マンションのエントランスフロアの白い汚れは白華現象でクエン酸で解決
アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。
というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。
また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。
ところで筆者の小規模マンションで、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。
そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。
そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。
その結果わかったのはこの現象のことを
白華現象
というだそうです。
ウィキペディアには
白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。
と書かれています。
土地や建物の価値を調べるのに役立つ公的なツールがある
最近はネットの普及にともない、種々の情報をネットで調べることができるようになりました。
このてんで官公庁もネットで情報発信するようになってきています。
例えば土地の路線価を調べたいと思うならば、国税庁のホームページから調べることができます。
ところで最近になって初めて、気がついたのですが、国土交通省が土地総合情報システムというホームページを開設していることを知りました。
このホームページを開くのは簡単で、グーグルの検索で「土地総合情報システム」と打てば、すぐに開くことができます。
アットホームのサイトの「土地総合情報システムとは」の記事には
不動産の取引価格及び地価公示・都道府県地価調査に関する情報を検索・閲覧できる国土交通省のWEBサイト（URL：http://www.land.mlit.go.jp/webland/）。土地総合情報システムは、国土交通省土地・建設産業局が、安定的な不動産投資の促進、不動産市場の活性化、安心・安全な不動産取引のために、土地に関する情報を把握し提供すべく運用しているサイトである（2006年4月に運用開始、2014年8月にシステム大幅更新）。・・取引価格情報の利用に当たっては、アンケート調査の結果であることに留意しなければならない。
引用：土地総合情報システムとは
と説明されています。
フルパッケージプランかスタンダードプラン大東建託の２つのプラン
大東建託との一括借り上げの契約には2つのプランがある。
フルパッケージプランとスタンダードプランというと何のことかと思われるかもしれませんが、大東建託と一括借り上げ契約をした時に、アパートマンションオーナーが選べるプランのことです。
２つのプランの違いは簡単には修繕費込みがフルパッケージプランで修繕費はオーナー負担となる場合はスタンダードプランとなります。
オーナーさんは大東建託と一括借り上げ契約を行うときに、どちらかのプランかを選ぶことができますが、最近は
フルパッケージプランを選ぶオーナーさんのほうが
多いようです。
それでは実際のところどちらがいいのかということでうすが、建てるアパートマンションのエリアの家賃水準やオーナーさんの資産状況によって左右されるということになると思います。
通常はフルパッケージプランでもスタンダードプランでも家賃収入の約１０％は大東建託パートナーズによって引かれます。
管理費としてです。
それに加えてフルパッケージプランの場合は修繕費用として５％程度が引かれる、そのような仕組みになっています。
５％というとレオパレス２１のオーナーさんが修繕費用で引かれるのが７．９％といわれていますので数字上では、お得感があります。
分譲マンションで生活するためには管理規約の遵守が求められる
アパートやマンションとなると、集合住宅なので、建物全体のためのルールのようなものが必要となります。
そのてんで戸建住宅となると住人で比較的に何でも行えるというてんで、異なります。
もちろん戸建住宅でも芦屋市の六麓荘のように町内会の影響が非常に強い地域では町内会で決められたルールのようなものに従っていかなければなりません。
ところで分譲マンションとなると
管理規約や使用細則
というものがありますが、これはマンション生活におけるルールブックのようなものです。
例えば、民泊は禁止とか、ペット飼育は許可されていても、飼育の仕方についてルールが定めれれている場合があります。
ペット飼育の管理規約の一例としては、マンション内の廊下、エントランスホール、エレベーターなどの共有部分では、ペットは飼い主に抱きかかえられていなければならないといった管理規約のあるマンションもあります。
このような場合だと、抱きかかえることができない大型犬などは飼うことができないということになります。
積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。
そしてこの管理規約等は随時改正されることがあります。
区分所有者数および議決権数の各４分の３以上 の決議によって改正されるのです。
賃貸住宅の入居率の鍵となる元付け業者と客付け業者とは
大東建託設計施工管理のアパート。全体的に入居率が高い。
筆者の所有物件で退居届けがでましたので、今後の入居募集に関心があるところですが、ある時ホームズのサイトから所有物件の募集状況を確認してみました。
するとこのサイトのなかでは、この物件を扱う会社が〇件ありますとも表示されています。
つまりはこの物件の入居斡旋を行っている不動産業者が〇件もあるというのです。
ところで筆者の所有物件の管理会社は大東建託パートナーズです。
ですからおもに入居斡旋を行っているのは大東建託リーシングと大東建託パートナーズと思われますが、当然のこととして、これらの会社が単独で入居斡旋を行うというわけではありません。
現実的に筆者の所有物件のある街から北に数kmも離れたところに、大東建託リーシングの支店がありますので、もしも単独で入居斡旋を行うとすりならば、なかなか入居者が決まらないでしょう。
そこで筆者の所有物件のある街の不動産屋さんにも入居斡旋を行ってもらう必要があり、現にそのことが行われているのです。
そして入居斡旋を行う業者ですが、元付け業者と客付け業者に分けられるようです。
この場合、筆者の所有物件の場合は、元付け業者は大東建託パートナーズで、客付け業者は大東建託パートナーズから仲介を依頼された他の業者ということになります。
そして入居者が決まれば、入居者から仲介手数料を取ることができますが、通常は客付け業者が仲介することができたならば、仲介手数料の半分は元付け業者の大東建託パートナーズに支払わなければならないことになるようです。
大規模修繕工事は大手でなくても瑕疵保険に加入している会社ならば
以前に中規模程度のある分譲マンションに用事で行った時に、エレベーターに大規模修繕工事の施行業者の公募条件のようなものが管理組合によって貼ってありました。
その条件の１つが資本金が５０００万円以上の業者というふうに書かれていました。
５０００万円となると相当の資金力のある会社ということになります。
いくら施行能力の高い会社であっても小規模な会社では公募できないということになります。
いわゆる
大手の会社ならば安心
という考えがそこにはあるのかもしれません。
しかし大手の建設会社であっても施行不良は生じえますし、手抜き工事を行う会社もあります。
小中堅の業者で大手よりも能力があり、しかも費用も安くてすむということもあるでしょう。
しかし公募条件は、そのような小中堅業者を最初から排除してしまっているのです。
そのようになってしまう理由の１つは、大規模修繕工事の後に瑕疵が発覚したさいに、大手ならば倒産することもなく十分に対応してくれるだろうという考えがあるからのように思われます。
しかし最近は瑕疵保険というようなものもあります。
電子錠付きエントランスドアのフロアヒンジの交換修理代💓
電子錠付きエントランスドアのフロアヒンジの修繕費用は高額になることがある。
以前に書いた記事
「マンションのフロアヒンジが寿命？」
で書いたとおり私の所有マンションのエントランスドアの下にあるフロアヒンジの寿命がきたようで、入居者さんにも迷惑をかけているようなので、交換工事を行うことになりました。
そこで管理会社の大東建託パートナーズに修理を頼んだところ
「フロアヒンジ取替修繕費用の見積額に愕然」
の記事でも書いたとおり、最初の修繕の見積もりが１８万円ぐらいと、想定をはるかに超えた金額で驚きました。
そこで大東建託パートナーズの担当者が「他の業者さんにも見積もってもらいます」とのこと。
大東建託パートナーズは工事を業者に行ってもらう場合、施工業者が必ずしも決められているわけではなく、場合によっては相見積もりを取ることもあるんだと気づかされました。
大東建託パートナーズの担当者も「悪質な施工業者にかからないように、時々業者についてインターネットなどで調べることもある」とのことで、施工業者の選択には神経を使うこともあるようです。
ところで以前サブリース契約でのアパートマンション経営になると、修繕費用が高くなるという記事を読んだことがあります。
確かにそのようなケースが実際にあるのだと思いますし、サブリース契約でなく分譲マンションなどでも、大手の管理会社に任せきりになると、高い修繕費用をとられることがあるとの話もよく聞きます。
では今回はどうなるのでしょうか。
賃貸住宅の経営において管理会社の選択することは大家の専権事項
筆者の所有物件の隣にある築古なマンションは、築37年のマンションですが、管理会社がよく変わっています。
以前の管理会社は倒産したために別の管理会社に変わったと思いきや、しばらくしてまた別の管理会社に変わっていました。
新しい管理会社になってからか、これまでは空室が数室以上あったのが、あっというまに空室は1部屋だけになってしまったようです。
このマンションのオーナーさんも、以前の管理会社の入居斡旋力に不満があって管理会社を替えたのでしょうか。
筆者も自分の所有物件のあるエリアの他のアパートやマンションには注目していますが、その物件のオーナーさんによっては、しばしば管理会社を替えているオーナーさんも少なからずおられます。
ところでアパートオーナーにとって管理会社の選択は重要な事柄です。
というのもアパート経営に大きな影響を及ぼす存在となるからです。
例えば多くの場合ですが、管理手数料は家賃の5％～となっています。
やはりアパートオーナーの心情としては管理手数料は安いほうが良いと考えてしまいますが、しかし安ければ良いというものでもありません。
安さに引かれてその管理会社に管理の契約を交わしたものの、必要でもない修繕やリフォームをしきりに提案してくる。
しかもその修繕費やリフォーム代が高いといったことも実際にあるからです。
さらに管理会社によれば、物件の清掃などがきちんと行われているかどうか監督していないとか、行うべき修繕工事を行ってくれないといった会社もあります。
ですから管理手数料に見合った業務をきちんと行ってくれる管理会社、入居斡旋力のある会社、またアパートオーナー視線で業務を行ってくれ、修繕費用等も不当にぼったくるようなことがない会社を選びたいものです。
このてん管理会社はオーナーの意向で変えることができますので、どうしてもアパートのある周辺エリアの他の物件よりも入居率の悪い状態が続くならば、入居斡旋力のある管理会社に替えることができるかもしれません。
あるいは修繕費用等についても最近では、インターネット等でだいたいの相場を知ることもできます。
その相場よりも明らかに高い修繕費用をいつも請求されるならば、管理会社を替えることを検討することができるでしょう。
団体信用生命保険 相続税を考えて加入しないほうがよい場合もある
りそな銀行。住宅ローン、アパートローンも扱っている。
例年、確定申告が終わると銀行の担当者が事業者の確定申告あるいは決算書を確認しにやってくることがあります。
しかし今年は今のところまだ来られません。
必ず確認しないといけないというわけでもないのでしょう。
銀行の担当者が来られると、いろいろとこちらから質問すると話が聞け、様々な情報が得られるので、幾らか楽しみにしていたのですが、今回はどうも来られないようです。（銀行員の方もいろいろと情報を得るために、いろいろと周辺エリアのことを聞いてくることがあります）
ところで、銀行からお金を借りと、団体信用生命保険に加入される方も少なくないと思います。
契約者が亡くなったさい残された遺族の返済義務が、団体信用保険に加入している場合は発生しないという保険です。
だいたい金利が0.3%上乗せされることになりますが、契約者がすぐにでも亡くなれば、遺族にとってはとてもありがたい保険になります。
アパートマンションローンでも団信をかけることができる。
しかし銀行員は、なぜかアパートマンションローンの契約者には、積極的にはすすめません。
それにはどうも相続税が関係しているようです。
つまり住宅ローンの場合は、おおむねマンション価格が３０００万円前後になると、資産価値を考えるとほとんどのケースで、借入金が０円になっても相続税がかからないようです。
ですから住宅購入目的の場合は団信に加入するほうがメリットも大きいように思われます。
しかしアパートマンションローンを借りている契約者になると事情が異なります。
賃貸住宅経営において物件管理会社の助けがどうしても必要なのはなぜか？
クレーム、クレーマー。
残念ながらどこの世界でもクレームやクレーマーが生じます。
クレーム対応が非常なストレスとなり、仕事を辞めたという方もおられます。
ところで入居者によるクレーム、あるいは執拗なクレームというのは生じ得る事柄です。
悪質ともいえるクレーマーになると、多額の慰謝料や損害賠償を請求してくるかもしれません。
一昔前の話ですが、知り合いの大家のアパートが火事で全焼してしまいました。
その後、入居していた男性（反社会的勢力とのかかわりがある人だったようです）が大家宅に来て、多額の金銭を要求してきたとのことです。
この大家さん無抵抗にも要求された金銭を支払ってしまったそうですが、今から思うとなぜ管理会社や弁護士などに相談しなかったのかと考えてしまいますが、とにかく
入居者のクレームに対処するのは容易ではありません。
ということでアパートオーナーになることを、たじろぐ方もおられるかもしれません。
安全志向の強い方にとってはリスクのあることは、したくないということなのでしょう。
ところで入居者のクレームにはアパートオーナーが対処しなければならないというわけではありません。
多くの場合、管理会社に物件の管理を任せていることでしょう。