家族が代表者としてご利用の際は、予約申込時の備考欄に「代表者の名前」「会員ご本人と同居されている旨」「会員ご本人との続柄」をご入力ください。宿泊施設へ取次ぎいたします。
引用：https://www.club-off.com/dk-select-club-off-for-owners/apps/top/fftop_h_resort.cfm#q2（アクセス日2020/1/23）
と書かれていました。
賃貸住宅オーナーの一括借り上げの賃料改定（改悪？）
一括借り上げ（サブリース）での賃貸住宅経営の場合、周期的に賃料改定が行われる。
一括借り上げでアパートマンションを経営している大家にとって、嫌な事柄があります。
それは周期的に訪れる賃料改定（サブリース業者から大家に支払われる賃料）の見直しの時です。
筆者の所有物件も、もうじき１０年になるので、大東建託パートナーズの担当者が賃料改定のことで、来たいとういことで訪問してきました。
正直、入居者の家賃は部屋によってマチマチですが、あまり下がってはいなかったので、幾らか油断をしていましたが、しかし甘くはないという現実をつきつけられました。
まず大東建託の場合、大家に支払われる賃料は物件の査定家賃を基準にして決められます。
ですから査定家賃に対して８５～９０%の額が支払われることは、空室であっても、入居者家賃が査定家賃を下回っても、まず支払われるというてんは大東建託の良いてんです。
しかし筆者自身、甘く見ていたのは入居者家賃が１０年間あまり下がっていなかったので査定家賃もあまり下がっていないと見ていたのです。
しかし提示された査定家賃は、すべての部屋が一律２０００円減になっていたのです。
エレベーターの内装リフォーム工事の費用が数十万円
以前のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
内容は「エレ―ベータ―の件でお話ししたいのですが、いつかお会いできますか」
というものでした。
筆者の小規模マンションにはエレベーターが設置されていますが、エレベーターは便利な設備なのは確かですが、しかし維持管理コストがかかるというデメリットのある設備でもあります。
しかもそのコストが高額になることも・・
なので一体なんの件だろうと、とても心配で不安になりました。
そして大東建託パートナーズの担当者が約束の日時に訪問して言われたことは
「エレベーターの内装において、とても高品質のものを導入することになりました。傷が入ってもすぐに修正できるもので、今、試しに様々な物件で提案しています」
とのことでした。
そして今後の、大東建託施工の物件のエレベーターには、この高品質のもので施工していくとのことです。
筆者の予想は、ワイヤーロープの交換やエレベーター部品の交換と思っていましたが、どうやらそうではありませんでした。
この場合でも、費用は少なくとも10万円以上はすることでしょう。
ところでエレベーターの内装は必ず行うものなのでしょうか。
筆者はこのてんは詳しくないのでわかりません。
大東建託パートナーズから電話が共用灯のLED化ですが費用が・・
以前のことですが大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
たまたま外出中で、妻が応対しましたが、後日また電話するとのこと。
妻からそのことを聞いて、今回は何の話だろうとモヤモヤした気分で、翌日を迎えました。
マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。
というのも大東建託パートナーズからの電話といえば、修繕のことで、かかる費用のことについての話が多いので、緊張します。
それでとても気になったので、翌朝、私のほうから物件担当者に電話をしてみました。
携帯電話の番号を知っていたので、電話すると今日は在宅ワーク中とのこと。
そして先日、電話をかけたのは、やはり修繕についてのことでした。
筆者の場合、大東建託パートナーズとの管理契約がフルパッケージプランでないので、修繕についての電話がかかってくるのです。
そして今回の内容ですが、なんと共用廊下の照明ですが、筆者のマンションの場合は、蛍光灯が使用されていました。
しかし知らなかったのですが、今は政策的に、蛍光灯や水銀灯をなくし、すべての電灯をLEDにすることが推進されているとのことです。
それで蛍光灯そのものが、だんだんと少なくなっており、交換費用も高騰傾向にあるようです。
フルパッケージプランかスタンダードプラン大東建託の２つのプラン
大東建託との一括借り上げの契約には2つのプランがある。
フルパッケージプランとスタンダードプランというと何のことかと思われるかもしれませんが、大東建託と一括借り上げ契約をした時に、アパートマンションオーナーが選べるプランのことです。
２つのプランの違いは簡単には修繕費込みがフルパッケージプランで修繕費はオーナー負担となる場合はスタンダードプランとなります。
オーナーさんは大東建託と一括借り上げ契約を行うときに、どちらかのプランかを選ぶことができますが、最近は
フルパッケージプランを選ぶオーナーさんのほうが
多いようです。
それでは実際のところどちらがいいのかということでうすが、建てるアパートマンションのエリアの家賃水準やオーナーさんの資産状況によって左右されるということになると思います。
通常はフルパッケージプランでもスタンダードプランでも家賃収入の約１０％は大東建託パートナーズによって引かれます。
管理費としてです。
それに加えてフルパッケージプランの場合は修繕費用として５％程度が引かれる、そのような仕組みになっています。
５％というとレオパレス２１のオーナーさんが修繕費用で引かれるのが７．９％といわれていますので数字上では、お得感があります。
賃貸住宅の入居率の鍵となる元付け業者と客付け業者とは
大東建託設計施工管理のアパート。全体的に入居率が高い。
筆者の所有物件で退居届けがでましたので、今後の入居募集に関心があるところですが、ある時ホームズのサイトから所有物件の募集状況を確認してみました。
するとこのサイトのなかでは、この物件を扱う会社が〇件ありますとも表示されています。
つまりはこの物件の入居斡旋を行っている不動産業者が〇件もあるというのです。
ところで筆者の所有物件の管理会社は大東建託パートナーズです。
ですからおもに入居斡旋を行っているのは大東建託リーシングと大東建託パートナーズと思われますが、当然のこととして、これらの会社が単独で入居斡旋を行うというわけではありません。
現実的に筆者の所有物件のある街から北に数kmも離れたところに、大東建託リーシングの支店がありますので、もしも単独で入居斡旋を行うとすりならば、なかなか入居者が決まらないでしょう。
そこで筆者の所有物件のある街の不動産屋さんにも入居斡旋を行ってもらう必要があり、現にそのことが行われているのです。
そして入居斡旋を行う業者ですが、元付け業者と客付け業者に分けられるようです。
この場合、筆者の所有物件の場合は、元付け業者は大東建託パートナーズで、客付け業者は大東建託パートナーズから仲介を依頼された他の業者ということになります。
そして入居者が決まれば、入居者から仲介手数料を取ることができますが、通常は客付け業者が仲介することができたならば、仲介手数料の半分は元付け業者の大東建託パートナーズに支払わなければならないことになるようです。
電子錠付きエントランスドアのフロアヒンジの交換修理代💓
電子錠付きエントランスドアのフロアヒンジの修繕費用は高額になることがある。
以前に書いた記事
「マンションのフロアヒンジが寿命？」
で書いたとおり私の所有マンションのエントランスドアの下にあるフロアヒンジの寿命がきたようで、入居者さんにも迷惑をかけているようなので、交換工事を行うことになりました。
そこで管理会社の大東建託パートナーズに修理を頼んだところ
「フロアヒンジ取替修繕費用の見積額に愕然」
の記事でも書いたとおり、最初の修繕の見積もりが１８万円ぐらいと、想定をはるかに超えた金額で驚きました。
そこで大東建託パートナーズの担当者が「他の業者さんにも見積もってもらいます」とのこと。
大東建託パートナーズは工事を業者に行ってもらう場合、施工業者が必ずしも決められているわけではなく、場合によっては相見積もりを取ることもあるんだと気づかされました。
大東建託パートナーズの担当者も「悪質な施工業者にかからないように、時々業者についてインターネットなどで調べることもある」とのことで、施工業者の選択には神経を使うこともあるようです。
ところで以前サブリース契約でのアパートマンション経営になると、修繕費用が高くなるという記事を読んだことがあります。
確かにそのようなケースが実際にあるのだと思いますし、サブリース契約でなく分譲マンションなどでも、大手の管理会社に任せきりになると、高い修繕費用をとられることがあるとの話もよく聞きます。
では今回はどうなるのでしょうか。