積水ハウスや一条工務店 信頼性はあっても口コミでは・・
最近はインターネットの口コミなどで、提供されているサービスがどのようなものかについ簡単に知ることができるようになりました。
なので広告等で、これを買ってみようと思ったものの、買う前に口コミを読んでみて、買うのをやめたということもあるかもしれません。
ところで住居についての口コミも多く見ることができます。
このてんで戸建住宅の分野の口コミについてですが、悪評というてんで数が多いのが、意外や意外、積水ハウスと一条工務店なんだそうです。
この２社といえばブランド力や世間からの信頼度が高い会社というのも事実です。
ところでネガティブな口コミの具体例ですが積水ハウスについては
とにかくコストパフォーマンスが悪いという口コミが多いようで
一条工務店については
下請け業者の施工が悪いや床暖房がよく故障するといった口コミがあるようです。
しかしこの２社ですが、販売戸数が多い会社でもあり、積水ハウスが１位で、一条工務店が２位となっています。
つまりは販売戸数が多ければ、それに比例してネガティブな口コミも増えていく傾向にあるようです。
これは住宅分野だけでなく他の業界でも同じようなことが見られると思います。
赤字3年繰越で不動産所得大幅削減で節税さらには国民健康保険料も削減
大東建託設計施工管理のマンション。
アパート経営を行うようになって国民健康保険料が高くなったと感じておられる方も少なくないと思います。
それもそのはず、アパート経営を行うことにより不動産所得が発生するようになったからです。
国民健康保険料の計算は発生する所得に基づいて計算されます。
つまりは家賃収入－必要経費＝不動産所得で計算されますので、必要経費が少なければ不動産所得は高くなり国民健康保険料も高くなります。
赤字３年繰越制度を活用して不動産所得を抑えることができる
ところで青色申告をしている事業者であるならば、赤字３年繰越制度を活用することができます。
つまりは家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得が赤字になった場合その赤字分を翌年の申告のさいに、必要経費として計上することができるという制度です。
例えばアパート経営を行っているならば、通常は黒字になることが多いかもしれませんが、年によっては大幅な赤字になることもあります。
例えば大きな修繕工事を行った場合などは大きく赤字になるかもしれません。
具体的には家賃年収５００万円のアパートで５００万円をかけて原状回復のための大きな修繕工事を行ったとします。
さらに必要経費は通常、毎年２５０万円かかっているとして、いつもは２５０万円の不動産所得が発生するのが、この年は修繕工事のために不動産所得はマイナスの２５０万円となります。
自然災害に強くないタワーマンションは負動産になるリスクも
最近は風水害が多発し、多くの建物がそのために損傷を受けています。
とくにメディアなどで報道されていることでは、タワーマンションが災害に弱いということについて、しばしば伝えられています。
数年前にイギリスのロンドンのタワーマンションが火災になりましたが、ウィキペディアによると
グレンフェル・タワー火災（英語: Grenfell Tower fire）は、2017年6月14日にイングランド・ロンドン西部に建つ高層住宅棟（タワー・ブロック）「グレンフェル・タワー」で発生した火災。日本での報道では単に「ロンドン高層住宅火災」[1][2]などと表記されている。同16日に完全鎮火したと発表された[3]。英国内では第二次世界大戦後最悪の死者数70人（死産の赤ちゃん1人を含まず）を出した火災[4][5]。
と書かれており、ロンドンのタワーマンション火災で70人もの死者が生じた惨事であったことがわかります。
市街地にある高層の分譲マンション。
他にも地震が生じると
・建物が折れるということはなくても、大きく揺さぶられる。
オーナーから大東建託パートナーズへの電話連絡は24時間対応
筆者の自宅は所有マンションの最上階にあります。
よくあるケースだと思いますが、マンションオーナーさんが所有マンションに住んでいるケースです。
マンションオーナーが所有マンションに住むメリットは、なんといってもオーナー視線でいつもマンションの状況を見ることができるというてんです。
さらに入居者さんもオーナーさんも住んでいるとなると幾らか安心されるようです。
デメリットは確定申告のさい、オーナー使用部屋があると、その分不動産必要経費として計上できなくなるというてんです。（専門用語で按分というそうです）
多少、住民税、所得税、健康保険が高くなります。
ところで筆者は運動のためにも、なるべくエレベーターを使用しないで階段を上り下りするようにしているのですが、ある時、３階廊下の照明が点滅しているのに気づきました。
照明の点滅は入居者さんにとっても目障りなことと思います。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。
それで早速、大東建託パートナーズの担当者に連絡しました。
大東建託パートナーズのいいところは担当者の携帯電話番号を教えてくれるところにあります。
ところがつながりません。
それで担当支店に電話をするとこれまたつながりませんが、やがてコールセンターに転送されました。
すると「今日は、支店全部が研修のために出かけていていないとのこと、おって電話させます」ということでした。
そういうこともあるんだなあと思い、今日はあきらました。
そして夕方のことでしたが担当者から電話があり「今、研修から戻ってきた」とのこと、それで照明が切れているとのことを告げると「明日、修理します」との返事でした。
連絡をいれていただいたことで安心しましたし、大東建託パートナーズの対応に感謝です。
そして翌日、夕方ごろに修理も迅速に行われ、照明は無事に復旧しました。
大東建託パートナーズの対応は総じて迅速です。
過去の経験則からいってそういえます。
オーナーからの連絡に、ほとんどの場合、迅速に対応してくださいました。
不動産の経験のない方が不動産賃貸業を始めるにさいして、物件の管理会社を選択することになりますが、迅速な対応能力も１つの判断要素になると思います。
賃貸経営受託システム｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
追伸：入居者さんも大東建託パートナーズへの電話は24時間対応しているようです。
賃貸住宅設備の故障修理代を管理会社の補償サービスを利用できることも
大東建託施行管理のアパート。
賃貸アパートマンションにおいてエアコン、給湯器、換気扇等などの設備は通常はアパートオーナーの持ち物であり、修理交換等は基本的にはアパートオーナーが負担することになります。
そしてこれらの設備等は年月とともに経年劣化になり、いずれは修理交換を行う必要があります。
もし経年劣化状態で使用し続けるならば、やがて大きな事故やトラブルという代償を支払うことになります。
ところで
故障修理を補償してくれるサービスがあります。
例えば最近は設備等の故障を補償するサービス、例えば大東建託パートナーズなどがオーナー向けに提供しているワランティサービスなどがあります。
もちろんこのサービス、どの程度まで補償の対象になるのかわかりません。なぜならば老朽化による故障は対象外と書かかれているからです。
しかし大東建託パートナーズのオーナーの筆者の経験則からすると、かなりの故障で補償してもらえるようです。（筆者も何度活用する機会がありましたが、いずれも補償してもらえました）
ところで日本人はもともと物を大事にすることが美徳という概念があり、少々不具合が生じても使用し続ける傾向があるようです。
しかし、大きな事故へと発展するならば、美徳もなにもなりません。
そこで家電製品の警告となる事象について次に取り上げてみたいと思います。
大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い
以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。
その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。
すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。
ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。
そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。
ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。
例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。
そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。
賃貸住宅経営は失敗すれば泥沼にどうすれば失敗を回避できるか
将来の値上がりを見込んで、大金をはたいて株式を購入したもの、値上がりするどころか、大きく値を下げ、しかも株式会社の業績悪化のために配当金もない。
売るにも売れず、遠い将来に値上がりすることを期待して株式は塩漬けにする。
株式投資における最悪の状況です。
しかしこれと同じような状況は、不動産投資においても生じえます。
まずあるアパートを購入ないしは建てたものの、空室がなかなか埋まらず、家賃収入が期待していたように入らない。
そこでしばらくしてからアパートを売ろうにも、購入時の価格よりも大幅に下げなければ売れない。（買い手が見つからない）
自分でオーナー使用部屋として活用することもない。
これこそまさに不動産投資の最悪の状況、まさに失敗といえる状況です。
さらに株式の場合は、塩漬けにした状態でもなんらかの費用がかかるわけではありませんが、不動産の場合はアパートを持っているだけで、固定資産税やその他の出費が求められます。
そのようなてんでは不動産投資は株式投資よりもリスクが大きいといえるでしょう。
ではどうすればこのような事態を避けることができるでしょうか。
いずれにしても不動産投資をする前に慎重に、今投資して本当に成功するかどうかを慎重に検討する必要があります。
アパート経営を行えるエリアとは？人口の増減や最寄り駅の乗降客数からも割り出せる
アパート経営が成功するかどうかの大きな要素の１つに、どの場所で行うかというてんがあります。
これはかなり重要です。
というのも全く同じアパートを建てても、建てる場所によって入居率も異なってきますし、家賃も異なってくるからです。
ではこの場所がアパート経営に向いているのかそうでないかをどのようにして見分けることができるのでしょうか。
このてんでは見分けるのに役立つ事柄が幾つかあります。
そのうちの2つを取り上げてみたいと思いますが、まずは
その市町村の人口の増減があります。
当然、人口が減り続けている過疎化が進んでいるような市町村は、アパート経営に向いていない場合が多いことでしょう。
例えば千葉県の茂原市には人口推移のホームページがありますが「茂原市の人口推移」によると
２０１０年 ９３０１５人
２０１５年 ９１４２４人
２０２０年 ８８８７９人
茂原市の人口推移 | 千葉県茂原市の公式サイトへようこそ！ (city.mobara.chiba.jp)
と明らかに人口の減少が進んでいるエリアであることがわかります。
おそらくは、このようなエリアでアパート経営を行うとしても、かなり苦戦することが予想されます。
このような市町村の人口の推移については市町村が公表している場合もありますので、インターネット検索をして調べることもできるでしょう。
大東建託支店長でも監督責任を問われ降格処分になることがある
以前に読んだ新聞記事ですが、とても小さな記事でしたが、それによると大東建託の元支店長が降格処分になったことを不服として訴訟を起こしたことについての記事がありました。
この記事の内容だけでは、具体的になぜ降格になったのかといったことがわかりませんでしたが、共同通信の２０１８年４月２６日の「大東建託の元支店長敗訴」という記事には
賃貸マンション運営大手「大東建託」（東京）で支店長を務めた男性が、不当に降格されたとして処分の撤回を求めた訴訟の判決で、東京地裁は２６日、処分は妥当と判断し、請求を棄却した。判決によると、大東建託は２０１６年、男性の部下が顧客に購入を勧めた土地で過去に死亡火災があったのに、会社に伝えないまま契約を進めたとして、男性の監督責任を問い降格処分にした。男性は部下が火災を報告しなかったと主張したが、春名茂裁判長は部下の証言などから退け「会社に報告しなかったのは重大な規律違反で、責任は重い」と指摘した。
引用：大東建託の元支店長敗訴
と書かれていました。
どうやらこの記事によると監督責任が問われた降格処分だったようです。
さらにこの記事をよく読んでみますと元支店長は部下から「火災報告がなかった」と主張しているようですが、部下の証言からその主張を退けたとも書かれていますので、部下のほうは元支店長に報告をしていたということなのだと思います。
賃貸住宅経営は入居者需要の大きなエリアで行わなければ苦戦することも
地方のアパートで空室リスクに悩まされているエリアもある。
三重県津市の郊外にレオパレス２１の物件が乱立しているエリアがあります。
このエリアでは、競合物件があまりにも多いので、空室率が高くしかも家賃の下落に悩まされているアパートオーナーさんがおられるとのことです。
このようなエリアでのアパート経営は、先行きも厳しい状況が続くことでしょう。
その一方で、瀬戸内海に浮かぶある島ですが人口は数万人ほどで外国からの観光客も多く訪れる島があります。
この島には、賃貸住宅が少なく不動産屋さんもあまりありません。
しかし多くない賃貸アパートの入居率は高く空室リスクがありません。
入居者需要が大きいわけではありませんが、しかし賃貸住宅の競合物件がほとんどないので、需要と供給のバランスがちょうど良い状態にあり、ほどよいアパート経営が行えているのです。
このように同じような地方でもエリアによって、空室リスクに悩ませるエリアもあれば、ある地方のエリアでは、常時ほぼ満室状態を維持できるエリアもあるのです。
ではアパート経営に最適な地方のエリアとはどのようなエリアなのでしょうか。
競合物件があまりにも多い、その一方で人口が減少しつつある、そのようなエリアでは当然、アパート経営を始めるのに向いていないエリアであることに間違いがありません。