風当たりの強いサブリースによる賃貸住宅経営のメリット
近年は一括借り上げ、つまりはサブリースによる賃貸住宅経営が主流となっています。
そのようななか２０１６年8月１１日に朝日新聞に掲載された一括借上げトラブルを扱った記事（記事名：「家賃保証」トラブル急増）は大きな衝撃を社会に与えました。
その記事のなかで、トラブルとなった事柄について
- 減額リスクの説明がなかった。（多くの場合、減額される）
- 建設会社が将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
- 建設会社からの契約解除。
- 詐欺まがいの建設会社の営業。
- 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。
といった問題点が挙げられています。
おそらく朝日新聞のこの記事を読んだ、多くの方が一括借上げによるアパート経営は怖い、かかわりたくないと思ったことでしょう。
安全志向の日本人は特にリスクをかかえることを嫌がりますので、朝日新聞のこの記事の影響は少なからずあると思われます。
しかし一括借上げ契約によるアパート経営にもメリットがあります。
幾つかのメリットを取り上げてみたいと思いますがなんといっても
空室があっても家賃収入がある このメリットが一括借上げの最大のメリットかもしれません。
空室があっても安定的に家賃収入が入ってくるのです。
マンション生活のデメリット タワマンの弱点がクローズアップされてきた
かつては多くの人の憧れになっていたタワーマンション。
最近は風向きが変わってきたようです。
というのもタワーマンションのデメリットもクローズアップされるようになってきたからです。
どのようなデメリットでしょうか。
その1つが
・災害に弱い
というてんがあります。
例えばゲリラ豪雨や台風などで、洪水になると停電が発生し、そのために当分の間、住めなくなったというケースが武蔵小杉のタワーマンションで発生したことは記憶に新しいと思います。
実際のところ超高層の建物ほどエレベーターへの依存が高くなり、そのエレベーターが停電などで機能しなくなると非常に困難な状況になってしまうのです。
さらに地震が発生すると、高層階ほど地震による揺れが大きくなります。
これもまた高層ビルのデメリットといえるでしょう。
さらに2つめのデメリットを取り上げてみますと
・遮音性がよくない
というてんがあります。
なぜタワーマンションの遮音性はよくないのでしょうか。
それは住戸間の壁が薄いからです。
階層が何十と重なるタワーマンションは、荷重負担を軽減する必要があります。
そのために、住戸間の壁は「乾式」というコンクリートが入っていないパーテーションのような建材を使っているといわれています。
なので普通の低層マンションならまず聞こえない隣戸の生活音が漏れてくる、つまりは遮音性がよくないのです。
マンションにかかる高額な修繕費 修繕やメンテナスを怠ると
RC造りのマンションの利点は、とにかく長持ちすることです。
メンテナンスがしっかりと行われているならば１００年は長持ちするという専門家もおられます。
メンテナス、そうですメンテナスがしっかりと行われているということが条件です。
そのためには費用がかかるわけですが、その費用負担は分譲マンションならば区分所有者が賃貸マンションならば、マンションオーナーが費用負担していかなければなりません。
このマンション劣化を防ぐための修繕工事ですが主なものとしては
１０年～２０年前後で１回目の大規模修繕工事として外壁の補修工事が行われます。
そしてさらに、その１０年～２０年後には２回目の大規模修繕工事として外壁補修と屋上の防水に加えて、エレベーターの取替工事や給排水設備の交換工事も加わり２回目の場合のほうが費用がさらに高くなります。
つまりは年々修繕費用が高くなっていくということを覚悟しておかなければなりません。
このてんで賃貸マンションのオーナーは自己責任で修繕費用を、蓄えておく必要があります。
おそらくは、少なとも家賃収入の５%は修繕費用として取り分けておかなければならないでしょう。
国内賃貸住宅最大手の大東建託グループの海外事業
大東建託施行管理のマンション。
賃貸住宅管理戸数１００万戸で、この分野で業界トップの大東建託のライバルといえば、大和ハウス工業や積水ハウスの名がよくあがります。
賃貸住宅分野だけならば大和ハウスや積水ハウスを大きく引き離している大東建託も戸建住宅や分譲マンションの分野となると、大和ハウスや積水ハウスの足元にも及びません。
さらに両社は海外事業にも積極的に取り組んでいます。
戸建住宅、分譲マンション、賃貸住宅、海外事業とまんべんなく取り組んでいる大和ハウス工業や積水ハウスの安定力には大東建託には及ぼないところですが、知らなかったのですが、大東建託も海外事業にある程度、取り組んでいることを最近知りました。
M&A Times２０１７年１１月１６日の「大東建託、マレーシアのホテル事業会社を約137億円で買収 海外事業強化」という記事には
大東建託、マレーシアのホテル事業会社を約137億円で買収 海外事業強化｜Ｍ＆Ａ ニュース速報 | Ｍ＆Ａ タイムス (ma-times.jp)
と報じました。
この記事からすると大東建託が東南アジアで連結子会社を所有していることがわかりました。
津市にあるレオパレス銀座 空室解消のために賃料が大幅に下落
筆者の所有物件がある周辺エリアにおいても、レオパレス２１の賃貸住宅が多々あります。
確認できているだけでも、６棟～７棟はあるのではないかと思います。
すべてが、築２０年以上になるアパートですが、駅から徒歩１０分圏内にあるおかげか、空室は目立って多いということはありません。
これだけを見ているならば、各地でレオパレス２１のオーナーさんが訴訟をおこしているのが、ピンとこないのですが、しかし地方ではかなり大変な状況にあるレオパレス物件のオーナーさんがおられるようです。
例えば三重県の津市には駅から徒歩ではなく車で１０分ほどの所に、「レオパレス銀座」といわれるところがあるなだそうです。
田んぼも多いこのエリアにレオパレスのアパートが４０棟ほどあるというのですから、まさに「レオパレス銀座」エリアです。
もしもこのエリアが駅から徒歩１０分圏内ならば、空室リスクもさほど大きくなかったのかもしれませんが、車で１０分ということですから、とても不便な場所です。
電車通勤をするサラリーマンならば、バス路線があるならばバスで駅まで行くか、あるいはバイクか自転車で駅に行くしかないことでしょう。
宅配ボックス 満杯になれば使えなくなるというデメリットが
近年の賃貸住宅の人気設備といえば、調査する会社によって結果は多少異なりますが、だいたいインタネット無料、宅配ボックス、防犯カメラがあげられます。
このうちインターネット無料と防犯カメラは今後も必要性が増していくことでしょう。
というのもインターネットそのものはテレビと同じように、各家庭で必要不可欠な設備になっていくと思われますし、防犯カメラも犯罪抑止の観点からしても必需性が高まっていくことと思います。
ところで微妙なのが宅配ボックスです。
たしかにネット通販の普及とともに宅配ボックスの必要性は高まりました。
最近の新しい賃貸住宅では、多くの場合、宅配ボックスが備わっていますし、お部屋探しをネット検索で行う場合も、宅配ボックスのあるアパートやマンションのお部屋のなかで探すということもあるようです。
なので入居率の向上のために、宅配ボックスを設置するようになった築古の賃貸住宅もあります。
ところで先日のことですが、用事であるワンルームマンションを訪問しました。
オートロックのマンションでエントランスに宅配ボックスがあります。
しかし物件管理会社がエントランスの目立つ場所に以下のような張り紙を赤字でしていました。
それは「宅配ボックスが満杯になって使えないことがあるので、速やかに荷物を持って行ってください」というものです。
大東建託にとってコロナよりも打撃？住宅木材価格の急騰
筆者も知らなかったのですが、近年は住宅木材価格が急騰しているようです。
ヤフーニュースが2021/6/1に配信された「ウッドショック、住宅木材価格「平時の4倍」の激震」という記事によると
需給の逼迫によって木材価格が平時の数倍に急騰する「ウッドショック」。アメリカで2020年夏ごろからささやかれ始め、日本では2021年3月ごろから表面化した。・・ 世界的な指標となるシカゴの木材先物市場では5月10日、一時過去最高値の1000ボードフィートあたり1700ドル(18万3600円)を超え、2020年の4倍超となった。IG証券の山口肇リード・ファイナンシャル・ライターは、「年内に需給が緩和する可能性はあるが、しばらくは1200～1500ドルの水準が続く」とみる。
引用：https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/20210614-00433697-toyo-column（アクセス日2021/6/14）
と書かれています。
ということは当然のこととして住宅木材を扱う企業は、住宅木材価格の高騰に直面し、対処しなければならない状況にあることになります。
それにしても、住宅木材価格の急騰の理由は何なのでしょうか。
それは
・テレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。
・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。
が上げられています。
社会の速い変化に合わせて資産運用もすばやく調整しないと損失が・・
りそな銀行といえば、一時期アパートローンに力を入れていましたが、りそな銀行からアパートローンを借りて賃貸住宅経営をしている方も少なくないと思います。
りそな銀行のアパートローンの良いところは、とにかく金利が低いことにあります。
なので当初は金利の高い金融機関からアパートローンを借りて、しばらくしてから、りそな銀行のアパートローンに借り換えされたケースも多いのではないかと思います。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。
ところで、筆者も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、りそな銀行はローン顧客にファンドや投資信託を勧めることがあります。
そして以前に販売に力を入れていたファンドにみつぼしフライトがあります。
このみつぼしフライトについては
2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。・・当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。
と書かれていますが
・債券を中心にしたバランスファンド
・顧客の損失を5％を超えることがない
といった特徴があるわけですが、しかし運用状況によっては、償還されることもあるファンドです。
大東建託グループの入居斡旋力 盲点があるとしたら
筆者の所有物件は大東建託パートナーズ管理の物件ですが、最近は退居のあとの次の入居者がなかなか決まらない傾向を感じます。
もちろん全国的には大東建託物件の入居率は95%以上を維持してはいるのですが、入居斡旋となると担当支店の担当者の能力にバラツキがあるのか、最近はなかなか入居者が決まりません。
筆者の物件だけでなく、私の周辺エリアの他の大東建託物件でも半年以上や1年近く入居者募集をしていても入居者が決まらない物件が幾つかあります。
なぜなんだろうと思うことがありますが。
たしかに周辺の不動産会社にも、入居斡旋を依頼していますし、インターネット広告でも、入居者募集の画面が表示されることがあります。
ですから入居斡旋の努力はしているようなのですが、何かが足りない・・。
その足りないものの1つは入居斡旋対象の物件に、大東建託グループの担当者が実際に足を運んで、入居者募集のポスター等を貼ったり物件の周辺をじっくりと観察するといった事が、足りないのではないかと思います。
つまりはパソコン操作や電話等で入居斡旋作業は行っているのでしょうが、担当者がこまめに物件まで足を運んで物件の魅力を確認したり、入居者目線でどうすれば内見で訪問したお客を契約へと結びつけることができるかといったてんをチェックし、物件に多少の調整を加えるといった努力が足りないのではないかと思います。
解体の費用どれくらいかかるのか マンションオーナーにとって気になること
どんなアパートでもマンションでも、いずれは建物の寿命を迎えることになります。
建物のメンテナンスをきちんと行っていても、建物の寿命を延ばすことはできても、未来永劫に建物を使用することはできません。
このてんでRC造りの建物の寿命がどれくらいになるのかというてんですが、よくて６０年以上といった意見などがあります。
最近は築３０年を超えているRCマンションも増えていますが、築３０年ぐらいならば、通常はまだまだ使えそうな感じです。
しかし４０年、５０年と経過して寿命にどんどん近づいていきます。
そして寿命になった建物を解体するのは、建物オーナーの責任となり、そのための費用は建物オーナーが負担することになります。
大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。
ところで賃貸マンションオーナーにとって気がかりなは、実際のところ解体のための費用はどれくらいかかるのかというてんです。
このてんでＲＣマンションは木造のアパートよりも寿命が長いことはたしかですが、解体の費用となると木造アパートよりも、かなり高くなります。
それでこのてんで参考となる記事を見つけました。
それは夕刊フジのウエブサイトZAKZAKに掲載されていた記事ですが、それによると
現状、板状型のマンションの撤去費用は総額で戸当たり３００万円から５００万円あたりを目安としている。高層建築になればなるほど、養生などの諸経費がかさむ。タワマンだと、この３倍くらいはかかってしまう可能性がある。
と書かれ【榊淳司 マンション業界の秘密】今世紀末にもタワマンは“寿命”を迎える！？ 高額な撤去費用は所有者の負担に（1/2ページ） – zakzak：夕刊フジ公式サイトています。
このようにマンション１戸あたり３００～５００万円ぐらいと言及されており、おそらくは３LDKの広さの場合のことだと思われますので、１Kだと１００～２００万円ぐらいになるのではないかと思われます。
仮に４階建て２０戸の１Kマンションだとすると２０００～４０００万円ぐらいになるのではないかと思われます。
それでそれを高いと見るか安いと見るかは見方次第でしょうか。
１年で１０００万円の家賃収入をもたらしていたマンションならば、３．４年分ぐらいの家賃収入が解体費用にかかるということになります。