賃貸住宅オーナーに大家のための有料の情報誌が送られてきたら
以前のことですが、郵便ポストにある不動産の情報誌が投函されていました。
物件オーナー、つまりは大家さん向けの情報誌です。
不思議なことに、筆者がマンションオーナーだということを、滅多には公表することはないのに、なぜ筆者がマンションオーナーだということがわかってこのような情報誌を送ってくるんだろうと気持ちが悪くなりました。
しかも今回のみならず以前から不動産売買についての勧誘の手紙が届いたり、マンションの管理を任せてほしいとの手紙が届くこともあります。
なかには名の知れた大手の不動産会社から届くこともあります。
ところで今回、送られたきた不動産の情報誌ですが、厄介なのは無償なものではなく、有料で定価が〇〇〇円と定められている印刷物なのです。
請求書と振込書類までは同封されてはいませんでしたが、申し込んだわけではないのに、一方的に送り付けてきていることには困惑させられます。
そこで対処の仕方についていろいろと調べてみますと、やはりこれとよく似た事例が生じているようです。
賃貸住宅退去者が退去予定日よりも早く退去するのはなぜ？
大東建託設計施工管理のアパート。管理戸数は全国で１００万戸以上。
大東オーナーならば、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供しているマイページ（無料）を利用することができます。
このマイページには入居者の退去予定日が表示されることがあります。
筆者の所有物件のマイページにも時々、入居者の退去予定日が表示されることがあります。
ところでこれまで何度も退去予定日を見てきましたが、退去予定日〇月〇日と表示されています。
これを見ると、表示されている〇月〇日に引越しして退去してしまうのかと思ってしまいますが、実際はそうではありません。
もちろんなかには退去予定日に引越していかれた方もおられましたが、それは少数派です。
多くの場合は、退去予定日よりも早く退去してしまうのです。
なぜなのでしょうか。
その大きな理由は、大東建託物件の場合は、大東建託パートナーズに退去の申出を行ってから、少なくても１カ月分の家賃は支払わなければならないということになっているからのようです。
例えば３月１５日に急遽、転勤が決まり４月１日から転勤先で仕事をしなければならないとします。
この場合、３月３１日に引越しを行うとします。
大東建託パートナーズに３月１６日に退去の申出を行ったとします。
しかし引越日が３月３１日であっても、３月１６日から１カ月分の家賃は支払わなければならないので、退去予定日は４月１６日あたりということになってしまうようです。
大東オーナー会マイページへのログイン方法 大東建託大家には必須のツール
大東オーナーは大東建託パートナーズから取得したIDとパスワードでマイページを閲覧することができる。
賃貸住宅管理戸数、現在トップの大東建託グループですが、かかえているオーナーさんは８万人以上です。
それらのオーナーさんの物件を管理しているのが大東建託パートナーズですが、大東建託パートナーズがオーナーさん向けサービスとして提供しているものの１つに大東オーナーマイページというものがあります。
インターネットにIDとパスワードでログインすれば見ることができるサービスですが、所有物件の管理状況全般などを知ることができる、とても便利なサービスです。
筆者もしばしばログインし、見ていますが、ログイン方法が変更になることもあります。
といっても以前はIDとパスワードの入力にさらに合言葉を入力して見ることができたのが、合言葉の入力が不要になり、IDとパスワードの入力のみで見ることができつように変更になりました。
世の流れがインターネットセキュリティを強化しているなかで、「えっ」という変更でしたが、大東建託パートナーズの変更理由の説明は
多くのオーナー様から、マイページ上での取引操作は発生しないにもかかわらず、金融機関の取引と同等の操作を求めるのは利便性を感じないというご意見を多く頂いておりました。従来から高度な暗号化通信を採用しており、ログインＩＤとパスワードで高度なセキュ リティ環境を担保しており、また、不審なログインを感知した場合はご登録いただいたメールアドレス宛てに不審なログイン操作があったことを瞬時にメールでお知らせする機能を備えていることから、今回廃止の流れとなりました。
ということです。
高品質を売りにした積水ハウスが積極的にアメリカ進出 その狙いは？
現在のところ、世界の超大国はアメリカです。
とりわけ軍事的にも経済的にも他国よりも抜きんでており、経済的には中国が追いつきつつあると言われていても、アメリカの経済的な優位性は変わらないでしょう。
当然のこととして、有力な日本企業もアメリカ進出を行っているわけですが、最近では建設会社もアメリカ進出に力を入れてきているようです。
そのなかでも積極的な建設会社の1つが
積水ハウス
です。
日本国内では、人口減少が生じており、国内事業だけでは、成長が見込めない時代にあって、海外に活路を見いだそうというわけですが、海外のなかでも外すことができないのが、アメリカ市場ということのようです。
とりわけアメリカ市場のメリットとしては
・超高額所得層に属する人たちが多数存在する
ということがあります。
そのような人たちに、高品質をうりにしてきた積水ハウスの住宅がマッチングするのではないかとの考えがあるようです。
たしか世界で億万長者の人数で、最も多い国はアメリカで、２番目が意外や意外、日本なんだそうで、日本でも積水ハウスの高級住宅は、受け入れられてきましたが、さらにアメリカのように日本以上に億万長者が多い国では、積水ハウスの高品質な高級住宅が受け入れてもらえるなら、アメリカで大きな成長が見込めるのではないかとの思惑があるようです。
お部屋の1R 1K 1DKの違いとはそして1DKの家賃は下がりにくい？
単身者向けのアパートやマンションの間取りというと、1R,1K,1DKが一般的だと思います。
筆者の小規模マンションでも、1Kと1LDKのお部屋で占められています。
ところで1R,1K,1DKはどのような違いがあるのでしょうか。
まず1Rですが、いわゆるワンルームマンションで部屋とキッチンが一体化している部屋です。
おそらくは家賃も1万円台～が多く、高い家賃を設定することは難しいでしょう。
とくに老朽化しているマンションやトイレとバスが一体化している場合は、収益面では厳しいことでしょう。
ところで次に1Kですが、単身者向けでは最も多いタイプかもしれません。
そして1Kの間取りは、部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5帖までの部屋のことです。
ですから1Rと1Kの違いはというと、部屋とキッチンが仕切られているかどうかの違いだけだということになります。
家賃については1Rよりも高めに設定されていることが多いことでしょう。
そして最後に1DKですが、1DKとは部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5～8帖までの部屋のことです。
ですからキッチン部屋と寝室を明確に分けることができます。
家賃も1DKになると5万円～、立地が良ければ8万円～というところもあります。
サブリースによる賃貸住宅経営の問題点を朝日新聞が警鐘を鳴らしていた
「象とアリ」という言葉ありますが、象とは建設会社、アリは大家のことです。
つまり建設会社も大家も事業者でありながら、不動産の知識、経験、ノウハウ等になれば象とアリほどの差があり、到底対等に協議し、契約することには無理があるように思われます。
このてんで事業者と消費者の関係であれば、消費者契約法があり、事業者が故意に不利益な情報を隠していることが明らかであれば、契約を取り消すことができるなど消費者を保護するための法律がありますが、事業者と事業者の関係であるならば、そういうわけにはいかないのです。
つまり象がアリを踏み潰すように、無知な大家が建設会社に振り回されたあげくに気がつけば潰されていたということもあり得るのです。
ところで過去の新聞記事ですが朝日新聞２０１６年８月１１日の『「家賃保証」トラブル急増』という記事はとてもインパクトのある記事で、この当時はサブリースや一括借り上げによる賃貸住宅経営のリスクがなかなか見えてこないなか、サブリースの問題を的確に示していたというてんで、とても意義のある記事だったのではないかと思います。
そして明確にされた問題点は
- 建設会社からの減額リスクの説明がなかった。
- 建設会社からの将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
- 建設会社側からの一方的な契約解除。
- 詐欺まがいの建設会社の営業。
- 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。
といった問題が浮き彫りになってきます。
住宅相場価格の情報を不動産ジャパンや不動産情報ライブラリから取得することができる
レインズという言葉を聞いたことがあるかもしれません。
不動産業界ではよく知られたものです。
レインズについて公益財団法人の不動産流通推進センターのウエブサイトでは
REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM（不動産流通標準情報システム）の略称で、建設省及び当センターが共同で開発し、建設大臣から指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。 全国に大型汎用機（ホストコンピュータ）を設置し、会員不動産業者の端末機（パソコン）と結び、物件の登録検索等をすべてオンラインで迅速に処理しています。
引用：https://www.retpc.jp/chosa/reins/reins/（アクセス日2019/5/31）
と書かれています。
レインズという不動産情報のためのシステムがある。
このシステムは、不動産の情報を提供したり受取ったりと、不動産の情報交換がリアルタイムで行われているデータシステムのことです。
基本的には物件の売買情報をしるうえで、とても役立つツールです。
また賃貸の情報の提供も行われているので、アパートオーナーにもある程度、関係のあるものともいえるでしょう。
不適切な賃貸住宅入居者の立ち退きを要求できるケースとは？
賃借人の立ち退きを要求できるケースですが、具体的なケースとしては、賃借人の家賃滞納と用法違反の場合です。
しかし注意しなければならないてんとして、賃借人が家賃滞納か用法違反をすれば自動的に借地借家法の適用外になるというわけではありません。
しかるべき手順を賃貸人が踏んでそのようになるのです。
重要なポイントとなるのは
賃借人による信頼関係の破壊とみなされる
かというてんです。
ですから極端な見方、何カ月も何年も家賃滞納をしていても賃借人による信頼関係の破壊とみなされないならば、以前として借地借家法の適用により明け渡しを求めることができないのです。
例えば家賃の件でお話するために何度か訪問したり電話をかけても会えない、出てこないとなると賃借人が故意にではなく多忙のために、ついつい家賃を支払うのは忘れていたとみなされるかもしれません。
あるいは、まとまったお金が入る時に家賃をすべて支払うつもりなのかもしれません。
いずれにしても、滞納していた家賃をすべて支払うならば、賃借人は借地借家法によって手厚く保護されることになります。
もちろんそのようなケースはあまりないかと思いますが。
建物を調査するさいの必須の道具はメジャーや水平器そして双眼鏡など
昔のことですが、賃貸住宅最大手の大東建託の営業社員が、父の家を訪問していたころのころですが、自宅をマンションに建て替えることが決まりつつあるころに、長さを測るためのメジャーを持参してきて、そこで自宅やお庭、また父が所有している土地の長さなどを測ったりしたようです。
つまりはアパートやマンションを提案する、彼らののような営業マンにとってはメジャーは必須の道具であり、現地調査においてしばしば活用しているようです。
ところでメジャー以外にも、必須ともいえる道具があります。
それが懐中電灯です。
懐中電灯によって、暗くて見にくいところに光をあて確認することができます。
さらに最近は天井裏の施工不良が問題になっていることがありますが、可能であれば天井裏などに、懐中電灯の光をあてて、きちんと施工されているかどうかを確認することができます。
さらに役立つ道具をあげていきますと
・双眼鏡
双眼鏡によって、外壁などのなかの目に届きにくい状態を確認することができます。
さらに屋根などの状態を確認することができます。
・水平器
最近はスマートフォンでも水平器の役割を果たすものがありますが、水平器によって建物の傾きを確認することができます。
尋常でない傾きがあるならば要注意な建物といえるでしょう。
オーナー専用の大東建託パートナーズの電話は真夜中でもつながる
大東建託グループにアパートやマンションの管理を行ってもらっていると、大東建託パートナーズの物件の担当支店からオーナー専用電話番号が知らされます。
この電話番号に電話をかけると、大東建託パートナーズの物件の担当支店に直接電話がつながり、受付スタッフから、大東建託パートナーズの物件担当者へと連絡がいくようになっています。
筆者もこれまで何回も、この電話番号に電話をかけたことがありますが、電話をすると、受付スタッフが応答され、その後、大東建託パートナーズの物件の担当者から電話がかかってきます。
ところでこの電話番号には受付時間が明記されています。
その時間は９時３０分～１8時００分で、しかも平日限定です。
つまりは大東建託パートナーズの担当店の営業時間内の時間帯が指定されているのです。
そしてこれまでは、この指定された時間帯にしか電話はつながらないと思い込み、指定された時間でしか電話をかけたことはありませんでした。
ところで大東建託パートナーズから『管理営業所』営業時間変更のお知らせがきました。
それによると、これまでの電話の受付時間が９時３０分～１８時００分だったのが９時３０分～１７時３０分へと変更になるとのことです。