崩壊マンションとは メンテナンスや修繕が行われないと起こりえる
RC造りマンションは、60年以上は使用できると言われているが・・。
マンション崩壊と聞くと大地震に直面したマンションの崩壊を連想することでしょう。
筆者も阪神地区に住んでいますが、阪神大震災の時には、多くのマンションが崩壊し、使用不能となりました。
また使用不能まではいかなかったものの、建物が傷み、修繕工事を行ったマンションも少なくありません。
ところで大地震に直面したわけでなくても崩壊したマンションがあるそうです。
それは沖縄のあるマンションのことですが、１９７４年完成のマンションだったそうですが、築３５年の時に、２階廊下が崩れ落ちたんだそうです。
分譲マンションだったようですが、住人はすべて退去となったとのことです。
崩壊の原因は、経年劣化と施行不良ということです。
しかし３５年超のマンションは数多くあります。
ですから経年劣化の影響ももちろん多少なりあったのかもしれませんが、最大の要因は施行不良だったのではと考えてしまいます。
実はこの隣に同じ建設会社が施行した同じ時期に完成した別棟もあるようですが、この別棟も崩壊が進んでいて住むのには危険な状態にあるそうです。
こうなると、この建設会社、かなりひどい欠陥工事を行っていたのでは、と疑ってしまいます。
大東建託元支店長が不動産会社を立ち上げ一括借り上げの記事も書いていた
先日のことですが、「35年一括借上とは言うけれど・・・本当はどうなの？」という記事を見つけました。
中国新聞社に掲載されたコラム記事のようで、不動産の専門家によるものです。
どうせまた一括借り上げについて批判的なことが書かれているんだろうと思い読んでみました。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
そして「35年一括借り上げ」とあるので、大東建託での賃貸住宅受託システムのことを述べているんだろうと思いましたが、やはりそうでした。
そして読んでみて意外だったのは、この種の記事は大概の場合、批判的な内容が幾らか含まれていることがあるのですが、そうではないのです。
というのか、とても正確に大東建託での賃貸住宅受託システムがどのようなものかについて説明しています。
記事全体に偏見や悪意のようなものがなく感心しました。
この記事ならば、大東建託でアパートやマンションを経営を始めるかどうか迷っている地主さんやオーナーがいるならば、また家族で大東建託での賃貸住宅経営に反対する方も少なくないようですが、そのような方もこの記事を読んでみるならば正確に大東建託での賃貸住宅受託システムがどのようなものかを理解し、正しく判断できるのではないかと思いました。
住宅ローンよりもアパートローンのほうが安全と言える理由は
アパートマンション事業を始めるとなると多額の資金が必要にになります。
例えば土地はもともと所有していてもRC造り4階建てのマンションを建てるとなると少なくとも1億円はかかります。
さらに土地も購入するとなると、都心部になると何千万あるいは数億円がプラスされることになるかもしれません。
もちろん地方で小さなアパートを造るとするならば、さほど費用はかからないと思います。
ところで資産家であるならば借り入れをしなくてもアパート事業を始めることができますが、そうでない場合は通常、金融機関から借り入れて事業を始めることになります。
そして
アパートマンションローンは事業性ローンになります。
実際のところ銀行は、住むための家やマンションを買うための住宅ローンとアパートマンション事業を行うために融資を受けるためのローンとを区別しています。
例えば1つのアパートマンションを建てるためのローンはそれに該当しますが、住むためではなく投資目的で1部屋を買うためにローンを組む場合もアパートマンションローンになるようです。（金融機関によって対応が異なるかもしれません）
ところで事業をあまり経験していない場合、お金を借りということに抵抗を感じるかもしれません。
ましてアパートマンションローンを組む場合、場合によったら1億円以上借入れることになる場合もあります。
賃貸住宅が過剰な時代 空室に悩まされる要因は？
空室が全国的に増えていますが、基本的にはアパート事業はさほど暗くないという意見があります。
その理由としては、現在、戸建て住宅やマンション購入をするよりも賃貸住宅を選ぶ人が増えていること、空室を多くかかえている物件は管理が十分に行われていない滅失直前の物件に多いことなどがあります。
しかし、きちんとメンテナンスや管理をしっかりと行うならば、どこにアパートやマンションを建てても大丈夫というわけではありません。
実際、賃貸住宅の供給過剰なエリアでは、空室が目立ち家賃の激しい下落が生じていると聞きます。
ではどのようなエリアを避けなければいけないのでしょうか。
都会では交通の便の悪いエリアは苦戦する
都会と田舎や地方とでは事情は異なりますが、都会では交通の便の悪い物件は、なかなか募集しても入居者がみつからない場合があります。
なぜならば都会で賃貸住宅に住む多くの方が公共の交通機関を利用して通勤するからです。
なかには車で出勤する方もおられますが、東京都心や大阪の御堂筋のオフィスに通勤する方たちは、そもそも車では通勤しません。
つまり職場に自家用車を止めるスペースがないので、どうしても公共の交通機関を利用することになります。
賃貸住宅 入居後数カ月で退去する場合も どんな理由で
この記事を書いているのは火曜日のことでした。
火曜日、これまでの経験則からすると月末から月初めの火曜日に大東マイページを見ると退去のでる確率が高い日です。
そこでおそるおそる退去がいないことを願いながら大東マイページにログインしてみると、ガーン、退去者がいました。
〇月〇日退去予定日となっています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
ところで、よくよく見てみると、この退去者ですが、数カ月前に入居したばかりの方です。
ということは数カ月で退去するということですが、なぜこんな短期間で？
何か気に入らないことでも？
いろいろと気になります。
ところで以前にも入居してから約2カ月で退去した方がいました。
そこでそのことを大東建託パートナーズの物件担当者に聞いてみたことがありますが、その答えは
「入居当初から短期間の入居予定の方だった」とのことです。
実のところ1カ月～数カ月程度の短期のみの入居需要というものもあるのです。
例えば
・マイホームの大規模リフォームの期間だけとか
・数カ月のみの仕事で自宅から通えないので、数カ月だけお部屋を借りたい
といった理由などがあります。
そしてそのような短期間のみの入居希望者を大東建託グループの物件では受け入れています。
アパートやマンションでない戸建て住宅のメリット デメリット
最近は戸建住宅の新築件数のほうが分譲マンションの新築件数を上回るようになったとも言われています。
値段面で乱高下する分譲マンションよりも、リスクの少ない戸建住宅へと向かう方も増えているようです。
ところで筆者も今は所有マンションにオーナー使用部屋を設けて住んでいますが、昔は戸建住宅に住んでいました。
今から思うと戸建住宅には、それなりのメリットがあるように思います。
例えば、ペットの飼育については、ほぼ自由です。
常識の範囲で飼うならば、ほぼ問題はないでしょう。
さらにアパートマンションに住む時に請求される管理費のようなものはありません。
また修繕積立金もありません。
またリフォームや改築、修繕等は物件の維持のためには行う必要がありますが、業者の選定、行う時期等などを比較的自由に選ぶことができます。（マンションオーナーのように管理会社や管理組合、理事会の決定に左右されるといったことがありません）
知り合いの業者等に行ってもらうこともできるでしょう。
さらに駐輪スペースにしても、アパートマンションの場合は決められた場所に駐輪することが求められますが、戸建住宅の場合は、敷地の中であるならばどこでも適当な場所に駐輪することができます。
地方の空き家急増の悲しい現実 若者が都会に行ってしまう
筆者の妻の実家は、地方の田舎町です。
時々妻と行くことがあるのですが、空き家が多いです。
現在、空き家率は２割超、そして将来的には３割になるともいわれていますが、地方の実情を見ると、そのとおりだと実感します。
いや地方の田舎町だけならば、空き家率はすでに３割超になっているのではないかとさえ思います。
なぜ地方の田舎町では、空き家が増えているのでしょうか。
幾つかの理由がありますが,まず考えられる事柄は
若者がほとんど都会に行ってしまう
ということがあります。
そして都会に行ってしまうと、田舎には戻ってこずに都会での生活を確立してしまうのです。
都会で家族を持ち、子供ができ子供には都会の学校に通わせます。
ですから田舎に残っているのは年老いた親のみとなってしまい、その親が介護を必要とするようになると、施設に入れるか、田舎を後にして都会で子供と共に過ごすかとなってしまうこともあり、田舎の家は空き家となってしまいます。
さらに若者の田舎離れの要因となっているのは
農業や漁業以外にこれといった仕事がない
という理由があります。
もちろん田舎にも地場産業などで働き口がある場合もありますが、都会と比べると、就職の機会や給与面などで田舎のほうが厳しいことが多いです。
詐欺まがいの損害保険に注意！！加入前にしっかりと確認を
自然災害による物件の損害には損害保険が頼りになるのだが・・。
最近は地球温暖化の影響か、天災に見舞われることが多くなってきました。
とりわけゲリラ豪雨などの、水害による被害が増大しているように思われます。
アパートマンションオーナーでも水害によって、所有物件が被害に遭うことが心配になるかもしれません。
しかしそこで頼りになるのが
損害保険です。
最近では水害補償がある損害保険も増えてきましたので、そのような損害保険に加入しているならば、多少は安心です。
このてんで過去の記事
にもありますように、大東建託は大東建託グループの物件に水害補償のある損害保険に加入することを大東オーナーに勧めてきました。
これは今の時代の現実に即した対応でとても良いことだと思います。
しかし天災が、しばしば生じ損害保険の保険金がしばしば活用されるようになると、損害保険会社も事業として保険業務を行っているわけですから、事業収支を合わせるためにオーナーたちが支払う損害保険料の値上げを行っていきます。
しかも、時には「えっと」思うほど高くなることもあります。
そうなると、保険料の安い保険に替えることも検討したくなるものですが、注意すべきてんもあります。
マンションの管理費 エレベーターの保守点検費用が大きく占めている
アパートやマンションといった集合住宅に住むと、管理費が求められます。
この管理費ですが、ウィキペディアには
管理人の人件費、管理会社への事務委託手数料、設備の保守点検費用や清掃委託費、共用部分の水道光熱費・損害保険料や管理組合運営費などに充てられる。大規模マンション（タワーマンションや高層マンション他）でフロントサービス、医療サービスなどの各種サービスやプール、ミニシアターなどの共用施設を充実させる場合には、それらの維持管理費用も管理費から賄われる。
と書かれています。
ところでこの管理費で大きな場を占めているのが、エレベーターの保守点検費用です。
実際のところ賃貸アパートやマンションの管理費で、エレベーターがあるかどうかで管理費は大きく違ってくることがあります。
ところでこのエレベーターの保守点検の費用ですが、この業界ならではの、？の事情があります。
その事情とは、保守点検作業にかかる費用は、どの業者に行なってもらうかによってかかる費用も大きく異なってくるというのです。
このてんについて産経web2021/7/11 （産経夕刊2021/7/15にも同記事が掲載）の「住宅クライシス 高コスト招く無関心…マンション管理のカネ事情」という記事に書かれています。
賃貸住宅経営を行うことが許されない職種がある その職種とは？
ワンルームマンション投資やアパートマンション経営はどんな職種の人であっても副業としてできるかと思っていましたが、どうもアパート経営を行ってはいけない職種があるようです。
詳しいことはわかりませんが、日経新聞の社員の一部？は株取引をしてはいけないというルールがあるようですが、同じようにアパート経営をしてはいけないという職種があるというのです。
その職種とは不動産屋とか建設会社の社員というわけではありません。
あるいはワンルームマンションや賃貸住宅を売り込むセールスマンでもありません。
その職種とは
裁判官です。
少し意外に思いましたが、産経新聞２０１７年１１月２日夕刊には
裁判官のアパート経営ダメ 最高裁裁決「公正さや廉潔さ求められる」
という見出し記事がのせられていました。
つまりは裁判官は公正さや廉潔さが極めて求められる職種なので、職務以外での高額収入が得られる事柄を行ってはならないというのです。
裁判官のように法律に通じた方がアパート経営を行うならば、アパート経営に伴う、さまざまなトラブルを法的に解決するうえでは、うってつけの方のようにも思うのですが、残念ながらそれは許されないようです。
最近はオーナーと管理会社とのトラブルも増えていますが、このような方がオーナーになって管理会社とのトラブルにおいてオーナー側が有利になるように頑張ってくれたらいいのになあとも考えてしまいますが、そう甘くはないようです。