建物修繕費用が高騰すると入居者にも費用負担が重くなっていく
数年前になって大東建託グループ管理の賃貸住宅の新規入居者の場合、更新時の更新手数料が１００００円以上請求されるようになりました。
契約更新時に費用はかかるのか | ご入居中のみなさま – 大東建託 (kentaku.co.jp)
以前は大東建託グループの物件といえば、更新時の更新手数料は０円だったのが、方針転換をしたようです。
さらに昔は、大東建託グループの物件の場合、入居時の礼金も０円ということも珍しくありませんでした。
しかし最近は入居時に礼金が家賃の１～２カ月分、請求されることが多くなってきました。
竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。
大東オーナーとしては、入居者負担が増えるとその分、入居者離れが生じるのではないかという心配をしてしまいますが、しかし最近の事情を考えるとやむえないようです。
つまりは大東建託パートナーズとしても、入居者負担は極力抑えたくても、昨今の建物の維持管理負担増のために、入居者に幾らかを負担してもらわざるをえなくなっているということです。
2022年６月5日の日本経済新聞の「高齢者、きしむ「終の棲家」 修繕費2割上昇し負担重く」という記事には、修繕費単価がこの10年で2割上昇していると書かれていました。
この修繕費の具体的な内容は、住居の外壁塗装や水道工事のことのようですが、これらの修繕は戸建て住宅だけでなく、アパートやマンションの賃貸物件にもあてはまる事柄です。
大東建託パートナーズより窓枠補修工事の連絡があるものの断った理由
以前のことですが、筆者の小規模マンションの１階テナントの窓枠のクリーニング作業が行われていました。
オーナーの筆者には知らされていなかったので、オーナーに費用負担はかからない作業のようです。
それからしばらくして大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
窓枠が劣化して、補修工事が必要になる場合がある。
それによると窓枠のクリーニング作業を行ったものの、十分に改善されなかった箇所があり補修工事が必要とのこと。
それで○月○日の○時にそのことの説明で行きますとのことです。
そして当日の朝に、1階テナントの事業者さんに話を聞いてみることにしました。
どのような補修工事が必要なのかを、オーナーとして知っておいたほうが良いと思ったからです。
それで仕事が始まる直前に近づいてみました。
すると、確かにテナント部屋の窓枠の不具合で、大東建託パートナーズに修繕のお願いをしたとのことです。
そして先日のクリーニング作業によって、今は窓枠の不具合も解消されているとのことでした。
えっ、窓枠が不具合も解消された？
これで十分だと？
そして後ほど出勤してきた、テナントを使用している事業者さんの施設長さんも同じようなことを言われました。
ということはどうやら窓枠のクリーニングを行った業者さんが、補修工事がさらに必要と大東建託パートナーズに言ったものの、テナント部屋を使用している事業者さんは、もうこれで十分だと言っていて食い違いが生じていることがわかりました。
大東建託のフルパッケージプランのデメリットとは？
フルパッケージプランで大東建託と一括借り上げ契約をするオーナーさんが多い。
近年では大東オーナーの多くがフルパッケージプランで契約しています。
このてんについては先回の記事
で書いたとおりです。
大東建託と３５年契約を行って毎月、家賃収入の５％を大東建託に支払うならば３０年間は修繕費はすべて大東建託側が負担するというものですから、オーナーさんにしてみれば魅力的なプランに思えることでしょう。
とにかく最初の３０年間は修繕費用のことで煩うことはないのですから、魅力的です。
しかしデメリットがないわけではありません。
その１つが
オーナー側から大東建託との契約を解約しにくくなる
といてんがあります。
実は３０年、３５年一括借り上げといってもオーナー側の意向で大東建託と契約を解約することができるのです。
しかしフルパッケージプランであるならば、修繕費用をおそらくはオーナーさん自身が取り分けていないことでしょう。
そうなると解約してしまうと、今後生じえる修繕に対応しにくくなるのです。
ということで解約しづらくなるといわけですが、もちろん少なくとも３０年間は大東建託と付き合うつもりならばフルパッケージプランを選んでもかまわないのかもしれません。
大東建託パートナーズのワランティサービスの活用 トイレ設備編
大東建託パートナーズのワランティサービスに２０１５年１１月に加入してから最初のころですが、正直のところ、ほとんど活用することがありませんでした。
最初の１年半の間、活用したのはエアコンの不具合修理、給湯器の電気系統の故障、換気扇の交換ですが、すべて筆者家族が使用しているオーナー使用部屋の設備のみです。
どう考えても、毎月支払っているサービス料のもとがとれてない状態です。
まあ今後、エアコンや給湯器の故障が相次ぎもとがとれるようになるのかもしれませんが。
大東建託とのスタンダードプランでの一括借り上げの場合は、ワランティサービスに加入して設備故障の保証を得ることができる。
ところで最近、大東建託パートナーズのマイサービス（大東建託物件オーナー向けのネットサービス）を見ていると、ある部屋のトイレの設備工事と表示がありました。
費用負担は大東ワランティサービスとなっていました。
いったいどんな修理工事だろうかと関心がありましたので、入居者と会った時に、聞いてみようと思っていました。
そして、ある時お会いした時に、声をかけ「お部屋のトイレが壊れたんですね」と尋ねてみました。
すると「ウォッシュレットの便座が全然、温かくならなかったので見てもらったら、交換修理をする必要があるとの言われました」とのことでした。
大東建託で賃貸住宅を建ててオーナー使用部屋を設けるメリット
オーナー使用部屋は１階か最上階に設けられることが少なくない。
オーナー使用部屋という言葉を聞かれたことがあるでしょうか。
オーナー自らが、自分の所有するアパートマンションの1部屋を自分の部屋として住むことです。
筆者の場合は大東建託物件ですが現在そうしています。
ところでそうすることを嫌がるアパートマンションオーナーさんもおられます。
入居者と揉めたくないなどの理由でそうされている方もおられるようです。
しかし筆者ももうそうしてかなりの年月が経ちましたが、これまで入居者と1度も揉めたことはありません。
ではオーナー使用部屋のメリットそしてデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。
まずはメリットからとりあげてみたいと思います。
メリットその１ 物件になんらかの異常が生じた時に迅速に管理会社に連絡がとれる
例えば、共有部分の廊下の照明が切れたとします。
この場合、入居者さんは気になってもなかなか管理会社に連絡しないようですが、オーナーが住んでいるならばオーナーが迅速に管理会社に連絡し対応します。
こういうケースはこれまでしばしば生じてきました。
あるいは火災報知器が誤作動したり、ゴミ置き場をきれいに管理することなどは、オーナーが住んでいる物件ではオーナーが迅速に対応できます。
トイレの換気扇の交換修理代が１６０００円👍大東建託物件で
高い入居率を維持している大東建託パートナーズ管理のアパート。
小規模マンションにオーナー使用部屋を設けていますが、トイレの換気扇から異常な音がでるようになったことがあります。
さらに台所の換気扇も動かなくなってしまいました。
明らかに修理が必要な状況です。
そこでマンションの管理会社である大東建託パートナーズに連絡を入れました。
大東建託パートナーズの担当者の携帯番号も知ってはいたのですが、一応、正規の連絡ルートの大東建託パートナーズの担当支店に電話をすると、女性の社員が対応にでてこられました。
修理の件で電話をしたことなど話すと、「担当者からの電話をお待ちください」とのこと。
すると１０分もしないうちに物件の担当者から電話がかかってきて、「今から状況を確認したいために見にいきたい」との連絡でした。
この対応の速さには感心しました。
そしてしばらくして訪問してこられました。
そして台所の換気扇を見られましたが、「この種の換気扇はまだまだ壊れることはないはずなんですけどね」と言われつつ、あっちこっちを動かしているうちに治りました。
どうやら不注意にも、なんらかの拍子に元になる電源を落としてしまっていたようです。
明らかに、こちら側のミスによるトラブルで、直ぐに解決しました。
大東建託のDK SELECT for ownersの応募でJCB券が当選
以前のことですが、クラブオフアライアンスから手紙が届きました。
クラブオフからの手紙なのでダイレクトメールだろうと思い、そのまま破棄しようと思いつつも、とりあえずは開封してみました。
すると
『「マイページ登録感謝キャンペーン」当選のご案内』
と書かれています。
なんのことか、理解するのに時間がかかりましたが、どうやらずっと以前に大東オーナーマイページにログインして、「マイページ登録感謝キャンペーン」に応募していたようです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
応募したかどうかも、はっきりと覚えてはいませんが、応募の機会があるたびに応募していたこともあるので、応募していたんだと思います。
そしてその時に希望商品として応募したJCBギフト券5000円分が当選したとのことです。
そして手紙ののなかにはJCBギフト券5000円分も同封されていました。
破棄しなくて良かったと思いました。
それにしても当選商品がクラブオフから届いたので、最初はそれが大東建託と結びつきませんでしたが、考えてみると大東建託のDK SELECT for ownersにはクラブオフのサービスが含まれているので、そういう仕方で送られてくるのかということがわかりました。
大東建託の鉄骨アパートが築１６年で大規模修繕工事
アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、周期的に行われる大規模修繕工事は大きな関心事の１つです。
大東建託とフルパッケージプランで、賃貸住宅経営を行なっているならば、３０年間はあまり気にすることはないのかもしれませんが、そうでなければ気になるところです。
というのも大規模修繕工事では高額の工事費がかかるからです。
おそらくは小規模の建物でも、最低でも５００万円はかかるのではないかと思います。
賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。
ところで大東建託グループの建物の場合は、１０年、１５年、２０年と建物の状態を綿密に調べることになっているようです。
そしてこの時の調査の結果にしたがって、大規模修繕工事を行ったほうがよいかどうかの判断が下されるようです。
以前は１０年で大規模修繕工事が、よく行われていたと思いますが、最近は１５年や２０年で行うことも珍しくありません。
おそらくは建物の資材の耐久性がよくなっていることも影響しているのではないかと思います。
ところで、筆者の住んでいるエリアに大東建託パートナーズ管理の鉄骨アパートがあります。
３階建てで、２階と３階が居住スペースで、１階が駐車場です。
最近は大東建託物件の退去者が少なくなった？サービス向上の影響
大東建託設計施工管理のマンション。
春の入居と退去の最もピークな春の時期ですが、筆者の物件のあるエリアにおいても、あちらこちらで引越し業者のトラックが停まって引越し作業が行われています。
とくに社宅割合の多い賃貸物件となると３月上旬に転勤の辞令がくるようなので、３月上旬か中旬頃に退去届けが多くなるといわれています。
筆者の所有物件でも、時々転勤のために退去される方がおられますが、転勤で退去してしまうことはいた仕方ないことです。
ところで筆者の所有物件は大東建託パートナーズの管理物件ですが、昔と比べて退去者が少なくなったような気がします。
もちろん最近の傾向は、入居者の入居から退去までの期間が長くなってきているといわれていますが、筆者の所有物件の状況もまさにそのような感じです。
そして筆者の所有物件から３００メートルほど離れたところに、ひっ差hの所有マンションとほぼ同じような他のオーナーさん所有の大東建託パートナーズ管理のマンションがありますが、その物件も同じように退去による入居者募集がなかなか行われておらず、退去者があきらかに以前よりも少なくなっているようです。
両物件ともに家賃はほぼ同じマンションなのですが。
これはどういうことなんだろうと考えることがありますが、思いつくのは入居者の
入居満足度が高い
ということなのかもしれません。
大東建託物件でＳＰＥＳ導入でネットが簡単に始められるようになる
最近は、自宅内でのインターネット環境は必須のことになっています。
これまでならば、単身者は、自宅といっても、ほとんど寝て休むだけの場所といった方も少なくなかったと思いますが、そのような場合は、自宅内にとりわけネット環境がなくても、スマホさえあれば十分だったかもしれません。
しかし今では新型コロナウイルス流行を経てでテレワークも普及しています。
となるとこれまでは、自宅ではネットをほとんど必要としてしていなくても、テレワークを行うとなると、そのようなわけにはいきません。
今後は単身者向けのお部屋でも、インターネットが無料で使える物件が有利になっていくことでしょう。
大東建託グループの物件でも、比較的に新しい物件は、DK SELECTネットが標準装備されていました。
しかし古い物件となると、宅内でネットを使用する場合は、個人的にフレッツ光等の事業者と契約し、料金を支払わなければなりませんでした。
ところが今後、このような現状に幾らかの変化が生じる可能性があります。
kabutanニュース2020/4/9の「ギガプライズが後場急騰、大東建託が管理する集合住宅向けにＩＳＰサービス提供」という記事には
ギガプライズ<3830>が後場一段高に買われている。この日の昼ごろ、大東建託<1878>傘下の大東建託パートナーズが管理する全国の物件に対し、ＩＳＰ（インターネットサービスプロバイダ）サービス「ＳＰＥＳ」を提供開始すると発表しており、これが好材料視された。 「ＳＰＥＳ」は宅内工事不要、既存設備を活用するといった特徴を持つ世界初の集合住宅向けＩＳＰサービス。・・短期間でインターネット接続を可能とする。
ギガプライズが後場急騰、大東建託が管理する集合住宅向けにＩＳＰサービス提供 | 個別株 – 株探ニュース
と報じました。