既製品を使用している建物や設備のほうが修繕負担が安くなる
インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。
実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。
それではなぜ高いのでしょうか？
その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。
当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。
大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。
ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。
ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。
その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。
というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。
家賃にも影響するアパートのネーミング アメニティ エクセルなど
昔ながらの築古なアパートの場合、○○荘とか○○文化といった、日本語名のネーミングがつけられている物件がほとんどでした。
しかしそれから時代が流れ、最近建てられるほとんどのアパートで○○荘、○○文化といたネーミングをつけることはありません。
なぜでしょうか。
なぜならば今では、このような名称はダサイとみなされているのです。
最近のネーミングのほとんどは洋名になっている
よって最近の新しいアパートの名称はほとんどが洋名になっています。
例えばどのような名称があるでしょうか。
【アメニティ】快適性（英語）
【インペリアル】優秀な（英語）
【エクセル】勝る（英語）
【エステート】不動産・邸宅（英語）
【エスポワール】希望、期待（仏語）
【カーサ】家（伊語）
【グランテージ】壮大＋舞台（造語）
【グリーンハイツ】緑の高台（英語）
【クレスト】頂上（英語）
【クレール】明るい・済んだ（英語）
【グレイス】優雅・洗練（英語）
【サンハイム】太陽＋家（英＋独語）
【サニーハイツ】陽の当たる丘（英語）
【サニーハウス】陽当たりの良い家（英語）
【サニーコート】陽当たりの良い家（英語）
【サニーヒル】陽の当たる丘（英語）
これらの名称の用いられているアパートマンションが身近なところにもあるのではないでしょうか。
実のところ筆者の所有物件にも上記のカタカナが名称に含まれています。
積水ハウスの賃貸住宅シャーメゾン人気があるのはなぜか？
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
筆者の所有物件は大東建託施行、大東建託パートナーズが管理している物件です。
賃貸物件管理戸数ではNO１といわれている大東建託ですが、筆者の物件があるエリアでは大東建託物件はまばらにしかありません。
どうも管理戸数NO１といっても市街地よりも地方や都市近郊に大東建託は強く、地方や都市近郊の競合会社の少ない地域でシェアを伸ばしているようです。
一部の市街地エリアでは劣勢な場合もあるようです。
そして筆者の物件はいわゆる阪神地区にありますが、この地区で強いのは積水ハウスとDルーム賃貸を展開する大和ハウス工業です。
特に最近、新しく建つ物件の多くは積水ハウス施行の賃貸住宅が多いように感じます。
そして積水ハウス施行の賃貸住宅は入居率もとてもいいようです。
筆者のすぐ近くに築20年以上の積水ハウスの賃貸物件がありますが、空室がほとんどありません。
しかもこの物件、オートロックのアパートではないのです。
それでも入居者が集まります。
そしてこの物件の家賃もこのエリアの相場からして決して安くはありません。
むしろ高い水準を維持しているように思われます。
積水ハウスのブランド力には恐れ入ります。
ところでなぜ積水ハウスや大和ハウス物件に人気があるのでしょうか。
家賃を値上げする手順としてまずは家賃の値上げの通知を行ってから
クレジットカードで家賃を支払っていた場合、ある時、家賃の請求がいきなり２０００円高くなっていたということがあるでしょうか。
おそらくそのような事はないでしょう。
というのも家賃を値上げする場合にはしかるべき手順を踏んで行わなければならないからです。
まずは最初の賃貸契約を交わすさいに、どのような場合に家賃が値上げすることがあるのか、具体的に記入されているかもしれません。
特に特約事項に注意してみましょう。
そして家賃を値上げする前には「値上げ請求通知書」による通知が届くことでしょう。
内容をよく読んで、同意できるのならば、増額された家賃を今後は支払うことになります。
そして増額した家賃を支払った段階で合意したとみなされます。
しかし借地借家法で定められているように、家賃は大家と入居者の双方で合意した額が望ましいとされています。
例え特約事項にしたがった値上請求であっても入居者が納得いかない場合は、拒否することもできます。
そしてどうしても合意にいたらない場合は調停、そして裁判となり裁判所により適正な家賃が示されることがあります。
もちろん時間や精力が奪われるそのような事態は避けたいものですが、よく話し合いや協議を行い、なんとか合意にいたることがベストです。
しかし大家か入居者いずれかが、とても頑固で、道理が通らない場合は、裁判にまで持ち込むしかないか、入居者側はあきらめて退去、引っ越しを検討することもあるかもしれません。
宅配ボックス 満杯になれば使えなくなるというデメリットが
近年の賃貸住宅の人気設備といえば、調査する会社によって結果は多少異なりますが、だいたいインタネット無料、宅配ボックス、防犯カメラがあげられます。
このうちインターネット無料と防犯カメラは今後も必要性が増していくことでしょう。
というのもインターネットそのものはテレビと同じように、各家庭で必要不可欠な設備になっていくと思われますし、防犯カメラも犯罪抑止の観点からしても必需性が高まっていくことと思います。
ところで微妙なのが宅配ボックスです。
たしかにネット通販の普及とともに宅配ボックスの必要性は高まりました。
最近の新しい賃貸住宅では、多くの場合、宅配ボックスが備わっていますし、お部屋探しをネット検索で行う場合も、宅配ボックスのあるアパートやマンションのお部屋のなかで探すということもあるようです。
なので入居率の向上のために、宅配ボックスを設置するようになった築古の賃貸住宅もあります。
ところで先日のことですが、用事であるワンルームマンションを訪問しました。
オートロックのマンションでエントランスに宅配ボックスがあります。
しかし物件管理会社がエントランスの目立つ場所に以下のような張り紙を赤字でしていました。
それは「宅配ボックスが満杯になって使えないことがあるので、速やかに荷物を持って行ってください」というものです。
賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズの引越しの特別割引！！
大東建託パートナーズ管理のアパート。
以前のことですが、筆者の所有マンションのある周辺エリアの大東建託パートナーズ管理のアパートマンションの掲示板には、大東建託パートナーズによる引越し特別割引の広告が掲載されるようになったことがありました。
筆者の所有マンションでもそうですが、近くの大東建託パートナーズ管理のアパートの掲示板にも掲載されています。
提携している引越し業者は、サカイ引越センター、引越社、アート引越しセンター、日本通運といった大手の引越し会社ばかりです。
いざ引越すとなる入居者にとっては、とてもありがたいサービスかもしれませんが、アパートマンションオーナにしてみれば？？
なにか入居者に引越しを促しているようにも思えて、あまりいい気がしません。
オーナーにとっての最悪のシナリオは、入居者が退去→入居者募集→なかなか入居者が決まらない→募集家賃の値下げ→借り上げ賃料の値下げというシナリオです。
近くのある大東建託パートナーズ管理物件のあるオーナーさんは、引越し特別割引の広告を外したようです。
筆者も内心はそうしたいところですが、そのままにしました。
ところで２月下旬から４月といえば最も入居と退去のサイクルが活発になる時期です。
例えば４月から転勤になる場合は３月上旬に辞令がくるみたいなので、３月上旬から中旬に退去の申出が多くなるともいわれています。
日本政策金融公庫は善良な国民であるならばだれでも貸してくれる？
アパートローンを借りようとしても、都市銀行や地方銀行からも断られてしまうとします。
ノンバンクなどの審査が緩い機関から借りることはできるかもしれませんが、金利が高いのがネックとなります。
このような場合、もはや手段がないのでしょうか。
実のところはそうではありません。
というのもセーフティネット的な機関としての日本政策金融公庫から融資を受けることができる可能性があるのです。
この日本政策金融公庫についてウィキペディアは
株式会社日本政策金融公庫（にっぽんせいさくきんゆうこうこ、英語: Japan Finance Corporation, JFC）は、株式会社日本政策金融公庫法に基づいて2008年10月1日付で設立された財務省所管の特殊会社。・・日本の政策金融機関である。前身は、国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫である。
引用：日本政策金融公庫
ということで財務省所管の政策金融機関つまりは公的な機関であると書かれています。
ですから破綻する可能性は極めて少ない金融機関といえるでしょう。
また営利を目的とした機関というよりは、国民生活のための機関という色彩の強い機関ですので、幾らかの安心感も得られるかもしれません。
りそな銀行からアパートローンを借りるまでのいきさつ
りそな銀行。アパートローンも都銀のなかでは積極的に行ってきた。
多くの方がアパートマンション経営を始めるさいにアパートローンを借りているのではないでしょうか。
昔はスルガ銀行のように地方銀行でありながら、全国で積極的にしかも迅速にアパートローンを貸し出している銀行もありました。
しかしスルガ銀行の場合は金利も高めで、できれば金利の低い銀行で借りたいものです。
金利が低いというとネット銀行を思い浮かべるかもしれません。
ソニー銀行とか、ジャパンネット銀行とかがありますが、残念ながら住宅ローンは扱っていてもアパートローンは扱っていないようです。
となると次に金利が低いとなると、それはメガバンクつまり都銀になります。
筆者も父の代の時から、都銀の１つりそな銀行からアパートローンを借りています。
そして確かに金利は低いです。
変動金利でアパートローンでも1％前半です。そしてその後の金利交渉で0%台にまで下げてもらいました。
しかし父はすんなりと、りそな銀行からアパートローンを借りることができるようになったわけではありません。
借りれるようになったいきさつについて書いていきたいと思います。
まず大東建託からアパート経営をもちかけられた時に、りそな銀行からのアパートローンの借入を検討したようですが、銀行側から手持ち資金が1000万円以上が必要などの条件がクリアできないとダメと言われ断念したようです。
第一種低層住居専用地域でのアパート！！４階以上のアパートは無理
都市計画法とアパートマンションですが市街地においては都市計画法にしたがって１２の地域に分けられます。
この１２の地域とは
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
そして
低層住居専用地域では、高層マンションは建てられません
つまりはこの地域区分で低層住居専用地域がありますが
字のごとく、この地域では高層の建物を建てることができません。
具体的には、この地域における絶対高は１０～１２メートルまでと定められています。
この高さですと３階建てで、ギリギリ基準を満たすといったところでしょうか。
４階建て以上のアパートやマンションを建てることはできないでしょう。
その他にも、低層住居専用地域においては、北側隣地の日照を妨げないようにするための配慮から斜線制限というものがあります。
この場合、一種低層住居専用地域と二種低層住居専用地域では制限のかかりかたが異なりますので注意が必要です。
いずれにしても所有地が低層住居専用地域にあたるのか、よく確認したうえで、アパート経営を行うべきかどうか判断する必要があります。
低層住居専用地域は住居としては優良な地区かもしれませんが、アパート経営となると４階以上のアパートマンションが無理、そして斜線制限がかかるなど、十分に収益が得られるほどの規模のアパート経営を行うためのアパートを建てることそのものが難しいかもしれません。
アパートのセキュリティに必要不可欠になってきているオートロックと防犯カメラ
最近の新しいアパートやマンションは、ほとんど
オートロック
などの設備が完備されています。
その一方で、築年数が２０年以上のアパートやマンションにおいては、オートロックになっていない物件が少なくありません。
そしてオートロックでなければ、誰しもが自由に物件内に出入りすることができ、そのことを不安に思っている方も少ないことでしょう。
そこでもともとオートロックのなかったアパートやマンションが、後ほど改修工事を行ってオートロックの設備を加えるケースもあります。
もちろん改修工事のための費用はそこそこかかるんだと思います。
ところでオートロックに加えて防犯面で、重要な設備がもうひとつあります。
それはなんでしょうか。
それは
防犯カメラ
です。
最近の新しい物件では、エントランスや駐車場や駐輪場、ゴミ集積場にも防犯カメラを設置している場合は少なくありません。
とくにこの数年に竣工した新しいアパートやマンションのほとんどに、少なくともエントランスには防犯カメラが設置されていることは少なくありません。
残念ながら、筆者の所有物件は築15年以上が経過していて、防犯カメラは設置されていません。
というのか当時の新しい物件では、まだ防犯カメラの設置は、珍しかったようです。