空室を減らすための特効薬は家賃を安くすることだった
最近、筆者の所有マンションの入居者募集をしていたお部屋に、入居申込がありました。
まだ退去後の原状回復工事が完了していませんでしたので、入居申込者はお部屋の内覧することなく、入居申込をしたことになります。
ところで昨年も同じような時期に退去があり、入居者募集を行ったのですが、なかなか入居者が決まりませんでした。
昨年は3月下旬ぐらいから入居者募集が始まりましたが、入居者が決まったのは、11月ごろでした。
なぜ昨年はなかなか決まらなかったのか、思い返してみると、入居者募集家賃が安くなかったからです。
当初は66000円で始まり、その後65000円に下がりました。
そしてそれでも決まらないので、62000円まで下がりました。
しかしそれでも決まらないので、59000円まで下がったのですが、ここまで下がった時に、すぐに入居者が決まりました。（さすがにここまで下がるとオーナーの私もショックを受けましたが）
それにしてもここまで下がると、コストパフォーマンスのてんで、良過ぎてしまうのか、すぐに入居者が決まってしまうのです。
ところでこれは昨年のことで、今回のケースに戻しますが、今回の入居者募集部屋は前述と同レベルのお部屋です。
ただ角部屋ということあってか、入居者募集家賃は前述よりも1000円高い60000円でスタートしました。
住みたい街トップの西宮北口！！なぜ西宮北口駅エリアに人気が？
関西圏の住みたい街ランキングで西宮北口がトップとなった。
大手不動産会社による関西の最寄り駅を対象にした以前の住んでみたい街ランキングでトップになったのは西宮北口駅でした。
メジャーセブンのマンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏） によると
１位 西宮北口駅
２位 夙川駅
３位 岡本駅
４位 梅田駅
５位 宝塚駅
６位 芦屋川駅
７位 御影駅
引用： マンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏）2016年
となっています。
興味深いのは５位の宝塚駅以外はすべて阪急神戸線の駅で占められています。
阪急神戸線はまさにブランド路線なのでしょう。
ところで西宮北口駅周辺、たしかにいい街です。
まず阪急西宮北口駅ですが阪急電鉄のすべての特急が停車し、大阪梅田にいくしても、神戸三宮に行くにしてもとても便利です。
梅田にも三宮にも特急に乗れば１５～２０分程度で着きます。
しかも阪急宝塚線も発着しており宝塚にも行くこともできます。
交通の便の良さは格別です。
しかも駅南側には阪急西宮ガーデンズという大きな商業施設があります。
阪急百貨店とイズミヤを中心にした商業施設ですが、やや高級感を感じる施設で、私も時々ですが阪急電車に乗って行くことがあります。
さらに駅北側には飲食店が立ち並ぶ商店街がありどちらかといえば落ち着いた感じの街並みです。
芦屋などの高級住宅街を抑えての１位ということですが、なんとなく住みたい街の１位に選ばれた理由がわかるような気がします。
家賃が高くても長期間入居してくださる職種の入居者とは？
女性で高収入を得たい場合に選択することができる職種があります。
それは看護師です。
看護師になるためには看護の学校に通わなければならないなど、幾らかのハードルは越えなければなりませんが、希望すれば比較的、だれでもなることができるということで、女性にとっては今でも人気の職種になっているようです。
実際のところ国民全体の医療費が右肩上がりで上がり続けている今、看護師の必要は大きく、一旦、看護師になるならば失職することもほとんどないことでしょう。
そしてだいたい看護師になると１年目にして４００万円ほどの年収があるといわれています。
これは大学卒が大手企業に就職したさいの１年目の年収を上回るものです。
もちろん年とともに大手企業の社員が看護師の年収を上回るようになっていきますが、看護師の年収も徐々に右肩上がりで上昇していきます。
保育士と比較するとはるかに給与水準は高くなっています。
ところで収入のよい看護師ですが、賃貸住宅の貸主にとっても、大切な顧客です。
以前のブログでは大東建託が外国人賃貸にテコ入れの記事について書きましたが、将来的には看護師顧客の獲得も見落とせない事柄です。
ゴールデンウィークなどの連休は入居者が決まらない時期
ゴールデンウィークの季節は不動産への関心が薄れる時期？
以前のことですが長い、長い10連休がありました。
今後は当分は、これほど長い連休はないのではないでしょう。
それにしても官公庁も10連休、銀行などの金融機関も10連休と、こんなにも休んで大丈夫なのかとも思ってしまいます。
アパートローンを借りている銀行の担当者も「こんなにも休みが長いと仕事を忘れてしまう」とぼやいておられましたが、連休前の仕事の感覚を取り戻すにも多少時間がかかることでしょう。
ところでこのゴールデンウィークや連休の期間、毎年のことですが、賃貸住宅への関心はイマイチの時期でもあります。
駅前の不動産屋さんなどで、この期間も営業している不動産屋さんが何件もありますが、見たところ、ほとんど来客はありません。
また不動産屋の車が内覧のためにお客さんが乗せて走っている姿も、見かけません。
おそらくは分譲マンションや戸建て住宅を買うことを考えている人は、モデルルームなどに行くことはあるのかもしれません。
しかし気候的にもアウトドアに良い時期となると、どうしても不動産よりもアウトドアに気が向いてしまうのでしょう。
ところで筆者の大東建託パートナーズ管理で入居者募集をしている物件がありますが、やはりこの連休中に入居者が決まることはありませんでした。
戸建て住宅オーナーでも修繕費用を取り分けておくことが必要なのはなぜ
賃貸住宅オーナーであるならば、アパートやマンションを維持していくうえでランニングコストがかかることは十分に承知しています。
また分譲マンションに住んでいる場合は、毎月管理費や修繕積立金を支払うことが求められます。
その一方で一戸建て住宅の場合は、修繕そのものは一戸建てのオーナーの裁量で決める事柄なので、修繕のことでさほど心配することがないかもしれません。
せいぜい重たい負担は固定資産税ぐらいだと安易に考えてしまうかもしれません。
しかし一戸建て住宅でも、修繕すべき事柄が生じても修繕せずに放置したままにするならば、建物そのものの劣化が進んでいき、やがては快適な住まいではなくなってしまいます。
なので修繕は必要です。
一戸建て住宅でも大規模修繕工事が必要になることがある。
ところで一戸建て住宅の場合、どのような修繕が必要になってくるのでしょうか。
ざっと取り上げてみますと、まず外壁や屋根の塗装があります。
そのためには費用のかかる足場を組まなければならないこともあるでしょう。
しかも外壁や屋根の手入れは防水のためにも重要な修繕です。
さらに外構・エクステリアなどの外回りがあります。
そして内部のフローリングやクロスなどのの張り替え、そして給排水設備の取り替え、さらに水回りの各種の設備の取り替えなども行う必要があります。
サブスクリプション型住居とは 賃貸オーナーに脅威となる？
サブスクリプション型の住宅サービスは今後どれだけ拡大するのだろうか・・。
最近の消費志向はサブスクリスプションつまりは定額制にあるんだそうです。
例えば携帯電話の通話代で定額制、つまりは毎月、一定の金額を支払えばかけ放題になるというサービスがありますが、筆者の母などはメールはしないものの、電話は友人などと長電話をする人なので、この携帯電話のかけ放題サービスを利用させることによって、結果的には電話代の節約につながっています。
ですから、あるサービスのヘビーユーザーであるならば、サブスクリスプション、つまりは定額制を利用することによってコストを抑えることができます。
最近では、さまざまな分野でサブスクリプションサービスが提供されるようになっていますが、サブスクリプション型の住宅サービスもあります。
サービスの内容はA社の場合
月額4万円で光熱費込み。そして全国にある拠点に住み放題のサービスとなっています。
現時点は拠点は5カ所程度で、すべてが東京から1時間以上の決して便利とはいえない場所の住居のようですが、空家等を改修して、住居として提供しているようです。
ところで魅力なのは月4万円という安さで、しかも光熱費込みという料金です。
タワーマンション 上階ほど税金や共益費が高くなっていく
庶民にはあまり関係のないことですが、タワーマンションが建てられ、その上階のあまりにも高額なマンションの部屋を買う人は少なくないといわれています。
買うのは、いわゆるお金持ちで、節税（相続税対策）か投資目的で買うことが多いようです。
おそらくは億単位の価格がすると思いますが、相続税対策のためには高層マンションを買うか、それともアパートを建てるかどちらかの選択（他の選択肢もあるかもしれませんが）に迫られるのかもしれません。
そこでアパートを建てても、将来安定的に入居者が入ることに不安があるのとアパート経営に伴う煩わしさが嫌で、高額のマンションを買ったほうがよいと思い高額のマンションを買った方もおられると思います。
ところが最近、国税庁はいわゆるタワーマンションの上層階ほどに固定資産税等を高く算定する方針を打ち出しました。
というのもこれまでも上層階も下層階も面積で算定していたため、同じ課税額でしたが、マンション価格については明らかに上層階のほうが高いです。
それでは不公平ではないかということで是正に動きだしたといわれています。
しかしそれだけではありません。
マンションを買うと、管理費や修繕積立費も毎月支払っていかなければなりません。
地域密着型の信頼できる老舗の不動産の店舗が頼りになる？
積水ハウスの住宅などは、前もって工場などで作られたパーツが、住宅の現場で組み立てられる方式になっているようですが、そのためか住宅の品質そのものは、他の場所のものとほとんど差がなく、しかも短い工期で住宅が建つようです。
他の大手建設会社の住宅でも同じような方式で建てられることがあると思います。
ですから建設会社を選ぶことは重要になってくると思いますが、一方でマンションの購入や売却などの不動産取引になると必ずしも会社の選択を間違えなければ大丈夫というわけではないようです。
例えば財閥系の不動産屋もあれば、最近はネット系の不動産屋もあるようですが、あの不動産屋は財閥系だから間違いないとは言えないのです。
というのも不動産取引は担当者の個人の能力によるところが大きいからです。
ですから同じ不動産屋さんでも担当者の良し悪しによって得したり損したりすることがあるのです。
能力のあるいい担当者に当たればラッキーといったところなのでしょう。
このてんで穴場的存在なのが地域密着型の不動産屋といわれています。
地元の不動産屋といっても、どこでも良いというわけではなく、地元では老舗的な存在で、お店も小奇麗で、数人ほどの従業員がおり、物件の更新もこまめに行っている所が良いともいわれています。
大東建託パートナーズのワランティサービスを活用 換気扇編
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
大東建託パートナーズのサービスの1つに住宅設備延長保証サービス ワランティサービスがあります。
筆者も加入しております。
そしてこのサービスのいいところの１つはオーナー使用部屋も対象になるというてんです。（テナント部屋は対象外）
それでこれまでにオーナー使用部屋においても、エアコンの部品交換修理、給湯器の基盤交換修理等をこのワランティサービス適用で行っていただきました。
いずれもいまだに請求等はないので、保証サービスが適用されたものと思います。
それで今回は、トイレの換気扇が最近異常な音を出すようになってきたので、診てもらうことにしました。
まずは大東建託パートナーズの担当者に連絡し、修理の依頼をします。
すると大東建託パートナーズは協力業者に連絡して協力業者が修理を行います。
今回も、不具合が生じている部品交換だけで済むと思っていましたが、再度大東建託パートナーズから連絡があり本体そのものを交換するとのこと・・
確かにもうじき9年になろうとしているので、老朽化も考えられますが、問題があります。
以前のブログにも書きましたが、このサービス
と規約に書いているのです。
RCよりも安い木造のアパート デメリットがあるとすれば？
２０１０年当時ですが、当時は大東建託設計施工の物件は、筆者の周辺エリアではRC造りで４階建てマンションが２，３棟竣工されましたが、しかし近年ではいい部屋ネットの大東建託の新しい物件といえば、木造アパートが主流となっています。
というか筆者の周辺エリアでは、いい部屋ネットの大東建託の新しい物件はすべて木造アパートです。
高さは３階までの木造アパートですが、この種のアパートだとエレベーターを設置する必要もありません、給水のためのポンプを設置する必要もありません。
ですから初期費用もかなり抑えることができますし、エレベーターや給水や増圧ポンプがない分、維持管理コストも抑えることができ、賃貸住宅経営に優しい物件ともいえるかもしれません。
ところでなぜ木造アパートに人気があるのでしょうか？
それは木造だと
建築費が安くて済むからです。
ニュースイッチ２０１８年６月２６日の「ハウスメーカー大手、「木造住宅」相次ぎ投入のワケ」という記事には
少子高齢化により新設住宅着工戸数が減少傾向にある一方で、人件費や材料の高騰などを受け住宅価格は上昇している。そうした環境下で複数の住宅メーカーが新たな市場を掘り起こすべく、若年層に着目。一次取得者（初めて住宅を購入する世帯）の獲得に向け、主力のプレハブ住宅よりも安い普及価格帯の木造住宅商品を相次ぎ投入している。
と述べていて、住宅価格が上昇しているなか安い木造住宅にハウスメーカーが力を入れているとのことです。