裏金元所長と取引先会社が散々な事に！！
裏金の商慣習が建設業界でも？
最近ですが、分譲マンションの大規模修繕工事のさいに、大規模修繕工事を請け負うコンサルタント会社が行っている汚い商習慣が取り沙汰され、マンション管理組合に注意が喚起されました。
結局のところを、この汚い商習慣で損失を被るのは、修繕積立金をコツコツ支払ってきたマンションの区分所有者たちです。
どうしてクリーンな取引ができないのかと思いますが・・。
ところでどの業界でも、いわゆるズルいことして儲けようとする人がいるものです。
あの積水ハウスの建物管理会社の積和不動産でも、最近のニュースですが、管理を担当している社員が管理費を着服しているニュースが報道されました。
この場合は明らかな犯罪行為です。
ところで着服までは重い罪として罰せられることはないにしても大和ハウスの元営業所長が裏金の件で国税庁からの税務調査を受けていたことが明らかになりました。
産経新聞2019年1月29日には「大和ハウス元営業所長に取引先から裏金４０００万円」という記事には
大手住宅メーカー「大和ハウス工業」（大阪市北区）の東京本店環境エネルギー事業部の元営業所長（４８）が東京国税局の税務調査を受け、取引先の太陽光発電関連会社「ハンセン・ジャパン」（東京都品川区）から裏金４千万円を受け取ったとして所得隠しを指摘されていたことが３０日、関係者への取材で分かった。大和ハウスの社内調査では元営業所長の裏金授受は認定しなかったが、国税局は個人所得と認定。コンサルティング料として計上していたハンセン社に対しても仮装・隠蔽を伴う所得隠しと認定した。
引用：https://www.sankei.com/affairs/news/190130/afr1901300010-n1.html（アクセス日2019年1月30日）
やはり管理費の着服があった しかもあの管理会社で！！
集合住宅の住人は管理費の支払いが求められる。
私の知人が以前に住んでいたアパートでのことですが、このアパート、空室だらけで、近い将来に解体されることも決まっていたようですが、知人も住んでいる間は家賃と管理費を支払っていたようです。
そして管理費は3000円ほどだったようですが、ほとんどアパートの清掃なども行われておらず不信に思っていた知人がアパートの管理会社に管理費をもっと下げてくれと文句を言ったそうですが、しかし管理会社は応じてくれなかったとか・・。
ところでこのアパートの住人さんが支払ってる管理費ですが、どのように使われているかは住人さんは知りませんし、実のところ物件オーナーも知らないことが少なくないようです。
おそらくはこの管理費の幾らかは管理会社の利益にはなっているようですが、管理費のやりくりを管理会社が明かすということはあまりありません。
ですから不正が入り込む可能性があるのではないかと懸念していましたが、やはりそのような事例が生じたようです。
2018年12月28日の神戸新聞next「マンション管理費 元従業員が２５００万円着服」という記事には
積水ハウスグループ「積和管理関西」（神戸市東灘区向洋町中５）の元従業員の男性が２００４年から１４年間にわたり、同区にあるマンションの管理費計約２５００万円を着服していたことが、同社への取材で分かった。
https://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/201812/0011941967.shtml（閲覧日2018年12月29日）
と報じました。
優越的地位の乱用😟と物件オーナー
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
最近、気になるニュースの１つとして、通販の巨大メーカーのアマゾンが、いわゆる取引先に「協力金を要求」したことで、公正取引委員会にマークされたというニュースです。
日本経済新聞２０１８年３月１６日の「アマゾンの「優越性」どう判断 「協力金」要求か、公取委立ち入り ネット商慣行注視 」という記事には
公正取引委員会は15日、インターネット通販大手のアマゾンジャパン（東京・目黒）を独占禁止法違反（優越的地位の乱用）の疑いで立ち入り検査した。自社サイトで販売する商品のメーカーに、値引き販売した額の一部を「協力金」として補填させた疑い。・・一方、取引先も悩ましい。もしアマゾンとの商談を不服に感じて取引をやめたら、みすみす商機を逃すことになる。「従うのが得策」という声も聞こえてくる。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGKKZO28175130V10C18A3EA2000/(アクセス日2018/4/12）
というものです。
ここでアマゾンが疑われているのが独占禁止法違反の優越的地位の乱用という事柄です。
たしかにアマゾンといえば巨大企業でありしかも通販においてのノウハウも蓄積されており取引先としてアマゾンの看板で商品を売るならば、効果的にビジネスを行うことができるとうメリットがある反面、取引を続けるためにはアマゾンの要求を呑まなければならないというデメリットがあります。
日経新聞も大東建託の業績に懸念を示す😟
相続税対策のための不動産投資も一服しはじめている。
２０１５年、２０１６年と好調だった賃貸住宅受注も２０１７年後半には失速してきたとの見方が強くなってきています。
こうなると賃貸住宅大手で最も影響を受けるのは、最大手の大東建託になると思われますが、日本経済新聞２０１７年１０月２５日には、そのことについての記事がのせられていました。
という見出しの記事ですが、これまでのように右肩上がりで成長し続けることへの懸念が示されているように思われます。
もちろん近況についての大東建託社長のコメントものせられています。
それによると
大東建の熊切直美社長は「顧客による事業者の選別姿勢が強まり、最大手である当社が選ばれやすくなる」と反論。先行きに自信を示す
との大東建託社長のコメントが言及されています。
このコメントのとおり、供給過多になりつつある賃貸住宅においては寡占化が進み、上位数社が生き残る一方、その他の会社は淘汰されていく可能性があります。
そのなかで現トップ企業の大東建託が賃貸住宅において生き残っていく可能性は高いように思われます。
その他は積水ハウスや大和ハウス工業が残っていくのでしょうか。
レオパレス21に噛みつくLPオーナー会！！
先日の記事では
ということで修繕費の件でレオパレス２１が提訴されたことについて書きました。
しかしレオパレス２１が訴えられたのは、これだけではありません。
過去の記事でも取り上げましたが、集団提訴されたのは何度もあります。
例えば
という記事では、レオパレスがオーナーに提供している「家具・家電総合メンテナンスサービス」で契約上では一定期間経過後に新品と交換することになっているのが、交換されていないというてんで１００人程度のレオパレス家主が集団で提訴したというてんについて取り上げました。
さらに
という記事では、１０年間は家賃収入は変わらない契約でアパートを建てたにもかかわらず、６年後に減額されたとして、減額分の支払いを求める訴訟を起こしたというものです。
この家主と同じようなケースも多々あり、それらの家主さんたちも同調するかもしれないということでした。
この１～２年で少なくとも３件の集団提訴をレオパレス２１は受けていることになります。
このことは尋常な事ではありません。
もしも３件ともにレオパレス２１にとって不利な判定が下さるならば、経営そのものが、大きな打撃を受けかねない事柄です。
３０人ほどのレオパレスオーナーが修繕費で提訴！！
アパートマンションオーナーが管理会社を提訴するケースが増えてきた。
２０１７年現在、賃貸住宅管理戸数では大東建託、積水ハウスに次いでの第３位のレオパレス21ですが、全国に大勢のオーナーさんをかかえています。
そしてレオパレス21ですが、入居者向けサービスも強化していますが、オーナーさん向けサービスも幾らかあります。
そのオーナーさん向けサービスの１つが建物の修繕費に関するサービスです。
具体的には修繕費として
家賃収入の平均7.2%
を毎月レオパレス21に支払うならば、レオパレス21は塗り替えや交換の目安として、屋根は１０年、クロスは４～５年、カーペットは３～４年などを行うというものです。
大東建託の場合も、このレオパレス21とよく似たサービスでフルパッケージプランというものがありますが、共有部分の修繕費と部屋内の設備の故障修理も家賃収入の5%程度を支払うならば、修繕費を大東建託が負担するというものがあります。
7.2%と5%ということで、このてんでは大東オーナーさんのほうが、幾らか得しているようにも思われます。（あくまでも数字上だけの比較ですが）
もちろん大東建託の場合は、修繕の期間の目安というものはレオパレス21のようにあるのかどうかはわかりませんが、１０年以上してから適切な時に、大東建託の場合は修繕を行うようです。
週刊ダイヤモンド誌が大東建託批評
社会的に影響力のある会社はどうしても批評されやすい。
週刊ダイヤモンド誌といえば、経済関連の出来事について、他紙ではなかなか取り上げないような記事をとりあげる雑誌です。
私も昔に、不良債権問題で大手銀行の経営不安が取りざたされた時代に、生き残る大手行、生き残れない大手行についての率直な記事を読んで、こんなにも率直に書く雑誌があるんだと思ったことがあります。
いずれにしても一定の評価を得ている雑誌のように思います。
ところでそのダイヤモンド誌が、ついに賃貸住宅管理戸数においてトップメーカーの大東建託について取り上げました。
２０１７年６月から８月にかけて数記事に分けて掲載したようです。
私のブログ記事でも以前の記事でそのてんについて取り上げたことがあります。
例えば
といった記事においてです。
ダイヤモンド誌としては記事のネタとして現役の大東オーナーや現役の大東建託の営業マンを取材して、その取材内容を根拠にして
大東建託の批評記事を編集したようです。
ですから、全くのデタラメ記事というわけではなく、真実の側面のある記事といえるでしょう。
大東オーナーや大東建託の株主にとっては不安感を与えるような記事だったと思います。
大東建託が賃貸住宅シェア２０％に近づく
賃貸住宅大手による寡占化が進むと言われている。
２０１７年３月期の決算説明会も多くの会社で行われ、比較的多くの会社でまずまずの決算内容だったようです。
賃貸住宅関連でも積水ハウス、大和ハウス、レオパレスといったところは好決算だったようですが、管理戸数でトップの大東建託も決算説明が行われ、おおむね良好な内容だったようです。
売上高は前期比６．１％増の１兆４９７１億円。
営業利益は前年期比１９％増の１２０１億円。
経常利益も前年期比１８％増の１２４５億円。
といった増収増益です。
好調の要因は管理戸数増と入居率も高水準を維持していることにあるようです。
管理戸数１００万戸を超えさらに入居率も常時９５%以上を維持しているので、管理手数料が手堅く入っていることでしょう。
ところで気がかりなてんもあります。
その気ががり要因は建築営業で前年比減５．４％です。
このてんは幾らかの改善を図るために飛び込み営業を強化しているとのこと。
特に地域別では北海道と東北での受注が大きく下がったとアナウンスされています。
東北といえば土地は多くあり、土地活用ができそうな地主さんもたくさんおられるのではないかと考えてしまいますが、土地価格が低くアパートローンを借りるにしても担保が十分に取れずにアパート事業を始めるのが難しいのかもしれません。
サブリース問題が国会で取り上げられる
サブリースの問題が国会でも取り上げられる。
相続税の改正や、超低金利が続いているなかアパートが急増してきましたが、それとともにトラブルも多発するようになってきました。
トラブルが急増すると、国会に通う議員さんたちも注目するようになります。
そのようなさなか２０１７年５月１０日に衆議院財務金融委員会において、共産党議員により、サブリース事業の問題について取り上げられトラブルへの対策強化を求めたとのことです。
サブリースによるアパート事業の最悪のシナリオは、アパート事業の収支が悪化し、そのための破産による土地とアパートを手放すというケースですが、こうした事柄も発生しているようです。
そこでこの共産党議員が問題にした１つのてんは国土交通省の登録制度にレオパレスが登録していないことを批判したようです。
国土交通省はレオパレスに登録を申請しているようですが、レオパレス側は応じていないとのこと。
レオパレスといえば大手サブリース業者ですが、トラブル割合は大手のなかでは多く、アパートオーナーから訴訟を起こされているケースも少なくありません。
やはり今回の国会においてもレオパレスがヤリ玉にあがったようですが、他の大手サブリース業者、例えば大東建託や大和ハウス工業、積水ハウスも大家とのトラブルがないわけではないのでしょうが、レオパレスがそのなかでもトラブルが多いのは不思議です。
レオパレスのビジネスモデルでトラブルになりやすい要素があるのかもしれません。
完成工事利益率が３０％の大東建託！！
完成工事利益率は建設会社によって異なる。
私は阪神地区のとある場所に住んでいますが、最近は大東建託もこのあたりでの営業が実を結んできたのか、あちらこちらで大東建託のアパートの新築工事が行われています。
全国的には、新規受注は減少傾向にあるようですが、私の周辺エリアでは大東建託については明らかに増加傾向にあるように思います。
ところで以前はあまり気にならなかったのですが、最近やけに気になることが完成工事利益率です。
この数値の見方については専門家のようにこの数値であらゆることを見極めることができるといわけではありませんが、素人なりに気になる数値が大東建託の完成工事利益率が３０％前後というてんです。
というのも大手建設会社の完成工事利益率ですが
大林組 １１．５％
大成建設 １０．９％
長谷工 １６．５％
と総じて大東建託よりも低い数値です。
ある情報によると平均は２０％ぐらいともいわれていますが(実際はもっと低いように思いますが）、非公表の建設会社も多く正確なことはわかりません。
積水ハウスや大和ハウス工業の完成工事利益率は調べてもわからないので、非公表ということなのでしょうか。
そう考えると、完成工事利益率や管理物件の空室率を公表している大東建託は他社よりも紳士的ともいえるのかもしれません。