アパート界壁をきちんと設置すべきなのはなぜか！！
建築基準法でアパート界壁の設置は義務付けれている。
2018年に驚かされたニュースの1つにレオパレス21の一部のアパートに界壁施工不良の物件があるというニュースがありました。
かねてからレオパレス21の住人の一部からレオパレス21のアパートの騒音がひどいとの噂が流れていましたが、どうやらこのことも原因の1つのようです。
レオパレス21はこの問題を認めたものの、業績への影響は当初は軽微だと強気だったようですが、しかし徐々に業績への悪影響の深刻さが明らかになってきています。
また入居率も90%割れになり、サブリース会社としては、危ない水準にまで落ち込みました。
これほどの影響のあるアパート界壁不良の問題ですが、そもそもなぜそれほどに深刻といえるのでしょうか。
それは簡潔にいえば
建築基準法第30条及び建築基準法施行令第114条第1項に違反
になるからです。
そしてアパート界壁設置が法令で義務付けれているのは、それなりの理由があるからです。
それは防火と遮音の役割をになっているのです。
アパート界壁のボードは、防火性があり、延焼を防ぐ効果があります。
さらにボードのなかに埋められているグラスウールには遮音効果があるんだそうです。
この遮音効果のあるグラスウールがなければ、ちょっとした小さな音でも聞こえてしまうんだそうです。
賃貸住宅のオーナーの宿命 賃料減額 レオパレスオーナーの今は？
賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。
建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。
レオパレス21のアパート。
そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。
ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じました。
しかし特例の2年間も終わり、昨年後半ぐらいから、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。
あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。
しかし現状で2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。
そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりのようです。
残念なことですが、今回は調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。
海外事業からの撤退を加速させるレオパレス２１
建設会社にしてみれば、国内事業だけでは限りがあるので、会社の成長のためには海外事業が必須となっています。
実際のところ大和ハウス工業や積水ハウスなどは、積極的に海外事業を展開しています。
大手ゼネコンなども、海外でホテルやビルディングの建設を手掛けています。
昔のことですが、フィリピンのマニラでトップクラスのホテルに泊まったことがありますが、このホテルは日本の大手ゼネコンが建てたとのことでした。
戦争ではフィリピンから撤退したものの、その後、フィリピンでは日本資本はアメリカ資本と並んで強力な影響を及ぼしているようです。
ところで経営再建中のレオパレス２１ですが、海外事業からの撤退を加速させているようです。
このてんで日本経済新聞2021/1/18の「レオパレス21、ベトナムの不動産子会社売却」というタイトル記事が掲載されました。
この記事にも書かれていますが、ベトナムにあるエネルギーと不動産の子会社の売却が決まったとのことです。
さらにグアムやタイにあるリゾートホテルの売却も行う予定で、海外事業からの撤退を進めていく予定です。
おそらくは売却で得た資金を経営再建資金へと振り分けるのだと思いますが、このことによって成長よりも再建を優先させる方針であることを明確にしているようです。
アパートオーナーの賃料改定が再開 レオパレスオーナーの
２０１９年春に、深刻な施工不良が発覚した、レオパレス２１のアパート。
来春であれから２年になろとしています。
ところでこの事件があまりにも衝撃的だったので、レオパレス２１のアパートオーナーもかなりのショックを受けたことでしょう。
またレオパレス２１の事業もアパートオーナーあっての事業なので、アパートオーナーの動揺を抑えるためにレオパレス２１は特別に、２年間は賃料改定を行わないということを決めました。
つまりは空室がどんなに生じても、周辺の家賃相場がどんなに下がっても、レオパレス２１がアパートオーナーに支払う賃料は減額しないということです。
レオパレス２１管理のアパート。
レオパレス２１は、アパートオーナーとのこの約束をどうやら守っていたようです。
しかし、この２年間がもうじき終了しようとしている今、レオパレス２１がどうするのか気になるところでしたが、日本経済新聞の2020/12/21の記事によると
経営再建中のレオパレス21は賃貸アパートのオーナーとの間で、保証する賃料の見直し交渉に入る。12月上旬から説明を始めており、2021年春以後に更新時期を迎える物件について、多くのオーナーに対して減額要請をする方針だ。同社は18年に発覚した施工不良問題をきっかけに業績が悪化。米投資ファンドの資金提供を受けテコ入れを進めているが、物件の入居率低迷が負担になっている。
引用：レオパレス、家賃保証額下げへ交渉 入居率が低迷 :日本経済新聞 (nikkei.com)（アクセス日2020/12/21）
と報じました。
ホテル事業から撤退のレオパレス21 資産売却を進める
企業の経営状態が思わしくないと、対処策としてどんどんと所有する資産売却を行っていきます。
数年前のことですが、大阪の本店を置く三和銀行は優良な都市銀行とも言われていたものの、合併でＵＦＪ銀行になったころから経営状況がおかしくなり、その後、虎の子のＵＦＪ信託銀行（旧東洋信託銀行）の売却や保有していたトヨタの株式などの売却を行い急場をしのいだものの結局は最後は東京三菱銀行と合併せざるを得なくなったことがありました。
表向きは対等合併ということになっていますが、事実上は東京三菱銀行による救済合併色が強く、合併後は三菱主導の銀行になっています。
ところで銀行と建設業界とは異なりますが、建設業界でも経営状態がよくないと、所有資産を売却していくことは同じです。
まさにレオパレス21は資産売却や従業員数の縮小が進行中です。
このてんでIG証券のウエブサイトの「レオパレスが年初来安値、36億円減損計上」という記事には
31日の東京株式市場で経営再建中の賃貸住宅大手レオパレス21<8848>が大幅に売られ、年初来安値を更新した。保有物件18棟の売却に伴い、2020年4～6月期に36億円の減損損失を計上する方針と発表したことが材料視された。・・レオパレスは30日、名古屋市の「ホテルレオパレス名古屋」と各地に保有する賃貸マンション17棟を売却すると発表した。施工不良問題で経営が悪化し、3月末時点で債務超過寸前に陥ったため、資金確保に向け資産の売却を進める。
引用：https://www.ig.com/jp/news-and-trade-ideas/_36_leopalace-share-price-hits-a-low-for-the-year-200731（アクセス日2020/8/10）
と報じています。
ヤマダ電機がレオパレス21を今は支援できない理由
レオパレス21の株価が下げ止まりません。
2018年には700円だった株価がどんどん下がり
2020年8月には150円を割り込んでいます。
という記事では
このように支援の最有力は
ヤマダ電機
なんだそうです。 この情報元は金融機関幹部ということですが、レオパレス21の主要取引銀行のりそな銀行か三井住友銀行幹部ということでしょうか。
と書かれていますが、この情報源は週刊文春のようで、ある程度、信ぴょう性のあるものとして、ぞの情報は拡散していたのですが・・
いまだにレオパレス21からも、ヤマダ電機からも、この件についてのアナウンスは全くありません。
実際のところはどうなっているのでしょうか。
実のところヤマダ電機支援説を否定するかのような事実も幾つかあります。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
そのてんを取り上げてみますと
①リーマンショック後にもヤマダ電機は、レオパレス21との業務提携に動いていたが実現しなかった。
この当時、ヤマダ電機が動いたのは、経営が弱っていたレオパレス21と業務提携をして主導権を握りやすいとの思惑があったからのようですが、結局は実現しなかったという経緯があります。
レオパレス21のアパート 募集停止が5万戸だった
レオパレス21のアパート施工不良の問題がいまだに尾を引いていますが、まだまだこの問題は続きそうです。
レオパレス21の施工不良物件の改修がこんなにも進んでいなかったとは・・
という記事にも
もうアパート施工不良を公表して1年以上になりますが、改修工事が完了したのは、改修の対象となる物件の1割にも満たないとは・・。 具体的には物件の改修が完了した棟数は20年3月末時点で990棟で、それが対象物件の1割以下になるんだそうです。 ということは改修がまだの対象物件は、12000棟ほど残っているということになります。
と書かれていて、2020年5月で改修が完了したのは約1000棟ほどで、まだまだ改修工事が進んでいないようです。
ところでいざ、改修工事を行うとなると、そのアパートの入居者さんには退去してもらわなければなりません。
さらにすべての入居者さんが退去してもらわなければ、改修工事に入ることはできません。
そこで退去のお願いを始めてから、すべての入居者さんが退去してもらうまでには、数カ月程度かかることもあるでしょう。
さらに改修工事に入る物件には、入居者募集を停止しなければなりません。
なので80～90%程度の入居率だったアパートも、どんどん入居率が下がっていくことでしょう。
レオパレス21の経営状況に怯えるりそな銀行？
先日のことですが、久しぶりに、りそな銀行の渉外担当者が自宅を訪問してきました。
コロナの流行のために、3月下旬ぐらいから6月上旬ぐらいまでは、顧客訪問を控えていたようですが、久しぶりに訪問して来られました。
実のところ、渉外担当者も2月ごろに交代になっていたのですが、おそらくは引き継ぎもきちんとされていたので、私の小規模マンションの賃貸経営状況も把握しているものと思っていたのですが、今回はなぜかいろいろと賃貸住宅経営の状況について尋ねてきました。
そして質問には正直に答えたのですが、なぜ？
コロナのために賃貸住宅経営になんらかの変化があったかを知りたかったのでしょうか。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンにも注力してきた。
しかし今になって考えてみると、あのことが原因ではないかと考えています。
あのこととは。
それは
レオパレス21のことです。
実のところ、りそな銀行はレオパレス21オーナーにかなりの額を融資しており、オーナー向け融資の焦げ付きを懸念しているようなのです。
しかも、りそな銀行はレオパレス21そのものにも1兆円ほどの融資をしており、もしもレオパレス21が破たんすれば、りそな銀行は大損害を被る可能性があるのです。
もちろんヤマダ電機がレオパレス21を支援するとの観測もあるのですが、まだどうなるかわかりません。
窮地のレオパレス21にヤマダ電機が・・
大規模なアパート施工不良が発覚してから、経営再建中のレオパレス21.
しかし前途は多難と言われています。
単独での再建は、かなり厳しいようで、注目されているのは有力な支援先です。
これまでも支援先として、ソフトバンクの噂もありましたが、しかしこの話は実現性がかなり薄いようです。
さらに旧村上ファンドや村上氏がレオパレス21の経営に関心を示しているようですが、レオパレス21側が拒否しているようです。
そのようななかヤフーニュース2020/6/22の「債務超過寸前のレオパレス21 救世主は「ヤマダ電機」 メリットはあるか？」（文春オンラインより）には多少驚かされました。
それによると
一体どこが再編相手なのか。金融機関幹部が明かす。 「最有力は、家電量販大手のヤマダ電機です」
引用：https://news.yahoo.co.jp/articles/af51cc54f4017f2a41e66ab2a99ac6a0d2a1b742（アクセス日2020/6/24ヤフーニュースは期日がくれば削除されます）
と報じました。
このように支援の最有力は
ヤマダ電機
なんだそうです。
この情報元は金融機関幹部ということですが、レオパレス21の主要取引銀行のりそな銀行か三井住友銀行幹部ということでしょうか。
レオパレス21の裁判 なお10件以上が係争中
先回の記事
では日本経済新聞がレオパレス21のアパートオーナーへの取材をもとにした記事
「レオパレス、暴かれた無責任施工の実態 」を読んで、同じ賃貸住宅オーナーとして興味深く考えさせられたことについて書きました。
記事のアドレス：https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO48990590W9A820C1000000&scode=8848&ba=1（アクセス日2019/9/19）
今回も、その日本経済新聞に書かれていた事柄から考えさせられたことについて取り上げてみたいと思います。
今回はこの日本経済新聞の記事にはレオパレス21のオーナーたちがレオパレス21を訴えた裁判について、わかりやすくまとめられていましたので、そのてんについて取り上げてみたいと思います。
まずこの裁判の始まりは2016年11月に129人のオーナーたちが、家具・家電メンテナンス費用を不当に支払わされたことで損害賠償を請求することから始まります。
残念ながら、その訴訟は原告側敗訴となっています。
しかし原告側は控訴していますので、最終的な決着がつくまでには、なお時間がかかりそうです。
その日本経済新聞が把握しているだけで、オーナーたちがレオパレス21を訴えて裁判になっているケースは12件あるようです。
とくに2017年には9件もの訴訟そして裁判が行われています。