賃貸住宅の需要を確認することができるサイトがある
近年、アパート急増に伴い、アパートマンションの空室率も上昇傾向にあるようです。
そうなると所有物件で空室がなかなか埋まらずに、空室が増えていくということが生じるならば不安になっていくかもしれません。
今、現実に起きていることにどう向き合えばよいのでしょうか。
このてんで所有物件のある周辺エリアの空室率を調べることができるサイトがあります。
そのサイトというのが「見える賃貸経営」というLIFULL HOMESが作成しているサイトです。
このサイトの「全国の賃貸用住宅の空室率一覧」を開いているみると、都道府県別の空室率を調べることができます。
例えばこれを見てみますと空室率が高い都道府県のベスト３が
福井県 ３０．１％
山梨県 ２８．２％
長野県 ２７．７％
となっています。
その一方で空室率が低い都道府県のベスト３が
沖縄県 １１．７％
東京都 １４．５％
佐賀県 １５．５％
【ホームズ】不動産投資に役立つ！見える賃貸経営 (homes.co.jp)
となっています。
さらに市町村別で空室率を調べるためには、調べたい都道府県をクリックすると、そのなかの市町村の空室率が表示されます。
そして調べたい市町村をクリックすると、調べたいエリアの賃貸需要などの詳細情報を調べることができます。
アパート経営で成功するためには 大東建託で行う場合も
大東建託設計施工管理のアパート。募集家賃は９万円～。
以前の記事では、不動産投資のリスクについて、３つほどの記事を書いたことがあります。
不動産投資はあくまでも「投資」でありリスクが伴い、惨めにも失敗する可能性があります。
借り手がない、買い手がない、自己使用もできないとなると典型的な失敗といえるでしょう。
さらに融資を受けていたものの返済ができなくなってしまい、担保を失ってしまうならば、この投資は完全に終息することになります。
そのような事態にならないためにも不動産投資を行う前に抑えておくべきてんを取り上げてみたいと思います。
その１ 借り手のニーズに合っている
そのためには賃貸部屋を借りる人のニーズが何かを知る必要があります。
例えば収益性の高い単身者をターゲットにするならばニーズが何か、仕事のためか大学に通うためかなどを考え、まずは立地場所が適当かどうかを考えます。
そして東京や大阪、名古屋といったビジネス街への通勤を目的として部屋を借りる方をターゲットにするならば、通勤に便利な場所、なるべく駅から１０分以内の場所が適当ということになるでしょう。（ビジネス街へ通勤するサラリーマンのほとんどは自家用車でなく電車等の交通機関を利用します。）
将来的には駅から１０分以上離れている物件は、今後のアパート増加の時代、空室問題に悩まされる可能性が高いと見ている専門家もおられますので、やめといたほうが良いかもしれません。
また駅から１０分以内でも、ショッピングや病院、飲食店が立ち並ぶような利便性のある場所でないならば、つまりは人が少ない閑散とした所であるならば、空室問題に悩まされるかもしれません。
大東ワランティサービス 1月分から築年数に応じた料金変更になる
築年数とともに修繕費用も増えていく。
12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額を確認してみますと、先回分よりも減額されています。
えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。
ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。
そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。
そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。
具体的には
築6年～築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円
築11年～築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円（すべて消費税８%痔の税込み価格）
となっています。
そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。
賃貸暮らしをするためには家賃保証の加入が求められるようになった
最近、筆者の所有物件で退去予定の部屋がでましたので、いい部屋ネットのホームページから筆者の所有物件の入居募集の状況を確認してみました。
すると以前にはあまりなかったように思うのですが、家賃保証の加入が原則求められることについて書かれています。
以前ですと、しっかりとした保証人がいるならば家賃保証の加入は任意だったように思うのですが、最近は原則加入が求められるということで、以前よりも加入することが強く求められているように思われます。
もちろん、あくまでも原則ということなので、場合によったら加入しなくてもよいケースがあるのかもしれませんが。
ところで大東建託の物件の場合の家賃保証会社は子会社のハウスリーブです。
家賃保証 賃貸保証 大東建託グループの ハウスリーブ株式会社 (house-leave.com)
ハウスリーブの場合は初期費用１万２０００円と、その後は家賃の２～２．５％が手数料として徴収されます。
例えば家賃が６万円とするならば、２％が手数料として徴収されるならば１２００円が家賃に上乗せされることになります。
家賃が１０万円ならば、２０００円となり年額にすると２万４０００円を徴収されることになり、入居者にしてみれば相当な負担になります。
家賃滞納リスクが限りなく０%に近い入居者にしてみれば、幾らか納得がいかないかもしれません。
積水ハウスではないセキスイハイムの物件の特徴とは？
賃貸住宅会社でセキスイハイムという会社があります。
セキスイという言葉が使われているので、積水ハウスのことだと勘違いされやすいようです。
しかし実際には積水ハウスとは別会社です。
もちろんもともとは積水化学工業から独立したのが積水ハウス、積水化学工業の子会社がセキスイハイムということで、全く無関係の別会社というわけではないようです。
ところで賃貸住宅となると積水ハウスのシャーメゾンなどの人気アパートのためにセキスイハイムとなるとあまり目立たない住宅メーカーというイメージがあります。
シェアにおいても賃貸住宅二位の積水ハウスに対してセキスイハイムはかなり下位になります。(一位は大東建託）
そのようなセキスイハイムですが、賃貸住宅もちらほらと見かけることがあります。（セキスイハイムの賃貸住宅はハイムメゾンといわれています）
それではセキスイハイムの賃貸住宅にはどのような特長があるのでしょうか。
まずメリットですが一般的にはセキスイハイムの賃貸住宅の家賃はシャーメゾンなどと比較して
リーズナブルな家賃
だと言われています。
しかも礼金や更新料も高くはないようです。
ですからお財布には優しい賃貸住宅といえるかもしれません。
さらにお部屋の設備面でも生活していくううえでは十分なものが設置されているようです。
しかし全体的には積水ハウスや大和ハウス工業の賃貸住宅よりもシンプルといった感じかもしれません。
なぜ木造アパートなのか！！鉄筋住宅にないメリットとは
大東建託施行管理のアパート。
最近は、筆者の所有マンションのあるエリアにおいて、いい部屋ネットの大東建託施行による新しいアパートが増えてきました。
今から１０年以上前は、大東建託もRC造りのマンションなどの建築をよく行っていたようですが、今は目につくのが木造アパートです。
なぜ木造アパートなのかと思っていましたが、木造アパートにはRC造りにはないメリットがあるのです。
例えば給水についてですが、４階建て以上のマンションならば、給水ポンプの設置が必要になり、給水ポンプを稼働させなければなりません。
しかもその設備、いずれは寿命がきて交換修理が必要になります。
この交換修理費用、マンションの規模によりますが最低でも
１００万円～です。
ですからファミリータイプや戸数の多いマンションとなると〇百万円～〇千万円かかるでしょう。
一方で３階までの木造アパートの場合は、水道の水圧だけで給水が可能なので、給水ポンプを設置する必要はありません。
おそらくは１５年～２０年の間で寿命ががくるかもしれない給水ポンプの交換修理をする必要がないのです。
さらに高額修理がかかる分野として４階建て以上のRC造りとなるとエレベーターの設置が必要となってきます。
このエレベーター、金食い虫と言われるほど維持管理コストがかかる設備です。
ケアパートナーは大東建託の介護や保育事業を行う会社だった
近年、少子化対策として、小規模認定保育園制度が実施されるようになり、マンションの１階のテナントなどに入居し、保育事業が行われるというケースが増えてきました。
実は筆者の所有マンション１階テナントも空室が長く続いた時期もありましたが、最近、認定の小規模保育園が入居してくださることになり、ほっとしているところです。
運営は地元の学校法人が行っていますが、保育園事業にも力を入れている学校法人さんです。
ところで大東建託の完全子会社にケアパートナーという会社があります。
介護事業を行っている会社だということは知っていましたが、施設数も全国各地にあり介護事業者としても規模は大きいほうなのではないかと思います。
ところでこのケアパートナー、最近は保育事業もでがけていることを知りました。
施設数は介護施設数と比べれば少ないですが、それでも既に全国で１３箇所以上で運営を行っているとのことです。
主に今のところは、関東が中心といったところですが、将来的には全国展開をするのかもしれません。
しかも認可保育園として運営している保育園もあるようです。
認可となると自治体から補助してもらえますし、保育料も安くなるので保護者にも助かる制度です。 (さらに…)
賃貸住宅オーナーになることのメリット 収入源の１つになる
今の時代、安定収入源となるものはあまり多くありません。
サラリーマンであっても、会社が倒産したりリストラに遭ったりして職を失い収入がなくなるかもしれません。
あるいはブラック企業のようなところで働くのに疲れてしまい退職がいつも頭をよぎるようになるかもしれません。
あるいは安定した給料をもらえる公務員などに就いていても、思わぬ大きな病気や事故で大怪我をしたりして、やむなく離職することもあるでしょう。
しかし上記のような要因に左右されずに安定収入をもたらすものがあります。
それが不動産投資によってもたらさる家賃収入です。
人が住むための不動産を所有し、さらに入居者がいるかぎり家賃収入は継続的に入り続けます。
ところで最近は離職リスクに少子高齢化の流れから、介護離職をする方も増えてきました。
というのも親を支える兄弟が少なく、しかも受け入れ施設がなかなか見つからないがために、自分が親の介護を全時間見なければならなくなり、やむなく離職する方が増えているのです。
この場合、離職するわけですから、本人の収入は途絶えてしまいます。
親の年金収入などに頼るしかないかもしれません。
しかしこの場合でも、離職前に収入の一部を不動産投資にあてているならば家賃収入を得つづけることができるかもしれません。
サラリーマンの間であるならばアパートローンもひきやすかったことでしょう。
庶民の憧れの賃貸住宅経営 しかし現実は多くのリスクが
一昔前まではマンション経営といえば、豊かさの象徴のようにみなされていた時代もありました。
しかし最近は必ずしもそうだとはいえません。
様々なリスクも意識されるようになってきています。
例えばその一つが採算性というてんです。
新築当初は家賃も高く設定でき、家賃収入もしっかりと入ってきていたことでしょう。
しかし時の経過とともに、経年劣化によって家賃も下落傾向になります。
しかもRC造りのマンションとなると建築のさい銀行から多額のアパートローンを借り入れたことでしょう。
毎月、利息とともに返済しなければなりませんが、返済金額が減額されるわけではありません。
さらに修繕費用、設備機器の交換も行っていかなればなりません。
とくに最近は物価高の影響で、この面でのコストも高くなる傾向があります。
それで家賃収入よ、諸経費と銀行への返済額のほうが大きくなると採算割れとなります。
もちろん一時的にこのような状態になることもありますが、ずっと長く採算割れ状態が継続すると由々しき事態です。
もちろん最近は銀行もアパートローンを融資するまえに審査しますが、審査のさいに採算性も検討するようです。
ですから採算性で疑問符がつき融資を断られるならば、マンション経営を断念したほうが良いのかもしれません。
建設会社が自己負担の補修修繕工事を行おうとしない時どこに相談すればいい？
近年は住宅の施工不良が社会を揺るがしています。
とくにレオパレス21のアパート施工不良は大規模で深刻でしたが、建設業界トップ企業の大和ハウス工業の不備物件も規模は大きくはありませんが、見逃すことはできません。
ところで入居者が、残念なことに施工不良のアパートに住んでいた場合、その場合は不安や心配が生じてきますが、迅速に管理会社に引越しにかかった費用を請求して、引越してしまえば、まあ一安心といったところでしょう。
しかし物件のオーナーとなると、そういうわけにはいきません。
おそらくは施工不良な明らかな物件の場合、売却しようにも買い手もみつからないでしょう。
その場合、どうすることができるのでしょうか。
まず施工不良ということですが、何が問題なのでしょうか。
一言で言えば施工不良とは
設計図どおりに施工されていないということです。
一般に設計図は、建築基準法にそって作成されますが、公的な機関等の承認を得る必要があります。
ですから、設計図通りに施工すれば、施工不良にはあたらないわけですが、しかし施工者側の「無理な経費の削減」や「法令遵守意識の欠如」によって設計図通りでない施工が行われることがあるのです。
まさにレオパレス21で生じたことは、そのような事柄であり、そのことが常態化していたためか、施工不良の規模があまりにも大きく、事態が深刻になっているのです。