ビレッジハウスを運用する米ファンド レオパレス21支援の狙いは？
ダッチロール状態だったレオパレス21を支援したソフトバンク系の米ファンドですが、ファンドの巨額投資のおかげでレオパレス21そのものは経営破たんを免れることになりました。
ところでこの米ファンド、フォートレス・インベストメント・グループという名称のグループですが、レオパレス21に巨額な資金を投じるだけのメリットがあるのでしょうか。
近年はこの件に関するニュース記事をしばしば目にするようになりました。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
そして実際的にレオパレス21を支援する具体的なメリットとは？
その1つには
今でも50万戸以上の管理戸数がレオパレス21にはあるというてんです。
管理戸数そのものは最大手の大東建託グループの半分といえども、かなりの規模です。
この50万戸のアパートをうまくいかせれば収益が得られるという計算があるのでしょう。
さらにこのフォートレス・インベストメント・グループは日本でビレッジハウスという賃貸住宅を運営しています。
現在のところビレッジハウスの管理戸数は約10万戸なんだそうですが、今後レオパレス21の管理戸数を合わせると、60～70万戸になるのです。
つまりは2種類の賃貸住宅を運営することによって相乗効果が生じることをもくろんでいるのではないかと言われています。
賃貸住宅業界の巨人 UR賃貸住宅が宣伝攻勢！！
UR賃貸。管理戸数は大東建託に次いで多い。
賃貸住宅業者にとっては最も、忙しい季節は春です。
そうです、1月～４月は最も入居者の多い時期でもあり、賃貸住宅業者が一番力を入れる時期です。
こういったなか、新聞広告の中、UR賃貸住宅の広告が入っていました。
分譲マンションや戸建て住宅の広告はしばしば入っていますが、UR賃貸住宅が新聞に広告を入れるのは珍しいなあと思いました。
それにしても最近はネット上でもUR賃貸住宅の広告がしばしば目に留まります。
まさに宣伝攻勢です。
しかもフリーレントのサービス、まずは最大家賃２カ月無料。
さらに対象物件に限り、子育て割りとして９年間最大２割の家賃割引をはじめとした、さまざまなキャンペーン家賃も提供されています。
ところでこのUR賃貸住宅、準国営住宅のようなもので、管理戸数は約７５万戸です。
管理戸数では大東建託の１００万戸に次いで２位ですが、居住者については２００万人となっており、居住者数のみでは大東建託の居住者数よりも多いかもしれません。
まさに最大クラスの賃貸住宅です。
しかし現在は民間の賃貸住宅と比較して、さほどメリットがあるわけではないようです。
家賃も民間と同じようですし、最近では入居者斡旋のために民間の賃貸住宅会社もあれたやこれやと、いろいろな入居者向けサービスを揃えてきていますので、あえてUR賃貸住宅を選択する必要もないようです。
ブラック企業にノミネートされなかった企業☻建設業界では・・
大東建託施行管理のマンション。
以前に書いた記事は
というものでしたが赤旗２０１７年１１月２７日の記事から大東建託社員のうちに労働組合の結成の動きがあることについてふれました。
どうやら社内にも会社の経営の仕方に不満を持っている社員もおられるようです。
しかし大東建託はブラック企業かどうかとなると、私にはわかりません。
例えばブラック企業大賞というものがありますが2017年11月27日に第6回ブラック企業大賞ノミネート企業が発表されました。
１．ゼリア新薬工業株式会社
２．株式会社いなげや
３．パナソニック株式会社
４．新潟市民病院
５．日本放送協会（ＮＨＫ）
６．株式会社引越社・株式会社引越社関東・株式会社引越社関西
７．大成建設株式会社・三信建設工業株式会社
８．大和ハウス工業株式会社
９．ヤマト運輸株式会社
となっています。
このなかには大東建託はノミネートされておらず、おそらくは昨年もノミネートされていなかったと思います。
このブラック企業大賞の企画委員会には大学の教授やジャーナリスト、弁護士、労働組合関係の方など様々な分野の方たちが含めれており、ノミネート企業が選ばれているようです。
そして上記のノミネート企業はいずれもニュースなどでも労働基準監督署から是正勧告を受けたとか、元従業員から提訴されたといった企業です。
ぼったくりが横行する不動産業界 ぼったくられないためには・・
不動産建設業界はなぜかよく儲かっている。
筆者の知り合いに、個人として水道事業をしている方がいるのですが、その方に言わせると、同じ水道工事を行っても顧客が、普通の人の場合と、いわゆる富裕層の人とでは、工事費の請求が違うんだそうです。
つまりはお金のある富裕層の顧客には、通常の価格よりも割高な工事費を請求するんだそうです。
つまりは「金のあるところから金を取れ」ということなんだと思いますが、そういった事を悪気もなく言っていました。
さらに以前に大東建託パートナーズの物件の担当者に、「いい税理士さん、いませんか、いたら紹介してほしい」と言ったことがあるのですが、その時に担当者が言ったことは「物件のオーナーをしていると、お金があると思われて、高い税理士報酬を請求される場合がある」と言われたことがあります。
最近は税理士報酬は、どのような報酬体系にするかは税理士さんに任されており、税理士さんによっては「お金の取れるところからお金を取る」という姿勢から、物件オーナーには割高な請求をされることがあるということのようです。
残念なことにビジネスの世界には「お金のあるところからとにかくお金を取る」という考え方があり、同じサービスを提供していても顧客によって、請求額が違うということはよく見られることです。
レオパレス21からの飛び火がMDIに？創業者が同じで 社名も変更
大東建託は時々ですが社長が交代します。
大東建託の創業者は多田勝美さんですが、今はもはや大東建託の経営には、ほとんどかかわっていません。
そしてその後、大東建託の社長や経営にかかわる人たちは周期的に変わってきました。
創業当時の精神は受け継がれても、創業家や一個人が経営に大きく影響を及ぼし続けるタイプの企業ではないようです。
このタイプの企業の場合は、時代の変化に対応しやすいというメリットがあるのかもしれません。
その一方で、絶対的な権威がないので社内の意見の統一が得られなくなったり会社が分裂するといったデメリットがあるかもしれません。
その一方で創業家が企業の経営に大きな影響を及ぼし続ける企業もあります。
トヨタ自動車などは、その代表格かもしれませんが。
そして不動産業界でも、今、施工不良に揺れるレオパレス21もそうです。
このレオパレス21の創業家は深山家で深山祐助さんが創業者です。
そして現在のレオパレス21の社長は深山祐助さんの甥にあたる深山英世さんです。
ですから現社長の深山英世さんの時にレオパレス21は、種々のトラブルに遭遇していますが、そのトラブルの原因となった出来事の多くはレオパレス21の当時の経営者、深山祐助さんの時代に生じた事柄です。
オーナーのための住宅設備延長保証サービス大東ワランティ 思わぬ注意書きも
大東建託施行管理のアパート。
最近、マンションオーナーのための住宅設備延長サービスが始まり私も加入しましたが、保証条件をじっくりと読んでみると保証対象外のところに思わむ文言があります。 その文言とは
「老朽化による故障は保証の対象となりません。」
という文言です。
実のところマンションオーナーの私は、大東建託パートナーズが提供する住宅設備機器延長修理保証ワランティサービスに加入しました。サービスの案内の書類には
「定額で安心 修理回数制限なし 条件なし」
と書かれています。
ですからてっきり加入した時は、老朽化による故障も保証の対象になると思いました。
しかし考えてみると住宅設備、例えばエアコンにしても給湯器にしても故障するって、ほとんどが老朽化によるものではないでしょうか。
まれに新品でも故障することがありますが、ほとんどが何年も使用してから、ある程度の劣化によって故障するものだと思います。
もし広義に老朽化をあてはめるならば、ほとんどの故障は保証の対象外になってしまいます。
じゃあなんのために毎月、高額なサービス料金を支払っているのかと考えてしまいそうです。
大東建託グループの社員による残念なニュースが発生
最近になってやや業績が上向いている大東建託グループ。
大東オーナーの筆者もやや安心といったところでした。
しかし時々ですが大東建託グループの社員による残念なニュースが入ってくることがあります。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
１つ目は大東建託のニュースリリースでも公表されたものですが
当社連結子会社の不適切な会計処理に係る調査に関するお知らせ
このたび、当社社員が当社連結子会社において不適切な会計処理を行っていたことが判明いたしました。
詳細につきましては、現在調査中ですが、現時点で判明している状況および、今後の対応につきまして、
下記のとおりお知らせいたします。
Microsoft Word – 20220524_開示文書（提出版）.doc (kentaku.co.jp)
というものです。
どうやら現時点で判明しているだけでも7億円程度の不正処理が行われていたようで、今後さらに拡大する可能性もあるとのことです。
こちらの事件は、あちらこちらのメディアで取り上げられており、株価にも多少なりの影響が生じているようです。
今後、不正に関与した社員の氏名の公表や、処分などが大東建託側から明らかにされるかもしれません。
賃貸住宅に入居申込 その後に審査そして正式契約で入居 かかる期間は
入居者募集をしている自身のアパートやマンションで入居者が決まると、ほっとするというか嬉しいものです。
サブリースの場合でも、オーナーに支払われる賃料が定額であっても、空室だらけの物件になることは望ましいことではありません。
ところで大東建託の物件の場合は、オーナーは大東建託パートナーズのオーナーのためのマイページで、自分の物件の募集状況などを知ることができます。
例えば退去届けがあった場合は、マイページで確認することができます。
そして数日後には、入居者募集が開始されることでしょう。
ところで筆者の所有マンションでも入居者募集が行われていたお部屋がありました。
しかし2週間ほど前に、入居申込が入ったことが、マイページで知ることができました。
入居申込が入ると、入居者募集も停止されます。
しかしこれで、入居者が決まったというわけではありません。
というのも入居のための審査が行われるからです。
入居審査の結果は数日以内でわかるようです。
審査で落ちてしまった場合は、再びすぐに入居者募集が再開されます。
さらに入居申込者の都合で、キャンセルされてしまうこともあるようです。
この場合もすぐに入居者募集が再開されます。
事故物件はあらゆる人に迷惑をかける😕親族にそのとばっちりが
事故物件が生じることはだれしもが望まない事柄だが・・。
滅多に生じることがない賃貸住宅経営リスクには様々な事柄があります。
地震や風水害による建物の損傷。
この場合は、加入している損害保険によってヘッジすることができます。
他にもいろいろとありますが・・。
ところで厄介なトラブルとして事故物件になってしまうということが稀に生じることがあります。
実際のところ日本の自殺者数は毎年約2万人ぐらいなので、事故物件になってしまう可能性が生じえる可能性はありえます。
筆者の所有マンションがあるエリア内においても、募集中の、とある大東建託の物件の募集家賃が異常に安くなっていたので、事故物件になったんだと思いました。
そして募集要項に告知事項ありと書かれていたので事故物件だと確信しました。
この物件の場合は、通常の家賃よりも30パーセント程度割り引いた募集家賃で入居者募集を行っていました。
その後しばらくしてから、募集の掲載が終了しましたので、どうやら入居者さんが決まったようです。
この場合、少なくとも更新期間の2年間は30%程度割り引いた家賃が入居家賃となるわけですが、更新ごとに家賃を値上げしていくのでしょうか？
しかもいい部屋ネットの大東建託グループの物件の場合は、物件オーナーに支払われる賃料が30%減額されるわけではないならば、大東建託パートナーズが割引分の損失を負わなければならなくなります。
大東建託グループが就職先人気企業にランクインされていた
最近でも大東建託についての批評記事が一部、ネット上で拡散していましたが、その内容は大東建託の一部の支店で支店の成績を上げるために、架空の受注契約を作って本社に報告するというものでした。
残念ながら、こういった事柄はどこの業界でも行われていることで、不正には違いないのですが、本社から支店に課される厳しいノルマをクリアするために、あちらこちらで行われている事柄です。
しかもその大東建託の支店の上司は部下を恫喝したり、暴力を振るったりとパワハラがひどいという内容のものでした。
そして結論としては、大東建託はブラック企業だという内容だったのですが、これがブラック企業になるならば、大東建託以外にもパワハラ上司は、あとらこちらの企業におり、大東建託をブラック企業というならば、パワハラ上司がいる企業も同じようにブラック企業と断じなければならなくなります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
となると、ほとんどの企業がブラック企業になってしまうかもしれません。
ところで、しばしばブラック企業と叩かれることのある大東建託ですが、最近の就職先人気企業ランキングでランクインしていました。
これは2022年卒学生「就職人気企業ランキング」で、株式会社学情が、2022年卒業予定の大学3年生と大学院1年生7675名を対象にした調査した結果です。