一括借り上げ解約終了プロジェクトて本当にあったの？
常時空室の多い物件は、一括借り上げ業者の経営を圧迫する。
一括借り上げによるアパートマンション経営を行う地主さんが近年増えていますが、それとともに様々なトラブルも増えてきました。
代表的なトラブル事例しては周期的な賃料改定のさいに、賃料減額を提示されてトラブルになるという事例です。
このケースは、おそらくどの業者と契約しても生じているのではないかと思われます。
ところで、このようなトラブルに対して一致団結して取り組もうとしている組織があり、それがレオパレス家主たちからなるLPオーナー会というものがあります。
レオパレスとは全く独立した家主たちからなる組織ですが、トラブルとなっている事柄の情報を共有できたり、場合によったら裁判によって事を正すように動くような、オーナーたちにしては心強い組織です。
ところであるサイトの記事を読んでいたらレオパレスについての驚くべき商法について書かれていました。
情報源はおそらくLPオーナー会と思われますが、どうもレオパレスには
終了プロジェクト
というようなものがあるというのです。
例えば、あるレオパレスの物件は立地的に悪く、常時、空室が目立つとします。
するとこの物件の家賃保証をしなければならないレオパレスは損失を被り続けることになります。
賃貸住宅の需要を確認することができるサイトがある
近年、アパート急増に伴い、アパートマンションの空室率も上昇傾向にあるようです。
そうなると所有物件で空室がなかなか埋まらずに、空室が増えていくということが生じるならば不安になっていくかもしれません。
今、現実に起きていることにどう向き合えばよいのでしょうか。
このてんで所有物件のある周辺エリアの空室率を調べることができるサイトがあります。
そのサイトというのが「見える賃貸経営」というLIFULL HOMESが作成しているサイトです。
このサイトの「全国の賃貸用住宅の空室率一覧」を開いているみると、都道府県別の空室率を調べることができます。
例えばこれを見てみますと空室率が高い都道府県のベスト３が
福井県 ３０．１％
山梨県 ２８．２％
長野県 ２７．７％
となっています。
その一方で空室率が低い都道府県のベスト３が
沖縄県 １１．７％
東京都 １４．５％
佐賀県 １５．５％
【ホームズ】不動産投資に役立つ！見える賃貸経営 (homes.co.jp)
となっています。
さらに市町村別で空室率を調べるためには、調べたい都道府県をクリックすると、そのなかの市町村の空室率が表示されます。
そして調べたい市町村をクリックすると、調べたいエリアの賃貸需要などの詳細情報を調べることができます。
積水ハウスではないセキスイハイムの物件の特徴とは？
賃貸住宅会社でセキスイハイムという会社があります。
セキスイという言葉が使われているので、積水ハウスのことだと勘違いされやすいようです。
しかし実際には積水ハウスとは別会社です。
もちろんもともとは積水化学工業から独立したのが積水ハウス、積水化学工業の子会社がセキスイハイムということで、全く無関係の別会社というわけではないようです。
ところで賃貸住宅となると積水ハウスのシャーメゾンなどの人気アパートのためにセキスイハイムとなるとあまり目立たない住宅メーカーというイメージがあります。
シェアにおいても賃貸住宅二位の積水ハウスに対してセキスイハイムはかなり下位になります。(一位は大東建託）
そのようなセキスイハイムですが、賃貸住宅もちらほらと見かけることがあります。（セキスイハイムの賃貸住宅はハイムメゾンといわれています）
それではセキスイハイムの賃貸住宅にはどのような特長があるのでしょうか。
まずメリットですが一般的にはセキスイハイムの賃貸住宅の家賃はシャーメゾンなどと比較して
リーズナブルな家賃
だと言われています。
しかも礼金や更新料も高くはないようです。
ですからお財布には優しい賃貸住宅といえるかもしれません。
さらにお部屋の設備面でも生活していくううえでは十分なものが設置されているようです。
しかし全体的には積水ハウスや大和ハウス工業の賃貸住宅よりもシンプルといった感じかもしれません。
賃貸住宅 管理会社が修繕のために動かない どう対処する？
筆者の知り合いは、家族で賃貸の戸建住宅に住んでいます。
とても広い木造の戸建住宅ですが、築年数が経っているためか、2階が雨漏りするんだそうです。
そこでこの賃貸住宅の管理会社に、その雨漏りを修繕してほしいと言ったそうなのですが、なかなか修繕に来てくれないとのこと。
「もう1度、修繕について言ったらどうですか」と言ったら、何度も言うのも、おっくうなので現状で我慢するとのことです。
この管理会社ですが、地元に昔からある不動産屋で、幾つかの物件の管理を行っていますが、修繕の依頼を聞いたもの忘れてしまったのか、面倒くさくて後回しにしてしまい、うやむやになってしまっているのか、それはわかりません。
さらに数年前の暴風台風で、近所の比較的に新しい賃貸マンションのベランダの外壁が、あちらこちらで傷んだマンションがありました。
どちらかといえば上階の方で損傷しており、修繕工事を行うにしても大変だなあと思いましたが、なかなか修繕が行われません。
外からその損傷が、よく見えるので、速やかに修繕したほうがよいのにと思っていましたが、あの暴風台風から11カ月が経過してから、ようやく修繕が行われました。
どうして遅くなったのかは、わかりませんが、ようやく管理会社が動いたようです。
大東建託物件の継続審査😟結果によっては修繕が求められる
大東建託施行管理のマンション。
以前のことですが、土曜日だったと思いますが、２回にわたって見知らぬ男の人が私の所有マンションを、いろいろと調べに回っていました。
近づいてみて何をしているのかと尋ねてみると「大東建託パートナーズですが、長期的な修繕の件で調べさせてもらっています」とのこと。
どうやら大東建託パートナーズの社員だったようで、修繕の必要な箇所がないかを調べていたようです。
さらに期間を置いて、別の大東建託パートナーズの社員が同じように物件を調べていました。
筆者の所有マンションのいつもの大東建託パートナーズの担当者でなかったので、男の人たちの正体がわからなかったのですが、修繕箇所を調べることの専門の社員なのでしょうか。
それにしてもあまり気持ちのいいものではありません。
そしてそれから暫くして大東建託パートナーズの担当者が修繕工事のことでお伺いしたいとの電話があり、訪問を待つことに。
どうやら大東建託物件の場合は築１０年ごろに修繕の必要な箇所がないかを調べ審査するようです。
そして担当者から見せられた書類は
継続審査結果報告書
というものです。
今回の結果は改修が必要と判断した項目はなしということでした。
次の継続審査は５年後ぐらいに行われるようです。
ということは大東建託の場合は１０年そしてその後は５年毎ぐらいに修繕工事を行う必要があるかどうかを判断していくようです。
アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も
以前のことですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。
入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。
そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。
その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。
しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。
そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。
62000円は大東建託の査定家賃と同額です。
もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。
実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。
もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。
このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。
大和ハウス工業ではしばしば不祥事が発生 影響は軽微というが・・
レオパレス21の施工不良問題のインパクトがあまりにも大きかったせいか、レオパレス21以外の建設会社の不祥事があまり目立ちませんが、しかし実際のところ不祥事が生じています。
このてんで、大和ハウス工業は、業績に大きな影響はないものの、不祥事が明らかになっています。
以前にも、国土交通省近畿地方整備局から建設業法に基づき、電気工事と水道などの管工事で22日間の営業停止処分を受けることになりました。
大和ハウス工業の賃貸マンション。
どういうことかと言うと、実務経験の足りない技術者が工事監督の国家資格「施工管理技士」を不正に取得していた問題が2019年に発覚し該当する技術者の一部を現場に配置したという違法行為が行われていたというものです。
ウイキペディアにもこの件について
国家資格の組織的な不正取得[編集]
2019年12月18日、実務経験が規定より不足しているにも関わらず、受験のための「証明書」に押印し、国家資格の施工管理技士を不正に取得していたとして、社員349人の合格を取り消すことを発表[29]。更に近畿地方整備局により、配管工事関連について建設業法に基づく営業停止処分を科された。期間は2021年12月2日から22日間[30][31]。
と書かれています。
ビレッジハウスを運用する米ファンド レオパレス21支援の狙いは？
ダッチロール状態だったレオパレス21を支援したソフトバンク系の米ファンドですが、ファンドの巨額投資のおかげでレオパレス21そのものは経営破たんを免れることになりました。
ところでこの米ファンド、フォートレス・インベストメント・グループという名称のグループですが、レオパレス21に巨額な資金を投じるだけのメリットがあるのでしょうか。
近年はこの件に関するニュース記事をしばしば目にするようになりました。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
そして実際的にレオパレス21を支援する具体的なメリットとは？
その1つには
今でも50万戸以上の管理戸数がレオパレス21にはあるというてんです。
管理戸数そのものは最大手の大東建託グループの半分といえども、かなりの規模です。
この50万戸のアパートをうまくいかせれば収益が得られるという計算があるのでしょう。
さらにこのフォートレス・インベストメント・グループは日本でビレッジハウスという賃貸住宅を運営しています。
現在のところビレッジハウスの管理戸数は約10万戸なんだそうですが、今後レオパレス21の管理戸数を合わせると、60～70万戸になるのです。
つまりは2種類の賃貸住宅を運営することによって相乗効果が生じることをもくろんでいるのではないかと言われています。
賃貸住宅業界の巨人 UR賃貸住宅が宣伝攻勢！！
UR賃貸。管理戸数は大東建託に次いで多い。
賃貸住宅業者にとっては最も、忙しい季節は春です。
そうです、1月～４月は最も入居者の多い時期でもあり、賃貸住宅業者が一番力を入れる時期です。
こういったなか、新聞広告の中、UR賃貸住宅の広告が入っていました。
分譲マンションや戸建て住宅の広告はしばしば入っていますが、UR賃貸住宅が新聞に広告を入れるのは珍しいなあと思いました。
それにしても最近はネット上でもUR賃貸住宅の広告がしばしば目に留まります。
まさに宣伝攻勢です。
しかもフリーレントのサービス、まずは最大家賃２カ月無料。
さらに対象物件に限り、子育て割りとして９年間最大２割の家賃割引をはじめとした、さまざまなキャンペーン家賃も提供されています。
ところでこのUR賃貸住宅、準国営住宅のようなもので、管理戸数は約７５万戸です。
管理戸数では大東建託の１００万戸に次いで２位ですが、居住者については２００万人となっており、居住者数のみでは大東建託の居住者数よりも多いかもしれません。
まさに最大クラスの賃貸住宅です。
しかし現在は民間の賃貸住宅と比較して、さほどメリットがあるわけではないようです。
家賃も民間と同じようですし、最近では入居者斡旋のために民間の賃貸住宅会社もあれたやこれやと、いろいろな入居者向けサービスを揃えてきていますので、あえてUR賃貸住宅を選択する必要もないようです。
ブラック企業にノミネートされなかった企業☻建設業界では・・
大東建託施行管理のマンション。
以前に書いた記事は
というものでしたが赤旗２０１７年１１月２７日の記事から大東建託社員のうちに労働組合の結成の動きがあることについてふれました。
どうやら社内にも会社の経営の仕方に不満を持っている社員もおられるようです。
しかし大東建託はブラック企業かどうかとなると、私にはわかりません。
例えばブラック企業大賞というものがありますが2017年11月27日に第6回ブラック企業大賞ノミネート企業が発表されました。
１．ゼリア新薬工業株式会社
２．株式会社いなげや
３．パナソニック株式会社
４．新潟市民病院
５．日本放送協会（ＮＨＫ）
６．株式会社引越社・株式会社引越社関東・株式会社引越社関西
７．大成建設株式会社・三信建設工業株式会社
８．大和ハウス工業株式会社
９．ヤマト運輸株式会社
となっています。
このなかには大東建託はノミネートされておらず、おそらくは昨年もノミネートされていなかったと思います。
このブラック企業大賞の企画委員会には大学の教授やジャーナリスト、弁護士、労働組合関係の方など様々な分野の方たちが含めれており、ノミネート企業が選ばれているようです。
そして上記のノミネート企業はいずれもニュースなどでも労働基準監督署から是正勧告を受けたとか、元従業員から提訴されたといった企業です。