マナーの悪い入居者にどう対処したらよいか 騒音 ゴミ出し
大東建託設計施工管理のアパート。管理会社は大東建託パートナーズ。
アパートやマンションのオーナーをやっていると直面する問題の1つが、マナーの悪い入居者の問題です。
よくあるケースとしては騒音そして不適当なゴミ出しです。
どのように対応すればよいのでしょうか。
まず騒音についてですが、木造造りや鉄骨造りのアパートはどうしても構造上騒音が問題になりやすいです。
しかしRC造りであっても騒音の問題が生じます。
筆者の物件ですが、RC造りですが、以前、上の階の騒音にひどく悩まされていた入居者がオーナー部屋にきて苦情の手紙を入れられた事がありました。
オーナーとしても何とかしてあげたいとは思いましたが、入居者の揉め事には巻き込まれたくなかったので結局、物件管理会社に対処してもらうことにしました。
管理会社は大東建託パートナーズですが、迅速に対処してくださったようで、その後、苦情を受けることはありませんでした。
そこで
騒音の問題は当事者で解決するよりも管理会社に相談したほうがよい
ということがよくわかりました。当事者間で話し合っても、かえって感情的になって話し合いがうまくいかず入居者同士で嫌な思いをしながら入居し続けるよりも、騒音の問題について上手に扱うノウハウを蓄積していると思われる管理会社に解決を図ってもらうのが無難のように思います。
もちろん大東建託パートナーズのように比較的上手に扱える管理会社ばかりではないかもしれません。
すざましい入居率を維持している大東建託の賃貸物件
大東建託設計施行管理のアパート。入居率は高水準を維持している。
以前の記事では市街地における積水ハウスの優勢について書きました。
確かに積水ハウスのこれまで蓄積してきた信頼とブランド力は高い入居率をもたらしているように思います。
ところで筆者の所有物件は大東建託パートナーズに管理をゆだねています。
そしていわゆる大東建託グループと契約しているアパートマンションオーナーには年２回、大東建託の最近の実績あるいは業績、そして今後の取り組みについて書かれている冊子が送られてきます。
そして今回も送られてきた後にすぐに開封してざっと目をとおしてみますと、直近の大東建託パートナーズ管理物件の入居率が９６％超となっていました。
この数字は正直すごいです。
だいたい管理戸数２５戸につき空室は１戸のみだからです。
しかも大東建託はこれまで市街地よりも競合メーカーの少ない地方にシェアを伸ばしてきた会社です。
地方となるとどうしても市街地よりも人口が少ないですから、空室が多くなりそうというイメージがありますが、その地方に多くの物件をかかえながら９６％超の入居率は異常ともいえる数字です。
しかもこの冊子によるとさらに入居率の向上に取り組んでいくとのことです。
どこにそれだけの入居斡旋力があるのかは、大東のオーナーをしていてもわからないのですが、自物件でも住居部分の空室は、あまりなかったのが実感です。
大東建託のオーナー特典 クラブオフ 同居家族のみでも利用可？
以前に書いた記事
DK SELECT Club off for owner とても有用な特典だった
でも指摘しましたが、大東建託パートナーズに賃貸住宅管理をしてもらっているオーナーさんはDK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。
しかも毎月￥550円かかるVIP会費が無料となるわけですから、活用しないわけにはいきません。（年額￥6600円）
ところで筆者も宿泊で妻と共に、活用させていただきました。
とても良好なホテルを割安な価格で利用できましたので、妻も満足していました。
そこで気をよくした妻が「妹と利用したい」と言いだしたのです。
そこでふと心配になったのが、妻は厳密にはDK SELECT Club off for ownerの会員ではないし、筆者が同行するわけでもないので、活用できるか？というてんです。
そこでいろいろと調べてみるとClub offのウェブサイトには以下のように書かれていました。
※会員ご本人同行ができない場合、会員ご本人と同居されているご家族（配偶者、2親等まで）の方を代表者としてご利用いただけます。
同居のご家族が代表者としてご利用の際は、予約申込時の備考欄に「代表者の名前」「会員ご本人と同居されている旨」「会員ご本人との続柄」をご入力ください。宿泊施設へ取次ぎいたします。
引用：https://www.club-off.com/dk-select-club-off-for-owners/apps/top/fftop_h_resort.cfm#q2（アクセス日2020/1/23）
と書かれていました。
大東建託パートナーズへの連絡はスムーズに行える
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。管理は大東建託パートナーズが行う。
大東建託と一括借上げ契約をすると、その物件の管理は大東建託パートナーズが行います。
また大東建託のいい部屋ネットで、賃貸契約をしても、その後お世話になるのは大東建託パートナーズになります。
物件オーナーの場合は、大東建託パートナーズの物件担当者の携帯電話番号を教えてもらえるので、必要な連絡事項がある場合は物件担当者の携帯電話に連絡を入れることができます。
ところで先日、自物件の４階廊下部分の照明が切れているのがわかりました。
早速、担当者に連絡を入れようと思いましたが、朝も早くまだ出勤もしておられない時間帯だったので、初めての試みとして担当者の携帯にショートメールを送って連絡を入れました。
というのも
大東建託パートナーズ担当者にはショートメールでも連絡できる
からです。
返事が来なかったので、連絡が届いていたかどうか心配になりましたが、翌朝確認の電話を入れてみると、連絡が届いていたこと、そして今日工事を行う予定で、工事完了後連絡するつもりだったということで、ホットしました。
銀行のアパートローン担当者は携帯電話番号を知らせてくれませんが、大東建託や大東建託パートナーズの担当者は、携帯電話番号を知らせてくれるので助かりますし、ショートメールでも連絡ができるということがわかりました。
もちろん今後も重要な連絡事項は電話に直接連絡するようにいたしますが、連絡の内容によってはショートメールによる連絡も行っていきたいと思います。
賃貸住宅入居者退去後 オーナーに支払われる賃料が下がる？
管理戸数１００万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。
以前のことですが退去者が退去され空室となりました。
この退去者は、やや高い家賃を支払ってくださったので、今後の事が多少心配になっていました。
というのも大東建託物件の場合、査定家賃というものがあり、査定家賃（大東建託の家賃の査定部署で割り出された家賃）を基準にして大東オーナーに支払われる賃料が決まるわけですが、査定家賃よりも入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準にオーナーに支払われる賃料が決まるからです。
そして先回の退去者は査定家賃よりも数千円高い入居家賃を支払ってくださっていたので、数千円ほど高い賃料を受け取っていたからです。
しかし空室となると、大東オーナーに支払われる賃料は査定家賃が基準となり数千円下がることになります。
例えば査定家賃が４万５０００円でも入居家賃が５万円ならば、５万円が基準になってオーナーに賃料が支払われます。
しかし空室となると４万５千円が基準になってオーナーに賃料が支払われることになります。
ところが今回、退去後の募集家賃が先回の査定家賃よりも数千円高い入居家賃と同じ価格の募集家賃で入居募集を開始したのです。
大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席して！！
大東建託パートナーズ管理のアパート。
大東オーナーになると、年に1度、大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席する機会があります。
出席は任意で、欠席することもできますが、出席か欠席かどちらかを大東建託側に連絡する必要があります。
今回は久しぶりに出席することにいたしました。
過去２回ほどは欠席したのですが、今回は妻と共に出席いたしました。
そこで出席して驚いたのは、以前よりも
女性オーナーさんや、女性オーナーさんが連れてきた娘などの次期女性オーナーさんたち
の出席がとても多くなっていたことです。
想像するには、もともとは女性オーナーさんの前はご主人がオーナーだったものの、ご主人が亡くなったので、後を継いでオーナーになり、娘に相続することも決まっているので、娘も連れてきたのではないかと思われます。
以前は基本的にはオーナーのみの出席しか認められていなかったのですが、最近はオーナーの配偶者か子供などの相続人も１人まで出席できるようになり、女性オーナーさんも１人での出席にはしりごみしていたものの、最近になって１人まで連れてくることができるようになったので、相続人となる子供を連れて出席しやすくなったのも影響しているのではにかと思います。
それにしても大東オーナーには結構な比率で女性オーナーさんたちがおられるようです。
退去者がゴミ置き場に不法投棄して去ってしまった どうなるの？
春の時期、この時期は引越シーズンです。
入居する方もいれば、退去していく方もいます。
筆者の小規模マンションでも先日のこと、引越していきましたが、問題が発生。
引越のさいにでるゴミを大量に筆者の小規模マンションのゴミに投棄して行ってしまったのです。
もちろん投棄されたゴミの多くは、翌日の自治体によるゴミ回収で回収されるものですが、しかし一部のゴミは回収の対象にならないものもあります。
まさに
不法投棄
そして
逃げ得
です。
これまでの退去者のほとんどは引越のさいにでるゴミの処理をきちんとして退去されていたのですが、今回はマナーの悪い退去のケースとなってしまいました。
ところでこのような場合に対処策はあるのでしょうか。
このてんでホームズのウェブサイトの「トラブルになる前に知っておきたい！粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題」という記事には
現時点でマンションの敷地内でゴミの不法投棄を発見したら管理会社に連絡し、張り紙や警告文の配布をしてもらいましょう。
【ホームズ】トラブルになる前に知っておきたい！粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題 | 住まいのお役立ち情報 (homes.co.jp)
と書かれています。
大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由
賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。
築年数とともに、修繕のための出費がかかります。
なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。
しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。
大東建託のサイトにも
〔30年フルパッケージ＋5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。
一括借上｜35年一括借上｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
と書かれています。
なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。
しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。
賃貸住宅駐輪場に停められたままの放置自転車の処分がややこしい
筆者の小規模マンションの駐輪場で全く使用されていない自転車があり、見た目にも汚くてなんとかしてほしいと思っていたのですが、やがて大東建託パートナーズが、近いうちに処分するとの注意喚起のためのステッカーを、その自転車に貼っていたので近いうちに処分してくれるものと期待していました。
しかしなかなか処分されませんでした。
そこで大東建託パートナーズの担当者に会った時に、速やかに処分してほしいと言うと、「分かりました」との返答でした。
しかしそれでも処分されなかったので、しびれを切らして大東建託パートナーズに電話を入れると、「すいません、〇月中には処分します」とのことでした。
本当にそうしてくれるか半信半疑だったのですが、〇月の下旬に処分され、その自転車が駐輪場から無くなっていたので、ほっとしました。
ところで、電話をした時に大東建託パートナーズの担当者に「忙しければ、こちらで処分しときますけど」と提案したのですが、「きちんとした手順で処分しないといけないのでうちでやります」とのこと。
自転車の処分は自治体に依頼すれば500円程度で行ってくれるので、こっちでやったほうが早く行えると思って言ったのですが、どうやらそうわけにはいかないようです。
テナント部屋 窓を上げ下げする部品の交換補修工事費用 約６万円
４階建て以上の賃貸住宅の場合、１階はテナントにすることがあります。
実際のところ、賃貸住宅の場合は、なぜか１階の人気がなく、上階ほど好まれる傾向があります。
それで１階をテナント賃貸にすることがあります。
そしてテナントとなると１階が好まれる傾向があり、１階がテナント、２階以上が住居にすることが理想とすることもあります。
ところでテナント賃貸となると、住居にはないメリットとデメリットがあります。
そしてデメリットをあげるとすれば、テナント部分もエアコンや給湯器などの設備を設置しますが、オーナーが設置した設備などの維持管理や修繕費用についてはオーナーが負担しなければならないというてんがあります。
筆者の小規模マンションも、１階がテナントなので、修繕などが発生すると、オーナーの筆者が修繕費用を負担しなければなりません。
過去においても、１度、第三者による、おそらくは盗み目的で、シャッターとサッシを壊された時には、10万円ほどの修繕費用が発生し、テナント事業者でなくオーナーに修繕費用の請求がきました。（この時は、損害保険の補償の対象になり、損害保険会社から支払った金額分の保険金がおりました）