大東オーナーのためのDK SELECT Club off for owner
大東建託グループと賃貸住宅経営をしているならば大東マイページにログインして、DK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。
しかもVIP会員としてで、VIP会員でも会費は無料です。
かねてから、この特典を活用したいと思っていましたが、なかなかそうする機会がありませんでした。
最近も、ローソンでコーヒー1杯無料サービスが提供されていますが、活用していません。
ところで、私用のために岡山か姫路で妻とともに宿泊する必要が生じました。
岡山か姫路までは鉄道で行きますので、できれば駅から近くの宿泊施設を利用したいですし、とくに到着時刻が晩の9時過ぎで、出発が翌朝6時過ぎという過酷な行程なので、駅からなるべく歩きたくない宿泊施設を探すことにしました。
できるだけ安くするためには、JTBや日本旅行、阪急交通社といった旅行会社経由で予約するか、ヤフートラベル、楽天トラベル、じゃらんといったサイトから予約することもできます。
そこでまずはそれらのサイトで検索してみましたが・・。
そこで思い出したのがDK SELECT Club off for ownerです。
ここからも宿泊先を検索し予約することができるからです。
阪急阪神やANAの高級なホテルの大家が大東建託グループ
京阪神地区といえば、近鉄、阪急、南海、京阪、阪神といった私鉄が乱立するエリアです。
このうち阪急と阪神は合併し、今は阪急阪神グループとして、京阪神地区において大きな影響を及ぼしています。
とくに阪神地区は阪急電鉄と阪神電鉄が並走し、不動産開発や観光事業においても、阪急阪神グループは圧倒的な影響力があります。
その一方で関東では、阪急といってもあまり馴染みがないかもしれません。
関東でもよく知られている阪急のグループ企業は阪急交通社ぐらいかもしれません。
ところで首都圏の一級の商業地といえば銀座です。
阪神地区に住む私もそのことは知っています。（銀座には、おそらくいまだに足を踏み入れたことはありませんが）
ところでこの銀座に「レムプラス銀座」というホテルがありますが、2019年12月24日開業の新しいホテルです。
このホテル、阪急阪神グループの阪急阪神第一ホテルグループのホテルです。
当初の宿泊料はキャンペーン価格で割安な料金を設定しているようですが、軌道にのると、銀座価格になるのでしょう。
それで阪急阪神グループ、一押しのビジネスになるかもしれません。
ところでこの「レムプラス銀座」ですが、16階建ての全部屋200室以上の大型不動産ですが、この不動産のオーナーは大東建託のようです。
大東建託パートナーズの情報誌ゆとリッチから貴重な情報が
大東建託パートナーズの管理物件のオーナーだと、2カ月に1回ほど、大東建託グループからの情報誌を受け取ることができます。
この情報誌ですが「ゆとリッチ」というものですが、賃貸住宅経営をとおして、ゆとりある生活を送ってほしいとの願いがこめられているのでしょうか。
ところでこの「ゆとリッチ」ですが、すべての記事を読むということはありませんが、一部の記事は興味深く読ませていただいています。
最近でも、賃貸住宅経営のリスクを補償する保険についてや、相続についてきちんとしておくことの重要性の記事などが掲載されていました。
さらに大東オーナー会支部審議会Q&Aの記事が掲載されることもあり、実のところこの記事はオーナーにとっては将来の賃貸住宅経営を左右するような、とても重要な情報が収められてことがあるのです。
この記事の趣旨は、オーナーの代表者たちが、大東建託グループに質疑応答するという形式のものなのですが、大東建託グループの回答からは、今後どうなっていくかの貴重な参考情報が含められていることがあります。
例えばオーナーからの質問で「入居期間が長 い入居者さんには何らかの特典をつけてあげら れれば空家対策にもなるのではないか」のような質問がなされていました。
不祥事が相次いだ不動産業界 淘汰される会社とますます強くなる会社も
賃貸住宅最大手の大東建託も2018年ごろから管理戸数の増加の勢いにブレーキがかかってきているようです。
つまりは新たなアパート建設等が減ってきており、それが管理戸数の増加の勢いを鈍らせているのです。
管理戸数100万戸達成までは順調で達成時には、オーナーにカタログギフトが送られてきたものですが・・。
そういえば最近はカタログギフトが送られてこないなあと言うのもあつかましいのかもしれません。
ところでアパート建設の勢いにブレーキがかかっている要因の1つは相次いで生じた不動者業界の不祥事です。
例えば、2018年に発覚したスマートデイズ社による女性専用シェアハウス事業が破綻し、管理会社からオーナーへの賃料が未払いとなった「かぼちゃの馬車事件」、被害者には騙されにくいと思われる大手企業のサラリーマンが多数含まれているというのは驚きでした。
さらにスルガ銀行不正融資事件で、高金利でなにがなんでも融資するという姿勢が、今後の不動産担保融資の審査を厳しくさせたとも言われています。
そして、レオパレス建築基準法違反事件ですが、この事件を機にアパート経営=リスクがあり過ぎ=やらないほうが良い、という考え方が世間に染みついてしまったかのようです。
賃貸住宅で大家を破綻させないシノケングループとは？
シノケンGという会社名を聞いたことがあるでしょうか。
おそらくは関東を中心とした不動産投資のための不動産かつ建設会社のようです。
関西では、ほとんど聞きません。
筆者も会社名を聞いたことがあっても、どんな会社なのかはほとんど知りませんでした。
そこであることを機会に調べることがあったのですが、なんとシノケンGが販売してきたアパートは5000棟ほどあるようですが、これまでのところ経営破綻したものはないんだそうです。
これは本当にスゴイです。
ところで、シノケンGのビジネスモデルは大東建託のように地主さんをターゲットにしたものではなく、土地を持たない会社員や公務員をターゲットにして土地購入とアパート建設への投資を行ってもらうというものなんだそうです。
宣伝文句は退職後の老後の支えのために不動産に投資するのはどうですか？といった感じのものではないかと思います。
ところでこのシノケンGの物件、破綻ゼロの強みはどこにあるのでしょうか。
このてんでMONEY VOICE2018年10月4日の「シノケンＧ Research Memo（5）：不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中（4） 」という記事には
創業来約28年にわたり、同社グループが販売してきた5,000棟以上のアパートで経営破綻を起こしたことは一例もない。高い入居率を維持してきたこと、アパートローンは変動金利だが、創業来、総じて低金利が続いてきたことなどによる。高い入居率の維持を可能としているのは、1)全国主要都市圏の市街地で駅から10分圏で賃貸需要が確実に見込めるエリアに限って物件供給をしてきたこと、2)若年層に訴求するデザイン性に優れた物件を供給してきたこと、3)狭小地や変形地などを生かすプラニング力に優れ（木造はプレハブに比べ土地の形状に合わせて設計しやすい）、比較的用地を安く取得してきたこと、4)大手ハウスメーカーに比べ建築費が安いため競争力の高い家賃設定が可能なこと、などによる。
引用：シノケンＧ Research Memo（5）：不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中（4）
と書かれています。
トラブルの回避のために放置自転車の処分にも手順を踏む大東建託パートナーズ
放置自転車といえば、社会問題ともいえるほど、あちらこちらで生じています。
駅前の駐輪場でも、スーパーでも、公共の施設でも放置自転車がみられます。
そしてアパートやマンションでも放置自転車が生じることがあります。
最近では幾つかの賃貸住宅の管理会社が敷地内で生じている放置自転車対策にのりだしていますが、大東建託パートナーズもそのことを行っています。
そして私の所有マンションでも、時々放置自転車が生じています。
なぜ放置自転車が生じるかというと
・退去のさいに必要でない自転車を置いていく。
・現入居者が自転車を全く利用しないために、だんだんと自転車が朽ちていく。
のケースがあります。
そこで大東建託パートナーズの場合は、放置自転車と思われる自転車に、処分することの注意や警告のステッカーを貼っていきます。
もしもその自転車の所有者が処分してほしくない場合は、その所有者がそのステッカーを外すことによって、処分されずにすむという仕組みです。
実際のところ私の所有マンションでもステッカーの貼られた自転車で、所有者がステッカーを外したケースがあります。
ところで所有者がステッカーを外すことなく処分待ちの自転車がありますが、なかなか大東建託パートナーズが処分しないので、電話で早く処分してほしいと言ったことがあります。
賃貸住宅最大手の大東建託に見放さるかもしれないオーナー？
大東建託施行管理のアパート。地方でも多く見かけることがある。
賃貸住宅最大手の大東建託にとってアパートマンションオーナーはビジネス上、なくてはならない存在です。
なので現オーナーが子供などに資産継承のさいに管理替えをすることがないように尽力しています。
実際のところ大東建託は、これまでオーナー向けの様々なサービスも提供してきました。
インターネットで所有物件の管理状況、入居状況等を無料で調べることができるマイページ、設備機器の故障修理を保証するワランティサービス、その他、オーナー向けの保険商品も提供していますし、一部のオーナー物件の屋上に太陽光パネルを設置して、大東建託が屋上を借りているということで賃料をオーナーさんに支払っているケースもあります。
このように大東建託グループは姿勢としてはオーナー、大家さんにも一定の配慮を払っていることは明らかです。
しかしシビアな側面もあります。
これは大東建託グループ物件の大家さんの抱いている不満で最も多い事柄の１つですが、家賃の減額はシビアに行ってきます。
というのも入居斡旋力のある大東建託といえども、その物件の家賃相場よりも、かなり高く家賃を設定できるわけでもありませんし、家賃相場が下がれば、その物件の家賃も募集時には大東建託といえども下げざるをえないからです。
大東建託は修繕費でオーナーからぼったくってはいなかった
以前に書いた記事
では、週刊ダイヤモンドが、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理」という記事で、大東建託がオーナー泣かせな管理を行っているとの批評に、大東建託が訴訟を起こし、大東建託側の言い分が、ほぼ認められたてんについて、産経新聞の記事をもとに書きました。
あれからしばらくして大東建託のニュースリリースにもそのことが取り上げられました。
2019/9/2の「株式会社ダイヤモンド社に対する勝訴判決のお知らせ」のなかでですが、この文章をじっくりと読むとオーナーとしては安堵できるようなことが書かれています。
例えば
2018年11月末現在の外壁塗装工事実施状況からは、大東建託パートナーズ株式会社が修繕費用を 負担するフルパッケージ契約物件では、建物オーナーが修繕費用を負担するスタンダードプラン契約 物件と比較して修繕が少ないとする本件記事とは、反対の修繕状況にあることがうかがえる。
https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c8k1-att/diamond_hanketsu_0902.pdf
と書かれています。
大東建託パートナーズから他社へ管理替えすると・・
物件を管理する会社は無数あり管理替えすることもできる。
アパートやマンションで賃貸住宅経営をする時に、管理会社の選択は重要な事柄で、今後の賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼします。
さらに管理会社との契約期間満了後に、管理会社を自由に替えることはできます。
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が契約時に「管理会社を替えることはできます」と言われたことがあります。
ですから「サブリース会社は、契約の解約に応じてくれない」というコメントを読んだことがありますが、大東建託パートナーズ管理の物件については、そうではありません。
大東建託パートナーズの場合は、オーナーの解約に応じてくれます。
ところで、筆者の自宅の近所に、大東建託パートナーズ管理のアパートがありました。
つまりは過去はそうだったのですが、ある日、管理会社がピタットハウス（スターツグループ）に替わっていたのです。
なぜ管理替えになったのか・・。
そのアパートのオーナーが周期的に管理会社を替える人なのでしょうか。
それとも大東建託パートナーズとトラブルになり解約させられたのか。
それはわかりません。
はっきりしているのは、ある日、突然に、いい部屋ネットの看板が外れ、ピタットハウスの看板に替わっていたのです。
悲報 消費増税ならば借上賃料減額になることがある
消費増税実施は賃貸住宅経営にも様々な影響を及ぼす。
以前のことですが、所有物件の電気のことで不明な事柄があったので、管理会社の大東建託パートナーズのオーナー専用の電話に電話をかけてみました。
すると女性の受付スタッフのような方が出てこられて、そして用件を聞かれた後に、所有物件の担当者に交代してくれました。
そして担当者が明日の昼頃に見にこられるとのこと。
そして予定通りに来てくださり、見てもらい、電気の件はすぐに解決しましたが、その後、大東建託パートナーズの担当者が「消費増税が予定されていますが、予定通り実施された場合は、オーナーさんに支払われる借上賃料が多少減ることになるんですが・・」
と話を切り出しました。
えー、消費税増税とともに借上賃料が上がるのではなく下がる？
どういうことと思いましたがどうやら消費増税とともに借上支払料率が変更になるというのです。
例えば具体的には居住用の場合は30年、35年一括借り上げの場合
フルパッケージプラン 84.7→84.5
スタンダードプラン 89.85→89.75
といった具合に変更になります。
その一方で事業用（テナント）の場合は30年.35年一括借り上げの場合
フルパッケージプラン 85→85
スタンダードプラン 88→88
というふうに変更はありません。