大東建託の一括借上 オーナーは本当に楽だけどしかし・・
大東建託設計施行管理のアパート。オーナーは大東建託パートナーズからの管理報告を受け取る。
最近は一括借上げで（サブリース契約）アパートマンション事業を行っている方が多いそうです。
確かにこの方法ならば、空室の心配がさほどない、毎月定額の賃料が入るなどアパートマンションオーナーはほとんど何かを行うこともありません。
筆者の物件も大東建託パートナーズの管理のもと一括借上げ物件で、長年になりますが、本当にオーナーとして何も行うことがないのです。
心配のことといえば、家賃はどうしても下がってきますので、定額の賃料の見直しで下げられることと、建物の修繕工事費の心配ぐらいでしょう。
しかしこのままでいいのかといつも思います。
もちろん不動産業の初心者だとか、仕事がとても忙しくて不動産にはあまり注意を向けられないという方には一括借上げ契約は向いているように思います。
しかしこのままだとアパート事業者としてのスキルがなかなか身につきませんし、素人のアパート事業者のままで過ごしてしまうことになります。
もし一括借上げ契約を解約させられたらどうなる？
のでしょうか。
もちろんよほどの事がなければそうなることはありませんが、一括借上げ業者も不適当なオーナーとの契約を解約することができるのです。
解約されるとスキルのないアパート事業者ではとても大変なことです。
ではどうすることができるでしょうか。
大東建託パートナーズの入居者のための問い合わせ窓口 フリーダイヤルで
大東建託パートナーズのコールセンターが統一された。
以前のことですが筆者の所有マンションの掲示板に大東建託パートナーズからのお知らせが掲載されていました。
内容は、お問い合せ先窓口変更のご案内というものです。
そしてその内容は入居者向けのもので、お問い合わせ電話番号の変更というものでした。
最近はDK SEKECTアプリからも、入居者が大東建託パートナーズに連絡したり問い合わせたりすることができますが、電話からでもそうすることができます。
なかにはスマホ操作が苦手な方もおられると思いますので、電話で問い合わせが行えることは良いことだと思います。
さらに緊急に対応してほしい事柄があるならば、電話で連絡したいと思うことでしょう。
以前に停電になった時に、玄関のオートロックが開錠できないというトラブルが発生したことがありましたが、数人の入居者さんが、開錠できないので建物の中に入れないという連絡を携帯電話から大東建託パートナーズの支店に連絡されたことがあったようですが、大東建託パートナーズの担当支店の電話番号を携帯に登録していたので対処することができたという事例があります。
ところで今回の電話番号の変更についてですが、これまでは大東建託パートナーズの担当支店に電話することになっていたのが、フリーダイヤルの「いい部屋サポートセンター」に変わるとのことです。
大東建託パートナーズのワランティサービスを活用 換気扇編
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
大東建託パートナーズのサービスの1つに住宅設備延長保証サービス ワランティサービスがあります。
筆者も加入しております。
そしてこのサービスのいいところの１つはオーナー使用部屋も対象になるというてんです。（テナント部屋は対象外）
それでこれまでにオーナー使用部屋においても、エアコンの部品交換修理、給湯器の基盤交換修理等をこのワランティサービス適用で行っていただきました。
いずれもいまだに請求等はないので、保証サービスが適用されたものと思います。
それで今回は、トイレの換気扇が最近異常な音を出すようになってきたので、診てもらうことにしました。
まずは大東建託パートナーズの担当者に連絡し、修理の依頼をします。
すると大東建託パートナーズは協力業者に連絡して協力業者が修理を行います。
今回も、不具合が生じている部品交換だけで済むと思っていましたが、再度大東建託パートナーズから連絡があり本体そのものを交換するとのこと・・
確かにもうじき9年になろうとしているので、老朽化も考えられますが、問題があります。
以前のブログにも書きましたが、このサービス
と規約に書いているのです。
大東建託のオートロック物件でアマゾン置き配が可能に
荷物の配達といえば、これまでは配達員から荷物を受け取って、そのさいにサインしたり押印するのがあたりまえでした。
それが最近になって、アマゾンの荷物はサインしたり押印することなく、ただ受け取るだけでよくなりました。
そしてそれがさらにさらに進んで不在時でも、ドアの前に荷物をおくだけでよい
置き配
という配達もだんだんと浸透するようになってきました。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
この置き配ですが、配達員のほうも不在時でも、玄関前のドアの下付近に荷物を置くだけでよいので、配達しても不在のために持ち帰るというリスクがなくて、とても助かる制度だと思います。
また受け取る側も、不在時でも荷物を置いていってくれているわけですから、配達時間を見計らって、在宅するようにするといった煩わしい手間をかけることをする必要がありません。
また不在持ち帰りのために、荷物の受け取りが遅くなるということもありません。
しかしエントランスフロアに電子錠のあるオートロックのアパートやマンションの場合は、置き配がしにくいというリスクがありました。
というのも、置き配をしようにも、エントランスフロアの電子錠を解錠してもらわなければ建物内に入ることができませんので、不在の場合は解錠してもらうことができず、置き配ができないからです。
大東建託物件の家賃の値上げ なぜか家賃が値上げになっている？
品川イーストワンタワー
賃貸住宅管理戸数NO1の大東建託本社がある。 賃貸住宅管理戸数NO1の大東建託本社がある
大東建託グループは現在、管理戸数NO１なので、大東建物管理物件を賃貸している方も少なくないと思います。
筆者の所有物件も大東建託の一括借上げ物件となっています。
さすがに管理戸数が多いこともあるのかもしれませんが、入居斡旋力もあり、入居率はまずまずといったところです。
ところで大東建託パートナーズ物件に入居していて２年してからの更新時に家賃の幾らかの値上が要求されているということがあるかもしれません。
筆者の物件でもそのような事柄が、時々生じています。
庶民の財布が楽でないこの時代に家賃の値下げではなく、なぜ値上げが生じるのでしょうか。
それにはどうも大東建託の家賃の設定方法に原因があるようです。
まず大東建託物件の家賃ですが、基本的には近隣相場を参考にして決められます。
大東建託の支店に家賃の査定部署があり、そこで近隣相場を算出し、査定家賃を決めるのです。
ですから大東建託物件の家賃のレベルはごくごく標準的といえます。
ところでこの査定家賃をもとにして募集家賃が決められます。
査定家賃は短期間で大きく変動することはあまりありませんが、募集家賃は変動します。
賃貸住宅 ネット無料のための設備導入によって生じるオーナーの費用負担
以前に書いた
マンションにNURO光の導入の提案 大東建託パートナーズより
で触れましたが、筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズの管理にあり、大東建託パートナーズの物件担当者と、しばしば打ち合わせを行うことがあります。
それで数カ月前に、インターネット無料物件にしてみるのはどうかとの提案を受けました。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
インターネットはNURO光を導入するとのことです。
そのためには設置のための工事費用として、数十万円と毎月のランニングコストが、物件オーナーの負担になるとのことでした。
たしかに費用負担が発生するのは、あまり望ましいことではありませんが、しかし今の時代、インターネット無料物件というのは、賃貸物件の魅力を高めるうえでは、必須の事柄になりつつあります。
しかも大東建託パートナーズとの賃料改定も控えていて、大東建託パートナーズの物件担当者の話では、本来ならば、今度の賃料改定で、多少の減額をすることになるが、しかし今回のインターネット無料物件にすることの提案を受け入れるならば、賃料改定は現状維持にすることになるとのことでした。
そういった事情も考慮して、費用負担は生じるものの、今回の提案を受け入れることにしました。
大東建託パートナーズによる玄関照明交換 LED化で廃止？
照明機器はいずれは交換を必要とする。
１２月は日が暮れるのが早くなります。
阪神地区でも１７時を過ぎると、どんどん暗くなっていきます。
暗いときの照明はありがたいものですが、１８時過ぎに帰宅し、自宅マンションに入ろうとすると、１階のマンション玄関付近がとても明るく感じました。
そうです、１２月といえばほぼ毎年、大東建託パートナーズが１階マンションの玄関付近の照明を新しいものに交換するのです。
照明が切れたわけではありませんが、照明も１年も使用し続けるならば、暗くなっていくものです。
ですから照明が新しくなると、とても明るくなったように感じるのです。
こういったところは大東建託パートナーズに管理を任せて、いいところのひとつといえるかもしれません。
入居者さんにとっても、良いことでしょう。
ところで以前のことですが大東建託パートナーズの担当者と顔を合わせて協議したのは３回でした。
１月に２回、会いましたが、その時はテナント部分の借り上げ賃料更新に件でしたが、テナントの家賃が大きく下げられていたので、更新の賃料も下げられた金額を提示され、納得できないということで、提示された賃料に署名と捺印を断りました。
また来ますといって、その日は帰っていかれましたが、１０日後ぐらいにもう１度来られました。
消防設備点検の予定 大東建託パートナーズより？
消防設備点検は半年に１度行われる。
以前のことですがポストのなかに大東建託パートナーズからの書類が投函されていました。
そこには
【重要】消防設備点検 実施予定のご案内
という見出しが書かれています。
ところでこれまでも消防設備点検は半年に１度、実施されてきましたが、大東建託パートナーズと契約している隣町の防災会社が行ってきました。
ですからこれまでは、その防災会社が消防設備の点検を行う１カ月前ほどに、実施予定についてのお知らせをポストに投函されるという形で予定を知ることができました。
ところが今回は、おそらくは初めてだと思いますが大東建託パートナーズが、実施予定についてアナウンスしてきたのです。
なぜなんだろうと思いましたが。
今回の消防設備点検は、これまでにない特別な点検になるということなのでしょうか。
それともこれまでの消防設備点検の実施のさいの在宅率があまり思わしくないので、今回は特別にアナウンスしてきたのでしょうか。
大東建託パートナーズの書類にも、この点検は消防法１７条３の３で定められている法定点検で必ず実施しなければならないので、入居者の立会いが必要と書かれています。
もちろん立会わなかったからといって罰せられるとは書かれていませんが。
いずれにしても建物の１０年を超えていて、火災報知器もそろそろ不具合が起きやすい時期にもきているので、今回はしっかりと点検して、交換が必要な機器は交換を促すつもりなのでしょうか。
ところで火災報知器の種類にもよりますが、一般的には火災報知器の寿命は１０年～１５年ともいわれています。
マンションの排水管の洗浄費用 オーナーの費用負担はなし
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。
大東建託パートナーズの担当者から電話からかかってくると、何の用だろうドキドキします。
たいがいは修繕のことが多いのですが、今回もそれに類することでした。
そしてその内容とは、筆者の小規模マンションの1つの部屋から排水官が臭いとの訴えがあったとのことです。
そこで排水管の洗浄のために業者に来てもらうので、筆者が使用している駐車場に業者の車を停めさせてもらえないかというものでした。
ところでこの排水管の洗浄は、周期的に行われる事柄です。
一般社団法人全国管洗浄協会のウェブサイトにも
排水設備で扱う排水は、使用した水や湯の中にさまざまな混入物が含まれるので、その水質は極めて複雑である。これらの混入物は、その排水設備が適正に設計･施工されていたとしても、使用者の不注意、設備の劣化、清掃の不徹底などによって、機器や排水管内に停滞･沈殿あるいは付着し、排水不良･管閉塞などのトラブルを生じさせ、排水機能が正常に働かないことが多々ある。・・これらを阻止するには、定期的に清掃して予防することが必然となる。
排水管関連 | 一般社団法人 全国管洗浄協会 (zenkankyo.jp)
と書かれています。
大東建託にも１０年後のアフターサービス点検があった👍
大東建託設計施工管理のアパート。
積水ハウスの戸建て住宅や、賃貸住宅においては建物引き渡し後の１０年、１５年、２０年・・とアフターサービスとしての建物点検が行われ、修繕のための必要な箇所がないかどうかの点検が行われることで知られています。
この時、修繕の必要な箇所が見つかれば、修繕の提案がされることになりますが、この時の修繕のためにかかる費用が思ってた以上に高額のために修繕の提案を受け入れることにためらう物件オーナーさんたちもおられるようです。
おそらくは積水ハウスの場合は、修繕のために使用する資材等が高品質、そのために修繕費用が高額になるのだと思いますが。
ところで大東建託の賃貸住宅の場合も、同じような事柄が行われていることを知りました。
というのも先日、突然に大東建託の窓口となる支店の物件担当者が訪問してこれれて、「アフターサービス点検御報告書」という書類を持ってきてこられたからです。
大東建託物件の場合、建物管理の担当は大東建託パートナーズが行いますが、建物引き渡し後のアフターサービス点検は大東建託パートナーズでなくてアパートマンション建築の建築を担当した大東建託の支店（建物引き渡し後は窓口の支店）が行うようです。
たしか以前には大東建託パートナーズも建物点検を行っていたようですが、建物引き渡し後の１０年前後で、大東建託と大東建託パートナーズそれぞれが建物点検を行うということなのでしょう。