大東建託のいい部屋ネットの店舗でフランチャイズ店舗がある
大東建託グループの物件の入居者斡旋つまりは仲介事業を担っているのは大東建託リーシングです。
そして大東建託リーシングは、いい部屋ネットの店舗を展開して、主に大東建託グループが管理する物件への入居者斡旋を行っています。
そして知らなかったのですが、いい部屋ネットの店舗はすべて、大東建託リーシングの直営店で、大東建託グループの社員によって、店舗の仕事が行われていたようです。
ところで直営店に対してフランチャイズというものがあります。
フランチャイズについてウィキペディアには
一方が自己の商号・商標などを使用する権利、自己の開発した商品（サービスを含む）を提供する権利、営業上のノウハウなど（これらを総称してフランチャイズパッケージと呼ぶ）を提供し、これにより自己と同一のイメージ（ブランド）で営業を行わせ、他方が、これに対して対価（ロイヤルティー）を支払う約束によって成り立つ事業契約である。
と書かれています。
このようにウィキペディアの説明にしたがって考えると、例えばコンビニの店舗などは、ほとんどがフランチャイズでセブンイレブンという看板の店舗があっても、そこで働く経営者や従業員はすべてセブンイレブンの社員ではなく、セブンイレブンという会社の下請け会社の社員や従業員といった立ち位置になるということになるようです。
大東オーナーのための年一度の全国支部報告会・懇親会
１年に１度、大東オーナーはホテルなどで行われる報告会や懇親会に出席できる。
年に1度ですが大東建託物件オーナーには１通の手紙が届きます。
筆者のもとにも届きます。
その手紙とは大東オーナー会「全国支部報告会・懇親会」の案内です。
この集まりは、大東建託物件オーナーたちが集まり、１年間の大東建託の取り組み等の報告を聞いたり、オーナー同士の交流を深めることを目的としています。
担当の支店単位で全国で行われますが、筆者の担当支店は阪神間のあるホテルで開催されています。
出席するか欠席するかの確認をとるための手紙でもあり、出欠について返信することになっています。
参加費は無料、しかし交通費は自己負担となっています。
筆者も過去に何度か出席したことがありますが、午前中のプログラムは担当支店長のスピーチや、その他にもビデオ上映方式で１年間、大東建託が取り組んだ事柄等などが扱われます。
午後には、ちょっとした宴会が行われ食事とビールなどのお酒も提供されます。
ざっとこういった流れですが、行って良かったと思ったことをまとめてみますと。
大東建託がどこに向かっているかを知ることができる。
大東建託が力を入れている事柄、今後何を行おうとしているかを知ることができ、オーナーとしてはある種の安心感を得ることができます。
賃貸住宅家主は管理会社の管理替えを行うことができる！！
仕事であるマンションに入ると、管理会社変更のお知らせが掲示されていました。
私鉄系の大手管理会社からハウスメイトに変更とのこと。
よって家賃の振込先口座も変更になるというお知らせでした。
不動産の管理会社は数多くある。
このような事柄は、しょっちゅう起きるわけではありませんが、時々生じます。
とりわけ一括借り上げでないアパートマンションなどで時々生じるようです。
ところでこのマンション、築年数は経っていますが、駅に近く空室もあまりないことから、以前の管理会社も手放したくない物件だったかもしれませんが、マンションオーナーとトラブルが起きたのか、ハウスメイト側が以前よりも好条件を提示して管理替えにいたったのか原因はわかりません。
しかし住人にとっては、家賃振込先口座が変更になったり、以前の管理会社の時に享受できた特典やサービスも終了となるかもしれず、あまり好ましいことではないのかもしれません。
ところで一括借り上げの場合も、管理替えを行うことができるのでしょうか。
以前、マンションを相続したさい大東建託パートナーズの担当者が手続きを行って下さった時、「契約解除を行うことはできます。」と言われていましたので、大東建託物件の場合は他社へ管理替えを行うことができるようです。
大東建託物件オーナーが加入できるオーナーズガードのメリットは？
親族がいない独居老人が亡くなった後の始末は物件オーナーが行わないといけないかもしれない。
最近は時々ですが、孤独な高齢者が亡くなり、賃貸住宅などから、不要な遺品などが運び出されてる光景を目にするようになりました。
もし親族がいるのならば、親族に亡くなったあとの後始末をしていただくこともできるのでしょうが、そういう親族がいなければ、アパートマンションオーナーが後始末をしなければならないのかもしれません。
そうなるとオーナーは相当額の費用負担をしなければならないかもしれません。
このような場合に保険で補填することができます。
そしてこのような保険を扱っているのが大東建託グループの少額短期保険会社のハウスガードの
オーナーズガードです。
大東建託グループの物件オーナーならば一度は大東建託パートナーズの担当者より、この保険についての説明を受けたことがあるかもしれません。
筆者も数年前に説明を受けたことがあります。
大東建託パートナーズの担当者は保険料の見積書のようなものも作成し、あとは署名、捺印さえすればよいような状態で訪問してこられました。
加入してもらえるものと思っておられたようですが、この時は断りました。
というのも、この保険には半年間の家賃補償、つまり入居者死亡、火災、水災などにより家賃に損害が生じた場合に最大で半年間は家賃の補償をするというものもありますが、すでに加入していた損害保険にそのような補償があるからです。（入居者死亡の場合は除く）
修繕費が施工業者によって不当に工事価格が高くなっていることがある？
以前に投稿した記事
大東建託のフルパッケージプランでもオーナーが費用負担する工事
でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の照明器具のLED化に伴なう、工事の話が大東建託パートナーズの物件担当者よりありました。
マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。
ますます従来の蛍光灯や水銀灯は、入手が難しくなっていくために、LEDへの交換はいたしかたないことで、交換工事は、いずれは行わなければならないことで、工事を受け入れました。
そして大東建託パートナーズの物件担当者がもってきた工事発注書を価格面で協議して、最終的に署名捺印したわけですが、大東建託パートナーズの物件担当者が帰ってから、しばらくしてもう一度、発注書の工事内訳をじっくりと見てみました。
すると照明器具の台数が多く見積もられていることに気づきました。
自ら、マンション内の廊下に行って、照明器具の台数を数えてみましたが、台数が多く見積もられています。
さらに非常誘導灯でない照明器具が非常誘導灯として数えられているものもありました。
実際のところ非常誘導灯となると、通常の共用灯の６～７倍の価格になる場合があります。
それで明らかに、ピンハネされているか、単なる間違いかどちらかわかりませんが、これでは不当に損失を被るので、大東建託パートナーズの物件担当者に、その旨を電話で伝えました。
大東建託パートナーズのワランティサービスを活用 給湯器編
大東建託施行管理の賃貸マンション。
ある時、所有マンション内で、入居者さんにお会いした時に、「給湯器がどうしてもエラー表示になって機能しまいます。大阪ガスに連絡したほうがいいですか」と尋ねてこられました。
どうやら賃貸住宅内の設備機器の故障時にどうすればよいのかあまり知らなかったようです。
そこで「大阪ガスでなく大東建託パートナーズに連絡してください」と返答しました。
それから２日後ぐらいに、再び入居者さんにお会いした時に、「無事に修理が行われて治った」とのこと。
どうやらあれから直ぐに、大東建託パートナーズに連絡して、翌日ぐらいに修理業者による修理が行われたようです。
何はともあれ無事に元に戻ってよかったのですが、入居者さんに「何が原因だったんですか」と尋ねてみると「接続不良だったみたいです」と返答されました。
接続不良といっても
電気系統の接続不良だったのか、その他の箇所の接続不良なのかわかりませんが、修理業者から大東建託パートナーズに修理代金の請求書が届けられているはずです。
ところでこの給湯器パロマ製と思われますが、パロマのホームページで調べてみると、修理代金は５０００円～１０００００円ぐらいとなっています。
建物修繕費用が高騰すると入居者にも費用負担が重くなっていく
数年前になって大東建託グループ管理の賃貸住宅の新規入居者の場合、更新時の更新手数料が１００００円以上請求されるようになりました。
契約更新時に費用はかかるのか | ご入居中のみなさま – 大東建託 (kentaku.co.jp)
以前は大東建託グループの物件といえば、更新時の更新手数料は０円だったのが、方針転換をしたようです。
さらに昔は、大東建託グループの物件の場合、入居時の礼金も０円ということも珍しくありませんでした。
しかし最近は入居時に礼金が家賃の１～２カ月分、請求されることが多くなってきました。
竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。
大東オーナーとしては、入居者負担が増えるとその分、入居者離れが生じるのではないかという心配をしてしまいますが、しかし最近の事情を考えるとやむえないようです。
つまりは大東建託パートナーズとしても、入居者負担は極力抑えたくても、昨今の建物の維持管理負担増のために、入居者に幾らかを負担してもらわざるをえなくなっているということです。
2022年６月5日の日本経済新聞の「高齢者、きしむ「終の棲家」 修繕費2割上昇し負担重く」という記事には、修繕費単価がこの10年で2割上昇していると書かれていました。
この修繕費の具体的な内容は、住居の外壁塗装や水道工事のことのようですが、これらの修繕は戸建て住宅だけでなく、アパートやマンションの賃貸物件にもあてはまる事柄です。
マンションにNURO光の導入を大東建託パートナーズより受けました
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が来られました。
来られた目的は大東建託パートナーズ管理の筆者の小規模マンションの賃料改定のためです。
15年になり、大東建託パートナーズから筆者に支払われる賃料が見直しされます。
そしてこの5年の間に、募集家賃が3000円ほど下がったお部屋が数部屋ほどあったので、大東建託パートナーズから提示された金額は、やはり各部屋3000円減でした。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
予測通りのことで、減額は覚悟していたのであまりショックは受けませんでした。
しかし次に予期しない出来事が生じました。
その出来事とは
大東建託パートナーズの担当者からの驚くべき提案ですが、この機会に「DK SELECTネットサービスby NURO」を導入してみてはどうかという提案です。
そして「DK SELECTネットサービスby NURO」を導入するならば、減額幅を2000円～3000円縮小させるというのです。
つまりは賃料減額なしになるかもしれないというのです。
しかししかし、導入のさいの費用が問題です。
１部屋あたりの導入金額が44000円（税込）です。
なので１０部屋に導入するならば440000円になります。
さらに毎月オーナーにかかる費用もあります、
大東建託パートナーズよりキッチン水栓の修繕費2万円ですとの電話がくる
以前のことですが、突然に大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。
大東建託パートナーズの担当者から電話があると、緊張するものです。
修繕等で何か出費が求められるのではないかという思いからです。
とくに大東建託との一括借り上げでフルパッケージプランならば、さほど修繕費のことで心配することはないのでしょうが、スタンダードプランだと心配になります。
それで電話を受けてみると、やはり内容は修繕のことでした。
「○○号室のキッチン水栓が壊れたので、修理が必要です。修繕費用は、○○などを交換することになり¥19960円です。修理に入ってもよろしいですか」
という内容でした。
一応、大東建託パートナーズの場合は、オーナーに修繕費用負担がかかる場合は、見積額を言ってオーナーの承諾を得てから修理を行うことになっています。
それはそれでいいのですが、修理はやはり行わなければなりません。
修繕費用があまりにも高額になる場合は、「もうちょっと安くなりませんか」と言いますが、今回は約2万円なので、これでいいかと思い承諾しました。
ところで筆者は大東建託とはスタンダードプランで契約していますが、ワランティサービスに加入しています。
大東建託パートナーズによる建物清掃の良し悪しは管理担当者にもよるかも？
筆者の物件は大東建託パートナーズのもと清掃が行われていますが、
その出来栄えについては正直不十分ということに
ついて書きたいと思います。
昔のことですが清掃後、あまりにもマンション内がきれいになっていなかったので、妻がたまりかねて苦情を言ってほしいと言われましたので、筆者自身は気がすすみませんでしたが、大東建託パートナーズの担当者に電話をし苦情を言いました。
大東建託パートナーズは苦情にはすぐに対応してくれる。
すると２日後に、緊急清掃という形で、２人の清掃作業員が来られて、比較的しかっりとした清掃作業を行ってくださいました。
こんなにも迅速でしかっりと対応してくれることに驚きました。
それからしばらくして、あの時の清掃作業員は交替させられたのではないかと思っていましたが、清掃完了通知の担当者名を見てみると同じ作業員の名前で交替はしていなかったようです。
そしてさすがに今回は、清掃後、ゴミなどはきちんと履かれていて、先回よりはずっと清掃状態がよくなっていました。
ところで大東建託パートナーズの場合、単身者向けのアパートマンションの場合、月１回以上の簡易清掃が実施されます。そしてそれ以外にも