賃貸住宅最大手の大東建託のメインバンクは三井住友銀行
多くの会社がメインバンクの融資に依存している。
先日、母のもとに三井住友海上から電話がありました。
どうやら亡くなった父に電話をかけてきたようなのですが、マンションにかけている保険が満期を迎えるとの内容だったようです。
父もマンション経営を始めたころは、おそらくは大東建託の勧めで三井住友海上の損害保険に加入していたのですが、亡くなる数年前に、大東建託の営業支店から損保ジャパンの損害保険に変えるようにと提案され損保ジャパンの保険に加入し、筆者もそれを引き継いでいたので、三井住友海上の損害保険はとっくに解約していたと思っていたのですが、すべてを解約していたわけではなかったようです。
それで２つの損害保険に加入しても、あまり意味がないように思いますので、三井住友海上の損害保険はこのたびは解約することになるでしょう。
ところで話が変わり大手の建設会社にはメインバンクがあるものです。
例えば、あの積水ハウスは昔は三和銀行（現三菱UFJ銀行）がメインバンクでしたし、大京（ライオンズマンション）も確か三和銀行がメインバンクだったと思います。
では
大東建託はというと、三井住友銀行です。
というかもともとは、さくら銀行との取引があったようなのですが、さくら銀行が住友銀行と合併したために三井住友銀行がメインバンクになっています。
いい部屋でんきで失敗の大東建託 今度はガスパルで巻き返し？
電力自由化によって、これまでは電気事業に様々な事業者が参入できるようになりました。
そして消費者も、電力会社を選べるようになりました。
競合する電力会社のなかで、消費者にとって、より有利な会社を選ぶことができるのは消費者にとっては良いことです。
筆者も以前のことですが、これまでは地元は関西電力でしたが、他社にのりかえることを検討しました。
いちおう筆者も小規模ながら大東オーナーで、しかも大東建託パートナーズの管理の住居に住んでいるので、いい部屋でんきにしようかと思い、いい部屋でんきのサイトから申込を行おとしたところサイトでは
「現在新規受付ができない」
となっていて
「何これ」
と呆れてしまいましたが、その後しばらくして、いい部屋でんきは全面的にサービスを取りやめることになりました。
顧客獲得で失敗したわけではなく、あくまでも大東エナジーの問題でということのようですが、結果的には事業としてやっていくことが大変だったようです。
そこでlooopでんきに加入することにし、2年後に、エネオスでんきにさらに替えることにしました。
こんなにも、コロコロ電力会社を替える人って、電力会社にはありがたくない顧客なのかもしれません。
賃貸住宅の家賃保証のビジネスが拡大しているのはなぜ？
昔は賃貸住宅への入居というと、しっかりとした保証人がいれば、事足りていました。
保証人には親や兄弟などになってもらうことができました。
しかしなかには、どうしても保証人になってもらう人がいない場合もあります。
筆者の知人も父親は他界し、母親とも疎遠な関係で、しかも姉とは絶縁状態にありますが、しかしそれでも賃貸住宅に入居しています。
その状況で入居できるのは家賃保証会社の保証を得ることができたからです。
ところで、この家賃保証ビジネスですが、最近は急速に拡大しているといわれています。
筆者の所有物件の管理でお世話になっている大東建託グループにおいても家賃保証会社ハウスリーブがあります。
ハウスリーブの場合は契約時に１２０００～１５０００円を支払って、その後は賃料の２～２．５％を月額支払うというシステムになっています。
ですから賃料が５００００円の場合は月額１０００円を支払うことになります。
家賃保証 賃貸保証 大東建託グループの ハウスリーブ株式会社 (house-leave.com)
このサービス料金、契約時の料金は安いかもしれませんが、しかし毎月賃料の２～２．５％を支払い続けなければならないのは、ちょっと辛いかもしれません。
しかしそれならば、なんとか保証人になってもらえる人を見つけて、余分な出費を抑えたいというのが心情かもしれませんが、しかし今の時代、家賃保証ビジネスは拡大しているのです。
なぜでしょうか。
年末年始は銀行員が挨拶回りで忙しい時期 ときには忘れられることも・・
マンションオーナーにとって銀行との付き合いは重要なのだが・・。
以前のことですが年が明け、気になることがありました。
それは毎年の年末には、アパートローンを借りている銀行の担当者がカレンダー等を持ってきて挨拶を、つまりは年末の挨拶での訪問があったのですが昨年は来なかったのです。
いつもは最終営業日が30日なのが、この年は29日が土曜日で30日が日曜日なので、銀行の最終営業日が28日金曜日で日程的にきつくて来れなかったのかと思っていました。
筆者のほうも、12月の下旬は忙しかったので、気にはなっていたものの、深刻に考える暇もなかったのですが、年が明けて、いろいろと考える余裕ができるようになると、やけに気になり始めるものです。
しかも年明けになってから来られるのかとも思いましたが来ません。
昨年後半には、ちょっとしたことで銀行との関係がぎくしゃくしていたので年末の挨拶に来なかったのではないとの思いも沸いてきましたが、しかしアパートローン取引がある以上、銀行との付き合いは重要なので、銀行がどう思っているんだろうという疑念が頭から離れなくなってきました。
今のところ金利も比較的に低い金利で借り入れているので、借り換えをするだけのこともありませんし・・。
どうしようかといろいろと思案した結果、銀行に思い切って問い合わせてみようとしました。
一括借り上げによる賃貸住宅経営で成功の鍵を握るのは入居率？
近年はアパート建設の横ばいか微減状態が続いています。
以前のアパートバブルのような建設ラッシュは相続税法改正後に、相続税対策ということで、一括借り上げ業者が地主さんに積極的にアパート建設を売り込み、その話に乗ってきた地主さんが多かったということが要因ですが、地主さんも実際のところアパート経営については素人です。
結果として相続税対策には成功しても、その後のアパート経営では思わぬリスクに悩まされている方も少なくないことも広く知られるようになってきました。
この一括借り上げの問題については、近年になって様々な点が指摘されていますが、結局のところ次のてんをクリアしているかどうかが最大のポイントではないかと思われます。
それは入居率です。
２０１８年になってクローズアップされているサブリース会社のスマートディズと物件オーナーとのトラブルも、運営しているシュアハウスの入居率がかなり悪いがゆえに、物件オーナーへの賃料が支払われなくなるという深刻な事態が生じています。
大東建託パートナーズのワランティサービスを活用 給湯器編👍
大東建託施行管理の賃貸マンション。
ある時、所有マンション内で、入居者さんにお会いした時に、「給湯器がどうしてもエラー表示になって機能しまいます。大阪ガスに連絡したほうがいいですか」と尋ねてこられました。
どうやら賃貸住宅内の設備機器の故障時にどうすればよいのかあまり知らなかったようです。
そこで「大阪ガスでなく大東建託パートナーズに連絡してください」と返答しました。
それから２日後ぐらいに、再び入居者さんにお会いした時に、「無事に修理が行われて治った」とのこと。
どうやらあれから直ぐに、大東建託パートナーズに連絡して、翌日ぐらいに修理業者による修理が行われたようです。
何はともあれ無事に元に戻ってよかったのですが、入居者さんに「何が原因だったんですか」と尋ねてみると「接続不良だったみたいです」と返答されました。
接続不良といっても
電気系統の接続不良だったのか、その他の箇所の接続不良なのかわかりませんが、修理業者から大東建託パートナーズに修理代金の請求書が届けられているはずです。
ところでこの給湯器パロマ製と思われますが、パロマのホームページで調べてみると、修理代金は５０００円～１０００００円ぐらいとなっています。
大東建託パートナーズによるゲリラ豪雨による水害対策
近年の風水害被害の増加に、アパートオーナーも備える必要性が高まっている。
大東建託パートナーズの場合、2か月に1回、建物の定期点検が行われ、アパートマンションオーナーに報告書が送られてきます。
その中にオーナー向けに大東建託パートナーズの担当者のコメントが書かれています。
担当者によって明らかにオーナー1人1人に異なったコメントを書いている担当者もいれば、担当する物件オーナーすべてに同一のコメントを書いている担当者もおられるようです。
現在、筆者の物件を担当している大東建託パートナーズ担当者は、おそらくすべてのオーナーさんに同一のコメントを書いているように思いますが、しかしとても参考になるコメントを書いてくれています。
今回は近年、増大している水害対策です。
近年、ゲリラ豪雨などで床上浸水などの被害が生じることを多くなっています。
一般の戸建て住宅もそうですが、アパートマンションも被害に遭っているようです。
どうも近年の水害被害に大東建託パートナーズの物件も被害を被ったようで、大変な損害を被った方もおられるようです。
例えば水害のための修繕費用は1部屋あたり数百万円ぐらいかかるようで、もし10部屋被害に遭ったならば、1500～2500万円ほどの修繕費用がかかります。
ウオシュレットの交換費用 大東建託のワランティサービスで無料に
最近は便座はウオシュレット（温水洗浄便座）が標準装備になりつつあります。
賃貸住宅でも新しいアパートやマンションならばウオシュレットが装備されているのではないでしょうか。
とにかく寒い冬でも便座が温かくてトイレを快適に過ごすことができます。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
そして筆者の小規模マンションでも、全部屋のウオシュレットが装備されています。
ところでこのウオシュレット、とても利便性の高い設備ですが、その一方で、時々故障することがある機器でもあります。
多くの場合、電気を動力源としていますが、電気系統の故障などで、便座が温かくならなくなったとか、洗浄機能が動かなくなったなどのトラブルが生じることがあります。
先日のことですが筆者の小規模マンションでもそのようなトラブルがありました。
今回の故障は、洗浄機能が動かなくなったというものです。
そこで早速、管理会社の大東建託パートナーズに連絡を入れました。
オーナー専用の電話番号に電話すると、大東建託パートナーズの担当支店の受付のスタッフに電話がかかります。
この時に、故障の内容、また故障した設備と、さらに品番を伝えます。
すると、物件担当者から後ほど電話連絡するとのこと。
マンションの１階をテナントにする利点とデメリット！！
マンションの１階はテナントにしている物件も少なくない。
街を注意深く観察してみると、マンション１階をテナント、そして２階より上を住居にしている物件が多々あることに気づかれると思います。
実は筆者の所有マンションも１階はテナント、２階より上は住居にしています。
そうする理由は幾つかありますが、まずマンションの場合、１階は住居の場合、人気がないというてんがあります。
多くの場合、１階部屋は家賃がやや安くなり、入居希望者から敬遠されることも少なくありません。
その一方で、テナントは１階が最も人気があり、２階以上のテナントが敬遠されるのとは異なります。
よってマンション１階はテナント、２階以上が住居にするケースが多いように思います。
しかしこのテナント賃貸、デメリットもあります。
というのもテナント家賃は、周辺相場の変動を受けやすく、景気に左右されやすいのです。
それでテナント部屋の空室状態がなかなか埋まらないと家賃が大きく下がるリスクがあります。
筆者の所有マンションのテナント家賃も１５％以上下がったことがあります。
ですから家賃収入も激減するという憂き目にあったことがあります。
しかもいったん空部屋になると、テナントの場合はなかなか次の入居事業者が見つからないことも少なくありません。
賃貸住宅経営の悲しい現実 築年数とともに物件力が下がっていく
株式投資の場合は、成長性のある企業に投資するならば、その企業は年々右肩上がりに上昇し続けることがあるかもしれません。
しかしアパートマンション経営の場合は家賃が年ごとに上がっていくということはまずありません。
上がるどころか築年数とともに下がる傾向があります。
それで築年数ごとに経営を見直していく必要があるかもしれません。
例えば築年数ごとにどのような変化が生じてくるのでしょうか。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
まずは最初の１０年ですが、最初の１０年は物件力が最もある時期でもあり、家賃も周辺相場が堅調であるならば、さほど下落することもない時期ともいわれています。
減価償却費用も大きく、銀行への利息割合も大きい時期で節税効果も大きな時期でもあります。
よってこの時期にこそキャッシュをしっかりと貯める時期ともいえるでしょう。
しかしこの時期を過ぎた後は、通常はあまりキャッシュを貯めるのが厳しくなっていきます。
一括借り上げでアパート経営をしている場合、最初の１０年は大家に支払われる賃料が変わらないという契約も多々ありますが、実際のところ周辺相場が安定しているならば、家賃そのものもあまり下落することはないので、不動産管理会社も大きく損失することは少ないと見込んでいるものと思われます。