人気のインターネット無料の賃貸住宅 しかしデメリットも
近年はネット環境というのが生活していくうえでは必須の事柄になっています。
多くの方が、仕事や日常生活においてネットを利用しています。
なので当然ですが、自宅においてもネットを自由に使える環境にしている家庭は少なくありません。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
ところで、このてんでEconomic News2021/3/21の「引っ越しの春。賃貸物件選びの決め手となる、最新の「人気設備」とは？」という記事には
全国賃貸住宅新聞社では毎年、全国の不動産管理会社へのヒアリング調査を集計した「入居者に人気の設備ランキング」を発表しているが、その中の「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるTOP10」で、単身者向けの1位は「インターネット無料」、2位は「エントランスのオートロック」、3位「宅配ボックス」となっている。一方、 ファミリー向けでも1位は「インターネット無料」だ
と書かれていました。
このように、入居者に人気の設備ランキングでは、単身者向けもファミリー向けも、「インターネット無料」が１位となっています。
賃貸住宅経営において物件のエリアが重要なのはなぜ？
昔は、とにかくどこでもアパートを建てれば、それなりの収益が得られるという時代もありました。
多少、エリア的には良くなくても、なんとかなるといった感じでした。
しかし賃貸アパートやマンションが急速に増え始め、競合物件が増えるにつれて、物件の立地の重要性が認識されるようになってきました。
例えば、最近ではあの大東建託でも、立地の悪いエリアでのアパート建設は土地所有者などからの依頼があっても受け付けないことがあるようです。
では優れた立地条件とはどのようなものでしょうか。
それは簡単に言えば、
入居者需要の旺盛なエリアだということです。
では入居需要が旺盛なエリアとはどこかということですが
まずそれに該当するのが都心部です。
例えば東京では山手線沿いのエリア、大阪では梅田や難波周辺、あるいは御堂筋線沿いといったところでしょうか。
もちろん横浜や名古屋、福岡や札幌にも都心部があります。
その一方で最近はなぜか神戸が落ち目です。
人口流出も続いています。
個人的には街の空気は、大阪よりも神戸ほうが好きですが、なぜか神戸は落ち目ですが、神戸は山の手のニュータウンのようなエリアが多く、そういったエリアが全体の足を引っ張ているのかもしれません。
地方や郊外での賃貸住宅経営の狙い目のアパートやマンションとは
どこかでアパート経営をしたい、賃貸住宅をしたいと考える時に、どのエリアの物件でそうするかは非常に重要なポイントになります。
この選択で誤ると失敗するリスクが高くなります。
ところで投資先のエリアの鉄則とも言える事柄に、駅から徒歩10分以内、さらには主要な都市まで20分程度でまでで通勤ができるエリアといったものがあります。
しかし現実的には、このようなエリアの多くは土地価格が高騰しており、家賃相場は安定していても投資費用があまりにもかかり過ぎて個人の投資家が投資を行うのは難しいというのが実情です。
そこで実際に選ばれるエリアというのは郊外ということになるわけですが、郊外のエリアで物件を購入するさいの押さえるべきポイントにはどのような事柄があるのでしょうか。
その1つが
相場よりも安い物件です。
そのエリアにおいて相場というものがありますが、何らかの事情で相場よりも割安な物件は狙い目と言われています。
例えば競売物件などは、買い手がいなければ安い価格で入手することができる場合があります。
ところで相場よりも安いだけでなく
駐車場が広い物件も狙い目です。
当然のことですが、郊外でしかも鉄道などが走っていないエリアでは車が必需品になっており駐車場が必要になります。
高層マンションを賃貸経営することのメリット デメリット
数年前のことですが、駅前の廃れた商店街が火事で焼けました。
その後、その商店街の地主さんたちが共同で高層の賃貸マンションを建てました。（12階建）
駅前の賃貸マンションということで、家賃も安くはなかったと思います。
もちろん建築費も億単位でかかるような物件です。
もともとそのような一等地の地主であるゆえに、土地の利を生かしてマンション経営を行うことができたようですが、家賃が高くても、駅前ということで空室も比較的、少ないことでしょう。
ですから建築費にはそれ相応かかるものの、
安定的にまとまった家賃収入をもたらす
というメリットがあるマンションです。
さらに駅前の物件ということですから、土地の路線価も高く、銀行サイドとしては十分な担保を取れるということで、比較的に高額の融資をしてくれたことでしょう。
つまりは億単位の融資を受けて、マンションを建てて、比較的高い家賃を設定して空室リスクの少ないなかで安定的なマンション経営を行うことができるというのが駅に近い場所にあるマンション経営の利点といえるでしょう。
さらに売却することになったとしても高い価格で売却することもできることでしょう。
昔からの地主さんの有利なてんはそのようなてんにあります。
もともとは需要のある土地ではなかったところに鉄道が走るようになり、また駅が造られ、駅を中心に街が形成され、土地の需要が大きくなったというものです。
土地成金とも言われる人たちです。
銀行サイドからして賃貸住宅経営を推奨したいエリアとは
以前のことですが、誤解もあったのですが、アパートローンを借りている、りそな銀行に不快な思いをさせられた事があったので、電話で苦情を言うと、すぐに担当支店の支店長が電話をかけてこられて、その日のうちに謝罪のために訪問して来られました。
いずれにしても円満に事は収まって私も気持ちがすっきりしましたが、この時に不動産の話をすることもできました。
今回の支店長さん、どうやら不動産についてもある程度、詳しいようで、いろいろな話が出てきました。
まず地方でアパート経営をする話になると・・。
支店長さん言わく「地方では空室がなかなか埋まらないということがあるので・・」
とのことです。
つまりは地方でのアパート経営は厳しい、ということでこのような状況でアパートローンを組むことは難しいということのようでした。
さらに「土地の価格が上がっているようなエリア、人口が増えているような人気のエリアならば・・」といった口ぶりです。
つまりは裏を返して言えば、土地価格が下がっているようなエリア、人口が減少し続けているようなエリアでのアパート経営には協力できないということのようです。
マンションフロアヒンジ交換工事 大東建託パートナーズの相見積もりで費用を軽減
筆者の所有マンションも築１０年となりエントランスドアの下に設置されているフロアヒンジが寿命になってきたので、エントランスドアが勢いよく閉まるようになり、閉まる時の衝撃音がけっこううるさくなってきたので、大東建託パートナーズの担当者と打ち合わせをし、交換することになりました。
交換することが決まってから、施工業者の選定のために時間がかかり、あれから２カ月後の日が工事日と決まりました。
というのも大東建託パートナーズが３社に見積をださせて選定したからです。
そして結局は最も安い見積額をだした業者に施行してもらうことになります。
最も高い業者の見積額が１８万５０００円に対して、今回施工してもらうことになった業者さんの見積額が約１３万円です。
やはり相見積もりをすると工事費をコストダウンさせることができます。
大東建託パートナーズの担当者の働きに感謝いたします。
ところで工事ですが、当初は半日以上、朝から始めて夕方近くまでかかるかもしれないということでした。
というのは私のマンションのエントランスフロアヒンジには電子錠がついているために、配線を外す作業と、その後、配線しなす作業があるからです。
さらにフロアヒンジ交換のさいに、コンクリートをはつる作業もかかるかもしれないということだったからです。
入居者がすぐに決まる物件 なかなか決まらない物件
以前のことですが筆者の所有物件で空室がでて、入居者募集が始まって４カ月にもなろうとしていますが、いまだに入居者が決まりませんでした。
週末の土曜日や日曜日には、部屋の内見に来る方もちらほらとおられるようですが、結果はNGです。
もちろんこのような傾向は数年前ぐらいから見られるようになっていたのですが、最も入居者が決まらなかった最長の期間は７カ月です。
今回はこの最長記録を更新するかもしれません。
入居率に定評のある大東建託の物件なのですが、決まらない物件は決まらないものです。
ところで筆者もいい部屋ネットのサイトの、とくに私の物件のあるエリアの募集状況を、しばしば閲覧していますが、入居者募集をしてから直ぐに決まる物件と、入居者募集をしてもなかなか決まらない物件と二極化しているように思われます。
そのことから見えてきた入居者がすぐに決まる物件の特徴とは
新築や築年数が数年の物件です。
当然といえば当然で、人は中古のものよりも新しいものを好みます。
ですから築年数の新しい物件は、入居者募集をしてもすぐに決まることが少ないないようです。
さらに
インターネット無料やペット飼育可物件も入居者がすぐに決まる傾向があります。
大東建託の物件でも、比較的に新しい物件には、これらの物件が多数あり、入居斡旋において有利であるように思います。
インボイス制度 テナント賃貸をしているならば要注意
2023年10月から始まったインボイス制度。
街を歩いていてもインボイス制度を反対するポスターなどを目にすることがあります。
ところでこのインボイス制度とはどのような制度なのでしょうか。
ウィキペディアには
インボイス制度（インボイスせいど）とは、消費税の仕入税額控除の方式の一つで、課税事業者が発行するインボイス（請求書など税率・税額を明記する税額票）に記載された税額のみを控除することができる制度のことである。2022年1月時点で日本とアメリカ以外の全OECD加盟国に導入されている[1]。
と書かれています。
しかしこれだけの説明では十分にどういうことか理解できないかもしれません。
大東建託設計施工管理のマンション。1階はテナントになっている。
しかしこのインボイス制度ですが、事業者にとっては死活問題にも、なりえるほどの制度とも言われています。
特に注意が必要なのは、いわゆる免税事業者と言われている人たちです。
この免税事業者というのは、事業規模が課税売上高が年間1,000万円以下の場合に免税事業者になります。
この場合は消費税を受け取っても、消費税を納付しなくても、脱税にはなりません。
リモートワークを行うのに適した環境とは 賃貸住宅にも適合型が
リモートワークが普及するなか、単身者の場合は、リモートワークといっても部屋のレイアウトを少し変えるぐらいで、すぐにリモートワークに対応できることでしょう。
しかし家族で住んでいるならば、リモートワークで仕事をするためには、リモートワーク用の部屋を確保するなど、様々な調整をしなければなりません。
とくにリモートワークの課題の1つは仕事に集中できる環境にできるかどうかにあるようです。
そこで集中して仕事の行える環境にするためのポイントとなることは
・誘惑するものをなくす、そして目に入らないようにする
ことなんだそうです。
ですから自宅のリビングはまずは向かないといえるでしょう。
リビングには集中力を阻害するような誘惑となるものが多いからです。
例えばテレビやゲームなどがあるかもしれません。
・身の回りに必要なものを揃えて不必要に立ち上がらないようにする
ことも集中して仕事をするうえで重要なようです。立ち上がるたんびに、誘惑となるものに集中力が妨げられてしまうことがあるからなんだそうです。
・さらに室内の照明は青みがかった白色の「昼光色」が最適
のようです。というのも青みがかった白色の「昼光色」が集中力を高めるのに最も適しているからです。
他にも生産性を高めるために行えることは幾つもあるようですが、確かなことはテレワークを行うのは、どんな部屋や場所でもかまわないというわけではないということです。
場所や環境を注意深く整えなければ良い仕事を行えないのです。
建設業界の慢性的な人手不足も施工不良の原因になっている
筆者の戸建ての賃貸住宅に住む知り合いが、どうも2階から雨漏りするようなのでということで管理会社にそのことを言うと、「わかりました。大工さんに見に行ってもらいます」との返事だったようです。
しかし、あれからいつになっても大工さんは見にこられないとのことです。
大工さんが来ないのは管理会社が大工さんを探しているものの見つからないのか、忘れてしまっているのかのいずれかではないかと思われますが、いずれにしても最近は必要な修繕箇所の修繕工事をなかなか行ってもらえないということが、しばしば生じます。
ところで2018年9月に京阪神地区を直撃した台風で、私が住んでいるエリアの多くの戸建て住宅の屋根が傷みました。
私のマンションの裏の戸建て住宅も瓦が多数落ちてしまいましたが、台風の後の数日後に、屋根の職人さんが見にこれていましたが、しかし実際に修繕工事を行ったのは2019年の1月中旬のことでした。
4か月半ほど待って、ようやくの修繕工事です。
それぐらい最近では、建設現場で働く職人さんが不足しているようです。
ところでNEWSポストセブン2019/5/6の「荒れる新築工事現場 職人や現場監督の不在で施工不良相次ぐ」という記事が掲載されていましたが
いま、一戸建てやマンション・アパートといった住宅の建設現場は、ますます深刻化する人手不足を背景に施工不良や工事の不手際が相次いでいる。「新築」だからといって決して安心してはいけない。
荒れる新築工事現場 職人や現場監督の不在で施工不良相次ぐ｜NEWSポストセブン (news-postseven.com)
と書かれていました。