管理会社は募集家賃を思い切り下げて空室を埋めようとする 要注意
筆者も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば筆者の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。
そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。
以前ですが筆者の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。
夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。
このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月～4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。
こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。
過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。
ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。
ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。
大東建託批判の不都合な真実 オーナーへの賃料減額編
大東建託設計施工監理のアパート。
以前に書いた記事
では大東建託批判でよく目にする「高い入居率に騙されるな」という批判の不都合な事実というか真実について書きました。
今回は「家賃減額によって大家が困っている」という批判について、現大東建託グループ物件のオーナーの筆者の視点からコメントしたいと思います。
残念なことに家賃減額ということは大東建託グループの物件でも生じます。
それは事実です。
ただ批判の内容によっては「大東建託は空室が多くなると損失を被るので入居家賃を思い切り下げて、空室を減らすようにして、そのシワ寄せが大家にくるようにしている」という内容の批判があります。
しかし冷静に考えてみると
まず大東建託の家賃についてですが、一言でいうとごくスタンダードな家賃です。
目立って同じエリアにおいて他物件よりも安いということはありません。
そして大東建託には３つの家賃があります。
それは募集家賃、入居家賃、査定家賃の３つです。
最も重視したいのは査定家賃です。
査定家賃とは、同エリアで、同じような物件の家賃を調査して割り出した家賃のことで、大東建託物件の基準ともいえる家賃です。
この査定家賃を基準にして募集家賃、入居家賃が決められます。
大東建託パートナーズがなかなか修理に動かない？対処法は
賃貸住宅管理会社の最大手は大東建託パートナーズです。
そして最大手のこともあってか、サポートもまずまずです。
例えば大東建託パートナーズへの電話連絡は24時間行うことができます。
緊急時にはとても助かりますね。
完成間近の大東建託設計施行の木造賃貸住宅。
また大東建託パートナーズの物件オーナーの場合は、オーナー専用の電話番号が用意されており、担当している大東建託パートナーズの営業所に直接電話することができます。
そして営業時間外に電話したとしても、転送されてサポートセンターに繋がり、必要な対応をしてもらえます。
筆者も所有マンションのエントランスフロアのドアが故障したさい、ちょうどゴールデンウィーク中で、営業所には繋がらなかったのですが、サポートセンターから、営業所に連絡が行き、休日中でも待機している大東建託パートナーズのスタッフに連絡が行き、すぐにそのスタッフが対処のために来てくださいました。
ところで、サポート体制は十分のように思える大東建託パートナーズですが、しかし完璧だというわけではありません。
筆者も幾度が経験したことがありますが、大東建託パートナーズに修繕のための連絡をしたものの、動いてくれないように思えることがありました。
先日もマンションの共有廊下にある照明が切れていました。
一括借り上げ解約終了プロジェクトて本当にあったの？
常時空室の多い物件は、一括借り上げ業者の経営を圧迫する。
一括借り上げによるアパートマンション経営を行う地主さんが近年増えていますが、それとともに様々なトラブルも増えてきました。
代表的なトラブル事例しては周期的な賃料改定のさいに、賃料減額を提示されてトラブルになるという事例です。
このケースは、おそらくどの業者と契約しても生じているのではないかと思われます。
ところで、このようなトラブルに対して一致団結して取り組もうとしている組織があり、それがレオパレス家主たちからなるLPオーナー会というものがあります。
レオパレスとは全く独立した家主たちからなる組織ですが、トラブルとなっている事柄の情報を共有できたり、場合によったら裁判によって事を正すように動くような、オーナーたちにしては心強い組織です。
ところであるサイトの記事を読んでいたらレオパレスについての驚くべき商法について書かれていました。
情報源はおそらくLPオーナー会と思われますが、どうもレオパレスには
終了プロジェクト
というようなものがあるというのです。
例えば、あるレオパレスの物件は立地的に悪く、常時、空室が目立つとします。
するとこの物件の家賃保証をしなければならないレオパレスは損失を被り続けることになります。
マンションも10年を超えるとエアコン故障が相次ぐ
筆者は小規模ながらマンションオーナーをやっています。
建物管理は大東建託パートナーズが行っています。
ところで先日のことですが、入居者が退去された後に、お部屋にクリーニングなどの原状回復作業が行われたわけですが、それからしばらくして、そのお部屋のエアコンの交換工事が行われていました。
この時に、エアコン工事を行っている作業員に近づいて、「エアコンが壊れていたのですか」と尋ねてみると、「壊れたわけではないが、もうかなり長く使用されていたので交換しているんです」とのことでした。
たしかにもう筆者のマンションも竣工から10年超になっていて、この前の夏も入居者さんの申告で、エアコンの交換工事が行われた、お部屋もありました。
大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が、「建物も10年が超えるてくると、ぼちぼちエアコンや給湯器などの建物設備が故障したり壊れたりします」と言っておられましたが、まさにそのとおりになっています。
ところで、エアコンや給湯器などの建物設備の修繕や交換工事は入居者からの修繕や交換をしてほしいとの申告があって初めて行われるものと思っていましたが、今回のように入居者が退去してから原状回復工事の一環として行われることがあるんだなあと思いました。
アパートの建設費って安い高い？過去のレオパレスの建設費からすると
サブリース物件の建設費は高いとも言われているが・・。
これまでの記事で小石川ケンイチ氏のレオパレスについて書いた記事を読んで、大東オーナーとして同じ一括借り上げでオーナーをしている視点から記事の内容について思ったことについて書いたことがありますが、今回は建設費に注目しました。
というのもこの記事によると、レオパレス家主のAさんは
（各18部屋）は建設費約1億円、１部屋あたり約500万円超かかる計算
でレオパレスにアパートを建ててもたらったというのです。
アパートなので２階建てとして１階と２階が９戸の建物かあるいは３階建てでも各階６戸づつといった建物といったところでしょうか。
おそらくはエレベーターはなし。
造りはレオパレスに多い、軽量鉄骨といったところのように思います。
そして建設費が約１億円。
やはり多少なり高いのでしょうか。
筆者の場合は大東建託施行でエレベーターつきのRC造りですが、そのときの建設費と比較してみると高いように感じます。
もちろん一括借り上げの場合は当初の建設費が高くなるとは、よく聞きますが、やはりそうなんでしょう。
たしか大東建託施行の場合でも建設費の３０％程度が大東建託の利益になるような事を聞きましたが、レオパレスはどうなのでしょうか。
正確なことはわかりません。
サブリース業界が将来を楽観できない理由😟郊外での空室が上昇
サブリース会社の将来を不安視する見方も広まっている。
以前に書いた記事で
予測がつかない今後のアパートマンション経営
という記事がありますあ、２０１７年７月２１日の東洋経済誌の「｢賃貸住宅市場が危ない｣､日銀が異例の警鐘
金融緩和による住宅過剰､物価を下押し？」記事の内容からそのてんについて指摘するものでした。
実際には２０１７年現在、サブリース会社トップの大東建託は９６%以上の入居率を維持しており、今後も入居者向けサービスの充実を図ることにより、高水準の入居率を維持できるとの見方をもっているというてんについてもふれました。
そして大東建託の高入居率の維持ができるとの自信は、それなりの根拠があって述べている事柄なので、大東建託のアナウンスとおり数年は大東建託は高入居率を維持できるのではないかと思われます。
しかし東洋経済誌は気になるてんを指摘しています。
例えば、この記事にはトヨタ自動車などが出資する不動産評価・情報提供会社「タス」の見解を取り上げていますがそれによると
首都圏では東京都心部はさほどでもないが、埼玉や神奈川、千葉の各県で特に2015年後半以降、空室率が急上昇している。
と述べて、都心部でない
郊外における空室率の急上昇に警鐘を鳴らしているのです。
つまりは東京、大阪、札幌などの主要都市の都心部ならば、まだ高入居率を維持できるものの、郊外となると空室リスクに警戒しなければならないというのです。
郊外に多くの管理物件をかかえる大東建託にとっては油断のならない傾向といえるでしょう。
大東ワランティサービス 1月分から築年数に応じた料金変更になる
築年数とともに修繕費用も増えていく。
12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額を確認してみますと、先回分よりも減額されています。
えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。
ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。
そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。
そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。
具体的には
築6年～築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円
築11年～築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円（すべて消費税８%痔の税込み価格）
となっています。
そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。
賃貸暮らしをするためには家賃保証の加入が求められるようになった
最近、筆者の所有物件で退去予定の部屋がでましたので、いい部屋ネットのホームページから筆者の所有物件の入居募集の状況を確認してみました。
すると以前にはあまりなかったように思うのですが、家賃保証の加入が原則求められることについて書かれています。
以前ですと、しっかりとした保証人がいるならば家賃保証の加入は任意だったように思うのですが、最近は原則加入が求められるということで、以前よりも加入することが強く求められているように思われます。
もちろん、あくまでも原則ということなので、場合によったら加入しなくてもよいケースがあるのかもしれませんが。
ところで大東建託の物件の場合の家賃保証会社は子会社のハウスリーブです。
家賃保証 賃貸保証 大東建託グループの ハウスリーブ株式会社 (house-leave.com)
ハウスリーブの場合は初期費用１万２０００円と、その後は家賃の２～２．５％が手数料として徴収されます。
例えば家賃が６万円とするならば、２％が手数料として徴収されるならば１２００円が家賃に上乗せされることになります。
家賃が１０万円ならば、２０００円となり年額にすると２万４０００円を徴収されることになり、入居者にしてみれば相当な負担になります。
家賃滞納リスクが限りなく０%に近い入居者にしてみれば、幾らか納得がいかないかもしれません。
修繕費用は支払賃料から相殺という便利な方法での支払い👍
アパートには修繕費用がかかっていく。
アパートにしてもマンションにしても新築時は、ほとんど修繕するようなことはありませんが、築年数が経つにつれて、修繕することがだんだんと増えていきます。
このてん大東建託パートナーズのフルパッケージプランのオーナーならば、修繕することがあっても修繕費用を支払うということはほとんどないと思いますが、それ以外の契約内容のオーナーならば修繕費用を管理会社などに支払っていかなければなりません。
筆者の所有物件も大東建託パートナーズ管理の物件ですが、フルパッケージプランでなくてスタンダードプランなので修繕工事が行われたならば、修繕費用を大東建託パートナーズに支払わなければなりません。
そして以前のことですが、筆者の所有物件のエントランスドアのフロアヒンジの寿命がきたので、交換修繕工事が行われました。
この工事が行われる前に大東建託パートナーズの担当者と簡単に打ち合わせを行いましたが、工事代金の支払いについて、いつもの三井住友銀行の○○支店の大東建託パートナーズの指定口座に振込めば良いですねと尋ねてみると、
「そうすることもできるが、他の方法でも支払うことができる」
とのことです。
そしてその方法とは
「毎月支払われる賃料から相殺という形で支払うことができる」
というのです。
例えばオーナーに支払われる毎月の賃料が５０万円とすると、工事代金が１０万円かかったならば、賃料は５０万円でも実際に支払われる金額は工事代金が差し引かれた４０万円ということになります。