三田市 昔は人口激増エリアだったのが今は減少の市になぜ？
兵庫県に三田市がありますが、今から数十年前に人口が爆発的に増えた街です。
なぜ当時、爆発的に増えたかというと、大阪から三田までのJRの宝塚線が電化され、通勤電車も増発され、1時間程度で、大阪までの通勤が可能になったからです。
この当時、阪神地区に住む多くの方が、開発中の三田のマンションや戸建て住宅に、どんどんと移り住んでいったものです。
このてんについてウィペデイアにも以下のように書かれています。
1985年10月1日の調査まで3万人台で推移していた。しかし、大阪のベッドタウンとして、北摂三田ニュータウン開発が始まったことにより、人口が急激に増加し、1985年に4万人、1990年に6万人、1991年に7万人、1993年に8万人、1996年には10万人を突破し、右肩上がりに急激に増加し、兵庫県はおろか10年連続日本一の人口増加率を記録した
と書かれています。
しかし今はというと上記にウィキペデイアによると
人口が約11万5000人になった。その後は微減している
と書かれており、もはや人気の街ではなくなり、人口も微減状態となっています。
大家さんの勝ち組は１割程度？賃貸住宅経営の厳しい現実
大東建託設計施工管理のアパート。ほぼ満室を維持している。
あるテレビ番組で、もしも宝くじで〇億円当たったならどうしますかという質問に、ある男性は、そのお金でマンションを建てて家賃収入で生活していきたいと答えました。
それを見て思ったことは、この方は、おそらく今の時代、アパートやマンションのオーナーとしてやっていくのが大変だということを、わかっておられないんだろうなあと考えてしまいました。
筆者も１人の物件オーナーですが、物件オーナーとしてやっていくのは、楽ではないとうことを実感しています。
そう思っているさなか過去の記事ですが日本経済新聞２０１３年４月２７日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事が目に留まりました。
記事によると
「自ら行動しない限り空室は埋まらない」。東急田園都市線の青葉台駅（横浜市）から徒歩40分の住宅地にアパートを所有する・・さん（52）はそうつぶやく。元はホテルマン。父親の物件を継いだ３年前、大家になった。アパート３棟のうち２棟は築20年以上。もう１棟は2011年に建てた木造。「駅から徒歩10分以内」などの条件で絞り込まれれば「目にとまる可能性は限りなく低い」（林さん）。それでも全60戸が埋まるのは努力と着想の成果だ。
と書かれています。
アパートの損害保険は自然災害だけでなく人的被害が補償される場合も
近年はゲリラ豪雨みよる水害被害が多発している。
大家をしている筆者のこれまでの経験からして自物件は火災や自然災害で損害を受けたことはありません。
しかし１階テナントが事務所荒らしによってシャッターとガラスを壊されたことはあります。
この時はシャッターとガラスの修繕費用はオーナー負担だったわけですが、こうした事例を補償してくれる損害保険に加入していたので、助かりました。
つまりは人的な被害も補償対象になることがあるのです。
最近は、ゲリラ豪雨も多発するようになり、アパートマンションも水害による被害に遭うことも少なくないようです。
もし物件が水につかると修繕費用は相当額になるので、今では水害補償もある損害保険に加入することがすすめられています。
実際、大手管理会社の大東建託パートナーズも管理物件が水害補償のある損害保険に加入しているかどうか確認作業を行ったそうです。
他にも火災、水漏れ、ガス爆発など様々なリスク要因があります。
ではそのような問題に対処するためにどうすることができるのでしょうか。
それは損害保険に加入することです。
当たり前といえば当たり前のことです。
しかし損害保険といっても、様々な種類があり補償対象、補償内容も異なっています。
ですから自分の所有物件にとってベストと思えるものを選択していかなればなりません。
大東建託のトレファク引越サービスならば引越料金をかなり軽減できる
引越しとなる、お金と時間がかかります。
とくに費用となると荷物の量や引越す時期にもよりますが、かなりの費用になることがあります。
そこでなんとか引越し費用を抑えようと、引越の割引サービスを利用したり、引越の閑散な料金の安い時期を選んで引越すなどの工夫をすることも少なくないと思います。
そのようななか、場合によったら引越しによって収入が得られるかもしれないというサービスが賃貸住宅最大手の大東建託によって行われることが明らかになりました。
大東建託のニュースリリース2019/6/14の「大東建託グループ トレジャー・ファクトリーと業務提携 『引越』＋『買取』 をワンストップで提供する「トレファク引越」サービス提供開始」によると
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）のグループ会社、大東建託リーシング株式会社 （本社：東京都港区、代表取締役社長：守義浩）は、6月13日より、引越サービス「トレファク引越」を運営する株式会社 トレジャー・ファクトリー（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：野坂英吾）と業務提携しました。 この業務提携により、大東建託リーシングで入居のご契約をいただいたお客様は、トレジャー・ファクトリーが提供する「ト レファク引越」を通常よりお得な料金で利用することができます。
tfhikkoshi_teikei_0613.pdf (kentaku.co.jp)
トレファク【トレジャーファクトリー】公式サイト 総合リサイクルショップ｜家具・家電の買取・販売 (treasure-f.com)
と報じました。
大東建託設計施工管理のアパート。
日本最大の大家のUR都市機構 昔は大家の味方が今は民業圧迫との批評も
都市再生機構について聞かれたことがあるでしょうか。
一言で言うならば賃貸住宅を建てる人を応援する制度で地主にとってはありがたい存在でしたが、今は日本で最大のいわゆる大家さんです。
UR都市機構としても知られ、昔は都市基盤整備公団と呼ばれていた公団です。
都市再生機構とは
デジタル大辞泉によると
平成16年（2004）都市基盤整備公団、地域振興整備公団の地方都市開発整備部門ほかが統合して設立された独立行政法人。独立行政法人都市再生機構法に基づく。都市基盤整備公団から継承した賃貸住宅等の管理や住環境、市街地の整備・改善、被災地復興事業、都市防災機能強化などを主な業務とする。UR都市機構。
都市再生機構とは – コトバンク (kotobank.jp)
と書かれています。
独立行政法人なので、公的な機関であり、そのてんでは安心です。
またUR都市機構とも呼ばれ、UR都市機構といえば最近、有力政治家との不適当な繋がりが問題になった機構でもありますが、公的な機関なので、潰れることはまずないでしょう。
昔は都市再生機構の民賃制度を利用して土地活用を行ってきた地主さんも多くいらしゃったと思いますが、残念ながら今は民賃制度は廃止されました。
生保業界のガリバー日本生命は日本一の大家さんでもあった！！
生保業界のガリバーともいえる日本生命は日本一の大家さんでもあった。
筆者のように、小規模なマンションをほそぼそとやっている大家もいえば、世の中にはスーパー大家さんとも言われている大家さんもおられます。
毎月の家賃収入も相当なものと思われますが、負債額も半端ではないでしょう。
しかし規模の拡大に伴うスケールメリットを得ることができているというてんでは羨ましく思います。
ところで個人が大家としての規模を拡大していっても、やはり限界が見えてきます。
銀行も一個人に100億円以上を貸し出すということは、なかなかないでしょう。
一方で法人、とりわけ大きな法人となると別です。
筆者もこれまでは知らなかったのですが、日本一の大家さんは、生保業界のガリバーとも言われている日本生命なんだそうです。
そして所有延床面積では三菱地所、三井不動産に次いで3位なんだそうです。
その日本生命が賃貸用で保有する不動産の残高は、なんと1兆円なんだそうです。
1兆円ということは1億円のアパートを1万棟保有しているのに等しい額です。
一個人で1万棟の賃貸アパートを持つことはあり得ないことでしょう。
もちろん日本生命が得ている賃貸収入は、アパートではなく主にテナントビルのようですが、そのようなビルを250棟以上所有し、3000社ほどの会社から賃料を徴収しているのです。
家賃は需要と供給で決まるので人気の街でも家賃が下がるのは供給過剰が原因
筆者の妻の実家があるのは、香川県のとある田舎町です。
そしてこのエリアでも人口減少が深刻な問題になっています。
もちろん近年は、田舎暮らしに憧れる都会の若い世代が移り住んできて、こうした若い世代を町全体で歓迎しているということもあります。
ところでこの町には1つのスーパーがありますが、このスーパーの商品の価格を見ていきますと高い、高いです。
というのか筆者が住んでいる市街地のある大型スーパーの商品の価格と比較してみて高いのです。
どうしてなんだろうと思いますが、どうやら市場原理で、田舎のスーパーは競合するスーパーがないために、価格を高くしてもお客が付いて売れるために、価格を高くしたままにすることができるようです。
一方で都会では、競合するスーパーがあるために、どうしても客付けのためには価格面で優位になるために、商品の値下げを行っていかなければならないようです。
ところでこの市場原理ですが、賃貸住宅の家賃でも、どうやら同じことが言えます。
こんなところにアパートを建ててもといったエリアに、唯一のアパートがあるならば、案外と入居率も良く競合物件もないために客付けのために家賃を下げるといったこともないことでしょう。
アパートやマンションの状態を知るうえでの重要な書類とは
アパートやマンションの管理会社は、通常は「重要事項報告書」や「修繕履歴」そして「長期修繕計画書」といった資料を作成します。
この「重要事項報告書」とは
簡単に言えばそのアパートやマンションの管理に関しての説明書のようなものです。
例えば記載例としては
管理会社について、管理形態について（管理員の勤務形態や勤務時間）
住戸について（管理費・管理費の引落日、滞納の有無）
管理費の改定予定
修繕工事について（マンション全体で大きな工事をした履歴や直近の予定）
専有部分の用途制限について
ペットの飼育について
リフォーム工事について
楽器の演奏について
アスベストの使用の調査結果や耐震診断の有無
雨漏りや心理的瑕疵、マンション内トラブル
インターネットやBS、CSについて
などがあります。
この「重要事項報告書」は関係者であるならば、管理会社から発行してもらうことができます。
またアパートオーナーであっても管理会社が上記の事柄すべてではなくても、物件の状況等についての報告書を周期的に提供してくれる場合もあります。
ところで「修繕履歴」も管理会社で作成されている資料ですが、どのような修繕が行われたか、金額はどれくらいかなどが記録されています。
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大東建託の物件を所有している大東オーナーの場合は、周期的な大東建託パートナーズからの報告書に修繕履歴が表示されています。
そしてもうひとつが「長期修繕計画書」ですが、たいていの場合、管理会社は作成しています。
そして大規模修繕工事などを、どの時期に行うとよいかなども記されているかもしれません。
賃貸オーナーには、この「長期修繕計画書」が明らかにしない管理会社もあるのかもしれませんが、請求すれば開示してくれるかもしれません。
いずれにしても「重要事項報告書」や「修繕履歴」そして「長期修繕計画書」といった資料はアパートやマンションを知るうえで、大切な資料であり、関係者であるならば発行してもらえます。
とくに「重要事項報告書」と「長期修繕計画書」はこの物件を知るうえで基本軸とも言われており、それをもとにして、オーナーがどのような運営をしていくかを判断していくことができるでしょう。
マンションでも漏電火災が発生！！焦げ臭さが残る
アパートやマンションでは漏電による火災が発生することがあるえる。
以前のことですが、自宅前を何台かの消防車が通り過ぎ、しばらくしてから焦げ臭い臭いがしてきました。
すぐ近くで火事だと思いましたが、やはり自宅から数百メートル離れた建物での火事でした。
この火事になった建物ですが、賃貸マンションで、3階建てです。
1階がテナントで2階と3階が居住用（居住用の部屋はシングルタイプ）で、全部で9戸ほどの、こじんまりとしたマンションです。
出火したのは3階の部屋からだったようですが、出火した部屋は、ほぼ全焼したようです。
ただし鉄筋コンクリートのマンションのおかげか、出火した部屋以外への延焼はあまりなかったようです。
ところでこのマンションに知人が住んでいました。
出火した部屋と同じ3階に住んでいたのですが、さいわいなことに延焼もなく今も居住しています。
しかし出火した部屋と真下の2階の部屋は、今は誰も住めない状態です。
そして1階のテナントも多少なり影響を受けたのではないかと思います。
というのも放水によって、水浸しになるからです。
さらには焼けた臭いも収まっていません。
ところでこの出火した部屋ですが、知人いわく、空室だったそうです。
大家の修繕義務どこまで大家が賃貸物件の修繕費用負担が求められるか
家主には物件の修繕義務がある。
以前、賃貸マンションに住んでいた時に、お風呂のガスがつかなくなりました。
修繕が必要な状態です。
もともと備え付けの給湯設備だったので、不動産管理会社に連絡すると、しばらくして給湯設備の交換工事が行われました。
当時、賃借人だった私たちには工事費用の請求はありませんでした。
そうです。
この場合は
修繕費用は大家負担になったのです。
このように原則的に、賃貸住宅の場合は修理修繕費用は大家の負担となります。
上記のケースは備え付けの給湯器についてでしたが、他にもエアコン、換気扇、トイレ設備など備え付けの設備の故障修理が必要となる場合は大家の費用負担となります。
ですから大家は生じえる修繕費用のために、家賃収入の幾らかを取り分けておかなければなりません。
では大家に修繕義務があるとうことですが、住宅内で生じる、ありとあらゆる事柄において修理修繕を行い家主が費用負担しなければならないということなでしょうか。
結論からするとそういうわけではありません。
例えば床にほんの小さな傷が入った、目立たない壁の部分にちょっとした亀裂が生じたといった事柄で、賃借人から指摘されれば修繕し、費用負担しなければならないかといえば必ずしもそうではありません。