小規模マンションオーナーの日記


10月 10, 2019

想定外を主張されると損害賠償を請求が難しくなる

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台風15号は関東地方、とりわけ千葉県に大きな被害をもたらした暴風台風でした。

テレビの映像では民家の屋根が飛ばされたりと、かなり強力な風が吹いていたことがわかります。

ところでゴルフ場の鉄柱が暴風によって倒されて、何棟かの民家が壊されるという被害も驚きでした。

風の力で、鉄柱が倒れることがあるのかと、考えさせられましたが、被害にあった民家の補償はゴルフ場が負ってくれるものと思っていましたが、実際のところは必ずしもそうだというわけではないようです。

というのも法律によると損害賠償を請求できるのは

建物などの設置や保存のミスで他人に損害を与えた場合

となっているのです。

つまりは建物の設置や保存のミスがなかった、つまりは予想範囲内の事態に対する対応を怠っていないことが明らかな場合は、損害賠償を請求するのは難しいということになります。

ということは予想の範囲を超えた事態、つまりは想定外のこととなると、損害賠償は請求できない、請求して裁判で争っても勝ち目がないということになります。

それで上記のゴルフ場の場合は、今回の事故が想定外のもの、予想を超えるものとなると、ゴルフ場側は補償する必要はないということになります。

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3月 09, 2019

大東ワランティサービス活用 エアコン編👍


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設備故障を保証するサービスで急な出費を避けることができる。

数日前のことでしたが、所有マンションの階段を下りている時に、2階のある部屋の前に、大きな箱などが置かれて、室内でなんらかの工事が行われていました。

なんだろうと思い近づいてよく見てみると、大きさはエアコンが入るほどのサイズです。

箱には富士通という言葉が書かれているので、どうやら富士通製の製品が入っているようです。

ひょっとして富士通製のエアコン?と思いました。

入居者さんが個人的にもう1台のエアコンを設置している?

それとも、エアコンでない他の製品を設置しているのではとも考えてしまいました。

ところで大東建託パートナーズからは何の連絡もありません。

一体、何の工事を行っていたんだろうと、多少の不安を感じながら、その場を去りました。

それからしばらくしての事、大東オーナーのマイページを見ていると、マイページの修繕の箇所で、2階のあの部屋で、修繕が行われていたことが書かれていました。

そこには「エアコンの補修」となっています。

どうやらあの部屋で行われていた、工事はエアコンの修繕工事だったようです。

そういえば以前、あの部屋のエアコン室外機の音が異常に大きかったことがありました。

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12月 23, 2018

大東ワランティサービス 1月分から料金変更?


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築年数とともに修繕費用も増えていく。

12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額(2019年1月分)を確認してみますと、先回分よりも減額されています。

えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。

ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。

そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。

そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。

具体的には

築6年~築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円

築11年~築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円(すべて税込み価格)

となっています。

そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。

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12月 03, 2018

風水害の多い年 やはり来年には火災保険料値上げ😿


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火災保険料が値上がりする見込み。

2018年は災害の多い1年でした。

6月には大阪北部地震、7月には西日本豪雨、そして9月には台風21号、24号、そして北海道地震と災害だらけの1年でした。

このような年には、損害保険会社も大忙しではないかと思うのですが、やはりそうだったようです。

しかも保険金の支払いも非常に多くて、損害保険料も値上げに踏み切るようです。

このてんで日本経済新聞2018年11月13日の「損保、19年秋に火災保険料上げ 18年度の保険金1兆円に 」という記事には

大手損害保険3グループは2019年秋に火災保険料を引き上げる方針だ。国内で自然災害による保険金支払いが増えて収支が悪化しているためで、引き上げは4年ぶり。西日本豪雨や大型台風など風水害が相次いだ18年度の保険金支払額は大手3社で計1兆円規模に膨らむ見通しだ。今年のような風水害が今後も続けば、家計や企業の保険料負担が増える基調が続く可能性がある。引用:損保、19年秋に火災保険料上げ 18年度の保険金1兆円に

と書かれていました。

このように2019年の秋に火災保険料が値上がりする予定のようです。

物件オーナーにしてみれば、損害保険料の値上げは望ましいことではありませんが、いた仕方ないことなのかもしれません。

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11月 04, 2018

大東ワランティサービスのサービス料金が上がらない なぜ?


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大東建託パートナーズが住宅設備機器延長保証サービスを提供している。

大東オーナーの場合、フルパッケージプランの場合は、大規模修繕費用や住宅設備機器等の修繕費用について30年間は煩うことはありません。

ところがスタンダードプランの場合になると、修繕費用はすべて大東オーナーの負担となります。

しかしスタンダードプランでも大東建託パートナーズが提供する住宅設備機器延長保証ワランティサービスに加入するならば、エアコンや給湯器などの修繕費用は大東建託パートナーズが負担することになります。

しかしこのワランティサービスですが、築年数に応じて毎月支払うサービス料金が上がっていきます。

どのような基準でサービス料金が上がるかというと

新築~5年以下

5年超~10年以下

10年超~15年以下

15年超~20年以下

20年超~

という基準で築年が経つにつれてサービス料金が上がります。

そしてサービス料金も最も安い、新築~5年以下と最も高い20年超~では比較してみますと3倍程度高くなっています。

そしてそれもそのはず、筑年数が経てば経つほど、住宅設備機器が故障することも多くなっていきますので、段階的にサービス料金が上がっていくのも、いた仕方ないことです。

もちろん私の物件も、築11年になりましたが、これまで換気扇、給湯器故障などがありましたので、この時にワランティサービスのおかげで修繕費用を支払なくて済みました。

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10月 15, 2018

自然災害が生じると物件管理会社が忙殺されるようになる💦


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災害時の後は、管理会社の担当者は事後処理のために忙殺されるようになる。

2018年9月4日に四国に上陸し、京阪神地区を縦断した台風21号は、これまでにない暴風被害をもたらしました。

この時の暴風のために、あちらこちらの建物が損傷しましたし、数多くの電線も損傷し、最長で3日程度の停電被害も広範囲で発生しました。

この時、私の所有物件でも停電が生じ、入居者さんが帰宅した時に、停電のためにエントランスのオートロック錠が開錠できないという連絡が大東建託パートナーズに数件入ったようで、大東建託パートナーズの担当者から私に連絡が入り、停電時はエントランスのオートロック錠を開錠したままにしてほしいと言われました。

また順次、担当の物件の台風による被害状況を確認に行きますとも言われたのですが、それからかなりの日時が過ぎましたが、今のところまだ来られていません。

おそらくは通常の業務に加えて台風の被害状況の確認と処理の仕事のために忙殺されているために、なかなか来れないなんだろと思っていましたが・・。

そのようなさなか大東建託の営業店の担当者が来られたので、この機会に「今は大東建託パートナーズの担当者はとても忙しいでしょうね」と尋ねてみると「そのとおり、外回りに追われている」とのことでした。

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10月 10, 2018

超暴風時代に突入 損害にどのように対処できるだろうか!!


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施設賠償責任保険は物件オーナーが加入を検討すべき保険。

2018年9月に四国を縦断し京阪神地区を暴風域へと巻き込んだ台風21号はこれまでにない暴風台風でした。

私も暴風時に窓から外をを眺めていましたが、様々な物体が暴風で飛んでいたり、屋根が剥がれて飛んでいく光景を目にすることもありました。

実際のところ今回の暴風で飛んできた物があたって亡くなった人や、マンションの窓を突き破って飛んできたもののために部屋内で亡くなった方もおられます。

ところでこれだけの暴風だったので瓦が飛んだり看板が落ちたり飛んだり、樹木が倒木したりしたがために、なんらかの損害を被った方も少なくないようです。

例えばきちんと設置されていた看板が暴風のために飛ばされて、自宅の窓ガラスに直撃し、大きな損害が生じたとします。

この場合は看板の所有者は、損害賠償責任があるのでしょうか。

このケースの場合、看板はきちんと設置されていたものの、予測できない事態から発生した天災による事故によるものなので賠償責任は発生しないというのが法律の考え方なんだそうです。

ですからこの損害による修繕費用は、損害を被った方負担になり、もし風水害補償のある火災保険に加入しているならば、その保険で修繕費用を補填してもらうことができます。

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8月 22, 2018

水害補償の保険に加入していない大東オーナーさんが意外と多い?


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水害補償の火災保険に加入しているならば、増大する水害リスクに対処できる。

数年前のことですが、突然に大東建託パートナーズの物件担当者から電話がかかってきました。

電話の内容は

「水害補償のある火災保険に加入しているかどうか」

の確認でした。

当時もゲリラ豪雨などによる水害被害が多発するようになっており、おそらくは大東オーナーさんも被害に遭ったオーナーさんもおられて、しかも高額の修繕費や、修繕されるまでの家賃収入停止などの大変な状況に陥ったオーナーさんが少なからずおられたのではないかと思われます。

そこで大東建託パートナーズの担当者が担当している物件のオーナーさん一人一人に水害補償の火災保険に加入しているかどうかの確認を行ない、加入していないならば、この機会に加入を提案するようにしておられたようです。

とにかく水害被害に遭った部屋の場合、修繕費用は一部屋あたり数百万円程度かかるといわれていますから。

もしも10部屋が被害に遭ったならば、数千万円の修繕費用がかかることになります。

それでこの機に、全国の大東オーナーさんにも、水害補償の火災保険加入の確認が行われ、ほぼ100%に近い大東オーナーさんが水害補償の火災保険に加入したのではないと思っていましたが・・。

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6月 20, 2018

大きな地震がマンションを襲う(+_+)


 

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マンション経営では時々不慮の出来事が生じる。

2018年6月18日の朝8時前の事でしたが、突然に大きな揺れが生じました。

とにかく激しい揺れです。

大きな地震だー、と思ったものの、動くことができず、じっとしていました。

揺れがおさまってからテレビをつけて状況を確認しようとすると、ほとんどの放送局で地震速報の番組に切り替わっており、改めて大変な事態が生じていると実感。

しばらくして、所有マンションの状況も気になりだして外に出て見回ってみました。

さいわい目視では、損傷や外壁の剥がれなどもなく一安心、周辺の住宅にも建物損傷はほとんどなかったようです。

しかしあれだけの地震です。

やはり種々のトラブルが発生しました。

まずは

エレベーターが停止し動かなくなりました。

どうやら今のエレベーターは一定の揺れを感知すると停止するようになっているようです。

そしてエレベーターが復旧するためには、エレベーターの管理会社のエンジニアの点検が行われたあとでないと停止状態が解除されないようなのです。

そこでエレベーターの管理会社に何度も電話をかけましたが、全く繋がりません。

電話回線がパンク状態になっていることにもよりますが、電話回線が繋がるようになってきた時間帯に電話しても電話応対が殺到しているのか、繋がりません。

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5月 05, 2018

損保代理店の担当者が保険の更新で訪問してくる!!


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大東建託設計施行管理のアパート。家主の多くが損保に加入している。

私は大東オーナーですが、加入している損害保険は大東建託パートナーズが提供している損害保険ではなく、損保ジャパン日本興亜損保の損害保険に加入しています。

大東建託パートナーズから損害保険の提案も受けましたが、すでに損保ジャパンで加入しているということで、断りました。

ところで加入している損保ジャパンの損害保険の5年更新の時が近づいてきましたので、代理店の担当者が説明と更新のために訪問してこられました。

代理店も人手不足でかなり忙しいようで、その忙しいなか訪問してこられました。

そして今回の更新手続きから、様々なてんを学ぶことができました。

その1つはこの5年間で

地震保険の保険料がかなり高くなった

というてんです。

およそ40%程度の値上げです。

その理由を聞いてみますと、国土交通省の方針で、マンションなどの地震保険料が高くなっているとのことです。

ですからどこの損保でも同じように値上がりしているとのことです。

さらにもう1つ高くなったのは

施設賠償責任保険です。

施設賠償責任保険もこの5年でかなり高くなっていました。

以前はリーズナブルな保険料ともいわれていた施設賠償責任保険ですが、もはやリーズナブルとは言い難いようです。

それにしてもなぜ施設賠償責任保険がそんなにも高くなってしまったのでしょうか?

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