立入ができないマンション屋上に上ってみると・・
多くのマンション屋上は原則立ち入ることができない。
以前のことですが台風による暴風時にマンション屋上から異様な音が聞こえてきました。
そこで気になっていたので、マンションの管理会社の大東建託パートナーズの物件担当者に、台風時にマンション屋上で気になる音がしたので見てほしいと伝えたのですが、それから何の音沙汰がなく見に来られたかどうかもわかりません。
どうも大東建託パートナーズの物件担当者は時々交代しますが、担当者によって、迅速にきちんと仕事をしてくださる方と、イマイチ頼りにならない担当者とに分かれます。
そこでこのマンションのオーナーになってからは1度もマンション屋上を見にいったことがなかったのですが、アマゾンで2.6Mの梯子を6500円で買って、マンション屋上に上ってみることにしました。
筆者のマンションの場合、屋上にいくためには最上階の廊下に梯子をかけて、小さな屋上の出入口から上ることができます。
多少危険の伴う行動でしたが、マンションオーナーになってから、いつかは屋上がどうなっているか見てみたいという思いがあったので、危険を感じながらも屋上に上ってみました。
まず屋上に上って屋上全体を見た印象は、思っていたよりも狭いと感じました。
テナントを保育園にすると迷惑施設になる？根拠は？
近年、保育園施設のテナント入居が増えている。
以前の記事で空テナント解消に小規模欽定保育園の急増が、有効ということについて書いたことがあります。
今の時代、待機児童問題を解決すべく政府は多額の資金を投じて、保育施設の拡充図っています。
その結果、新設の保育園の開設計画が次から次へと持ちがっており、とりわけ小規模認定保育園制度は空テナント大家にとってはとても助かる存在です。
実は、筆者の所有マンション１階テナントも、２０１６年９月から小規模認定保育園の２０１７年４月の開設のために学校法人が借りてくださり、家賃も９月分より支払ってくださっています。
入居斡旋をしている大東建託も、学校法人さんが借りてくれるならば、全く問題なしということで、すぐに承認してくださったのですが、しかし不安材料があります。
それは、近所との関係で生じる不安です。
産経新聞２０１６年１０月２６日の夕刊の記事の見出しに
保育園新設 相次ぐ反発 各地で中止 待機児童解消遠のく
との記事が掲載されました。
記事によると住民説明会を開いたところ、高齢者層を中心に反対が相次ぎ中止に追い込まれたというものです。
筆者の所有マンションのケースでは、住民説明会など開いていませんが、開く開かないの規準はどうなっているのか、いまいちわかりません。
ただ学校法人も小規模認定保育園開設の実績のあるところなので、そのことはよく承知しているものと思いまし、さらに声高に反対する方も、今のところおられませんので、大丈夫のようです。
なぜ人は積水ハウスを選ぶ？建物の品質や耐久性の魅力で？
積水ハウス施行管理の賃貸マンション。
筆者は大東建託パートナーズのもとにあるマンション大家ですが、ネット上では、いろいろろと批判にさらされることのある大東建託と比較される積水ハウスについては、好意的なコメントが少ないように感じます。
もちろん積水ハウスについての批判的なコメントもあるにはありますが、好意的なコメントの割合が他社よりも多いかもしれません。
アパートローンを借りている、りそな銀行の担当者も積水ハウスについては悪くは言いません。（レオパレスの大家さんは大変だとは言っていましたが）
なぜ人気があるのでしょうか。
筆者も大東建託物件の大家として、大東建託の提供する賃貸部屋がどのようなものかは、見てきましたが、正直言って、ネットで批判されるほど悪くはありません。
どちらかといえば退去した方が「いい暮らしができた」と感謝、感想を大家に述べていったことも幾らかあります。
大東建託パートナーズの担当者さんも、だいたいがいい人たちでしたし。
しかし、もし今度、アパートを建ててみるならば積水ハウスにお願いしてもらおうかとも考えてしまうことがありますし、賃貸暮らしをするならば、大東建託か積水ハウスのいずれかで暮らしてみたいと思います。
専門家よりも現職の賃貸住宅オーナーを行っている人たちのアドバイスのほうが大切
ウォーレン・バフェット氏といえば投資家の間では、言わずとも知れた著名な投資家です。
幾つかの投資チームが頭角を表したかと思えば、投資に失敗し、姿を消すなかで、バフェット氏の投資チームは長年にわたって好成績を積み上げおり、まさにすごい投資家です。
１９３０年生まれなので、かなりの高齢です。
そして彼の投資手法については、多くの人が注目しており、投資についての格言も数多くあります。
その格言は不動産投資にもあてはまることがあると思いますので、彼の言った格言が不動産投資にもどのようにあてはまるかについてもここで考えてみました。
例えば、ZAKZAK２０１６年１１月２４日の「自称専門家たちの助言は投資家の利益にはならない」という記事の中で紹介されていた格言の１つに
実績もない自称専門家たちの助言に、お金を払う価値はない
引用：自称専門家たちの助言は投資家の利益にはならない
【最強！！バフェット流投資術】自称専門家たちの助言は投資家の利益にはならない – ZAKZAK
という言葉があります。
つまりは銀行、証券、投資顧問、評論家、アナリストたちのように、自分自身はリスクの伴う投資は行わないものの、他人の投資については、あれこれ口を出し助言する人たちのことを自称専門家と述べています。
結局は彼ら自称専門家は、投資家に売買させ、手数料収入などで儲けるために、あれやこれやとアドバイスをしますが、結局は投資家の利益にはならないので、適当に聞き流しましょうというのです。
大東建託批判の不都合な真実 空室が多い物件あるという批評は
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
ネットを検索していると、根拠があってかないのかわかりませんが、とにかく特定の団体、組織、企業への批評批判的な記事を目にします。
もちろん表現の自由はありますので、ネガティブなコメントのすべてが悪いわけではありませんが、なかには真実とは多少異なる場合もあり、問題ともいえるコメントもあります。
そして批評にさらされている企業の１つとして大東建託があります。
筆者も大東建託グループの物件オーナーなので、そのような記事を見ると残念に思いますが、よくよく考えてみると多少、真実とは違うんじゃないかと思えることもあります。
その１つに「大東建託の入居率９５％以上という数字に騙されるな」というものがあります。
つまり「９５％といってもそれは全体の数字のことであって、なかには多くの部屋が空室になって大変なアパートがある。このような空室率の高い物件は契約を解除していくので、結果的には高い数字を維持しているという批評です」
しかし、このコメントには多少事実と異なるように思われます。
まず多くの部屋が空室になって大変な物件ということですが、いい部屋ネットのホームページを調べるならば、たしかにあります。
物件の立地エリアによって資産価値や家賃が大きく影響される
同じ建物でもエリアによって資産価値また家賃が異なってきます。
例えば全く同じマンションを２つ建てたとします。
１つは駅近くの人気エリアに建てたとし、もう１つは駅から３０分ほど離れた場所に建てたとします。その場合、全く同じ建物そして入居者さんに、同じサービスを提供できたとしても、家賃は異なってきます。
つまり前者の駅近くで人気エリアのマンションのほうが家賃を高く設定することができます。このことは分譲マンションを買った時にも同じことがいえます。
全く同じ間取りの部屋を買ったとしても、その資産価値は建てられているエリアによって大きく左右されることがあるのです。
このてんに関してZAKZAK２０１６年３月２６日の記事には次のように書かれていました。
マンションの価格差は東京都心と１時間通勤圏の郊外では、坪単価で４倍以上に達している。都心と１時間通勤圏で、所得の差も４倍に開いているのか。国勢調査などによれば、そこまでの差はない。不動産の価値は立地で決まるが、ここまで差が開くと、もはや同じ商品とは思えないほどだ。
これは住宅ジャーナリストの榊敦司氏の言葉ですが、近年は特にマンションの資産価値においては２極化していることを伺うことができます。
立地条件のよいマンションの資産価値は跳ね上がっていますが、そうでないマンションの資産価値は下がっているというのです。
この現象は賃貸アパートマンションでも生じているかもしれません。
賃貸部屋の申し込み 順番と優先権 後申込が選択されることもある
市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
部屋を借りるために賃貸物件を探し、気に入った部屋を見つけたら入居の申し込みを行うことでしょう。
しかし同じ部屋に申し込み者が何人もいた場合どうなるのでしょうか。
基本的に優先権は最初に申し込みを行った人にあるといわれています。
そして申し込み者すべての収入等など状況が同じような人たちであれば、最初に申し込んだ方の審査が行われ入居ということになるでしょう。
しかし申し込み者の状況が明らかに異なり、若干遅れて申し込みを行った人の収入等などが優れておりどう考えても家賃滞納はあり得ない、そして長期入居がほぼ確実という場合はその方が入居の運びとなる場合もあります。
実は、筆者の所有物件で最近そのような事柄が生じました。
しかもまれな事ですがテナント部屋で生じたのです。
以前の記事でも書きましたが、小規模認定保育園の法人と賃貸契約を締結することができました。
しかしこの法人の申し込みと、ほぼ同時期に個人事業者さんの申し込みも行われていたのです。
小規模認定保育園法人は直接、大東建託に申し込みを行いましたが、個人事業者さんは仲介業者を通して申し込みを行いました。
大東建託さんも、２つ申し込みを調べた結果、明らかに法人のほうが良いということになったのですが、もう一方の個人事業者さんが、なかなか納得がいかず自分に優先権があると言い張り続けるのです。
賃貸住宅業界の巨人 UR賃貸住宅が宣伝攻勢！！
UR賃貸。管理戸数は大東建託に次いで多い。
賃貸住宅業者にとっては最も、忙しい季節は春です。
そうです、1月～４月は最も入居者の多い時期でもあり、賃貸住宅業者が一番力を入れる時期です。
こういったなか、新聞広告の中、UR賃貸住宅の広告が入っていました。
分譲マンションや戸建て住宅の広告はしばしば入っていますが、UR賃貸住宅が新聞に広告を入れるのは珍しいなあと思いました。
それにしても最近はネット上でもUR賃貸住宅の広告がしばしば目に留まります。
まさに宣伝攻勢です。
しかもフリーレントのサービス、まずは最大家賃２カ月無料。
さらに対象物件に限り、子育て割りとして９年間最大２割の家賃割引をはじめとした、さまざまなキャンペーン家賃も提供されています。
ところでこのUR賃貸住宅、準国営住宅のようなもので、管理戸数は約７５万戸です。
管理戸数では大東建託の１００万戸に次いで２位ですが、居住者については２００万人となっており、居住者数のみでは大東建託の居住者数よりも多いかもしれません。
まさに最大クラスの賃貸住宅です。
しかし現在は民間の賃貸住宅と比較して、さほどメリットがあるわけではないようです。
家賃も民間と同じようですし、最近では入居者斡旋のために民間の賃貸住宅会社もあれたやこれやと、いろいろな入居者向けサービスを揃えてきていますので、あえてUR賃貸住宅を選択する必要もないようです。
夏の時期は賃貸住宅の入退去の動きが最も少ない時期
以前のことですが夏の時期のことです。
この時期に筆者の所有物件も2部屋が空いていて入居者募集を行っていますが、さっぱり新しい入居者が決まりませんでした。
お部屋の内見すらだれも来ません。
そこでいい部屋ネットの大東建託物件の入居者募集の私の所有物件のあるエリアの入居者募集状況を見てみると、ほとんど動きがありません。
新たに入居者募集を行うようになった物件もありませんし、入居申込が入って入居者募集の一覧から削除になった物件もあまりありません。
夕方になって近くのエイブルの店舗を覗いてみると、お客さんがだれもおらず、店員さんのみがいるような状態です。
春の時期などには、エイブル店舗から宣伝のためのソングが流れて、入居者斡旋に力を入れていると感じるのですが、この夏の時期は、宣伝のためのソングすら流していません。
さらに8月の中旬になるとお盆休みで、不動産屋の店舗も休みになります。
どうやら7月中旬ぐらいから8月にかけての夏休みの期間は、年間を通じても最も賃貸住宅の入退去の動かない時期のようです。
このような時期、満室の物件オーナーさんにとっては、ほとんど退去の申し出もありませんので、安泰ともいえる時期かもしれません。
入居申し込み後の身勝手なキャンセル 今は罰則がない
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。入居率は９５%以上を維持している。
大東建物物件のオーナーなので、大東建託のいい部屋ネットのサイトはよく見ています。
特に注目しているのは、近隣エリアの大東建託物件の募集状況はよく見ていますが、見てわかるのは、このエリアの空室状況、そして家賃水準といったところです。
ところで筆者の所有物件と、ほぼ同じような物件があります。
家賃もほぼ同じですが、筆者の物件と同じように１つの部屋の募集をかけています。
どちらが先に入居者を決めるのか注目していていましたが、ある日突然もう一方の物件の募集が終了しました。
先に決められたかと思いましたが、それから１週間ほどしてその同じ物件が再び募集しているのです。
どうやら入居申し込みは入ったようですが、入居審査で落とされたのか、申し込み者がキャンセルしたかのいずれかが原因でそうなったようです。
もちろんこのような事柄は起こり得ることですが、大東建託にとってもマンションオーナーにとってもガッカリさせられることだなあとも思います。
ところで大東建託は入居申し込みが入った時点で募集を停止するようです。
そのような面では真面目な会社です。
不動産会社によっては入居申し込みが入っても募集を続け、正式契約になるまで募集し続けるところもあるようです。