市街地のマンションのなかの機械式駐車場は金食い虫になることもある
都心部にあるアパートマンションの場合は必ずしも入居者さんが自家用車を所有していて駐車場を必要としているとは限らない場合があります。
都心部に住んでいるのならば自家用車がなくても、充実している公共の交通機関や自転車そしてミニバイクなどがあれば、生活していくのには十分でしょう。
しかし地方となると事情は異なります。
地方では自家用車が必需品であり、１人で１台、自家用車を所有している地域もあります。
ということで地方のアパートマンションとなると、入居者さん用の駐車場も必要となってくるでしょう。
しかし地方の場合は、それだけのスペースを確保するだけの土地があり、都会のマンションにあるような機械式駐車場を設置する必要もほとんどないのかもしれません。
一方で都心部となると
駐車場の設置は悩ましい事柄
となります。
というのもファミリー向けのアパートマンションとなると駐車場を必要とする場合が多くなりますが、都心の限られたスペースに設置することは、容易ならざることだからです。
しかし設置しないと入居斡旋にも影響がでるので、設置しないわけにはいきません。
そこで都心部のマンションなどで多く設置されているのが２段、３段となっている機械式駐車場です。
限られたスペースにおいても比較的、多くの車を駐車することができるというメリットがあります。
アパートやマンションの１階なぜ敬遠されるのか？対処策は？
筆者の物件の近くの周辺エリアに大東建託の新しいアパートが建ちました。
典型的な大東建託デザインのアパートですが、２階建てで１階が５戸、２階が５戸の１０戸アパートです。
すでに入居が開始されていますが、入居が決まっているのは２階が４戸、そして１階１戸です。
家賃も２階のほうが数千円ほど高いのですが、それでも２階のほうが埋まってきています。
なぜか１階のほうが人気がないのです。
しかしこれはたまたまそうなったわけではありません。
全体的な傾向としてアパートマンションは住居については１階が人気がないといわれています。
おそらく家賃も１階は２階以上の部屋よりも安くなっていることでしょう。
そしてこれには様々な理由が考られます。
まず１階の場合、防犯的に不安があるというのがあります。
外壁で守られていても乗り越えられる可能性がありますし、常にカーテンで中が見えないようにしておかなければならないといてんもあることでしょう。
また洗濯物も干しにくい、布団を干しにくいということもあるでしょう。
そして窓を開けて風通しをよくすることができないこともあります。
さらに２階の足音などの騒音が嫌だという方もおられることでしょう。
こうした理由で１階は敬遠されるように思います。
賃貸住宅オーナーの一括借り上げの賃料改定（改悪？）
一括借り上げ（サブリース）での賃貸住宅経営の場合、周期的に賃料改定が行われる。
一括借り上げでアパートマンションを経営している大家にとって、嫌な事柄があります。
それは周期的に訪れる賃料改定（サブリース業者から大家に支払われる賃料）の見直しの時です。
筆者の所有物件も、もうじき１０年になるので、大東建託パートナーズの担当者が賃料改定のことで、来たいとういことで訪問してきました。
正直、入居者の家賃は部屋によってマチマチですが、あまり下がってはいなかったので、幾らか油断をしていましたが、しかし甘くはないという現実をつきつけられました。
まず大東建託の場合、大家に支払われる賃料は物件の査定家賃を基準にして決められます。
ですから査定家賃に対して８５～９０%の額が支払われることは、空室であっても、入居者家賃が査定家賃を下回っても、まず支払われるというてんは大東建託の良いてんです。
しかし筆者自身、甘く見ていたのは入居者家賃が１０年間あまり下がっていなかったので査定家賃もあまり下がっていないと見ていたのです。
しかし提示された査定家賃は、すべての部屋が一律２０００円減になっていたのです。
賃貸住宅の物件のエリアの適否を判断するための調査をどのようにするか
昔からよく言われてきた事柄の1つに、その街に証券会社がの支店があるならば、そのエリアは入居者需要のある賃貸住宅経営の行えるエリアだと言われていました。
というのも証券会社は、その街に店舗を構えるかどうか検討するさいに、徹底的に市場調査を行ったうえで判断するからです。
その他にも銀行の店舗などについても同じ事が言えるかもしれません。
しかし銀行や証券会社でも、市場調査を行ったうえでも出店が失敗だったという場合は、閉店にすれば損失を抑えることができます。
ところで不動産については、つまりはアパートオーナーについてはどうでしょうか。
実際のところアパートオーナーとしてアパート経営を行うためには、最初の段階の市場調査が非常に重要です。
この市場調査をおろそかにして、アパートを急い建てたり買ったりしても、5年、10年と年月が経つにつれて、苦しいアパート経営を強いられるようになり、後悔するようになる人も少なくありません。
おそらく挽回するのは、余程の想定外の環境の変化でも生じない限りは難しいでしょう。
例え空室でも家賃保証のあるサブリースでも、周期的に行われるオーナーに支払われる賃料改定協議で、驚くほどの減額を求められてショックを受けるオーナーさんも少なくないようです。
エレベーターの内装リフォーム工事の費用が数十万円
以前のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
内容は「エレ―ベータ―の件でお話ししたいのですが、いつかお会いできますか」
というものでした。
筆者の小規模マンションにはエレベーターが設置されていますが、エレベーターは便利な設備なのは確かですが、しかし維持管理コストがかかるというデメリットのある設備でもあります。
しかもそのコストが高額になることも・・
なので一体なんの件だろうと、とても心配で不安になりました。
そして大東建託パートナーズの担当者が約束の日時に訪問して言われたことは
「エレベーターの内装において、とても高品質のものを導入することになりました。傷が入ってもすぐに修正できるもので、今、試しに様々な物件で提案しています」
とのことでした。
そして今後の、大東建託施工の物件のエレベーターには、この高品質のもので施工していくとのことです。
筆者の予想は、ワイヤーロープの交換やエレベーター部品の交換と思っていましたが、どうやらそうではありませんでした。
この場合でも、費用は少なくとも10万円以上はすることでしょう。
ところでエレベーターの内装は必ず行うものなのでしょうか。
筆者はこのてんは詳しくないのでわかりません。
庶民の憧れのタワーマンションしかし大変なデメリットも・・
以前に預金口座のある、ある信託銀行からダイレクトメールが届きました。
開封してみると、兵庫県芦屋市に完成しようとしているタワーマンションの宣伝広告です。
上階のほうの販売価格が約９０００万円となっています。
阪神間ですと新築３LDKのマンション３０００万円～6０００万円ぐらいの販売価格が多いように思いますが、さすがに９０００万円となると高いです。
ところでタワーマンション、一般庶民には、あまり関係がないものですが、
富裕層の相続税対策やあるいは投資目的で売買される
ことがあるようです。
またタワーマンションに住む、最大の魅了は上階からの眺望がすばらしいというところにあるのでしょう。
筆者もタワーマンション上階の眺望がどんなにか、すばらしいものか見てみたいと思います。
さらには、これはいいのか悪いのかはわかりませんが、タワーマンションに住むことにより、富裕層の仲間入りしているという意識がたまらないといことで購入する方がおられるのかもしれません。
しかしタワーマンションのデメリットも多々あるのも事実です。
いくら高速のエレベーターで上り下りができるとしても、マンション玄関口からお部屋までの移動には時間がかかることになり急ぎの時には時間的なロスを感じることでしょう。
同じ町内にあるアパートで入居率が二極化しているなぜ？
最近は筆者の所有マンションのある周辺エリアにおいても、空室が目立つアパートマンションが増えてきたようです。
築年数でも２０年も超えれば、外見はきれいなマンションでも、その他の魅力があまりなければ敬遠されることも少なくないようです。
ところでその一方で築年数がけっこうな年数でもほぼ満室状態を維持しているアパートマンションもあります。
どうしてこのような差が生じてきたのでしょうか。
このような同じエリア内でも空室の目立つアパートマンションと、ほぼ満室状態を維持しているアパートマンションの現象を
二極化と呼ぶ方もおられます。
ではどうすれば、ほぼ満室状態維持し続けるグループのアパートマンションとして経営していくことができるのでしょうか。
それにはアパートオーナーと管理会社の双方に努力が求められます。
どのような努力でしょうか。
１つには周辺エリアの物件をよく観察してみることです。
例えば、そのエリアではワンルームや単身者向けアパートやマンションは空室があまりなくても、ファミリー向け賃貸住宅では、空室が目立つているでしょうか。
ということはこのエリアにおいては、単身者向け物件の需要が大きいということがわかります。
りそな銀行からアパートローンを借りるまでのいきさつ
りそな銀行。アパートローンも都銀のなかでは積極的に行ってきた。
多くの方がアパートマンション経営を始めるさいにアパートローンを借りているのではないでしょうか。
昔はスルガ銀行のように地方銀行でありながら、全国で積極的にしかも迅速にアパートローンを貸し出している銀行もありました。
しかしスルガ銀行の場合は金利も高めで、できれば金利の低い銀行で借りたいものです。
金利が低いというとネット銀行を思い浮かべるかもしれません。
ソニー銀行とか、ジャパンネット銀行とかがありますが、残念ながら住宅ローンは扱っていてもアパートローンは扱っていないようです。
となると次に金利が低いとなると、それはメガバンクつまり都銀になります。
筆者も父の代の時から、都銀の１つりそな銀行からアパートローンを借りています。
そして確かに金利は低いです。
変動金利でアパートローンでも1％前半です。(その後の金利交渉で0%台にまで下げてもらいました）
しかし父はすんなりと、りそな銀行からアパートローンを借りることができるようになったわけではありません。
借りれるようになったいきさつについて書いていきたいと思います。
まず大東建託からアパート経営をもちかけられた時に、りそな銀行からのアパートローンの借入を検討したようですが、銀行側から手持ち資金が1000万円以上が必要などの条件がクリアできないとダメと言われ断念したようです。
賃貸住宅経営と個人事業税 どのような場合に課税対象になってしまう
アパートマンションオーナーには事業税がかかる場合がある。
アパートマンション経営を行うと、様々な局面で、税金がかかってきます。
今回は個人事業税について取りあげますが、いわゆる事業的規模とみなされるアパートマンション経営を行っている場合に個人事業税がかかってきます。
しかし事業的規模になるかどうかについての境界線については、曖昧な部分もあります。
このてんで
通常は１０部屋以上を賃貸部屋にしているならば
事業的規模とみなされるようで、個人事業税がかかります。
しかし１０部屋以上あっても、オーナー使用部屋があってオーナー使用部屋は除外されてしまいますので、１１部屋あっても２部屋をオーナー使用部屋にしているならば、事業的規模とはみなされません。
一方で部屋数が１０部屋に満たなくても、事業的規模となり個人事業税がかかる場合もあります。
例えば１部屋あたりの家賃が高額で年間家賃収入が１０００万円を超えるといった場合です。
このあたりの判断は自治体によって、マチマチで自治体の判断にゆだねるしかありません。（自治体の担当者によっても判断が分かれる場合もあるようで、社会通念上の判断ということのようです）
いずれにしても自治体が事業的規模と判断したならば、個人事業税がかかることになります。
アパートオーナー勝ち組になるためにオーナーが行えることとは？
賃貸住宅経営の命綱は、いかに空室を少なくするか、つまりは常時満室か満室に近い入居率を維持することにあるといわれています。
このてんで昔は、さほど苦労することのなかった物件オーナーさんも、とくに２００８年のリーマンショック以降に空室が目立つようになってきたと感じる方もおられるかもしれません。
このリーマンショック後は株価も大きく下がり、とくに家賃の高い物件は敬遠されるようになったのではないかと思われます。
さらにリーマンショックが癒えた後は、建設会社による土地活用を謳い文句に、アパートが増え続け、競合物件の増加に伴う空室リスクが増大しているようです。
このようなさなか、いわゆる勝ち組大家さんは、涙ぐましい努力を払っておられます。
例えば日本経済新聞２０１３年４月２７日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には
現実の不動産運用では甘い見通しは通用しない。06年に静岡市の物件を継ぎ、会社を辞めて専業大家になった・・さん（53）の経験が参考になる。当初の空室率は1.3％。「実情を知らず、左うちわだと思っていた」。しかし、リーマン・ショックが起きた08年に空室率は8.5％まで急上昇。借り手探しの営業努力をせざるを得なくなった。内見に来た人にアピールするため、各部屋に「朝日が入らず、安眠できます」などと特徴を書いた店頭販促（ＰＯＰ）を貼付。地域住民の年齢構成など、周辺環境の情報も提供した。チラシは捨てられるため「物件うちわ」を作成した。
と書かれています。