レオパレス21のオーナーの待遇 今後は他社の草刈り場に
レオパレス21のアパート施工不良の問題が明らかになって、レオパレス21に関する記事が溢れています。
新聞でも週刊誌でも、ネット上の記事でも・・。
ところでそのようなさなか日本経済新聞でも、レオパレス21についての記事が多くなってきたように思われます。
最近でも2019年7月25日の「（迫真）不動産 過熱の代償（3） 「家賃保証」信じたのに… 」という記事を読んでいると、幾つかの興味深いてんに気づかされました。
大東建託と比較してみますと。
①オーナーに支払う賃料改定の協議にはレオパレス21は2人の社員で来る？
日本経済新聞の記事には2人の社員が来て、減額を迫ってきたとあります。
大東建託の場合は、大東建託パートナーズの物件担当者がまずは1人でやってきます。
そこでオーナーとの合意ができれば、それで終わりですが、オーナーが抵抗し合意できなければ、次は大東建託パートナーズの賃料査定の担当者と2人でやってきます。
そこで賃料査定の担当者が、今回の賃料がなぜこの価格になったのかを、いろいろと説明していきます。
主な内容は、エリア内の同じような物件の賃料相場のケースを幾つか取り上げて、この賃料が適正なんだということを説得しようとするのですが・・。
そして最後には、とにかくこれで合意してくれと、ひたすら懇願されます。
またもや敗訴 レオパレス21オーナーの裁判
オーナーによるレオパレス21裁判。オーナーまたもや敗訴。
レオパレス21のアパート施工不良問題。
いまだに収束されず、規模も拡大し続け、レオパレス21の経営そのものも、危なくなっているとも囁かれています。
そのようななか、リーマンショック後にレオパレス21が10年は支払う賃料は不変と約束しておきながら、経営危機から10年もたたないうちに賃料を減額した件で、オーナーから提訴された裁判で判決が下されました。
日本経済新聞2019/7/26の「レオパレス所有者敗訴、賃料減額めぐり地裁判決 」の記事には
経営悪化を理由に賃貸アパート大手「レオパレス21」（東京）が求めた賃料の減額に応じた愛知県岡崎市のオーナーの80代の男性が、業績回復後も減額したままなのは不当だとして、賃料の増額と差額分の支払いを同社に求めた訴訟の判決が26日、名古屋地裁であった。桃崎剛裁判長は男性の請求を棄却した。桃崎裁判長は判決理由で「減額した賃料は業績悪化だけでなく、周辺の家賃相場を総合的に考慮している」と指摘。不当に低い賃料とは認められないと結論づけた。判決によると、レオパレスは2005年、男性が県内に建てたアパートを借り上げ、月約77万円の賃料を10年間支払う契約を結んだ。男性は11年に約67万円に減額することに同意した。男性は「12年に業績が回復したのに賃料を不当に据え置かれた」と主張していた。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47824100W9A720C1CN8000/（アクセス日2019/8/1）
と書かれています。
粗雑で欠陥だらけのアパートにして家賃を下げていた？レオパレス21
家賃についての思惑は物件オーナーと入居者とでは異なる。
家賃というとアパートマンションオーナーにとっては重要な関心事です。
というのも家賃が高ければ高いほど、家賃収入が高くなるからです。
ですからオーナーにしてみれば家賃はなるべく下げたくない、できれば現状の家賃を維持し続けたいと考えます。
その一方で、入居者さんにしてみれば、なるべく家賃を安くしてほしい。
そこそこの設備が整っていてもできるだけ家賃が安い物件に入居したいと考えるものです。
いわゆるコストパフォーマンスの良い物件を選ぼうとするのです。
このあたりが物件オーナーと入居者さんの思惑が異なる事柄です。
その一方でサブリース会社の思惑はとにかく入居率を高水準に保ちたいという思惑が働きます。
そのためには物件オーナーに配慮しつつも、どうしても入居率が良くない物件があるならば、募集家賃を思いきり下げる事があります。
そのようにして入居率を改善しようとするわけですが、こうしたやり方は物件オーナーにしてみれば、全く面白いことではありません。
というのも募集家賃が下がる→入居者家賃が下がる→オーナーに支払われる賃料が下がる、ということにつながっていくからです。
このような事柄は、大手のサブリース会社でも、しばしば行われています。
レオパレス21物件への銀行の風当たりが強くなっている😟
サブリースもいよいよ終わりを迎えるのだろうか？
シェアハウスかぼちゃの馬車の運営会社の破綻と、物件オーナーへの賃料の支払いの停止、そしてレオパレス21の施工不良問題と最近はサブリースがらみの問題が噴出しています。
昔ならば銀行もサブリースでのアパート経営ならば安定収入があるとの見込みから、サブリースでのアパート経営を銀行が推奨して、どんどん不動産融資をしてくれたようですが、最近は潮目も変わりつつあるようです。
とりわけ最近になってレオパレス21向け融資は、ほとんど不可能だという情報もあります。
例えば健美家サイトの「金融庁の一斉調査はレオパレス社破たんへのカウントダウンとなるか」という記事には
すでにレオパレス物件に関しては多くの金融機関で、アパートへの融資をしていない。昨年の施工不良報道から都市銀行、地方銀行、信金信組などではレオパレス物件への融資を問答無用で却下するようになっている。
引用：https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/etc/3563.html（アクセス日2019/3/26）
と書かれています。
ですから投げ売り状態になっているとも言われているレオパレス21の物件を購入するためには、今後は銀行に頼らず現金等で購入するしかないかもしれません。
レオパレス21に噛みつくLPオーナー会！！
先日の記事では
ということで修繕費の件でレオパレス２１が提訴されたことについて書きました。
しかしレオパレス２１が訴えられたのは、これだけではありません。
過去の記事でも取り上げましたが、集団提訴されたのは何度もあります。
例えば
という記事では、レオパレスがオーナーに提供している「家具・家電総合メンテナンスサービス」で契約上では一定期間経過後に新品と交換することになっているのが、交換されていないというてんで１００人程度のレオパレス家主が集団で提訴したというてんについて取り上げました。
さらに
という記事では、１０年間は家賃収入は変わらない契約でアパートを建てたにもかかわらず、６年後に減額されたとして、減額分の支払いを求める訴訟を起こしたというものです。
この家主と同じようなケースも多々あり、それらの家主さんたちも同調するかもしれないということでした。
この１～２年で少なくとも３件の集団提訴をレオパレス２１は受けていることになります。
このことは尋常な事ではありません。
もしも３件ともにレオパレス２１にとって不利な判定が下さるならば、経営そのものが、大きな打撃を受けかねない事柄です。
３０人ほどのレオパレスオーナーが修繕費で提訴！！
アパートマンションオーナーが管理会社を提訴するケースが増えてきた。
２０１７年現在、賃貸住宅管理戸数では大東建託、積水ハウスに次いでの第３位のレオパレス21ですが、全国に大勢のオーナーさんをかかえています。
そしてレオパレス21ですが、入居者向けサービスも強化していますが、オーナーさん向けサービスも幾らかあります。
そのオーナーさん向けサービスの１つが建物の修繕費に関するサービスです。
具体的には修繕費として
家賃収入の平均7.2%
を毎月レオパレス21に支払うならば、レオパレス21は塗り替えや交換の目安として、屋根は１０年、クロスは４～５年、カーペットは３～４年などを行うというものです。
大東建託の場合も、このレオパレス21とよく似たサービスでフルパッケージプランというものがありますが、共有部分の修繕費と部屋内の設備の故障修理も家賃収入の5%程度を支払うならば、修繕費を大東建託が負担するというものがあります。
7.2%と5%ということで、このてんでは大東オーナーさんのほうが、幾らか得しているようにも思われます。（あくまでも数字上だけの比較ですが）
もちろん大東建託の場合は、修繕の期間の目安というものはレオパレス21のようにあるのかどうかはわかりませんが、１０年以上してから適切な時に、大東建託の場合は修繕を行うようです。
サブリース問題が国会で取り上げられる
サブリースの問題が国会でも取り上げられる。
相続税の改正や、超低金利が続いているなかアパートが急増してきましたが、それとともにトラブルも多発するようになってきました。
トラブルが急増すると、国会に通う議員さんたちも注目するようになります。
そのようなさなか２０１７年５月１０日に衆議院財務金融委員会において、共産党議員により、サブリース事業の問題について取り上げられトラブルへの対策強化を求めたとのことです。
サブリースによるアパート事業の最悪のシナリオは、アパート事業の収支が悪化し、そのための破産による土地とアパートを手放すというケースですが、こうした事柄も発生しているようです。
そこでこの共産党議員が問題にした１つのてんは国土交通省の登録制度にレオパレスが登録していないことを批判したようです。
国土交通省はレオパレスに登録を申請しているようですが、レオパレス側は応じていないとのこと。
レオパレスといえば大手サブリース業者ですが、トラブル割合は大手のなかでは多く、アパートオーナーから訴訟を起こされているケースも少なくありません。
やはり今回の国会においてもレオパレスがヤリ玉にあがったようですが、他の大手サブリース業者、例えば大東建託や大和ハウス工業、積水ハウスも大家とのトラブルがないわけではないのでしょうが、レオパレスがそのなかでもトラブルが多いのは不思議です。
レオパレスのビジネスモデルでトラブルになりやすい要素があるのかもしれません。
レオパレス大家が集団訴訟
賃貸アパート。
以前のブログでアパート一括借り上げメーカーで最も苦情相談の多いメーカーがレオパレスだということについて書いたことがあります。
そのレオパレスの大家１００人超がレオパレスに集団訴訟を起こすというニュースがありました。
管理戸数５６万戸、大家さんは５万人前後？で、大東建託の８万人の３分の２程度と思われます。
しかし大家による苦情相談件数は大東建託よりも多く、明らかに大手一括借り上げメーカーの中では、最も不満を持つ大家さんの割合が多いといわれています。
その原告の中心はレオパレス大家さんで結成されているLPオーナー会だそうで、大手レオパレスに集団訴訟を起こすという私にとっても興味深い事例で注目しています。(大東建託物件オーナーにはレオパレス大家独自で運営しているLPオーナー会のようなものはありません）
そもそも問題になっているのはレオパレスがオーナーに提供している「家具・家電総合メンテナンスサービス」で契約上では一定期間経過後に新品と交換することになっているのが、交換されていないというてん。
しかも１戸あたり毎月２０００円を大家はレオパレスに支払続けているとうものです。
１戸２０００円ということは１０戸所有していれば２００００円を負担しているということで、大家にしてみればきちんと約束事を守ってほしいということなのでしょう。