賃貸住宅経営で満室経営を左右するのは立地条件と自治体の施策も重要
賃貸住宅経営をするうえで重要なのはエリアであるとは、よく言われている事柄です。
投資エリアを誤ると空室が生じてもなかなか埋まらない、家賃がどんどん下がっていくといった憂き目に遭うことになります。
以前に、銀行の支店長さんとそのようなお話をしている時に、支店長さんが注目しているエリアに兵庫県の明石市の話が持ち上がりました。
明石市といえば明石海峡があり新鮮な海の幸を味わうことができる街、しかも山も近くにある自然環境に恵まれた街といった印象がありますが、しかしJRの明石駅は主要な駅でしかも新幹線の駅もある便利な街です。
神戸や姫路といった主要な都市までも30分圏内の通勤圏にあり大阪へも1時間程度で行ける街です。
じゃあなぜその明石がなぜ注目されているのか・・。
実のところこの明石市ですが人口は突出して増え続けているのです。
しかも子育て世代の若い世代を中心にです。
JR西日本もこのてんに注目し、2019年春より姫路から大阪間に通勤特急「らくラクはりま」を朝夕に1本ずつ走らせて明石駅に停車させる計画を立てました。
ターゲットは明石駅から大阪駅までのお客さんで、しかも電車に座って通勤できるようにすることにあるそうなんだそうですが。
大東建託パートナーズより窓枠補修工事の連絡があるものの断った理由
以前のことですが、筆者の小規模マンションの１階テナントの窓枠のクリーニング作業が行われていました。
オーナーの筆者には知らされていなかったので、オーナーに費用負担はかからない作業のようです。
それからしばらくして大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
窓枠が劣化して、補修工事が必要になる場合がある。
それによると窓枠のクリーニング作業を行ったものの、十分に改善されなかった箇所があり補修工事が必要とのこと。
それで○月○日の○時にそのことの説明で行きますとのことです。
そして当日の朝に、1階テナントの事業者さんに話を聞いてみることにしました。
どのような補修工事が必要なのかを、オーナーとして知っておいたほうが良いと思ったからです。
それで仕事が始まる直前に近づいてみました。
すると、確かにテナント部屋の窓枠の不具合で、大東建託パートナーズに修繕のお願いをしたとのことです。
そして先日のクリーニング作業によって、今は窓枠の不具合も解消されているとのことでした。
えっ、窓枠が不具合も解消された？
これで十分だと？
そして後ほど出勤してきた、テナントを使用している事業者さんの施設長さんも同じようなことを言われました。
ということはどうやら窓枠のクリーニングを行った業者さんが、補修工事がさらに必要と大東建託パートナーズに言ったものの、テナント部屋を使用している事業者さんは、もうこれで十分だと言っていて食い違いが生じていることがわかりました。
大東建託のフルパッケージプランのデメリットとは？
フルパッケージプランで大東建託と一括借り上げ契約をするオーナーさんが多い。
近年では大東オーナーの多くがフルパッケージプランで契約しています。
このてんについては先回の記事
で書いたとおりです。
大東建託と３５年契約を行って毎月、家賃収入の５％を大東建託に支払うならば３０年間は修繕費はすべて大東建託側が負担するというものですから、オーナーさんにしてみれば魅力的なプランに思えることでしょう。
とにかく最初の３０年間は修繕費用のことで煩うことはないのですから、魅力的です。
しかしデメリットがないわけではありません。
その１つが
オーナー側から大東建託との契約を解約しにくくなる
といてんがあります。
実は３０年、３５年一括借り上げといってもオーナー側の意向で大東建託と契約を解約することができるのです。
しかしフルパッケージプランであるならば、修繕費用をおそらくはオーナーさん自身が取り分けていないことでしょう。
そうなると解約してしまうと、今後生じえる修繕に対応しにくくなるのです。
ということで解約しづらくなるといわけですが、もちろん少なくとも３０年間は大東建託と付き合うつもりならばフルパッケージプランを選んでもかまわないのかもしれません。
大東建託パートナーズのワランティサービスの活用 トイレ設備編
大東建託パートナーズのワランティサービスに２０１５年１１月に加入してから最初のころですが、正直のところ、ほとんど活用することがありませんでした。
最初の１年半の間、活用したのはエアコンの不具合修理、給湯器の電気系統の故障、換気扇の交換ですが、すべて筆者家族が使用しているオーナー使用部屋の設備のみです。
どう考えても、毎月支払っているサービス料のもとがとれてない状態です。
まあ今後、エアコンや給湯器の故障が相次ぎもとがとれるようになるのかもしれませんが。
大東建託とのスタンダードプランでの一括借り上げの場合は、ワランティサービスに加入して設備故障の保証を得ることができる。
ところで最近、大東建託パートナーズのマイサービス（大東建託物件オーナー向けのネットサービス）を見ていると、ある部屋のトイレの設備工事と表示がありました。
費用負担は大東ワランティサービスとなっていました。
いったいどんな修理工事だろうかと関心がありましたので、入居者と会った時に、聞いてみようと思っていました。
そして、ある時お会いした時に、声をかけ「お部屋のトイレが壊れたんですね」と尋ねてみました。
すると「ウォッシュレットの便座が全然、温かくならなかったので見てもらったら、交換修理をする必要があるとの言われました」とのことでした。
人気のある地区でも賃貸物件が多過ぎると家賃が下がることも
この数年、アパートの建設受注は鈍化しはじめているといわれていますが、しかし入居者需要のあるエリアでは相変わらず新しい賃貸アパートマンションの建設ラッシュが続いています。
もちろん入居者需要のあるエリアの家賃相場そのものはあまり下がっていませんが、しかし競合物件があまりにも多くなっているためか入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらないという状況もあります。
筆者の所有物件の1部屋もまさに長期間入居者が決まらない状況が続いたことがあり、募集家賃が怖ろしいほどに下がっていきました。
当初は66000円からスタートしましたが、65000円に下がり、しばらくしてから62000円になりました。
62000円が、この部屋の大東建託の割り出した査定家賃と同額です。
しかしそれでも入居者が決まらないので、ついに大東建託の査定家賃よりも3000円も安い59000円にまで下がってしまいました。
なんと当初の募集家賃から1年もしないうちに7000円も下がってしまったのです。
このように相場家賃とか査定家賃という家賃の基準ともいえるものがありますが、この家賃で入居者募集をすれば、入居者が決まるというわけではないようです。
多くの場合、相場家賃よりも5％以上は安い募集家賃にしなければ、入居者はなかなか決まりません。
大東建託のフルパッケージプランでもオーナーが費用負担する工事
大東建託グループの賃貸アパートやマンションのオーナーさんは、大東建託のフルパッケージプランの契約をして賃貸住宅経営をしている方も少なくないと思います。
フルパッケージプランは家賃の５%程度を支払うならば、大規模修繕工事を含む、様々な修繕工事の費用負担を基本的には物件オーナーがしなくてもよいというプランです。
竣工から約３０年間がそうなります。
大東建託の景品の手袋。
なので３０年間は修繕工事等の費用のことで心配しなくてもよいということになります。
しかし実際のところは全く費用負担をしなくてもよいというわけではありません。
例えば、建物内の照明ですが、今の時代、急速にLEDに替わっています。
従来の蛍光灯や水銀灯はだんだんと少なくなっています。
ということは賃貸アパートやマンションの照明も、今後はますますLEDへと切り替えていかなければならないということになります。
しかし照明をLEDに切り替えることには莫大なコストがかかります。
賃貸住宅の場合、照明器具が使われているのは、部屋内と共有スペースです。
まず部屋内ですが、照明器具をLEDに対応できる器具に替えなければなりませんが、１台あたり５０００円～ですが、この費用はフルパッケージプランでもオーナー負担になるようです。
さらに部屋内に非常灯があるならば、非常灯のLEDへの切り替えがとても高い価格なります。
銀行からローンを借りること インフレでは得することになる？
借金をすることに抵抗感のある方は少なくないと思います。
借金をすると、それが人生の重荷のように感じることがあります。
とくに賃貸アパートやマンションを所有しているオーナーさんの多くが銀行からアパートローンを借りて、賃貸住宅事業を行っていると思いますが、毎月の返済を、うっとしく思っているかもしれません。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。
しかし、考えようによっては、多額な借金をして、賃貸住宅経営をすることが、お得になることがあります。
どのようにでしょうか？
それはインフレになった時です。
インフレについてウィキペディアには
インフレーションの一般的な指標はインフレ率で、一般物価指数（通常は消費者物価指数）の長期的な変化率を年率換算したものである。
と書かれていますが、日本の場合は、毎月公表される消費者物価指数でインフレを図ることができます。
つまりは物価が全体的に上がるのがインフレです。
一方で物価が上がると、通貨（日本の場合は円）の価値が下がります。
つまりは、インフレになると、通貨の価値が下がるわけですから、借入金額の価値も下がることになるということになります。
大東建託の営業社員の歩合給は建築の請負金銀の２％前後
建築営業の魅力は基本給に加算される歩合給。
以前のことですが大東建託の担当支店の営業担当の方が来られました。
営業担当者によってオーナーさんのもとに、よく来る方とそうでない方とにわかれるようですが、今回の担当者はオーナーさんとのコンタクトを大切にされている方のようです。
ところでこの担当者が言われるには、「この会社は階級が上がれば上がるほど研修などで、忙しくなりあまり外回りができなくなる」と言われていました。
ということで前の担当者は、ある程度の階級のある社員なので、あまり来ることができなかったということを言われていました。
もちろん支店長、課長、主任、係長といった階級に上がっていっても、
階級が上がれば降格することもあるので
階級が上がっても現ポジションで頑張るしかありません。
たしか以前、どこかの大東建託の支店で、支店長降格となり、そのことに不満を持った前支店長と大東建託とが揉めているというニュースを読んだことがありますが、確かに降格処分はあるようです。
しかしそれは、多くの大手企業でも降格やそれとよくに似た事柄は行われているので、大東建託がとりわけ社員に酷だということではないと思います。
大東建託で賃貸住宅を建ててオーナー使用部屋を設けるメリット
オーナー使用部屋は１階か最上階に設けられることが少なくない。
オーナー使用部屋という言葉を聞かれたことがあるでしょうか。
オーナー自らが、自分の所有するアパートマンションの1部屋を自分の部屋として住むことです。
筆者の場合は大東建託物件ですが現在そうしています。
ところでそうすることを嫌がるアパートマンションオーナーさんもおられます。
入居者と揉めたくないなどの理由でそうされている方もおられるようです。
しかし筆者ももうそうしてかなりの年月が経ちましたが、これまで入居者と1度も揉めたことはありません。
ではオーナー使用部屋のメリットそしてデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。
まずはメリットからとりあげてみたいと思います。
メリットその１ 物件になんらかの異常が生じた時に迅速に管理会社に連絡がとれる
例えば、共有部分の廊下の照明が切れたとします。
この場合、入居者さんは気になってもなかなか管理会社に連絡しないようですが、オーナーが住んでいるならばオーナーが迅速に管理会社に連絡し対応します。
こういうケースはこれまでしばしば生じてきました。
あるいは火災報知器が誤作動したり、ゴミ置き場をきれいに管理することなどは、オーナーが住んでいる物件ではオーナーが迅速に対応できます。
三菱や三井そして住友とったブランドを頼りにしてマンションを選ぶのは正解？
マンションの施行不良が社会問題化している。
マンションの施工不良が、相次いで発覚したことがありました。
例えば以前のことですが名古屋の三菱地所の販売した高級マンションによる施工不良が発覚しました。
このてんで
産経新聞の２０１６年３月２５日の夕刊にもその記事が掲載されていました。以前に話題になったのは三井不動産系が販売したマンションですが、今回は三菱地所です。記事によると
2001～03年に建設され、三菱地所（東京）が販売した名古屋市千種区の高級分譲マンション「フォレスト東山パークハウス」（128戸）で、建築図面では約550カ所となっている「耐震スリット」のうち106カ所が未施工だったことが２５日、同社と管理組合への取材で分かった。深さ不足などの施工不良を含めるとスリット全体の６割近くに問題があるという
と書かれています。
三井不動産、三菱地所といえばブランド財閥企業でマンションを買った多くの方が、このメーカーが販売しているならば、大丈夫と思って買ったと思われますが、期待を裏切られたとような感じです。
それではマンションを買う場合、どこの不動産会社を選べばよいのでしょうか。