人気のないエリアでの賃貸住宅経営 どうやって満室経営を目指すか
このサイトの記事では、これまで何度もアパートマンション経営において立地の重要性について書いてきました。
便利で人の多い駅の近くなどの立地の良い場所で、アパートやマンション経営を行うのが無難な選択です。
一括借り上げでアパート経営を行うにしても同じことがいえます。
なぜならば一括借り上げでも家賃は結局のところはエリアの家賃相場によって決まり、エリアが良くなければ家賃相場が下がる傾向にあり、家賃収入は少なくなります。
ところでアパートやマンションを相続したものの立地が良くない場所あるなど、どうしようもない事柄もあります。
この場合は、置かれた状況の中でベストを尽くすしかありません。
賃貸住宅管理会社は極力、空室が増えないようにがんばるでしょうし、一括借り上げの場合は空室＝一括借り上げ業者の損失となるので必死になって空室がでないのようにすることでしょう。
では大家としては何ができるでしょうか。
正直のところ管理会社に任せているので、状況が良くなるなるのを辛抱強く待つしかない場合もあるかと思います。
より良い管理会社に管理替えをすることを検討することもできます。
というのも管理会社によって入居斡旋力に実力の差があるのも事実だからです。
住宅ローンを完済しても建物修繕工事の費用負担は重くなっていく
持ち家派と賃貸派。
どちらがいいのかについての議論は絶えませんが、持ち家派（分譲マンション購入も含む）のメリットは住宅ローン完済後は住居費を抑えることができるというものです。
そのことはよく聞きます。
しかし現実はどうなのでしょうか。
まず戸建住宅についてですが、３０～３５歳の時に、３５年の住宅ローンを組んでマイホームを購入したとします。
すると住宅ローン完済時は６０～６５歳で、仕事も定年退職し、仕事を継続しているとしても非常勤のような形態の雇用で、収入も激減していることでしょう。
そしてその後は年金生活へと移行していくわけですが、確かにこの時点で、住宅ローンの返済は完了しており、支出面では改善されているかもしれません。
しかしマイホームも３５年目を迎えるとなると、大規模なリフォームが必要となってくるかもしれません。
１５年～２０年ぐらいで１回目も大規模修繕工事を行ったかもしれませんが、２回目の工事となると１回目以上に費用がかかります。
例えば給排水設備の交換などが求められるかもしれないからです。
収入といえば、現役で働いてた時代は、働き次第で収入アップを計れたかもしれませんが、６０歳を超えるとそういういうわけにはいきません。
となるとリフォーム工事費用は、リフォームローンを組んで調達しなければならないかもしれません。
不動産テック時代が進んでもネットに頼れない分野も・・
最近ですが、時々不動産テックという言葉を耳にするようになりました。
この不動産テック、その意味は不動産とITの組み合わせによるサービスのことのようです。
実際のところ、不動産テックですが、賃貸住宅サービスにおいても活用の幅が広まっています。
例えば昔は、お部屋探しをする場合は、住みたいエリアのなかにある不動産屋さんを何件も行ってお部屋探しをしたものです。
それが今ではインターネットの入居者募集サイトを綿密に調べたうえで、関心のある物件を見つけたならば、その物件を扱っている不動産屋さんに行って、その後に内覧をするという方法が主流になっているように思われます。
ですから昔は不動産屋さんの賃貸物件を仲介する店員さんの裁量や能力によって、入居者が決まるかどうかが大きく左右されていたものですが、今ではインターネットの入居者募集サイトにおいて、どれだけ注目されるか、あるいはアピールできるかが入居者が決まるかどうかの第一歩となるように思われます。
しかも最近はインターネットの入居者募集サイトからもVRでお部屋の内覧ができるようになっています。
不動産会社から紹介されやすい物件はシャーメゾン？なぜ？
春の入居者需要の大きな時期も過ぎ去りました。。
今は入居者募集をしても、なかなか決まらない時期です。
筆者の所有マンションでも、以前のことですが一部屋が4月下旬に退去され、タイミング的には、お部屋の内覧ができるようになるのが5月のゴールデンウィークが終わった後になったことがあり、悪い時期に退去されたことがあります。。
ところで筆者の物件は、大東建託パートナーズ管理ですが、入居者斡旋は大東建託リーシングと大東建託パートナーズがテコ入れする地元にある不動産屋さんが行います。
といっても多くの場合は、地元の不動産屋が決めてくださっているようです。
そこで頼りになる、不動産屋ですが、扱っている物件は、大東建託パートナーズ管理の物件以外の多くの物件を扱っています。
そして仲介するにしても、やはり優先的に仲介したくなる物件があるんだそうです。
ではズバリその物件とは？
それは積水ハウスの
シャーメゾン
なんだそうです。
なぜシャーメゾンなのか？
シャーメゾンというと高品質の住宅、機能が充実している賃貸住宅というイメージがあると思いますが、まさにそのような物件が多いです。
その一方で家賃はやや高めかもしれません。
すざましい入居率を維持している大東建託の賃貸物件
大東建託設計施行管理のアパート。入居率は高水準を維持している。
以前の記事では市街地における積水ハウスの優勢について書きました。
確かに積水ハウスのこれまで蓄積してきた信頼とブランド力は高い入居率をもたらしているように思います。
ところで筆者の所有物件は大東建託パートナーズに管理をゆだねています。
そしていわゆる大東建託グループと契約しているアパートマンションオーナーには年２回、大東建託の最近の実績あるいは業績、そして今後の取り組みについて書かれている冊子が送られてきます。
そして今回も送られてきた後にすぐに開封してざっと目をとおしてみますと、直近の大東建託パートナーズ管理物件の入居率が９６％超となっていました。
この数字は正直すごいです。
だいたい管理戸数２５戸につき空室は１戸のみだからです。
しかも大東建託はこれまで市街地よりも競合メーカーの少ない地方にシェアを伸ばしてきた会社です。
地方となるとどうしても市街地よりも人口が少ないですから、空室が多くなりそうというイメージがありますが、その地方に多くの物件をかかえながら９６％超の入居率は異常ともいえる数字です。
しかもこの冊子によるとさらに入居率の向上に取り組んでいくとのことです。
どこにそれだけの入居斡旋力があるのかは、大東のオーナーをしていてもわからないのですが、自物件でも住居部分の空室は、あまりなかったのが実感です。
どんな街のエリアに賃貸住宅需要がある？駅近に加えて
アパートやマンションの賃貸住宅オーナーにとって重要な事柄の1つは家賃です。
この家賃が高ければ高いほど賃貸住宅オーナーの家賃収入も増えることになります。
しかもこの家賃というのは、全く同じお部屋でも、その賃貸住宅の立地場所、エリアによって随分と違ってくるものです。
ですからオーナーとしてみれば、できるだけ家賃を高くできるエリアの物件を所有してみたいと思うものです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
ところで家賃を高くできるエリア、街とはどのような特徴があるのでしょうか。
それは一言で言うならば、需要と供給の関係で需要が圧倒的に大きなエリアということになります。
つまりは住みたいと願う人が多いエリアや街、空室が生じてもすぐに埋まるようなエリアや街は、おのずと家賃相場は高く推移することになります。
それでは人はどのようなエリアや街に住むのを好むのでしょうか。
このてんで大東建託のニュースリリース2020/5/20の「「いい部屋ネット 街の住みここちランキング２０１９〈総評レポート〉」発表 住みここちが良いのは、生活利便性と住環境が両立している場所！ 街の住みここちと人口増加には高い相関関係が！」が公表されました。
この見出しそのものが、人が住むのに好むエリアの特徴が示されていますが
大都市の街（駅）では、住みたい街ランキングの上位にランクイン する知名度の高い街よりも、ターミナル駅から少し離れた、静かな 住環境と生活利便性が両立している街の住みここちが良い傾向が あります。
sumicoco2019_sohyo_0520.pdf (kentaku.co.jp)
と書かれています。
このように駅直結の非常に利便性の良いマンションなども、評価は高いとは思いますが、生活の利便性のよさだけでなく、それに加えて静かな住環境も住みやすさにとって重要なようです。
ですから駅に近いエリアでも人通りが非常に多く騒がしいようなエリアは、かえって評価が下がることもあるようです。
あくまでも生活の利便性と静かな住環境の双方が必要ということのようです。
なので、生活の利便性が良いとともに、近くには癒されるような大きな公園があるというのも魅力的なエリアということになることでしょう。
さらにそれに加えて女性の場合は、安全という要素も加味する必要があるでしょう。
ところで本当に住みやすい街の特徴としては人口が増加しているという特徴があるとも指摘されています。
ですから、物件のエリアや街を選ぶ時には、ぞの街やエリアは人口が増加しているかどうかも調べてみることもできるでしょう。
例えば近い将来に新駅ができることがわかっているエリアや街などは、人口が増える傾向にあります。
このように家賃相場が今後も高く推移すると思われるエリアの特徴について取り上げましたが
・生活利便性
・静かな住環境
・人口が増加傾向
という3つの条件をクリアしているエリアだと言えそうです。
大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席して！！
大東建託パートナーズ管理のアパート。
大東オーナーになると、年に1度、大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席する機会があります。
出席は任意で、欠席することもできますが、出席か欠席かどちらかを大東建託側に連絡する必要があります。
今回は久しぶりに出席することにいたしました。
過去２回ほどは欠席したのですが、今回は妻と共に出席いたしました。
そこで出席して驚いたのは、以前よりも
女性オーナーさんや、女性オーナーさんが連れてきた娘などの次期女性オーナーさんたち
の出席がとても多くなっていたことです。
想像するには、もともとは女性オーナーさんの前はご主人がオーナーだったものの、ご主人が亡くなったので、後を継いでオーナーになり、娘に相続することも決まっているので、娘も連れてきたのではないかと思われます。
以前は基本的にはオーナーのみの出席しか認められていなかったのですが、最近はオーナーの配偶者か子供などの相続人も１人まで出席できるようになり、女性オーナーさんも１人での出席にはしりごみしていたものの、最近になって１人まで連れてくることができるようになったので、相続人となる子供を連れて出席しやすくなったのも影響しているのではにかと思います。
それにしても大東オーナーには結構な比率で女性オーナーさんたちがおられるようです。
家賃ベース入居率とは？戸数ベース入居率との違いは？
大東建託施行管理の賃貸マンション。
入居率というと総戸数から空室でない戸数をパーセントで表したものと思うものです。
例えば１０戸のアパートがあって空室が１戸の場合は入居率は９０%となります。
ところで戸数ベースではなくて
家賃ベース入居率
というものがあります。
実際のところ賃貸住宅管理戸数でトップ企業の大東建託も業績速報などで公表しています。
そして戸数ベースの入居率と家賃ベース入居率とでは多少数値が異なってきます。
例えば大東建託の場合は家賃ベース入居率が９６%以上（２０１７年現在）と公表しています。
しかしここで批評されるのが、家賃ベース入居率を公表して、戸数ベース入居率よりも高く見せれるように操作しているのではないかといった意見を聞くことがあります。
しかし実際はどうなのでしょうか。
大東建託の月次業績速報はそもそもアパートマンションオーナーや入居者にも参考になるものですが、最も意識しているのは株主です。
つまりは株主にとって重要なのは大東建託の業績がどうなのかといったてんです。
そこで求められるのは株主により正確に業績を開示することです。
となると戸数ベースよりも家賃ベースで開示するほうが、より正確に業績を開示することができます。
インフレの時代 更新時に家賃も値上げされていた
筆者の小規模マンションは、大東建託パートナーズが管理しています。
そして入居者の２年ごとの更新も大東建託パートナーズが入居者と連絡をとり行っています。
ところで大東建託パートナーズは、物件オーナーに２～３カ月に１度、建物定期報告書を提供しています。
そしてそのなかには入居者の契約更新完了状況の項目があります。
この項目は、入居者さんは２年ごとに契約更新を行いますが、その完了状況が記入されています。
そして筆者のこれまでの経験則からすると、入居者さんの家賃は契約更新でも、ほとんどが変わらずです。
しかし稀に家賃が値下げされていることもありますし、逆に家賃が値上げされていることもあります。
大東建託のマンション建設
もちろん家賃が値上げされる場合でも、１０００円の値上げしかこれまでは見たことがありませんでした。
ところで新しい建物定期報告書が提供され、入居者の契約更新完了状況の項目を見てみると、驚くべきことが記入されていました。
なんと今回、契約更新した入居者さんの家賃が
３０００円も値上げされているのです。
３０００円も更新時に家賃が値上げされたケースは筆者の小規模マンションでは初めてのことです。
というか、喜びと不安も生じてきました。
退去者がゴミ置き場に不法投棄して去ってしまった どうなるの？
春の時期、この時期は引越シーズンです。
入居する方もいれば、退去していく方もいます。
筆者の小規模マンションでも先日のこと、引越していきましたが、問題が発生。
引越のさいにでるゴミを大量に筆者の小規模マンションのゴミに投棄して行ってしまったのです。
もちろん投棄されたゴミの多くは、翌日の自治体によるゴミ回収で回収されるものですが、しかし一部のゴミは回収の対象にならないものもあります。
まさに
不法投棄
そして
逃げ得
です。
これまでの退去者のほとんどは引越のさいにでるゴミの処理をきちんとして退去されていたのですが、今回はマナーの悪い退去のケースとなってしまいました。
ところでこのような場合に対処策はあるのでしょうか。
このてんでホームズのウェブサイトの「トラブルになる前に知っておきたい！粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題」という記事には
現時点でマンションの敷地内でゴミの不法投棄を発見したら管理会社に連絡し、張り紙や警告文の配布をしてもらいましょう。
【ホームズ】トラブルになる前に知っておきたい！粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題 | 住まいのお役立ち情報 (homes.co.jp)
と書かれています。