アパート経営においてアパート管理会社どこにしてもらうかの選択はとても重要
アパートオーナーが、所有アパートの管理をし、入居者募集もオーナー自ら行うということは、ほとんど見られなくなりました。
とくに競合物件の多い、市街地においては、アパートオーナー独自で入居者募集を行うことには限界があるように思われます。
そこで重要になってくるのは、入居斡旋や物件の管理を行ってくれる管理会社を選ぶことになるわけですが、どのようにして選ぶことができるのでしょうか。
このてんで
管理会社の選択は重要です。
まず入居斡旋については地元の有力な管理会社が有利です。
といのも地元の管理会社は地元の不動産の状況によく精通しているからです。
といっても全国展開している大手管理会社も地元に支店がなくても、地元の管理会社と提携している場合も多く、地元の管理会社以上にに入居斡旋力のある管理会社もあります。
ちなみに全国で賃貸物件管理戸数でNO1の大東建託グループ物件の入居率は常時９５％以上を維持しています。
さらに地元の管理会社のなかには悪徳業者として知られている業者もあるので、選択には慎重でありましょう。
不動産についての経験や知識があまりなければ、当初は大手の信頼できる管理会社に管理してもらうのが無難かもしれません。
後に管理替えを行うこともできます。
大東建託パートナーズでカードポイントが工事費支払いで付与された
小規模マンションオーナーの筆者は、所有物件を大東建託パートナーズに管理してもらっていますので、修繕や工事などが、時々ですが大東建託パートナーズの担当者から話があります。
今回は先回の記事
大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる
でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事の話がありました。
竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。
そしてそのための工事費用が驚くほどの高額でした。
とりわけ費用が高額になったのは、共用部の一部の照明が誘導灯で、法的に誘導灯にしなければならない箇所がありやむえない事柄でした。
それで工事費の総額は数十万円、実のところ当初の見積もりは１００万円を超えていたのですが、しかしその後、粘り強く協議して数十万円までに圧縮することができました。
そしてその工事費の支払いですが、今回初めてのことですが、クレジットカードで支払うことにしました。
この場合の支払い方法は、大東建託パートナーズ物件の入居者さんがクレジットカードで家賃を支払う方法と同じのようです。
大東建託パートナーズから、スマホなどにショートメッセージが送信され、クレジットカード番号などを入力して行います。
サブリースによる賃貸住宅経営パートナーの選択こそが重要
２０１９年２月に発生したレオパレス騒動。
多くのメディアでの報道が過熱していました。
筆者もレオパレス２１のアパート所有者ではありませんが、１人の物件オーナーとして興味深く報道されるニュースを見たり読んだりしました。
ところで今回しきりに報道されていることで、しきりに言われていることの１つが一括借り上げ、つまりはサブリースのあり方が批評されています。
この一括借り上げ方式ですが、サブリーズ会社が建設を請け負い、完成した賃貸アパートやマンションの一括の借り手になるというものです。
結果的にアパートオーナーには形のうえでは空室が生じることなく、安定した家賃収入が得られるというものです。
この方式への批評は相次いでいますが、現役のオーナーから言わせてもらうと、一括借り上げは必ずしも
悪い方法ではありません。
といのもアパートオーナーには多くの業務を行う必要があるわけですが、その多くを賃貸住宅経営のプロとも言えるサブリース会社を行ってくれるわけですから、賃貸住宅経営の、イロハをあまり知らないアパートオーナーさんにしてみれば、ありがたい方式なのです。
ただし、どのサブリース業者、一括借り上げ業者に依頼するかの選択は重要です。
選択を誤れば、今回のレオパレス２１のアパートオーナーさんのように、辛い思いをすることになります。
修繕のために取り分けている積立金を管理会社には知らせない方が賢明？
アパートマンションオーナーであっても、分譲マンションの区分所有者であっても、建物の資産価値を保つために修繕のための費用を積み立てておく必要があります。
このてんでは双方ともに共通しているといえます。
一方で修繕のための積立金をどこに預けているかとなると事情は異なってきます。
アパートマンションオーナーでしたら、取引先の銀行口座に預けていたり、貯蓄性の保険という形で、蓄えておくことができます。
つまりはアパートマンションオーナーは自分の意思で、修繕のための費用の預け方を決めることができます。
ですからオーナーさんが黙っていれば管理会社がこのオーナーさんに
修繕費用がどれぐらいあるかを知ることができない
のです。
実はのちほどでもふれますが、それが肝心なことなのです。
アパートマンションオーナーのほうから、わざわざ管理会社に、修繕のための費用がどれくらいあるのかを知らせる必要はありませんし、知らせないほうが賢明です。
一方で分譲マンションとなると区分所有者から管理組合か管理会社が修繕積立金を回収することでしょう。
この場合、管理組合はマンションの修繕等は管理会社に一任している場合が多いので、管理会社は集まった修繕積立金がどれくらいあるかを把握している場合が多いです。
大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる
大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーの筆者ですが、最近ですが、かなりの費用のする工事を行いました。
その工事とは、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事です。
政府の方針で、電灯のLED化は避けてとおることのできない事柄になっており、大東建託パートナーズの物件担当者も、費用はかかるが、行ってほしいと何度か来られました。
とくに停電時でも照明が消えない、誘導灯の交換費用が高く、１台につき５万円前後かかるとのことです。
筆者の小規模マンションにも、誘導灯が幾つもあり結果的に高額な費用となってしまいました。
誘導灯の設置については法的な義務のようなものもあるので、いた仕方ないことです。
そして工事は、予定通りに行われ、共用部の共用灯は、すべてLEDになりました。
ところで工事完了後には、工事費用を支払わなければなりません。
これまでも大東建託パートナーズの修繕工事費用等の支払いは、指定口座への振込か、家賃相殺（オーナーに支払われる賃料から工事費を相殺）のいずれかで行ってきました。
しかし今回は、大東建託パートナーズの物件担当者にクレジットカードで支払うことはできないかと尋ねてみました。
積水ハウスや一条工務店 信頼性はあっても口コミでは・・
最近はインターネットの口コミなどで、提供されているサービスがどのようなものかについ簡単に知ることができるようになりました。
なので広告等で、これを買ってみようと思ったものの、買う前に口コミを読んでみて、買うのをやめたということもあるかもしれません。
ところで住居についての口コミも多く見ることができます。
このてんで戸建住宅の分野の口コミについてですが、悪評というてんで数が多いのが、意外や意外、積水ハウスと一条工務店なんだそうです。
この２社といえばブランド力や世間からの信頼度が高い会社というのも事実です。
ところでネガティブな口コミの具体例ですが積水ハウスについては
とにかくコストパフォーマンスが悪いという口コミが多いようで
一条工務店については
下請け業者の施工が悪いや床暖房がよく故障するといった口コミがあるようです。
しかしこの２社ですが、販売戸数が多い会社でもあり、積水ハウスが１位で、一条工務店が２位となっています。
つまりは販売戸数が多ければ、それに比例してネガティブな口コミも増えていく傾向にあるようです。
これは住宅分野だけでなく他の業界でも同じようなことが見られると思います。
大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い
以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。
その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。
すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。
ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。
そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。
ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。
例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。
そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。
大東建託支店長でも監督責任を問われ降格処分になることがある
以前に読んだ新聞記事ですが、とても小さな記事でしたが、それによると大東建託の元支店長が降格処分になったことを不服として訴訟を起こしたことについての記事がありました。
この記事の内容だけでは、具体的になぜ降格になったのかといったことがわかりませんでしたが、共同通信の２０１８年４月２６日の「大東建託の元支店長敗訴」という記事には
賃貸マンション運営大手「大東建託」（東京）で支店長を務めた男性が、不当に降格されたとして処分の撤回を求めた訴訟の判決で、東京地裁は２６日、処分は妥当と判断し、請求を棄却した。判決によると、大東建託は２０１６年、男性の部下が顧客に購入を勧めた土地で過去に死亡火災があったのに、会社に伝えないまま契約を進めたとして、男性の監督責任を問い降格処分にした。男性は部下が火災を報告しなかったと主張したが、春名茂裁判長は部下の証言などから退け「会社に報告しなかったのは重大な規律違反で、責任は重い」と指摘した。
引用：大東建託の元支店長敗訴
と書かれていました。
どうやらこの記事によると監督責任が問われた降格処分だったようです。
さらにこの記事をよく読んでみますと元支店長は部下から「火災報告がなかった」と主張しているようですが、部下の証言からその主張を退けたとも書かれていますので、部下のほうは元支店長に報告をしていたということなのだと思います。
大東建託物件の２年毎の契約更新を更新しなくても大丈夫？
通常は２年ほどで、入居者は契約更新を行うことになる。
賃貸暮らしをすると、賃貸契約時に契約期間が通常は設定されています。
多くの場合は２年ですが、契約期間の終了が近づくと、管理会社から契約更新に関する書類が届くはずです。
この場合、引き続き、現住居に住み続けたい場合は、書類の中の必要事項を記入し、管理会社に送付すればそれで、再び２年間の契約を行うことになります。
ところで家主の筆者も契約期間を定め、更新手続きを行うことにどんな意義があるのかと疑問に思うことがありますが、主に次のような意義があると思われます。
その１つは
更新手数料を取ることができる。
というてんです。
通常は家賃の１カ月分ぐらいのようですが、家主にとってはしっかりとした収入になります。
しかし一括借り上げの場合は更新手数料があっても、それは家主ではなく一括借り上げの会社の収入になるようです。
ですから一括借り上げでアパートマンションオーナーをしているならば、入居者が契約更新することによって収入が入ることを期待することはできません。
大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由
賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。
築年数とともに、修繕のための出費がかかります。
なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。
しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。
大東建託のサイトにも
〔30年フルパッケージ＋5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。
一括借上｜35年一括借上｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
と書かれています。
なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。
しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。