いきなり3000円も家賃が値上がりになっていたってあり得ること？
家賃の値上げは、やはり入居者さんにはショッキングな事柄になる・・。
本当に時々ですが、この記事を読んで、コメントを書いてくださる方がおられます。
コメントを書いてくださるのは、ありがたいのですが、その内容が？？ということがあります。
そこで書いてくださったコメントを記事上で公開するかしないかの選択を迫られるわけですが、その判断基準は
・内容は本当に真実といえるだろうか。
・特定の個人や団体を誹謗中傷していないだろうか。
・公開されたコメントを読んだ方に、有益なためになる情報となるだろうか。
を考慮したうえで判断させていただいています。
ですからこれまでにコメントは書いてくださったものの、公開することができなかったコメントも幾つかあります。
ところで最近ですが寄せられたコメントに、大東建託からいきなり予告なしに家賃が3000円値上げされていたというコメントがありました。
コメントを読ませていただき、驚きましたが・・。
それにしてもおそらくは2年更新の時の値上げのことだと思うのですが、3000円の値上げということもあり得るのでしょうか。
筆者も大東オーナーの1人として所有物件の家賃は常に注視していますが、これまでの経験からすると、家賃が2年更新時に1000円値上げになった入居者さんがおられたのは事実です。
なぜ木造アパートなのか！！鉄筋住宅にないメリットとは
大東建託施行管理のアパート。
最近は、筆者の所有マンションのあるエリアにおいて、いい部屋ネットの大東建託施行による新しいアパートが増えてきました。
今から１０年以上前は、大東建託もRC造りのマンションなどの建築をよく行っていたようですが、今は目につくのが木造アパートです。
なぜ木造アパートなのかと思っていましたが、木造アパートにはRC造りにはないメリットがあるのです。
例えば給水についてですが、４階建て以上のマンションならば、給水ポンプの設置が必要になり、給水ポンプを稼働させなければなりません。
しかもその設備、いずれは寿命がきて交換修理が必要になります。
この交換修理費用、マンションの規模によりますが最低でも
１００万円～です。
ですからファミリータイプや戸数の多いマンションとなると〇百万円～〇千万円かかるでしょう。
一方で３階までの木造アパートの場合は、水道の水圧だけで給水が可能なので、給水ポンプを設置する必要はありません。
おそらくは１５年～２０年の間で寿命ががくるかもしれない給水ポンプの交換修理をする必要がないのです。
さらに高額修理がかかる分野として４階建て以上のRC造りとなるとエレベーターの設置が必要となってきます。
このエレベーター、金食い虫と言われるほど維持管理コストがかかる設備です。
大東建託物件の２年毎の契約更新 更新しなくても大丈夫？
通常は２年ほどで、入居者は契約更新を行うことになる。
賃貸暮らしをすると、賃貸契約時に契約期間が通常は設定されています。
多くの場合は２年ですが、契約期間の終了が近づくと、管理会社から契約更新に関する書類が届くはずです。
この場合、引き続き、現住居に住み続けたい場合は、書類の中の必要事項を記入し、管理会社に送付すればそれで、再び２年間の契約を行うことになります。
ところで家主の筆者も契約期間を定め、更新手続きを行うことにどんな意義があるのかと疑問に思うことがありますが、主に次のような意義があると思われます。
その１つは
更新手数料を取ることができる。
というてんです。
通常は家賃の１カ月分ぐらいのようですが、家主にとってはしっかりとした収入になります。
しかし一括借り上げの場合は更新手数料があっても、それは家主ではなく一括借り上げの会社の収入になるようです。
ですから一括借り上げでアパートマンションオーナーをしているならば、入居者が契約更新することによって収入が入ることを期待することはできません。
高い入居率を誇る大東建託物件でも築年数とともに家賃は下がっていく
大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。
マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。
なぜならばマンションオーナーにとって家賃が不動産収入になるからです。
そのことは一括借上げ物件でも同じです。
入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。
筆者の物件は大東建託との一括借上物件ですが、筆者の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。
その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。
募集家賃は69000円です。
それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。
さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。
その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6～7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。
大東建託パートナーズから電話 共用灯のLED化ですが費用が・・
以前のことですが大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
たまたま外出中で、妻が応対しましたが、後日また電話するとのこと。
妻からそのことを聞いて、今回は何の話だろうとモヤモヤした気分で、翌日を迎えました。
マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。
というのも大東建託パートナーズからの電話といえば、修繕のことで、かかる費用のことについての話が多いので、緊張します。
それでとても気になったので、翌朝、私のほうから物件担当者に電話をしてみました。
携帯電話の番号を知っていたので、電話すると今日は在宅ワーク中とのこと。
そして先日、電話をかけたのは、やはり修繕についてのことでした。
筆者の場合、大東建託パートナーズとの管理契約がフルパッケージプランでないので、修繕についての電話がかかってくるのです。
そして今回の内容ですが、なんと共用廊下の照明ですが、筆者のマンションの場合は、蛍光灯が使用されていました。
しかし知らなかったのですが、今は政策的に、蛍光灯や水銀灯をなくし、すべての電灯をLEDにすることが推進されているとのことです。
それで蛍光灯そのものが、だんだんと少なくなっており、交換費用も高騰傾向にあるようです。
都心部で有用 レンタルスペース（貸会議室）大東建託も手掛ける
筆者の小規模マンションもそうなのですが、1階は事業用の部屋、つまりはテナントとして貸しているケースは少なくないと思います。
事業用の部屋の場合は、契約期間は3年で、多くの場合は、数年以上の長期間利用してもらうことになります。
この場合のメリットは、事業者が長期間利用してくれると、賃料が安定しているというてんがあります。
一方でデメリットとなるのは、入居してくれる事業者がなかなか見つからないということがあります。
そのためか大東建託パートナーズも住居部分は一括借り上げにしても、事業用の部屋については一括借り上げにしない場合もあるようです。
ところで、ごく短期間、例えば数時間～1日程度のみを、なんらかのイベント等でお部屋を借りたいという需要もあるものです。
そしてこの需要を満たすことをビジネスにしている会社もあるようですが、大東建託がこの会社と提携していることがわかりました。
大東建託ニュースリリース2019/11/14の「住空間の活用で新たな賃貸住宅の在り方を検証 １１月１５日よりレンタルスペース「．ｒｏｏｍ（ドットルーム）」を品川区東五反田にオープン」によると
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）と、株式会社スペースマーケット（本社：東京 都新宿区、代表取締役CEO：重松大輔、以下 スペートマーケット）は、7月に業務提携をし、11月15日より、品川区 東五反田で、レンタルスペース「.room（ドットルーム）」をオープンします。
「.room」は、フレキシブルに利用可能な「空間」を時間単位で利用できるレンタルスペースです。20代の人々の生活 スタイル調査※1より、生活において人との繋がりや、体験・経験を重視する傾向が見られることから、「.room」という家 族や友人と繋がったり一緒に何かを体験できる「場所」が、賃貸住宅の付加価値を高めることに繋がるか検証すべく、 今回のオープンに至りました。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cy97-att/room_open_1114.pdf（アクセス日2020/1/7）
と報じました。
大東建託パートナーズでカードポイントが工事費支払いで付与された
小規模マンションオーナーの筆者は、所有物件を大東建託パートナーズに管理してもらっていますので、修繕や工事などが、時々ですが大東建託パートナーズの担当者から話があります。
今回は先回の記事
大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる
でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事の話がありました。
竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。
そしてそのための工事費用が驚くほどの高額でした。
とりわけ費用が高額になったのは、共用部の一部の照明が誘導灯にしなければならず、法的に誘導灯にしなければならない箇所がありやむえない事柄でした。
それで工事費の総額は数十万円、実のところ当初の見積もりは１００万円を超えていたのですが、しかしその後、粘り強く協議して数十万円までに圧縮することができました。
そしてその工事費の支払いですが、今回初めてのことですが、クレジットカードで支払うことにしました。
この場合の支払い方法は、大東建託パートナーズ物件の入居者さんがクレジットカードで家賃を支払う方法と同じのようです。
大東建託パートナーズから、スマホなどにショートメッセージが送信され、クレジットカード番号などを入力して行います。
マナーの悪い入居者にどう対処したらよいか 騒音 ゴミ出し
大東建託設計施工管理のアパート。管理会社は大東建託パートナーズ。
アパートやマンションのオーナーをやっていると直面する問題の1つが、マナーの悪い入居者の問題です。
よくあるケースとしては騒音そして不適当なゴミ出しです。
どのように対応すればよいのでしょうか。
まず騒音についてですが、木造造りや鉄骨造りのアパートはどうしても構造上騒音が問題になりやすいです。
しかしRC造りであっても騒音の問題が生じます。
筆者の物件ですが、RC造りですが、以前、上の階の騒音にひどく悩まされていた入居者がオーナー部屋にきて苦情の手紙を入れられた事がありました。
オーナーとしても何とかしてあげたいとは思いましたが、入居者の揉め事には巻き込まれたくなかったので結局、物件管理会社に対処してもらうことにしました。
管理会社は大東建託パートナーズですが、迅速に対処してくださったようで、その後、苦情を受けることはありませんでした。
そこで
騒音の問題は当事者で解決するよりも管理会社に相談したほうがよい
ということがよくわかりました。当事者間で話し合っても、かえって感情的になって話し合いがうまくいかず入居者同士で嫌な思いをしながら入居し続けるよりも、騒音の問題について上手に扱うノウハウを蓄積していると思われる管理会社に解決を図ってもらうのが無難のように思います。
もちろん大東建託パートナーズのように比較的上手に扱える管理会社ばかりではないかもしれません。
不動産会社から紹介されやすい物件はシャーメゾン？なぜ？
春の入居者需要の大きな時期も過ぎ去りました。。
今は入居者募集をしても、なかなか決まらない時期です。
筆者の所有マンションでも、以前のことですが一部屋が4月下旬に退去され、タイミング的には、お部屋の内覧ができるようになるのが5月のゴールデンウィークが終わった後になったことがあり、悪い時期に退去されたことがあります。。
ところで筆者の物件は、大東建託パートナーズ管理ですが、入居者斡旋は大東建託リーシングと大東建託パートナーズがテコ入れする地元にある不動産屋さんが行います。
といっても多くの場合は、地元の不動産屋が決めてくださっているようです。
そこで頼りになる、不動産屋ですが、扱っている物件は、大東建託パートナーズ管理の物件以外の多くの物件を扱っています。
そして仲介するにしても、やはり優先的に仲介したくなる物件があるんだそうです。
ではズバリその物件とは？
それは積水ハウスの
シャーメゾン
なんだそうです。
なぜシャーメゾンなのか？
シャーメゾンというと高品質の住宅、機能が充実している賃貸住宅というイメージがあると思いますが、まさにそのような物件が多いです。
その一方で家賃はやや高めかもしれません。
すざましい入居率を維持している大東建託の賃貸物件
大東建託設計施行管理のアパート。入居率は高水準を維持している。
以前の記事では市街地における積水ハウスの優勢について書きました。
確かに積水ハウスのこれまで蓄積してきた信頼とブランド力は高い入居率をもたらしているように思います。
ところで筆者の所有物件は大東建託パートナーズに管理をゆだねています。
そしていわゆる大東建託グループと契約しているアパートマンションオーナーには年２回、大東建託の最近の実績あるいは業績、そして今後の取り組みについて書かれている冊子が送られてきます。
そして今回も送られてきた後にすぐに開封してざっと目をとおしてみますと、直近の大東建託パートナーズ管理物件の入居率が９６％超となっていました。
この数字は正直すごいです。
だいたい管理戸数２５戸につき空室は１戸のみだからです。
しかも大東建託はこれまで市街地よりも競合メーカーの少ない地方にシェアを伸ばしてきた会社です。
地方となるとどうしても市街地よりも人口が少ないですから、空室が多くなりそうというイメージがありますが、その地方に多くの物件をかかえながら９６％超の入居率は異常ともいえる数字です。
しかもこの冊子によるとさらに入居率の向上に取り組んでいくとのことです。
どこにそれだけの入居斡旋力があるのかは、大東のオーナーをしていてもわからないのですが、自物件でも住居部分の空室は、あまりなかったのが実感です。