大東建託パートナーズの外壁塗装は高い しかし他社を手配することもできる
筆者の小規模マンションですが、最近ですが大東建託パートナーズによる建物審査を受けました。
その結果、どうやら外壁の一部が劣化しているようで、近いうちに修繕したほうが良いとのことでした。
そのさい足場をかけて、いわゆる大規模修繕工事を行うことなるとのことです。
筆者も、いずれはその時がくることは覚悟はしていましたが、ついに来たかといった思いです。
ところで以前の大東建託パートナーズの担当者が言われていたことですが、大東建託パートナーズによる塗装工事となると、塗装工事は高くなると言われていました。
実際に今回の大東建託パートナーズの担当者も、あくまでも目安ですが、3階建て24戸ほどのマンションの外壁塗装のための工事費用が大東建託パートナーズで行って、1000万円程度かかったとのことです。
ですからかなりの高額になります。
そして大東建託パートナーズとフルパッケージプランで契約している場合は、基本手にはオーナーへの費用負担はないものと思われますが、スタンダードプランになるとオーナーの費用負担になります。
もちろん大東建託パートナーズが工事を行うと工事費が高くなるのは使用する塗料の質が上等であることが1つの起因です。
大東建託のオーナーの賃料改定の時に基準となる家賃がある？
大東建託グループのアパートやマンションで、一括借り上げをしているならば、大東建託パートナーズからオーナーに支払われる賃料の見直し、賃料の改定が行われます。
通常は10年、その後は5年毎に行われていきます。
例えば新築の時は
A号室 60000円
B号室 60000円
C号室 60000円
D号室 60000円
を賃料の基準となる査定家賃としてスタートしたとします。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
そしてこの査定家賃がそのまま募集家賃となり、入居家賃になります。
それで当初はこの家賃を基準にオーナーへの賃料が一定額として10年間支払われることになります。
そして10年が近づいたころになると入居家賃は
A号室 60000円
B号室 57000円
C号室 58000円
D号室 59000円
と変化しているとします。
この場合、基準となる査定家賃はどうなるのでしょうか。
大東建託パートナーズの場合、この場合に基準となる査定家賃として採用するのは、
最も安くなっている
B号室の 57000円が査定家賃となります。
つまりは10年以降の査定家賃は
A号室 57000円
B号室 57000円
C号室 57000円
D号室 57000円
となり、それぞれ3000円安くなります。
退去予定がない入居者が住んでいるのに入居者募集が行われている？
最近では賃貸住宅の部屋を探す時に、インターネットを活用することが多くなっているのではないでしょうか。
そして賃貸住宅の入居者を募集しているサイトは数多くあります。
ところで筆者の所有マンションは大東建託グループの賃貸物件でもありますが、入居者募集のさいは、大東建託のいい部屋ネットサイトで行われています。
しかし、いい部屋ネットサイトだけでなく、他の賃貸住宅入居者募集サイトでも入居者募集を行っています。
そしてそのことは良いことだと思いますが、以前のことですが、大東建託のいい部屋ネットサイト以外のサイトを閲覧していると
現在空室になっておらず、しかも空室になる予定のない部屋の入居者募集が行われていることがあります。
そのような画面を見た時は「？」と思いましたが、ページの更新をしていないからなんだろうと考えていました。
しかし中には家賃などが異なった価格で表示されていて、ちょっと不安になるような事もあります。
この場合はサイトの担当者の入力ミスじゃないのかと考えていました。
もちろん筆者の考えているとおりの事もあるのかもしれませんが、しかしいわゆる悪徳商法の部類になる「おとり広告」かもしれません。
銀行からのローン返済予定表は経費計上のための大切な書類
銀行からはローン返済予定表が送られてくる。
昨年もアパートローンを借りている、りそな銀行からローン返済予定表の手紙が送られてきました。
差出人はりそな銀行の担当支店になっているので、担当の支店で金利などが決められているのかと思いきや、りそな銀行支店の担当者の話では「支店ではなく本部の融資の部署で作成されている」と言われていました。
つまりはローン金利などの重要事項は支店では決めることができず、すべて本部で決められているということなのでしょう。
ところで変動金利の場合は金利の見直しは４月１日と１０月１日に行われます。
今回は１０月１日に見直しが行われた分で翌年の１月から６月までの金利が示されています。（４月１日の見直し分は７月から１２月の金利となります）
りそな銀行のインターネットバンキングでは、いち早く１月から６月までの金利を知ることができますので、もうすでに金利を知ってはいましたが、手紙で送られた分もやはり同じ金利でした。
当然といえば当然のことですが。
そして今回は変動金利の金利は上がりました。
近年は変動金利もずっと同じ水準を保っていたのですが・・
外壁補修工事を行うかどうかの目安は外壁目地の破れがどれだけ進んでいるかによる
アパートにしても、マンションにしても、10年～20年の間に1度は、建物に足場をかけて外壁塗装や補修を行います。
いわゆる大規模修繕工事です。
費用もかなりの高額になる工事です。
なのでどのタイミングで行うかは重要な判断となります。
このてんで昔は竣工から10年で行うことも珍しくはなかったようですが、近年はもう少し後になって行うケースのほうが多いように感じます。
筆者の自宅のある近辺でも、分譲マンションの場合は、竣工から12～15年で行うケースが多くみられ、賃貸住宅となると15～20年に行うことが多いように思われます。
ところで大規模修繕工事を行う目安となるものに、外壁目地があります。
ウィキペディアによると
建築物や土木構造物において、少し間隔を空けた部材間の隙間・継ぎ目の部分。とくに、組積みする石・煉瓦（レンガ）・コンクリートブロックの継ぎ目、あるいは仕上に貼るタイルの継ぎ目を指す。
と書かれています。
賃貸住宅においては、コンクリートブロックやタイルの継ぎ目に見られるものです。
例えば、そのような箇所をコーキングして建物を保護することになります。
そしてもしもコーキングされてないと建物の継ぎ目から、雨漏りするようになり建物が傷みます。
積水ハウスのシャーメゾンにする大家さんが少なくないのはなぜ
賃貸住宅は積水ハウス、大和ハウス工業、大東建託の3強時代。
筆者の物件がある周辺エリアには、様々な賃貸住宅メーカーによる賃貸アパートないしはマンションがあります。
昔からはレオパレス２１の物件が多々ありますし、最近はフジ住宅、そしていい部屋ネットの大東建託のアパートも増えてきました。
こうしたなかでも根強い人気を感じさせるのは積水ハウス施行のアパートそしてマンションです。
シャーメゾン、MASTなどの賃貸住宅があります。
しかも築年数が経っていても、入居率はまずまずといったところでしょうか。
では積水ハウスの強みとはどこのあるのでしょうか。
おそらくは最も積水ハウスのイメージをアップさせている要因の１つは建物の品質にあるようです。
具体的には積水ハウスで使用される部材は、自社工場で作られているので徹底した管理がされており、品質に当たり外れなどのばらつきがないことで定評があります。
つまりは品質のことでのあまり心配がないというてんがあるのでしょう。
ですからおそらくは欠陥住宅でないという安心感がありますので、入居者にも満足してもらえる自信があるでしょうし、実際のところ積水物件に住んでいる方の評価は全体的には他社物件よりも良いように思われます。
賃貸住宅に防犯カメラを設置することによってトラブルの抑止力に？
アパートやマンションに故意に嫌がらせをする人がいる？
以前のことですが、筆者の所有マンションのエントランスの外側に、唾が吐かれているのを確認しました。
しかも1度のことではなく2日続けてそのようなことが行われていたのです。
入居者さんが必ず通るエントランスに唾を吐かれると、通るたびに不快な思いをすることになります。
もちろん唾が吐かれているのを確認した時に、すぐに清掃し洗浄しました。
しかしなぜわざわざ唾を吐いていくのでしょうか。
唾が吐かれているのは、エントランスの外側なので、エントランスの内側に入れない外部の人間の仕業ではないかと推測されます。
では何に対して唾を吐き嫌がらせしようとしているのでしょうか。
考えられるのは特定の入居者への嫌がらせが考えられます。
何らかのトラブルが生じているのかもしれません。
あるいは、特定の入居者をターゲットにしているわけではなく、ただ単に憂さ晴らしにしている可能性もあります。
あの極めて悪質な放火魔と同じような心理です。
しかし、いずれにしても人のマンションのエントランスに唾を吐いていくとは不快極まりない事柄です。
どのように対処することができるのでしょうか。
このてんで、今のところ筆者のマンションには防犯カメラが設置されていません。
賃貸住宅暮らしにおいて大東建託物件に入居することには多くのメリットがある
最近のアパートマンションの経営形態は、通常は大家が不動産管理会社と契約を結び、管理を不動産管理会社にお任せするもので、不動産管理会社は家賃の５～１０％を手数料として取ります。
この場合、空室の場合は大家も不動産管理会社も収入がありません。
一方で近年増加しているアパート経営の形態がサブリースです。
代表格は賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズ管理の物件です。
この場合サブ―リース会社は家賃の１０～２０％を手数料として取りますが、空室があっても大家には賃料を支払います。
ですから大家にとっては空室はさほど問題にはなりませんが、サブリース会社にとっては空室の増大は経営にとって深刻な問題となり得ます。
つまりサブリース会社にとっては、高水準の入居率を維持することが、重要事項になるのです。
そこでなるべく空室を極力少なくしたいのです。
ということは入居者にとってはメリットがあることになります。
具体的にはどのようなメリットがあるでしょうか。
まず第一にサブリース会社は空室を早く埋めるために入居の敷居を低くします。
例えば礼金０円、敷金０円（敷金０円でも退去時の原状回復費用は求められることがあります）といったことは、しばしば行っています。
大東建託パートナーズの入居者のためのスマホで使うことのできる利便性の高いアプリ
大東建託パートナーズの入居者向けのアプリといえば、rummです。
大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅の入居者であるならば、だれもが利用できる便利なアプリです。
そしてrummは、大東建託パートナーズによる、利便性の高いアプリともいえます。
というのもこのアプリは、賃貸物件の入居者向けにくらしにまつわるあらゆる情報を配信するウェブサービスだからです。
具体的にはライフイベントに合わせたサービス紹介やクーポン配信のほか、管理会社への問い合わせ、そして連携が可能な自治体への手続きの一部も申請できる仕組みをも扱うようになるようです。
このように賃貸住宅にまつわるサービス全般に事業を広げることを目的としたアプリなのです。
そしてこのアプリのサービスを2021年11月8日から始まりました。
このアプリの特徴としては、自治体への手続きも、このアプリを通して行うことができるというてんです。
もちろん連携のできる自治体のみで、しかもすべての手続きが行なえるというわけでもありませんが、しかし自治体の手続きは、通常は面倒で時間もかかりますので、このアプリで簡単迅速に行うことができるようになれば、とても助かります。
土地活用といっても土地エリアの需要が何かを見極めることが重要
筆者の妻の実家もそうですが、地方では土地がいくらでもあります。
しかし土地活用といって、そこでアパートやマンションを建てたとしても、おそらくは相続税対策になるぐらいだけで、将来的にはアパートやマンションは重荷になっていくだけのことでしょう。
なぜならばアパートやマンションを建てたところで、入居したいという人がほとんどいないからです。
やはり地方の土地は農地として活用するのが、最善の活用方法のように思います。
一方で同じアパートやマンションを都心部の駅近くに建てるならば、家賃も高く設定でき、しかも入居者も比較的容易に見つかることでしょう。
このことは不動産の効果的な活用方法について考えさせる例ですが、日経新聞２０１７年８月２５日の「建設の五輪特需いつまで？ 経費抑制、ドローンも駆使 足元は受注消化の余裕なく、大会後の冷え込みに警戒」という記事に掲載された大和ハウス工業の社長の大野直竹さんのコメントにもこのてんが示されています。
本来、不動産は場所によって適性が異なる。不動産の本当の価値は、活用することでどれだけの収益を生むかで決まるからだ。住宅なのか商業施設がいいのか、土地オーナーやテナントとの対話を深め、本当に必要とされる使い方を探らないといけない。
引用：建設の五輪特需いつまで？ 経費抑制、ドローンも駆使 足元は受注消化の余裕なく、大会後の冷え込みに警戒
意味深長なコメントだと感心させられます。
わかりやすい簡潔なコメントですが、しかし不動産投資の核心をズバッとついているように感じます。