賃貸派のメリット 上昇傾向の修繕費用の心配があまりない
分譲マンションに住む知人宅の浴室乾燥機が壊れたために修理の見積をしてもらったら数十万円だったとの話を知人から聞きました。
「えーそんなにもするの」と思いましたが、グレードの高い浴室乾燥機の場合は、それぐらいするようです。
筆者の所有物件でも過去に浴室乾燥機が壊れたために交換修理を行った事例がありましたが、修理費用は５万円前後だったと思います。
もちろんその費用は入居者でなく物件オーナーが支払いました。
ということで原則的に賃貸住宅の場合は設備等の修繕工事費用を
入居者が負担することはありません。
これもまた賃貸派のメリットといえます。
つまりは賃貸住宅暮らしの場合は家賃さえきちんと支払っているならば、修繕費用等などのその他の住居費がかかることがないのです。
もちろん退居時には原状回復のために数万円～十数万円の費用負担が求められるケースがありますが、お部屋をよほど乱暴に扱ってるのでない限り５万円ぐらいで済ませることができるかもしれません。
また入居者向けの保険（家賃保証も含む）に加入しているならば、なんらかのトラブルを起こして多額の損害賠償金を課されても、保険で補填することができるでしょう。
この保険加入については持ち家やマンション区分所有者でも物件オーナー向けの保険に加入しなければならないので、同じといえるでしょう。
というか支払う保険料については、物件オーナーのほうが、はるかに高額の保険料を支払わなければならないでしょう。
入居した賃貸住宅の台所が臭い場合どのように対処する
臭い台所への不満が少なくない。
筆者の知人の住んでいた、アパートのオーナーさんが破産してしまい、突然アパートを退去するように言われたそうです。
その知人７０歳を超え、住み慣れた住居を追われることになり気の毒な事でしたが、そのアパートのすぐ近くのアパートになんとか引っ越すことができました。
しかし問題が生じます。
知人がいうには台所が臭いというのです。
実際のところこの知人のように新しい賃貸物件に引っ越したものの、台所が臭くて困惑するケースがあるようです。
そして台所が臭い理由は、様々あり、すぐに解消できる場合もあれば、なかなか解消されない場合もあります。
いずれにしても、可能であれば賃貸物件を見に来た時に、台所が臭いかどうかを確認してみることは賢明といえるでしょう。
部屋を借りる前に、管理会社に台所の臭さを解消を頼むなりした後に、契約することもできます。
しかし部屋を借りた後に、台所が臭いということに気づく場合もあると思います。
その場合は、ネット検索で台所の臭さを解消させるための様々な方法を扱った記事がありますので、その方法をとりあえず試してみることができるかもしれません。
それでも解消しない場合は、管理会社に連絡し対処をお願いしてみましょう。
南京錠は賃貸契約が締結されたら空部屋から外される
筆者も小規模マンションオーナーをやってしばらくになりますが、最近になって気がついた事柄があります。
通常、退去があると退去の引っ越しのあと、管理会社と退去者とで、いわゆる退去立ち会いが行われます。
この退去立ち会い後に、お部屋には南京錠がかけられます。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
この南京錠ですが、多くの場合、４桁の暗証番号を合わせることによって開錠することができます。
なのでお部屋に入る関係者には管理会社から４桁の暗証番号が伝えられることによって、お部屋に入ることができます。
例えばお部屋に入ることができる関係者としては
・退去後の原状回復工事やクリーニング作業を行う作業員。
・建物の共有部分の清掃作業員（大東建託パートナーズ管理の物件では、１カ月に１回行われる建物キーパーによる清掃作業時に空室清掃も行われているようです）
・消防設備点検を行う管理会社指定業者の点検作業員。
・お部屋の内覧のさいの担当の不動産業者。
などがあります。
このように空室中でも、かなりの頻度で、お部屋に入る必要が生じるので、南京錠で施錠するのが、管理会社としても都合がよいようです。
いちいち鍵を渡さなくても、南京錠の暗証番号を伝えるだけで良いからです。
非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト
小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。
筆者も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。
そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがありました。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。
この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。
そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。
それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても
当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。
例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。
賃貸住宅退去時にかかる修繕費用をできるだけ抑えるためには
管理戸数１００万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。
賃貸で部屋を借りても、いずれは退去する日が訪れます。
最近は賃貸部屋を借りて長く入居することが多くなったとはいえ退去することになると、退去した部屋は原状回復工事が行われます。
最近は、様々な新しい制度ができ退去時の費用を安く抑えるための制度もあるようですが、もしそのような制度に加入していなかった場合、原状回復工事として、どれくらい費用負担をする必要が生じるのでしょうか。
このてんで経年劣化による原状回復工事の部分は原則的に貸主側の費用負担になります。
一方で入居者によって生じた汚れや破損等の原状回復工事は入居者負担になるようです。
筆者の所有物件は、大東建託グループの管理にありますが、これまでの退去時の原状回復工事の費用ですが、単身者向きの部屋で20000万円～100000万円ぐらいとなっています。
上記の金額はすべて退去者が支払った金額です。
つまり入居時に退去時の原状回復工事費用を抑える制度に加入しなかった場合は、最低でも20000万円の費用負担は覚悟しなければならないということです。
管理戸数NO１の大東建託グループの費用負担がこれぐらいですが、だいたい標準的なレベルではないかと思われます。
株価がバブル崩壊すると建築費も下がる？過去の事例からも
株価と不動産、さらには建築費も連動する？
最近ですがこれまで高騰した株価も不安定な値動きをしています。
ところで今後も株価が上がり続けのかどうかになると意見の分かれるところです。
一部の意見ではドル円相場が今は１５０円～ですが、それがさらに円安が進むと、株価はさらに上昇するとの意見もあります。
その一方で今の株価は海外も含めてバブル状態でいずれは急落するとの見方もあります。
このてんでZAKZAK２０１７年１１月１７日の田村秀男さんの記事には
という見出し記事がのせられましたが、このなかで著名な投資家パフェット氏によると、今の内外の株価の状態が１９９０年代後半のITバブル、そして２００８年ごろの不動産バブルの時とよく似ているというのです。
つまりはこのことは近い将来、ITバブルや不動産バブル崩壊時の時と同じような、世界的な株価急落の可能性があるというのです。
もちろんこれは過去の経験則からの推測で、この時はそのとおりにはなりませんでした。 (さらに…)
一括借り上げ解約終了プロジェクトて本当にあったの？
常時空室の多い物件は、一括借り上げ業者の経営を圧迫する。
一括借り上げによるアパートマンション経営を行う地主さんが近年増えていますが、それとともに様々なトラブルも増えてきました。
代表的なトラブル事例しては周期的な賃料改定のさいに、賃料減額を提示されてトラブルになるという事例です。
このケースは、おそらくどの業者と契約しても生じているのではないかと思われます。
ところで、このようなトラブルに対して一致団結して取り組もうとしている組織があり、それがレオパレス家主たちからなるLPオーナー会というものがあります。
レオパレスとは全く独立した家主たちからなる組織ですが、トラブルとなっている事柄の情報を共有できたり、場合によったら裁判によって事を正すように動くような、オーナーたちにしては心強い組織です。
ところであるサイトの記事を読んでいたらレオパレスについての驚くべき商法について書かれていました。
情報源はおそらくLPオーナー会と思われますが、どうもレオパレスには
終了プロジェクト
というようなものがあるというのです。
例えば、あるレオパレスの物件は立地的に悪く、常時、空室が目立つとします。
するとこの物件の家賃保証をしなければならないレオパレスは損失を被り続けることになります。
建物設計がずさんだと賃貸住宅経営は大変なことになる
数年以上前に大手不動産会社販売の分譲マンションの施工不良が、大きく取り上げられ社会問題となったことがあります。
このケースでは大手不動産会社販売ということで、安心して大きな買い物をしたオーナーさんも少なくなかったと思います。
ところでこのケースでは施工に問題があったものの、設計自体は適正に行われていたものと思われます。
ところで最初の設計段階がずさんだとすればどうなるのでしょうか。
実はこのような物件もあるようなのです。
楽待不動産投資新聞２０１８年２月１６日には
「どう見ても設計の質が悪いと言わざるを得ない」
一般社団法人日本建築まちづくり適正支援機構代表理事の連（むらじ）健夫氏は、視察したあるオーナーの物件について「建物南側に窓がない」「玄関から台所が丸見え」「キッチン周りが狭すぎる」「居室のエアコン設置箇所が窓と重なっている」「共用廊下に自然光が入らない」など、利用者視点を欠いた設計上の問題点を列挙。さらに「天井裏に本来あるべき界壁（防火、防音）がない」・・などと指摘し、「通常ありえないレベルの安物設計だ」と切り捨てた。 別のコンサルタントは「はっきり言って上物はほぼ価値がないのと同然。この設計なら半分ぐらいの価格が妥当」と指摘。
と述べて、スマートディズ社が運営するシュアハウス「かぼちゃの馬車」の物件の設計について酷評です。
費用がかかっても賃貸住宅オーナーが税理士に申告してもらうことのメリット
青色申告によって最高６５万円の特別控除を受けることができる。
アパートマンションオーナーのほとんどが青色申告を行っているのではないかと思います。
筆者も当然のそうしてきましたが、アパート事業の場合、白色申告でも申告できるようです。
それでは青色申告と白色申告、どこが異なるのでしょうか。
一言でいうならば帳簿をきちんとつけるのが青色申告、簡単な帳簿でも許容されているのが白色申告、そして税制でのメリットが大きいのが青色申告といったところです。
ところで青色申告のメリットを簡単にまとめてみますと
65万円の所得控除が受けられること（簡易記帳の場合は10万円）
家族を従業員にした場合、その給料が経費に計上できること（白色の場合は86万円まで）
不動産事業の赤字を3年間繰越できること
ざっとこういった事柄です。ですからたしかに税制面でのメリットはあるので青色申告をしたほうが有利のように思えます。
特に大規模にアパート事業を行っている場合はそういえるでしょう。
しかし税理士さんに依頼しないで青色申告を行うとなると経理の経験のない素人の場合は非常に大変です。
もちろん最近は記帳を行うためのパソコンソフトもあります。
筆者も使用していますが、操作が決して簡単ではありません。
どのように打てばよいのかわからないことが多々あるのです。
しかもソフトの購入費用や1年毎の更新費用もかかります。
テナント賃貸 空テナントリスクもあるものの様々なメリットも
テナント賃貸。
テナント賃貸というと、シャッターが閉まったままで、いつまでも入居募集をしているのを思い浮かべるかもしれません。
確かにそのようなテナント物件もあります。
しかもテナント賃料相場は変動が住居よりも大きいようで、景気が良くなれば賃料相場は上がり、景気が悪くなれば賃料相場は下がります。
ですから一括借り上げでも大東建託の場合は住居用賃貸の賃料改定が10年、5年・・なのに対してテナント部屋の賃料改定は3年、3年毎に行われます。
しかもテナント賃貸となると、入居募集をしてもなかなか入居してくれる事業者が決まらないということも少なくありません。
このようにテナント賃貸には住居用の賃貸にはないデメリットがあります。
しかしテナント賃貸は住居用賃貸にはないメリットもあります。
例えばその1つが住居用部屋は築年数の経過とともに家賃が下がっていきますが、テナント部屋の場合は築年数とともに家賃は住居部屋のようには下がらないというてんがあります。
というのもテナント部屋の賃料は、主に周辺エリアの坪単位の相場で決まるからです。
例えばAエリアでは1坪あたり10000円が相場という場合は20坪の物件であるならば、賃料は概ね200000円となります。
もちろん1階かそうでないか、どのような設備があるか、駅徒歩何分かなどで、多少は賃料は前後します。