賃貸大手の大東建託パートナーズによる空き家管理サービス
大東建託施行管理の賃貸アパート。
最近は筆者の住んでいる周辺エリアでも空き家が増えてきたように思います。
空き家といっても所有者がいるわけですが、何らかの事情で長期間留守にしているといった住宅です。
例えば高齢者宅の場合は長期入院等で留守にしていることがあるかもしれません。
ないしは高齢者が１人で暮らしていくのが大変になったために、子供宅に滞在するようになったり施設に入居したりして家を留守にせざるをえなくなるということもあると思います。
あるいは亡くなった親から家を相続したものの、住むわけでもなく、しばらく間そのままのしているというケースもあります。
さらには働く世代の住宅においても転勤等で、しばらくの間、家を留守にしていなければならないといった事もあるでしょう。
この場合、留守宅の状態が気になるものです。
この住宅の近くに住む親戚などがいて、時々家の様子を見にいってもらえる方がいれば助かりますが、そうでなければ自ら様子を見に行かねければならないかもしれません。
もし見にいくだけで多大の時間と費用がかかるならば、相当のストレスにもなるかもしれません。
このような社会の風潮のなか
空き家管理サービス
というものが、注目を集めています。
このサービスを行っているのは大東建託グループの大東建託パートナーズです。
大東建託物件の担当者が交代 しばしば生じる事！！
管理戸数NO1の大東建託のアパート。
大東建託パートナーズのサービスに、大東オーナー向けのマイページサービスがあります。
インターネットでIDとパスワードを入力して大東建託パートナーズが管理するオーナーさんの物件状況を、つまりは管理報告書のようなものですが見ることができます。
筆者も大東オーナーの１人として十分に活用させてもらっていますが、このマイページのなかのお問い合わせをクリックすると、窓口となる大東建託の支店の支店長と担当者の名前が記されている箇所があります。
さらには大東建託パートナーズの担当者の名前も記されています。
どちらかといえば建物に関することは大東建託パートナーズの管轄なので、そちらの担当者と連絡を取ることのほうが多いのですが、以前のことですがマイページを見ていると、支店の担当者と大東建託パートナーズの担当者も
名前が代わっています。
どうやら担当者が交代したようです。
大手の会社ならば、どこでも担当者の交代が行われますが、大東建託も担当の交代はしばしば生じます。
ただアパートローンを借りている、りそな銀行は担当者や支店長が交代となると挨拶に来られますが、大東建託の場合は交代の挨拶に来ることはありません。
礼儀を重んじる銀行との違いなのかもしれません。
大東建託の情報誌Go.Ro.Neは女性入居者に人気がある
先日のことですが、大東建託パートナーズによる定期清掃員によるマンション内清掃が行われたのちに、１階の集合ポストに、消防定期点検のお知らせの用紙と、大東建託の情報誌のGo.Ro.Neが投函されていました。
残念なことに一部の入居者が、消防設備点検の用紙のほうを不要チラシ入れに捨てていました。
消防設備点検は、半年に１度行われている、重要な行事ですが、全く協力する気がない入居者がいるのは残念なことです。
その一方で、大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは捨てられていなかったので、どうやら持っていったようです。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
ところで筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理の建物で、入居者は女性入居者の多いマンションです。
なので、消防設備点検の用紙のほうは捨てておきながら、Go.Ro.Neのほうは捨てずに持っていったのは女性入居者と思われます。
実際のところ私も、不要チラシ入れをチェックして、どんなものが捨てられているかをチェックしていますが、残念なことに消防設備点検のお知らせの用紙は、しばしば捨てられているのを見ることがありますが、その一方で大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは、あまり捨てられていません。
物件の立地エリアが良くても空室が多いのは何が原因？
空室率が上昇した昨今、ますますアパート・マンションの立地が重要視されるようになっています。
立地条件の悪い場所のアパート、マンションはなかなか空室が埋まらず、空室に悩まされている大家さんも少なくないことと思います。
専門家の中には、空室が埋まらないことの原因が立地が悪い場合はどうしようもなく、最初からそういう物件を避けるしかないと、言い切っている方もおられます。
やむなくそのような物件を所有してしまったならば、今後、立地条件がよくならない限り、空室に悩まされることは、覚悟しておかなければならないことでしょう。
では理想的な立地条件とはどのようなものなのでしょうか。
東建コーポレーションのホームページには
公共交通機関の利便性が高い立地は、入居需要も高く理想的だと言えます。一般的に、都市部まで３０分程度で移動できる距離にあり、最寄駅から徒歩で５から１０分程度の立地に人気が集まっています。
引用：入居者様が望む立地条件とは？（最終閲覧日2018/3/27）
と書かれています。
特にこのような立地条件にかなっている場合は、単身者向けアパートマンションが良いと言われています。
家賃滞納者が夜逃げされることが悩みの種でなくなった？
ひと昔前は、入居者が家賃を滞納し、あげくのはてには夜逃げをされるということが、しばしば生じ、大家の悩みの種だった時代がありました。
夜逃げされて、もはや行方がわからなくなれば、滞納された家賃は回収できません。
さらに夜逃げをされた後、大家の費用負担で原状回復工事を行わなければなりません。
となると家賃滞納分と原状回復工事費用と合わせて数百万円ぐらいの損失を被ることもあるかもしれません。
まさに大家にとって悲劇のパターンといえるでしょう。
しかし最近はあまりそのようなことを聞きません。
なぜでしょうか。
最近の賃貸形態が大家、つまりはアパートオーナーの損失をヘッジするようなものに変わってきているからです。
例えば
一括借上げ契約では家賃滞納による損失を大家が負うことはありません。
過去の記事でそのことについて書いたことがありますがこの形態の場合は、一括借上げ業者が毎月、定額賃料を大家に支払う契約だからです。
空室があろうと入居者が家賃を滞納していても大家に支払う賃料がその分、減らされることは通常ないのです。
そしてその損失は一括借上げ業者が負うことになります。
筆者も十数年この一括借上げ契約による賃貸住宅経営を体験してきましたが、今のところ家賃滞納ののために家賃収入が減らされたということはありませんでした。（入居者が家賃を滞納した事実があったかどうかも知りません）
さらに一括借上げ契約ではなくても、最近は家賃保証会社というシステムがあります。
アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も
以前のことですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。
入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。
そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。
その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。
しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。
そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。
62000円は大東建託の査定家賃と同額です。
もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。
実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。
もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。
このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。
銀行員には他の業種にはない業務上のルールがある？
アパートローンを借りると銀行の担当者がしばしば訪問してくる。
筆者も父からマンション経営を受け継いで、何年にもなりますが、けっこうお世話になるというのか、しばしば自宅に訪問して来られるのは、アパートローンを借りている銀行の担当者です。
今日、街を自転車で走っていると、たまたま銀行の担当者が、もう一人の行員とともに徒歩で歩いているのを見かけました。
お客さんのところに向かっていたのでしょう。
ところで筆者がお世話になっているのは、りそな銀行ですが、何年か接触しているうちに、りそな銀行の行員の業務上のルールのようなものを気づくようになりました。
その１つが
支店に近い客のもとへは徒歩で行く
というものです。
行員さんの話では自転車や車も支店にはあるそうです。
ですから必要に応じて、これらの乗り物も活用しているようですが、しかし支店から徒歩２０～３０分以内のお客さんのもとへは徒歩で行くようです。
筆者の自宅にも必ず徒歩できますし、支店長であっても近くは徒歩で周っているようです。
実際のところ今日も含めて徒歩で周っている場面を何度か見かけたことがあります。
今年の春には支店長が交代しましたが、これまでの支店長さんと新しい支店長さんが２人で、しかも徒歩で取引先への挨拶周りをされていました。
銀行員が銀行を辞めて転職する 外資系企業か公務員に・・
銀行をやめる行員さんも少なくない？
筆者は、りそな銀行からアパートローンを借りて、ほそぼそと小規模なマンションオーナーをやっていますが、周期的にりそな銀行の渉外担当者が訪問してきます。
先日もやってきましたが、いろいろと他愛のない会話を交わすこともありますが、その時に、ビックリするような事を聞きました。
それは筆者がマンションを相続した時に、りそな銀行の渉外担当者だった行員さんが、銀行員をやめて転職したとの話です。
当時は相続中だったので、この行員さんには、何度も訪問していただき複雑な手続きを手伝ってくださったので、顔なじみの行員さんでした。
その後、1年半ほどで、転勤になってしまいました。
ところでその当時は、この行員さんも結婚したばかりで、しかも最初の子供も誕生したばかりの時で、銀行員としてもバリバリに活躍していた時代だったと思うのですが、おそらくは今後も銀行員としてのキャリアを積み上げていくんだろうなあと思っていました。
それが銀行員をやめて転職するとは・・。
そしてどうやら公務員になったようです。
今では2人目の子供も誕生し、りっぱな父親になっているとのことです。
経営が不振の地方銀行ならば、もっと良い就職先に転職するのならばわかるのですが、比較的経営が安定している、りそな銀行を後にするとは意外でした。
家族もどう思ったのでしょうか。
賃貸住宅 経年劣化による家賃の下落は回避できない？
家賃は新築時をピークに下がっていく。
一括借り上げによるアパートマンション経営で１つの節目となるのが１０年目です。
例えば大東建託やレオパレス２１においては１０年目に賃料改定が行われます。
そのさい大東建託の場合は査定家賃を基準に賃料改定が行われますが、大抵の場合１０年もすると査定家賃は下げられており、アパートマンションオーナーはその数字を見てショックを受けるものです。
もちろん大東建託の場合は査定家賃と入居家賃が異なる場合は、高いほうを基準にしてオーナーに賃料が支払われるというルールがありますので査定家賃が大きく下がったように感じても入居家賃がそれよりも数千円高いならば、数千円ほど多く賃料が支払われます。
しかしその賃借人が退去して、募集をかけても入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃も査定家賃程度にまで下がり、支払われる賃料も下げられることになります。
実際ところ査定家賃が下がるのは、ほとんどの場合やむえない事柄です。
経年劣化ともいわれていますが、一般に全国平均ですが家賃は１年間で１％ほど下落するともいわれています。
もちろん平均なので地方のエリアではそれ以上に下落している地域もあるのかもしれませんし、一方で都心などでは下落率は限定的なエリアもあることでしょう。
大東建託がモバイルwifiを提供している ruumモバイルとして
今はインターネットなしで生活が考えられない時代になりました。
とくにウイズコロナ時代になって、インターネットがますます重要性を増しているように思います。
そのようななか、自宅でも外出先でも自由にネットを使える環境があればよいのにと考えることはないでしょうか。
もちろんファミリー世帯の場合は、自宅ではフレッツ光やケーブルテレビでネットを利用し、外出先では携帯キャリアなどでネットを利用するというケースが多いのではないかと思います。
大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。
ところが単身世帯になると、自宅にいることがあまりなく、外出先でのネット使用が多いということがあるかもしれません。
そこでドコモやau、ソフトバンクといったキャリア携帯などで外出先で、がんがんネットを使いとなると、支払う代金が高額になってしまうということになります。
それで自宅でも外出先でも、安い料金でネットを使いたいとなるわけですが、うってつけのサービスがあります。
それがモバイルwifiです。
モバイルwifiとは、モバイルWi-Fiルーターの事でインターネット接続するために使う持ち運び可能なポケットサイズの通信端末ことです。
回線工事が不要で、スマホやノートパソコン、タブレットなどWi-Fi対応機器をつなぐ事により、家でも外でも電波が届く場所であればどこでもインターネットが利用できるというものです。
そしてモバイルwifiのデメリットがあるとすれば、通信端末もバッテリーで稼働するので、しばしば充電しなければならないことがあるというてんでしょうか。