小規模マンションオーナーの日記


1月 15, 2025

大東建託パートナーズのワランティサービスを活用 給湯器編👍

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大東建託施行管理の賃貸マンション。

ある時、所有マンション内で、入居者さんにお会いした時に、「給湯器がどうしてもエラー表示になって機能しまいます。大阪ガスに連絡したほうがいいですか」と尋ねてこられました。

どうやら賃貸住宅内の設備機器の故障時にどうすればよいのかあまり知らなかったようです。

そこで「大阪ガスでなく大東建託パートナーズに連絡してください」と返答しました。

それから2日後ぐらいに、再び入居者さんにお会いした時に、「無事に修理が行われて治った」とのこと。

どうやらあれから直ぐに、大東建託パートナーズに連絡して、翌日ぐらいに修理業者による修理が行われたようです。

何はともあれ無事に元に戻ってよかったのですが、入居者さんに「何が原因だったんですか」と尋ねてみると「接続不良だったみたいです」と返答されました。

接続不良といっても

電気系統の接続不良だったのか、その他の箇所の接続不良なのかわかりませんが、修理業者から大東建託パートナーズに修理代金の請求書が届けられているはずです。

ところでこの給湯器パロマ製と思われますが、パロマのホームページで調べてみると、修理代金は5000円~100000円ぐらいとなっています。

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1月 13, 2025

大東建託パートナーズによるゲリラ豪雨による水害対策

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近年の風水害被害の増加に、アパートオーナーも備える必要性が高まっている。

大東建託パートナーズの場合、2か月に1回、建物の定期点検が行われ、アパートマンションオーナーに報告書が送られてきます。

その中にオーナー向けに大東建託パートナーズの担当者のコメントが書かれています。

担当者によって明らかにオーナー1人1人に異なったコメントを書いている担当者もいれば、担当する物件オーナーすべてに同一のコメントを書いている担当者もおられるようです。

現在、筆者の物件を担当している大東建託パートナーズ担当者は、おそらくすべてのオーナーさんに同一のコメントを書いているように思いますが、しかしとても参考になるコメントを書いてくれています。

今回は近年、増大している水害対策です。

近年、ゲリラ豪雨などで床上浸水などの被害が生じることを多くなっています。

一般の戸建て住宅もそうですが、アパートマンションも被害に遭っているようです。

どうも近年の水害被害に大東建託パートナーズの物件も被害を被ったようで、大変な損害を被った方もおられるようです。

例えば水害のための修繕費用は1部屋あたり数百万円ぐらいかかるようで、もし10部屋被害に遭ったならば、1500~2500万円ほどの修繕費用がかかります。

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1月 10, 2025

ウオシュレットの交換費用 大東建託のワランティサービスで無料に

最近は便座はウオシュレット(温水洗浄便座)が標準装備になりつつあります。

賃貸住宅でも新しいアパートやマンションならばウオシュレットが装備されているのではないでしょうか。

とにかく寒い冬でも便座が温かくてトイレを快適に過ごすことができます。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

そして筆者の小規模マンションでも、全部屋のウオシュレットが装備されています。

 

ところでこのウオシュレット、とても利便性の高い設備ですが、その一方で、時々故障することがある機器でもあります。

多くの場合、電気を動力源としていますが、電気系統の故障などで、便座が温かくならなくなったとか、洗浄機能が動かなくなったなどのトラブルが生じることがあります。

 

先日のことですが筆者の小規模マンションでもそのようなトラブルがありました。

今回の故障は、洗浄機能が動かなくなったというものです。

そこで早速、管理会社の大東建託パートナーズに連絡を入れました。

オーナー専用の電話番号に電話すると、大東建託パートナーズの担当支店の受付のスタッフに電話がかかります。

この時に、故障の内容、また故障した設備と、さらに品番を伝えます。

すると、物件担当者から後ほど電話連絡するとのこと。

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12月 22, 2024

水害補償の保険に加入していない大東オーナーさんが意外と多い?

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水害補償の火災保険に加入しているならば、増大する水害リスクに対処できる。

数年前のことですが、突然に大東建託パートナーズの物件担当者から電話がかかってきました。

電話の内容は

「水害補償のある火災保険に加入しているかどうか」

の確認でした。

当時もゲリラ豪雨などによる水害被害が多発するようになっており、おそらくは大東オーナーさんも被害に遭ったオーナーさんもおられて、しかも高額の修繕費や、修繕されるまでの家賃収入停止などの大変な状況に陥ったオーナーさんが少なからずおられたのではないかと思われます。

そこで大東建託パートナーズの担当者が担当している物件のオーナーさん一人一人に水害補償の火災保険に加入しているかどうかの確認を行ない、加入していないならば、この機会に加入を提案するようにしておられたようです。

とにかく水害被害に遭った部屋の場合、修繕費用は一部屋あたり数百万円程度かかるといわれています。

もしも10部屋が被害に遭ったならば、数千万円の修繕費用がかかることになります。

それでこの機に、全国の大東オーナーさんにも、水害補償の火災保険加入の確認が行われ、ほぼ100%に近い大東オーナーさんが水害補償の火災保険に加入したのではないと思っていましたが・・。

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12月 06, 2024

大東建託パートナーズのワランティサービスの活用 トイレ設備編

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大東建託パートナーズのワランティサービスに2015年11月に加入してから最初のころですが、正直のところ、ほとんど活用することがありませんでした。

最初の1年半の間、活用したのはエアコンの不具合修理、給湯器の電気系統の故障、換気扇の交換ですが、すべて筆者家族が使用しているオーナー使用部屋の設備のみです。

どう考えても、毎月支払っているサービス料のもとがとれてない状態です。

まあ今後、エアコンや給湯器の故障が相次ぎもとがとれるようになるのかもしれませんが。

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大東建託とのスタンダードプランでの一括借り上げの場合は、ワランティサービスに加入して設備故障の保証を得ることができる。

ところで最近、大東建託パートナーズのマイサービス(大東建託物件オーナー向けのネットサービス)を見ていると、ある部屋のトイレの設備工事と表示がありました。

費用負担は大東ワランティサービスとなっていました。

いったいどんな修理工事だろうかと関心がありましたので、入居者と会った時に、聞いてみようと思っていました。

そして、ある時お会いした時に、声をかけ「お部屋のトイレが壊れたんですね」と尋ねてみました。

すると「ウォッシュレットの便座が全然、温かくならなかったので見てもらったら、交換修理をする必要があるとの言われました」とのことでした。

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9月 12, 2024

大東建託パートナーズのワランティサービスを活用 換気扇編

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完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。

大東建託パートナーズのサービスの1つに住宅設備延長保証サービス ワランティサービスがあります。

筆者も加入しております。

そしてこのサービスのいいところの1つはオーナー使用部屋も対象になるというてんです。(テナント部屋は対象外)

それでこれまでにオーナー使用部屋においても、エアコンの部品交換修理、給湯器の基盤交換修理等をこのワランティサービス適用で行っていただきました。

いずれもいまだに請求等はないので、保証サービスが適用されたものと思います。

それで今回は、トイレの換気扇が最近異常な音を出すようになってきたので、診てもらうことにしました。

まずは大東建託パートナーズの担当者に連絡し、修理の依頼をします。

すると大東建託パートナーズは協力業者に連絡して協力業者が修理を行います。

今回も、不具合が生じている部品交換だけで済むと思っていましたが、再度大東建託パートナーズから連絡があり本体そのものを交換するとのこと・・

確かにもうじき9年になろうとしているので、老朽化も考えられますが、問題があります。

以前のブログにも書きましたが、このサービス

「老朽化は対象外」

と規約に書いているのです。

 

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8月 11, 2024

まさかの高額修繕費用に備えて損保への加入は重要事項

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築年数が経つとともに思わぬ高額の修繕費用がかかる場合がある。

アパートマンション事業においてリスクとなるのは、建物維持管理に費用がかかるというてんです。

知り合いのビルオーナーさんがおられますが、3階建てのテナントビルを所有しておられます。

RC造りのビルですが、築30年以上の物件です。

最近、雨漏りがするということで、修繕をすることになりましたが、建物を調べていると、鉄骨階段にも問題が見つかり、鉄骨階段の修繕はクレーン作業で行うとのこと。

雨漏りと鉄骨階段修理で修繕費用が300万円するとのことです。

あまり資金的な余裕がないオーナーさんなので、資金調達のために親族などからお金を借りたりして乗り切るそうですが、この方のアパート事業は今後も大変だろうなあと思います。

ところで修繕費300万円というとかなり高額に感じますが、アパートマンション事業の場合はそのような高額な修繕費は珍しいことではありません。

以前、大東建託パートナーズの担当者のコメントに、近年水害による建物被害が頻発しているようですが、アパートが床上浸水による被害をうけた場合の1部屋あたりの修繕費は、だいたい250万円ぐらいだそうです。

1部屋で250万円ですから4部屋被害を受けたとしたら1000万円の修繕費がかかることになります。

1000万円というと、よほど資金的な余裕のあるオーナーさんでないとすぐには出せない金額です。

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7月 11, 2024

大東ワランティサービス 1月分から築年数に応じた料金変更になる

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築年数とともに修繕費用も増えていく。

12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額を確認してみますと、先回分よりも減額されています。

えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。

ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。

そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。

そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。

具体的には

築6年~築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円

築11年~築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円(すべて消費税8%痔の税込み価格)

となっています。

そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。

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6月 27, 2024

施設所有者賠償責任保険の漏水補償特約!!なぜ重要か

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集合住宅内の水漏れ事故で物件オーナーに賠償責任がかかる場合がある。

以前に書いた記事では施設所有者賠償責任保険があり、アパートやマンションオーナーであれば加入を検討すべき保険ということについて書きました。

ところで、この保険には漏水補償特約があります。

特約ということですから、保険料が余分にかかります。

では漏水特約とはどのような時のためのものなのでしょうか。

例えば給排水管からの水漏れで、入居者の家財道具が水浸しになり、修理代などの損害賠償責任を負うことになった場合に支払われる保険です。

例えば入居者による不注意による水漏れの場合は、入居者の責任となります。

筆者も若い時代にアパート暮らしをしていた時に、2階に住んでいましたが台所のタンクが詰まっていることに気づかず、しかも水をしっかりと止めることを忘れていて、タンクの水が溢れてしまい、1階部屋に水漏れが生じ、修理代を支払わなければならない事がありました。

この場合は

借家人賠償責任保険

によって補償をしてもらうことができます。

しかし入居者による不注意でない場合、つまりは所有物件の設備、管理の不備等により発生した水漏れの偶然の事故により、他人の財物を壊したり、汚損したりした場合は借家賠償責任保険が適用されるわけではありません。

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大東建託物件のワランティサービスの築年数別のサービス料金

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大東オーナーはワランティサービスに加入して室内設備の修繕の保証をえることができる。

2015年の11月ごろだったと思いますが、大東建物管理(現大東建託パートナーズ)の担当者が来られて、大東建託パートナーズが提供している住宅設備機器延長保証ワランティサービスに加入しました。

当時は筆者の所有物件が築8年だったので、大東建物管理の担当所も「サービス料金もお得だと思いますよ」と言われていました。

というのも、この住宅設備機器延長保証ワランティサービスのサービス料金、築年数によって変わっていくのです。

当然、築年数が経てば経つほど、住宅設備機器の故障も多くなっていきますので、

サービス料金も高くなっていきます。

そして5年ごとに上がっていきます。

ところで、筆者の所有物件も築10年になりました。

大東オーナーの場合は築10年の前にオーナーに支払われる賃料の改定の協議が行われ、築10年の最初の月からは改定された賃料が支払われることになっています。

そして築10年の最初の月の賃料は多少減額された賃料が支払われていたのですが、ワランティサービスのサービス料金は前月と同じでした。

あれっと思いましたが、サービス料金は変わっていません。

そこでもう一度、ワランティサービスのサービス内容の説明書をよく読みなおしてみますと、どうやら筆者が勘違いしていたようです。

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