賃貸住宅を管理する管理会社の選択はとても大切 どのように選ぶ？
アパートマンションのオーナーはもちろんのことですが、多くの方が不動産屋さんとかかわりがあります。
賃貸住宅に住んでいるならば、おそらくその物件のオーナーさんよりも不動産屋さんや管理会社とのやりとりがほとんどでしょうし、分譲マンションに住んでいるならば、不動産管理会社とのかかわりがあることでしょう。
マンションオーナーにとって、良い不動産屋を選ぶことはとても重要な事で、万が一、悪質な不動産屋に管理を任せると、必要でない修繕工事を要求されたり、建物の維持管理がほとんど行われず、入居者が逃げていくというようなさんざんな目に遭うことになります。
一方で賃貸住宅を借りるにさいしても、不動産屋を通して借りることになりますが、そのさいどのようにして不動産屋を選ぶことができるでしょうか。
最近はネットを利用して物件を検索してから、不動産屋と連絡をとるケースが多いようです。
もちろんそのような方法で良い物件を見つけることができるかもしれませんが、ネット検索だけではわからない情報もあります。
そこで頼りになるのが、実際に住んでみたいと考えている町にある地元の不動産屋さんです。（なかには反社会的な勢力とのかかわりがある不動産屋さんもありますので注意しましょう。）
大東建託にも１０年後のアフターサービス点検があった👍
大東建託設計施工管理のアパート。
積水ハウスの戸建て住宅や、賃貸住宅においては建物引き渡し後の１０年、１５年、２０年・・とアフターサービスとしての建物点検が行われ、修繕のための必要な箇所がないかどうかの点検が行われることで知られています。
この時、修繕の必要な箇所が見つかれば、修繕の提案がされることになりますが、この時の修繕のためにかかる費用が思ってた以上に高額のために修繕の提案を受け入れることにためらう物件オーナーさんたちもおられるようです。
おそらくは積水ハウスの場合は、修繕のために使用する資材等が高品質、そのために修繕費用が高額になるのだと思いますが。
ところで大東建託の賃貸住宅の場合も、同じような事柄が行われていることを知りました。
というのも先日、突然に大東建託の窓口となる支店の物件担当者が訪問してこれれて、「アフターサービス点検御報告書」という書類を持ってきてこられたからです。
大東建託物件の場合、建物管理の担当は大東建託パートナーズが行いますが、建物引き渡し後のアフターサービス点検は大東建託パートナーズでなくてアパートマンション建築の建築を担当した大東建託の支店（建物引き渡し後は窓口の支店）が行うようです。
たしか以前には大東建託パートナーズも建物点検を行っていたようですが、建物引き渡し後の１０年前後で、大東建託と大東建託パートナーズそれぞれが建物点検を行うということなのでしょう。
多機能物件の価格の高騰 消費者ニーズに合わない機能だと・・
以前のことですが経済を扱った番組を見ているとアイリスオーヤマの取り組みについて扱われていました。
アイリスオーヤマといえば経営スピードが速く、業績も伸ばしているという会社というイメージがありますが、番組によると強みの１つは消費者ニーズを的確にとらえて、それに合った商品を開発そして販売することにあるようです。
消費者ニーズといえば、値段と性能のバランスということになると思いますが、日本の大手メーカーの傾向は他社製品との差別化を図るために、様々な機能を付加していき、結果的に多機能な製品になるものの値段がその分、高騰してしまうという事が多いようです。（実際には消費者は多機能でも、すべてを使いこなしているわけではなく、必要としていない機能もある）
値段が高いと、消費者は買いたくても敬遠するということになりますが、アイリスオーヤマは消費者が本当に必要としている機能だけを付加し、あまり必要としていない機能を削除して、そのことによって値段を抑えて消費者にとって買いやすいものにするとういう考えで、そのことが業績好調の要因にもなっているようです。
ところで同じような事柄がに住宅の建設費にも表れており大手を中心に高騰しているといわれています。
もちろん人手不足による人件費の高騰、建設資材の高騰がその理由にあげられていますが本当にそれだけなのでしょうか。
アパート管理会社の良し悪し 大東建託パートナーズは
管理戸数NO１の大東建託パートナーズ管理のアパート。
マンションオーナーにとって管理会社は重要なパートナーです。
筆者の物件も長年、父の代から大東建託パートナーズに管理業務を行ってもらっています。
実際よほど不動産の知識や経験がなければ、管理会社に管理業務を委託しなければやっていけません。
ところで昨日、マンション１階廊下部分にある入居者さん向けの掲示板が変わっていました。
新しいものに取り替わっていたのです。
実は数か月前に大東建託パートナーズの担当者から掲示板を替えさせてもらうと言われていました。
交換費用はすべて大東建託パートナーズが負担するとのこと・・
工事費用は掲示板と作業代を合わせて2～3万円ほどではないでしょうか。
今回は管理会社の都合での交換だったので、費用はすべて管理会社負担で助かりましたが、今後はマンションオーナー所有物になるので、今後の掲示板の修繕費等はオーナー負担になります。
もちろん掲示板の掲示内容はすべて大東建託パートナーズからのお知らせ等です。
ところで悪質な管理会社ならば、今回の件でもオーナー費用負担になっていたと思われます。
よく言われていることですが、悪質な管理会社に管理業務を任せると、必要でもない修繕工事を行って、工事費用をアパートマンションオーナーに費用負担をさせることがあるようです。
このてん大東建託パートナーズはオーナーへの対応が良心的かなとも思いました。
減価償却よりも修繕費として計上したほうがお得になる？
賃貸住宅は周期的に大規模な修繕工事を行う。
賃貸アパート、マンションは周期的に修繕を行う必要が生じてきます。
経年劣化とともに、外壁塗装工事や屋上の防水工事を行う必要が生じてきます。
この場合、足場をかけて行いますが、大規模な修繕工事となります。
かかる費用も半端ではありません。
大東建託パートナーズ物件の場合も、１０年か２０年でこのような修繕工事を行います。
筆者の所有マンションも１０年超になりますが、今のところ大東建託パートナーズから大規模修繕の話はありませんので、どうやら１５年以降でで行うことになりそうです。
ところでこの大規模修繕でかかる費用は修繕費用として不動産経費として計上することができます。
もちろんこの場合、修繕費として認められるか、資本支出となり減価償却費用の対象になるかは、様々な事情により判定が異なるので注意が必要です。
税理士さんとよく相談してみるのが良いことだと思います。
おおまかに修繕費とみなされる条件をあげてみますと
１回の支出が２０万円以下の場合なら、全額を修繕費とする。
ですから２０万円以下であれば問題なく修繕費とみなされます。
賃貸物件はオーナーになるよりセールスするほうが儲かる？
今の時代、アパートマンションオーナーをやっていても、決して簡単に儲かるものではないということを実感している方が多いのではないかと思います。
なかには「こんなはずではなかった」と後悔している方もおられることでしょう。
このようななか、今もサラリーマンが副業としてワンルームマンションなどへの不動産投資を行うことが流行っているともいわれています。
銀行預金をしても、ほとんど利息がつかない時代、不動産投資を行って将来安定収入を得ることが、その目的のようです。
確かにワンルームマンション投資をすると、当初はアパートローンの返済などで、ほとんど家賃収入があっても残らないかもしれませんが、ローンの返済の終了後は家賃収入を副収入として生活を支えることを期待してそうするのかもしれません。
最近は空室になっても家賃収入が入る
サブリースという形態のワンルームマンション投資
もあるようです。
実際のところ勤務医など比較的高収入の方でそうする方が多いといわれています。
勤務医の場合、アパートローンの返済が終了したあとに開業医になることを考えておられるのでしょうか。
必ずうまくいくという保証はありませんが、株やFXをするよりは安定した投資といえることでしょう。
大東建託パートナーズの賃貸住宅共有部分の清掃品質の向上を期待
筆者の知人が、数年前のことですが、築年数がかなりの木造アパートに住んでいました。
入居率はとくに悪いというわけではなかったようですが、家賃が2万円前後のとても安い家賃だったので、多くの部屋が倉庫として借りられていたようです。
おそらくは通常はライゼボックスなどに荷物を預けたりするものですが、お部屋いっぱいに荷物を置くことができるのと、かかる費用も家賃と共益費が3000円と、とてもリーズナブルなので、倉庫のようにお部屋が使われていたようです。
ところで知人は住居として、お部屋を借りていたのですが、不満に思っていたのが、共益費を毎月3000円支払っているのに、ほとんどアパートの掃除が行われていないというてんで、怒っていました。
この物件を管理している管理会社は名前の知れた大手の管理会社ですが、共益費をどう使っていたのでしょうか？
結局この物件ですが、しばらくしてから解体されることになりましたが・・。
ところで入居者にしても物件のオーナーにしても、建物の清掃は重要な関心事です。
筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理なので、大東建託パートナーズの計画にしたがって清掃が行われています。
だいたい月2回ほど定期的に清掃が行われています。
大東建託物件でやけに家賃が安い物件が その理由はやはり・・
インターネットで調べものをしていると、大東建託についてのネガティブな記事を見つけてしまいました。
質問と返答の記事ですが質問者は「近所の大東建託の物件は半数が空室のままだけど、どうなっているか」という質問。
それに対する返答は、「３０年一括借り上げとは、そのようなもので家賃が大幅に下落しているだろう。素人が騙されるような典型」というふうな散々な回答でした。
ただあまりに乱暴な回答で、しっくりとこないので実際はどうなのか、いい部屋ネットのホームページから調べてみることにしました。
空室が多いと思える地方を中心にまずは調べてみると、驚いたことに１つの建物で複数の部屋が空室になっていて複数部屋募集を行っている建物が少ないこと・・
正直、建物の半数が空室になっている建物は、ほとんどありません。
地方でけっこう大東建託物件は健闘しているんだなあという実感です。
さすが常時９５％以上の入居率を維持し続けている大東建託です。
しかし四国の市街地で１つの建物が気にとまりました。
築２年で、交通の便の悪くない物件ですが、この建物の半数以上が空室になっています。
なぜだろうと思いよくよく調べてみると・・
賃貸住宅経営をする物件は駅から10分以内が鉄則というのは本当か？
知り合いで幾らか不動産に詳しい方がおられますが、その方との話の中でその方は「賃貸住宅は駅から１０分以内でないといけない」と言われていました。
さらに「分譲マンションも駅から離れた所にあると、資産価値がどんどん下がっていく」とも言われていました。
筆者の以前の記事でもその件について書いた事がありますが、全く同感です。
それにしてもアパートマンションは駅から１０分以内というルールではないものの、しっかりした経営を行うための必須条件となっているのは周知の事実になっています。
先日、アパートローンを借りている銀行の担当者と支店長が来られましたが、支店長も「賃貸住宅は駅から１０分以内でないといけない」と言われ、渉外担当者も以前から「駅から離れている物件は大変」といったことを言っておられ、銀行サイドも賃貸物件は駅から近くないといけないという認識を持っておられるようです。
それにしても本当に駅から遠く離れた物件のアパート経営は大変なのでしょうか。
大東建託のいい部屋ネットのホームページで物件の募集状況をよく見ますが、大東建託物件の場合、駅から２０分ないしは３０分と離れた物件でも空室がさほど多くないことに驚かされます。
さすがに全国的に９５％以上の大東建託だと思いましたが。
まさかの高額修繕費用に備えて損保への加入は重要事項
築年数が経つとともに思わぬ高額の修繕費用がかかる場合がある。
アパートマンション事業においてリスクとなるのは、建物維持管理に費用がかかるというてんです。
知り合いのビルオーナーさんがおられますが、3階建てのテナントビルを所有しておられます。
RC造りのビルですが、築30年以上の物件です。
最近、雨漏りがするということで、修繕をすることになりましたが、建物を調べていると、鉄骨階段にも問題が見つかり、鉄骨階段の修繕はクレーン作業で行うとのこと。
雨漏りと鉄骨階段修理で修繕費用が300万円するとのことです。
あまり資金的な余裕がないオーナーさんなので、資金調達のために親族などからお金を借りたりして乗り切るそうですが、この方のアパート事業は今後も大変だろうなあと思います。
ところで修繕費300万円というとかなり高額に感じますが、アパートマンション事業の場合はそのような高額な修繕費は珍しいことではありません。
以前、大東建託パートナーズの担当者のコメントに、近年水害による建物被害が頻発しているようですが、アパートが床上浸水による被害をうけた場合の1部屋あたりの修繕費は、だいたい250万円ぐらいだそうです。
1部屋で250万円ですから4部屋被害を受けたとしたら1000万円の修繕費がかかることになります。
1000万円というと、よほど資金的な余裕のあるオーナーさんでないとすぐには出せない金額です。