マンションオーナーにとって気になる中国バブル崩壊
中国の不動産会社の破たんが現実味を帯びています。
しかも危ないと言われている会社は数十社にも及びまさに深刻な事態です。
さらに中国政府も破たんしそうな会社の救済を行わないということなので、破たんも時間の問題でしょう。
市街地にある高層マンション。
例えば、破たんしそうな会社の代表例として恒大グループがあります。
恒大グループについてウィキペディアには
恒大集団（こうだいしゅうだん、英語: Evergrande Group）は、中華人民共和国広東省深圳市に本拠を置く（登記上の本籍地はケイマン諸島）不動産開発会社[2]。 2020年9月末から10月にかけて、中国当局（中国人民銀行）が不動産市況のバブル抑制と、それに伴う不動産会社の財務改善を念頭に、資産に対する負債の比率が高い企業に対して金融機関などによる融資を制限する動きが出たことを受け、恒大集団が債務不履行に陥る可能性があると報道された[9][10]。恒大は財務の健全化に向けて土地の在庫を3分の2まで減らすと発表し、2020年9月7日より1カ月間、すべての物件を3割引で販売した[11]。
実際のところ、恒大グループの負債額は35兆円という膨大な負債をかかえており、もし破たんしてしまえば、回収できるのはその1/5ぐらいかもしれず、ほとんどが数十兆円の負債が焦げ付く可能性があります。
しかも最近の報道では一部の利払いができなかったようで、デフォルトが生じているようです。
管理会社や管理組合による着服 発覚後に修繕積立金が数倍にも
賃貸アパートマンションでは毎月、家賃の他に管理費が徴収されます。
筆者の所有マンションでも、各部屋に同額の管理費が徴収されています。
管理会社は大東建託パートナーズですが、徴収されている管理費がどう使われているかのかは報告等はありません。
ただ周辺エリアの同じような物件と管理費がほぼ同額ならば、妥当なんだろうと思います。
ところで分譲マンションとなると管理費だけでなく修繕積立金も毎月徴収されることになります。
大規模なマンションとなると修繕積立金も莫大な金額になることでしょう。
このようなマンションには管理組合や理事会などがあり、これらのお金のチェックなどにあたりますが、しかし時々、管理会社、マンションの理事長などの着服あるいは流用が明らかになることがあります。
例えば新潟のあるリゾートマンションではマンションの理事長が７億円も着服していたことが発覚したことがあるそうです。
この理事長、公認会計士でもあったので、他のマンションオーナーたちも信用しきっていたそうですが、その信用が仇になったようです。
だれもが組合の通帳を確認することがなく、ずるずると着服を許してしまったようです。
信用保証協会とアパート経営！！どうしても資金が必要な時に
信用保証協会によって銀行からの融資をひきやすくすることができる。
賃貸住宅に入居するさいには、最近は保証会社の保証を得て入居する方が増えているように思います。
保証会社への手数料は入居者負担ですが、そのおかげで入居が承認され、不動産管理会社や賃貸住宅大家にも迷惑をかけずにすみます。
ところで、これとよく似た制度で信用保証協会があって大家が融資を必要とする時に、大家の金融機関への返済を保証する制度です。
大家は信用保証協会へ手数料を支払わなければなりませんが、本来は融資を渋るような案件でも保証協会の保証により融資を認めてもらえるようになるための制度といえます。
この信用保証協会の目的について全国信用保証連合会のホームページには
中小企業・小規模事業者等に対する金融の円滑化に資することを目的として事業を行っています。
と書かれており、アパートマンション大家の場合も活用できる制度のようです。
この保証制度、一般的な金融機関であればどこでも窓口になって取り次いでくれるようで、活用しやすくなっています。
しかも建物が新しくても古くても、事業性が成り立つと判断されれば保証してくれるものなので、保証してくれる可能性が高いといえるかもしれません。
賃貸住宅の立地 満足度が高いのはやはり通勤に便利なエリア
賃貸住宅の立地はとても重要です。
最も満足度の高いのは通勤、通学に便利だということですが、次に満足度が高いのは、日常の買い物や、医療などに便利というてんです。
このてんで対象となるのは、高齢者だと思いますが、最近は郊外に戸建て住宅やマンションに住んでた方々が高齢になって、郊外の生活に不便を感じるようになり、買い物や医療に便利な都心部で賃貸住宅生活をする方もおられるそうです。
都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・
特に買い物はインターネット通販を活用できても医療となると、やはり通わなければならないので、大きな病院等に、すぐに通えるというのは高齢者にとっては魅力的な事柄だと思います。
もちろん買い物や医療などに便利というのは、高齢者だけでなく、あらゆる年齢層の人たちにとっても魅力的な事柄です。
銀行の視点からすると大東建託よりも積水ハウスのほうが評価が高い？
以前のことですが、アパートローンを借りている銀行の担当者に、少しですがお世話になっている大東建託の不満を漏らしたことがありますが、銀行の担当者も大東建託の物件にかかわったことがないためか、大東建託という会社の名前は知っていても、実際のところはどのような会社なのか、あまり知らなかったようで、ただただ
「そうですか」
と聞いておられました。
その後、この銀行の担当者、隣町の地主や家主を開拓するために地道に訪問していかれた時に大東建託のオーナーさん宅何人かも訪問することがあり、そのためか、私に大東建託の一括借り上げがどのようなシステムなのかを尋ねてくるようになりました。
どうやら銀行員は、大東建託という会社については、あまり熟知しておられない方も少なくないようです。
一方で積水ハウスとなると事情は異なります。
この銀行の担当者さん、銀行の仕事で積水ハウスの工場見学に行かれたことがあるようで、積水ハウスについてはよく知っておられるようでした。
おそらくは不動産でも積水ハウスの案件を扱ったことがあったのかもしれません。
まあ戸建住宅においては積水ハウスがトップなので、住宅ローンなどで銀行も積水ハウスのやり方などに精通することができるのでしょう。 (さらに…)
アパート経営と銀行口座開設！！賃料の振込やローンの返済引き落としのために
アパートローンを借りると「ローン口座」を開設しなければならない。
随分と昔のことですが、父がりそな銀行とアパートローン契約を結ぶようになってしばらくして、りそな銀行の担当者が息子の私に保険商品をすすめてきました。
悪い話ではなかったので、保険契約を結ぶことにしましたが、当時はりそな銀行に口座を持っていなかったので、口座開設をすることになり、それから、りそな銀行とのお金の取引が始まるようになりました。
それから父が亡くなり、その開設したりそな口座、相続したアパート経営において大活躍しています。
まずアパートローンの引き落とし口座として活用していますし、大東建託からの家賃の振込先口座としても活躍しています。
ところ１１月２５日は金曜日だとします。
りそな銀行のローンの引き落とし日は２５日です。
一方で大東建託からの家賃の振込は２７日です。
しかし１１月２７日が日曜日だとすると１１月２５日の金曜日に振り込まれます。
大東建託パートナーズの担当者によると２７日が日曜日の場合は２５日の金曜日に振り込まれるか、２８日の月曜日に振り込まれるかは、金融機関によって異なるようです。
りそな銀行は２５日になりますが、三井住友銀行は２８日になるとのことです。
ビレッジハウスを運用する米ファンド レオパレス21支援の狙いは？
ダッチロール状態だったレオパレス21を支援したソフトバンク系の米ファンドですが、ファンドの巨額投資のおかげでレオパレス21そのものは経営破たんを免れることになりました。
ところでこの米ファンド、フォートレス・インベストメント・グループという名称のグループですが、レオパレス21に巨額な資金を投じるだけのメリットがあるのでしょうか。
近年はこの件に関するニュース記事をしばしば目にするようになりました。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
そして実際的にレオパレス21を支援する具体的なメリットとは？
その1つには
今でも50万戸以上の管理戸数がレオパレス21にはあるというてんです。
管理戸数そのものは最大手の大東建託グループの半分といえども、かなりの規模です。
この50万戸のアパートをうまくいかせれば収益が得られるという計算があるのでしょう。
さらにこのフォートレス・インベストメント・グループは日本でビレッジハウスという賃貸住宅を運営しています。
現在のところビレッジハウスの管理戸数は約10万戸なんだそうですが、今後レオパレス21の管理戸数を合わせると、60～70万戸になるのです。
つまりは2種類の賃貸住宅を運営することによって相乗効果が生じることをもくろんでいるのではないかと言われています。
２０年までで行う大規模修繕工事の費用てどれくらい？
大規模な修繕工事には、かなりの費用がかかる。
アパートやマンションの大家をやっていて、いささか不安になるのが１０年～２０年に１度、行う大規模修繕工事の費用がどれだけかかるかという事柄があります。
だいたい行うことは、足場をかけて外壁の塗装、そして防水工事、その他補修工事といったところです。
大東建託物件の場合は１０年か１５年目そして２０年目に行うようです。
筆者の所有マンションも１０年超になりますが、今のところ、そのような話もありませんし、大東建託パートナーズの担当者が「１５年か２０年でやりますかね・・」と以前、言っておられたので、どうやら１０年では行わないようです。
ところで、最近ですが仕事であるマンションに入ったところ、大規模修繕工事の計画についてのお知らせが貼られていました。
このマンションはファミリータイプ（おそらく各部屋が３LDK）で９階建て、住居は２階～９階が４戸づつの３２戸で１階がテナントになっています。
そして分譲マンションで、築１３年となっています。
そして来年に大規模修繕工事を行う計画ということですが、総費用は５０００万円以上です。
５０００万円以上ということは６０００万円～７０００万円かかるのかもしれません。
大規模修繕で大東建託ともめた事例 和解後も大東オーナー？
物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。
以前に書いた記事
ではある大東オーナーが契約前に大東建託の営業社員から大規模修繕工事を周期的に行いそのための費用をオーナーが負担することになることについての説明がなかったということで1億9千万円の損害賠償を求めて提訴したことについて書きましたが、正直そんなにも損害賠償を求めることができるのかと驚きました。
ところでこの裁判の結果についてですが、朝日新聞2018年7月27日の朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事には
東京地裁は16年、修繕費について大東建託が必要な説明をしなかったとして、同社に約5400万円の支払いを命じる判決を出した。翌年、同社が金銭を支払って和解した。
と書かれています。
1億9千万円に対して判決は約5400万円ということだったそうです。
どのような根拠でこのような金額になったのかは推測するしかありませんが、6階建てマンションで、40～50戸のマンションということなので、1回の大規模修繕工事費用は約2500万円程度。
その2回分と慰謝料と合わせて5400万円ということになったのでしょうか。
まあこれはあくまでも憶測ですが・・。
立入ができないマンション屋上に上ってみると・・
多くのマンション屋上は原則立ち入ることができない。
以前のことですが台風による暴風時にマンション屋上から異様な音が聞こえてきました。
そこで気になっていたので、マンションの管理会社の大東建託パートナーズの物件担当者に、台風時にマンション屋上で気になる音がしたので見てほしいと伝えたのですが、それから何の音沙汰がなく見に来られたかどうかもわかりません。
どうも大東建託パートナーズの物件担当者は時々交代しますが、担当者によって、迅速にきちんと仕事をしてくださる方と、イマイチ頼りにならない担当者とに分かれます。
そこでこのマンションのオーナーになってからは1度もマンション屋上を見にいったことがなかったのですが、アマゾンで2.6Mの梯子を6500円で買って、マンション屋上に上ってみることにしました。
筆者のマンションの場合、屋上にいくためには最上階の廊下に梯子をかけて、小さな屋上の出入口から上ることができます。
多少危険の伴う行動でしたが、マンションオーナーになってから、いつかは屋上がどうなっているか見てみたいという思いがあったので、危険を感じながらも屋上に上ってみました。
まず屋上に上って屋上全体を見た印象は、思っていたよりも狭いと感じました。