施工不良問題 賃貸住宅最大手の大東建託はなぜ大丈夫なのか！！
大東建託には施工不良問題が生じにくい。
レオパレス21の施工不良問題。
ちまたでは今回のケースでレオパレス21は3回目の経営危機を招いているとの話もありますが、しかし株価の下げ止まり、なんとか経営破綻は免れているような感じです。
ところでレオパレス21とよく比較される賃貸アパート大手の会社に大東建託がありますが、レオパレス21の施工不良問題のあと「大東建託は大丈夫なのか」といった話もありました。
一時期でしたが、施工不良問題が大東建託にも及ぶとの噂から株価が急落したこともあります。（しばらくして戻りましたが）
ところで大東建託は大丈夫なのでしょうか。
実はレオパレス21と大東建託とでは施工体制が多少異なるところがあると言われています。
レオパレス21の場合は、基本的に建物の造りが簡単で、施工業者は入札制を取ることもあるようです。
となると、いい加減な業者でも施工に参加してしまうことが生じ得てしまうようです。
いわゆる地元の施工技量が劣悪な業者が施工してしまって、後におかしなことが生じるというわけです。
もちろん入札制にすると、建設費のコストは抑えることができるというメリットはあるのかもしれませんが。
その一方で、大東建託の場合は施工業者は基本的には登録制になっているようです。
窓からの眺めも家賃に影響する しかし眺めは変化することも
以前ですが兵庫県の六甲山に六甲山ホテルがありましたが、伝統的な六甲山ホテル、海側の部屋と山側の部屋とでは料金が異なります。
海側の部屋のほうが料金が高いのです。
というのも海側の部屋からは神戸の街並みから遠く大阪までを眺めることができ、美しい夜景を楽しむことができるからです。
そして六甲山ホテルに限らず、他のホテルでも窓からの眺めの良い部屋は料金が幾らか高めに設定されていることは少なくありません。
ところで窓からの眺めが重要視されるのはホテルだけではありません。
賃貸物件や分譲マンションでも同じです。
例えば多くの場合、賃貸物件の場合、高い階のほうが家賃が多少高くなりますが、なぜでしょうか。
その要因の１つは通常は高い階のほうが眺めが良いからです。
逆に１階部分が最も人気がないので、１階を住居にせずにテナントにする物件も多々あります。
さらに分譲マンションでも高層階のほうが値段が高くなる傾向があります。
これもまた窓からの眺めが高い階ほど良いからでしょう。
ですから賃貸物件を選ぶ場合でも、分譲マンションを購入する場合でも、実際に物件を見て、窓からの眺めが良いかどうかを確認してみるのは大切なことです。
眺めが良ければ、物件売却値段にも多少、有利になることでしょう。
金利が非常に低い住宅金融支援機構 しかしデメリットも！！
住宅金融支援機構から賃貸住宅資金を借りることができる。
以前のことですが大東建託支店の営業担当の方が来られた時に、恥ずかしながら初めて知ったのですが、住宅金融支援機構から賃貸住宅のための資金を借りることができることを知りました。
住宅金融支援機構といえばフラット35といった商品で聞いたことはありましたが、35年固定金利でしかも民間の金融機関よりも、かなり低い金利で借りられるといったことは知っていましたが、個人の住宅ローンのみを対象にしているものと思っていました。
しかも半分民間、半分公的な機関で、弱者救済的な機関といったイメージがありましたので、賃貸住宅とは無縁な機関だと思い込んでいました。
それが大東建託の営業担当の話によると、アパート建設のための資金も住宅金融支援機構から借りることができるというのです。
しかも大東オーナーさんの多くも実際のところ住宅金融支援機構から、お金を借りてアパート経営をやっているというのです。
ところでこの住宅金融支援機構からお金を借りるメリットは何でしょうか。
それはなんといっても
都銀よりも低い金利です。
例えば2018年9月では35年固定金利が、1.5%台になっています。
もちろんそれでも都銀などから変動金利でアパートローンを借りているならば1％台前半や、それ以下の金利で借りている方もおられるかもしれませんが、固定金利になると当然金利は上がります。
大東建託が入居率をごまかしているとのフェイクニュース？
インターネットの情報には真偽がわからない情報があふれている。
インターネットで検索すると、様々な情報を入手することができますが、かなり以前のことですが、たまたま目にしたネット記事がまたまた大東建託についてのネガティブな記事でした。
もう見飽きたぐらいにそのような記事を読みましたし、なかには明らかにフェイクニュース的な記事もあります。（大東建託グループ大家をしていたら、内容がおかしいと気づく場合があります）
しかし今回の記事は大東建託の入居率に疑いを向ける記事でした。
ある大東建託の支店の空室率についての資料の写真が掲載されており、この写真とともに空室率をごまかしているというような内容となっています。
大東建託にとって空室率を低い水準を維持しているというのは、大きなセールスポイントでもあり、新規建設受注のための営業においては、とにかく空室が少ないというてんが、強調されます。
もしこの内容が真実であるならば、大東建託の信用に大きな傷がつき、事業そのものにも大きな影響がおよぶ可能性があります。
しかしこの記事の内容を冷静に分析してみると、腑に落ちないてんも幾つかあります。
まずこのような支店内部の資料をどうして入手することができたのか、というてんです。
消防設備点検の予定 大東建託パートナーズより？
消防設備点検は半年に１度行われる。
以前のことですがポストのなかに大東建託パートナーズからの書類が投函されていました。
そこには
【重要】消防設備点検 実施予定のご案内
という見出しが書かれています。
ところでこれまでも消防設備点検は半年に１度、実施されてきましたが、大東建託パートナーズと契約している隣町の防災会社が行ってきました。
ですからこれまでは、その防災会社が消防設備の点検を行う１カ月前ほどに、実施予定についてのお知らせをポストに投函されるという形で予定を知ることができました。
ところが今回は、おそらくは初めてだと思いますが大東建託パートナーズが、実施予定についてアナウンスしてきたのです。
なぜなんだろうと思いましたが。
今回の消防設備点検は、これまでにない特別な点検になるということなのでしょうか。
それともこれまでの消防設備点検の実施のさいの在宅率があまり思わしくないので、今回は特別にアナウンスしてきたのでしょうか。
大東建託パートナーズの書類にも、この点検は消防法１７条３の３で定められている法定点検で必ず実施しなければならないので、入居者の立会いが必要と書かれています。
もちろん立会わなかったからといって罰せられるとは書かれていませんが。
いずれにしても建物の１０年を超えていて、火災報知器もそろそろ不具合が起きやすい時期にもきているので、今回はしっかりと点検して、交換が必要な機器は交換を促すつもりなのでしょうか。
ところで火災報知器の種類にもよりますが、一般的には火災報知器の寿命は１０年～１５年ともいわれています。
不動産建設会社 企業理念は立派でも汚い商習慣も
どこの会社でも企業理念というものがあって、社会貢献を謳った高尚な理念があるものです。
しかし現実は、高尚な理念とは裏腹に、利益の追求のあまりに顧客に損失をもたらすような取引を平然と行っているケースも少なくありません。
以前に書かいしゃ
「金融庁がアパートローン頼りの地銀を牽制」
では地方銀行が利益追求のあまりアパートローンを地主さんたちに積極的に提案し、結果としてアパートローンを借りてアパート経営を始めてみたものの、アパートバブルの影響で空室に悩まされ、家賃収入が十分に入らずに、苦境に追い込まれるというケースがあり、その事態を重く見た金融庁が、地方銀行に警鐘を鳴らし
顧客本位の事業を行うように
促しているという内容の記事でしたが、残念なことに銀行のような紳士的と思える企業でも、時には利益追求のあまり顧客本位主義を見失ってしまうことがあるということを示すものでもありました。
もちろんこうした事がしばしば生じる会社の場合は社会的な信用が失墜していき、しまいには淘汰されてしまうこともあるのかもしれません。
マンションでも漏電火災が発生！！焦げ臭さが残る
アパートやマンションでは漏電による火災が発生することがあるえる。
以前のことですが、自宅前を何台かの消防車が通り過ぎ、しばらくしてから焦げ臭い臭いがしてきました。
すぐ近くで火事だと思いましたが、やはり自宅から数百メートル離れた建物での火事でした。
この火事になった建物ですが、賃貸マンションで、3階建てです。
1階がテナントで2階と3階が居住用（居住用の部屋はシングルタイプ）で、全部で9戸ほどの、こじんまりとしたマンションです。
出火したのは3階の部屋からだったようですが、出火した部屋は、ほぼ全焼したようです。
ただし鉄筋コンクリートのマンションのおかげか、出火した部屋以外への延焼はあまりなかったようです。
ところでこのマンションに知人が住んでいました。
出火した部屋と同じ3階に住んでいたのですが、さいわいなことに延焼もなく今も居住しています。
しかし出火した部屋と真下の2階の部屋は、今は誰も住めない状態です。
そして1階のテナントも多少なり影響を受けたのではないかと思います。
というのも放水によって、水浸しになるからです。
さらには焼けた臭いも収まっていません。
ところでこの出火した部屋ですが、知人いわく、空室だったそうです。
賃貸住宅の入居者募集が始めるまえになぜか入居申込が入る？
賃貸住宅において入居者が退去していくのは、しばしば生じることです。
入居した入居者がいつまでも入居し続けるということは多くありません。
例えば、仕事の転勤や、住宅の購入、あるいは結婚を機に退去していきます。
筆者の小さなマンションでも、11月に退去届けがありました。
11月末までに退去予定です。
この11月退去は賃貸住宅経営視点からは良いタイミングの退去といえるかもしれません。
というのも賃貸住宅入居の需要が最も高くなるのが1-3月の期間だからです。
筆者の小さなマンションもこの時期に空室が埋まるということがしばしば生じてきました。
ところで筆者の小さなマンションは大東建託パートナーズが管理していますが、通常であれば、退去届けがだされてから1週間程度で、入居者募集が開始されます。
ホーム – 大東建託パートナーズ (kentaku-partners.co.jp)
この場合、入居者がまだ退去していなくて入居していてもです。
おそらくは他の不動産管理会社でもこのてんは同じだと思いますが。
今後の流れとしては、退去後しばらくしてから原状回復工事が行われてから次の入居者が入居できるようになります。
11月末までの退去となると、12月中に原状回復工事が行われて、12月末までには次の入居者が入居できる状態になることでしょう。
ところで今回のケースで異例だったのは、1週間が経過しても入居者募集が開始されないのです。
マンションの排水管の洗浄費用 オーナーの費用負担はなし
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。
大東建託パートナーズの担当者から電話からかかってくると、何の用だろうドキドキします。
たいがいは修繕のことが多いのですが、今回もそれに類することでした。
そしてその内容とは、筆者の小規模マンションの1つの部屋から排水官が臭いとの訴えがあったとのことです。
そこで排水管の洗浄のために業者に来てもらうので、筆者が使用している駐車場に業者の車を停めさせてもらえないかというものでした。
ところでこの排水管の洗浄は、周期的に行われる事柄です。
一般社団法人全国管洗浄協会のウェブサイトにも
排水設備で扱う排水は、使用した水や湯の中にさまざまな混入物が含まれるので、その水質は極めて複雑である。これらの混入物は、その排水設備が適正に設計･施工されていたとしても、使用者の不注意、設備の劣化、清掃の不徹底などによって、機器や排水管内に停滞･沈殿あるいは付着し、排水不良･管閉塞などのトラブルを生じさせ、排水機能が正常に働かないことが多々ある。・・これらを阻止するには、定期的に清掃して予防することが必然となる。
排水管関連 | 一般社団法人 全国管洗浄協会 (zenkankyo.jp)
と書かれています。
賃貸住宅を管理する管理会社の選択はとても大切 どのように選ぶ？
アパートマンションのオーナーはもちろんのことですが、多くの方が不動産屋さんとかかわりがあります。
賃貸住宅に住んでいるならば、おそらくその物件のオーナーさんよりも不動産屋さんや管理会社とのやりとりがほとんどでしょうし、分譲マンションに住んでいるならば、不動産管理会社とのかかわりがあることでしょう。
マンションオーナーにとって、良い不動産屋を選ぶことはとても重要な事で、万が一、悪質な不動産屋に管理を任せると、必要でない修繕工事を要求されたり、建物の維持管理がほとんど行われず、入居者が逃げていくというようなさんざんな目に遭うことになります。
一方で賃貸住宅を借りるにさいしても、不動産屋を通して借りることになりますが、そのさいどのようにして不動産屋を選ぶことができるでしょうか。
最近はネットを利用して物件を検索してから、不動産屋と連絡をとるケースが多いようです。
もちろんそのような方法で良い物件を見つけることができるかもしれませんが、ネット検索だけではわからない情報もあります。
そこで頼りになるのが、実際に住んでみたいと考えている町にある地元の不動産屋さんです。（なかには反社会的な勢力とのかかわりがある不動産屋さんもありますので注意しましょう。）