なぜ木造アパートなのか！！鉄筋住宅にないメリットとは
大東建託施行管理のアパート。
最近は、筆者の所有マンションのあるエリアにおいて、いい部屋ネットの大東建託施行による新しいアパートが増えてきました。
今から１０年以上前は、大東建託もRC造りのマンションなどの建築をよく行っていたようですが、今は目につくのが木造アパートです。
なぜ木造アパートなのかと思っていましたが、木造アパートにはRC造りにはないメリットがあるのです。
例えば給水についてですが、４階建て以上のマンションならば、給水ポンプの設置が必要になり、給水ポンプを稼働させなければなりません。
しかもその設備、いずれは寿命がきて交換修理が必要になります。
この交換修理費用、マンションの規模によりますが最低でも
１００万円～です。
ですからファミリータイプや戸数の多いマンションとなると〇百万円～〇千万円かかるでしょう。
一方で３階までの木造アパートの場合は、水道の水圧だけで給水が可能なので、給水ポンプを設置する必要はありません。
おそらくは１５年～２０年の間で寿命ががくるかもしれない給水ポンプの交換修理をする必要がないのです。
さらに高額修理がかかる分野として４階建て以上のRC造りとなるとエレベーターの設置が必要となってきます。
このエレベーター、金食い虫と言われるほど維持管理コストがかかる設備です。
不動産会社から紹介されやすい物件はシャーメゾン？なぜ？
春の入居者需要の大きな時期も過ぎ去りました。。
今は入居者募集をしても、なかなか決まらない時期です。
筆者の所有マンションでも、以前のことですが一部屋が4月下旬に退去され、タイミング的には、お部屋の内覧ができるようになるのが5月のゴールデンウィークが終わった後になったことがあり、悪い時期に退去されたことがあります。。
ところで筆者の物件は、大東建託パートナーズ管理ですが、入居者斡旋は大東建託リーシングと大東建託パートナーズがテコ入れする地元にある不動産屋さんが行います。
といっても多くの場合は、地元の不動産屋が決めてくださっているようです。
そこで頼りになる、不動産屋ですが、扱っている物件は、大東建託パートナーズ管理の物件以外の多くの物件を扱っています。
そして仲介するにしても、やはり優先的に仲介したくなる物件があるんだそうです。
ではズバリその物件とは？
それは積水ハウスの
シャーメゾン
なんだそうです。
なぜシャーメゾンなのか？
シャーメゾンというと高品質の住宅、機能が充実している賃貸住宅というイメージがあると思いますが、まさにそのような物件が多いです。
その一方で家賃はやや高めかもしれません。
大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席して！！
大東建託パートナーズ管理のアパート。
大東オーナーになると、年に1度、大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席する機会があります。
出席は任意で、欠席することもできますが、出席か欠席かどちらかを大東建託側に連絡する必要があります。
今回は久しぶりに出席することにいたしました。
過去２回ほどは欠席したのですが、今回は妻と共に出席いたしました。
そこで出席して驚いたのは、以前よりも
女性オーナーさんや、女性オーナーさんが連れてきた娘などの次期女性オーナーさんたち
の出席がとても多くなっていたことです。
想像するには、もともとは女性オーナーさんの前はご主人がオーナーだったものの、ご主人が亡くなったので、後を継いでオーナーになり、娘に相続することも決まっているので、娘も連れてきたのではないかと思われます。
以前は基本的にはオーナーのみの出席しか認められていなかったのですが、最近はオーナーの配偶者か子供などの相続人も１人まで出席できるようになり、女性オーナーさんも１人での出席にはしりごみしていたものの、最近になって１人まで連れてくることができるようになったので、相続人となる子供を連れて出席しやすくなったのも影響しているのではにかと思います。
それにしても大東オーナーには結構な比率で女性オーナーさんたちがおられるようです。
家賃ベース入居率とは？戸数ベース入居率との違いは？
大東建託施行管理の賃貸マンション。
入居率というと総戸数から空室でない戸数をパーセントで表したものと思うものです。
例えば１０戸のアパートがあって空室が１戸の場合は入居率は９０%となります。
ところで戸数ベースではなくて
家賃ベース入居率
というものがあります。
実際のところ賃貸住宅管理戸数でトップ企業の大東建託も業績速報などで公表しています。
そして戸数ベースの入居率と家賃ベース入居率とでは多少数値が異なってきます。
例えば大東建託の場合は家賃ベース入居率が９６%以上（２０１７年現在）と公表しています。
しかしここで批評されるのが、家賃ベース入居率を公表して、戸数ベース入居率よりも高く見せれるように操作しているのではないかといった意見を聞くことがあります。
しかし実際はどうなのでしょうか。
大東建託の月次業績速報はそもそもアパートマンションオーナーや入居者にも参考になるものですが、最も意識しているのは株主です。
つまりは株主にとって重要なのは大東建託の業績がどうなのかといったてんです。
そこで求められるのは株主により正確に業績を開示することです。
となると戸数ベースよりも家賃ベースで開示するほうが、より正確に業績を開示することができます。
退去者がゴミ置き場に不法投棄して去ってしまった どうなるの？
春の時期、この時期は引越シーズンです。
入居する方もいれば、退去していく方もいます。
筆者の小規模マンションでも先日のこと、引越していきましたが、問題が発生。
引越のさいにでるゴミを大量に筆者の小規模マンションのゴミに投棄して行ってしまったのです。
もちろん投棄されたゴミの多くは、翌日の自治体によるゴミ回収で回収されるものですが、しかし一部のゴミは回収の対象にならないものもあります。
まさに
不法投棄
そして
逃げ得
です。
これまでの退去者のほとんどは引越のさいにでるゴミの処理をきちんとして退去されていたのですが、今回はマナーの悪い退去のケースとなってしまいました。
ところでこのような場合に対処策はあるのでしょうか。
このてんでホームズのウェブサイトの「トラブルになる前に知っておきたい！粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題」という記事には
現時点でマンションの敷地内でゴミの不法投棄を発見したら管理会社に連絡し、張り紙や警告文の配布をしてもらいましょう。
【ホームズ】トラブルになる前に知っておきたい！粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題 | 住まいのお役立ち情報 (homes.co.jp)
と書かれています。
大東建託のフルパッケージプランとは そのメリットは？
フルパッケージプランの場合はあらゆる修繕費用が無料になる。
筆者も大東オーナーになって幾らかの年月がたちましたが、先日、筆者の物件の営業担当店の担当者が替わりましたので、新任の担当者が挨拶で来られました。
担当者によって挨拶に来たり来なかったりとマチマチですが、今回の担当者は真面目に挨拶回りをされる方のようです。
そのさいに担当者のほうから「何か気になるてんで、尋ねてみたいことがありますか」と言われましたので、正直に「おそらく数年先に行われる大規模修繕工事の費用がどれくらいかを知りたいと」と答えました。
この時は、だいたいの数字を言ってくだされればよかったのですが、大東建託の担当者は「見積もりを作成してみます」と答えられ、まだ数年先のことなので、そこまでするとはちょっと驚きましたが、とりあえずは見積もり書が届くのを、待つことにしました。
ところで私の場合は、大東建託との契約がフルパッケージプランでないので、物件の共有部分の修繕費用や各部屋の設備機器の修繕費用も、基本的にはオーナー負担となります。
ですから１０年から２０年に１度行われる
大規模修繕工事の費用は大きな負担となります。
これはやむえない事柄なので、毎月の家賃収入の幾らかを、将来の修繕費用のために取り分けておかなければならないわけですが、大東建託にはその手間を省く制度があります。
大東建託物件のワランティサービスの築年数別のサービス料金
大東オーナーはワランティサービスに加入して室内設備の修繕の保証をえることができる。
２０１５年の１１月ごろだったと思いますが、大東建物管理（現大東建託パートナーズ）の担当者が来られて、大東建託パートナーズが提供している住宅設備機器延長保証ワランティサービスに加入しました。
当時は筆者の所有物件が築８年だったので、大東建物管理の担当所も「サービス料金もお得だと思いますよ」と言われていました。
というのも、この住宅設備機器延長保証ワランティサービスのサービス料金、築年数によって変わっていくのです。
当然、築年数が経てば経つほど、住宅設備機器の故障も多くなっていきますので、
サービス料金も高くなっていきます。
そして５年ごとに上がっていきます。
ところで、筆者の所有物件も築１０年になりました。
大東オーナーの場合は築１０年の前にオーナーに支払われる賃料の改定の協議が行われ、築１０年の最初の月からは改定された賃料が支払われることになっています。
そして築１０年の最初の月の賃料は多少減額された賃料が支払われていたのですが、ワランティサービスのサービス料金は前月と同じでした。
あれっと思いましたが、サービス料金は変わっていません。
そこでもう一度、ワランティサービスのサービス内容の説明書をよく読みなおしてみますと、どうやら筆者が勘違いしていたようです。
大東建託のDK SELECT入居者様専用アプリ スマホに入れておくことのメリット
以前のことですが、月に2度の大建託パートナーズによる簡易清掃の日でしたが、清掃終了後には清掃完了のお知らせのパンフレットが投函されていたことがあります。
それとともに今回はDK SELECT入居者様専用アプリのインストールガイドの用紙もいっしょに投函されていました。
よくよく見てみるととても便利なアプリです。
このアプリのメリットは
その１ 管理会社からのお知らせが確認できます。例えば定期清掃や、設備点検、各種サービスなどの情報を確認できます。
その２ 大東建託パートナーズにメール連絡を行えます。困ったことや、相談などをメールでお問い合わせすることができます。
その３ 大東建託パートナーズに電話連絡を行えます。例えば設備故障や、鍵の故障等で万が一部屋に入れなかったりした場合にアプリから即、電話をかけてレスキューの要請を行えます。
その４ 地域のおトク情報が配信されます。あるいは確認できます。
その５ 各種手続きを行えます。例えば家賃の確認、支払い方法などの変更が行えます。
ざっとこういったメリットのあるアプリで、入居者ならばぜひともスマホにいれときたいアプリです。
宅配ボックスがないアパートやマンションでも大丈夫？
最近はインターネット環境が普及したためか、アマゾンや楽天、ヤフーなどでのインターネット通販を頻繁に行うようになりました。
なんといってもパソコンやスマートフォンで操作すれば簡単に買いたいものを買うことができるからです。
実際のところ買い物に行ったとしても、品切れだとか、値段が高いといったことがあります。
ところでインターネットでの買い物の問題となるのは、配達に届けてくださっても、不在で受け取ることができなかったということです。
そうなる宅配のスタッフの方にも迷惑をかけることになりますし、注文した品物を受け取ることが遅くなってしまいます。
もしもその品物が腐りやすい食品ならば、できるだけ早く受け取りたいものです。
そこで解決策となるのが宅配ボックスです。
宅配ボックスを設置することによって、不在でお届けできないという問題を解消できます。
しかし宅配ボックスとなると、設置スペースが必要になりますし、購入費用や管理コストもかかることでしょう。
さらに筆者がオーナーをやっている小規模マンションのように、エントランスが狭いならば、適当な設置場所がありません。
しかし今後ますますインターネットでの買い物が普及するとなると、確実に荷物を受け取る方法を確立しなければなりません。
大東オーナーならば大東建託パートナーズオーナー専用電話番号にかけることができる
大東建託物件の建物管理会社は大東建託パートナーズ。
以前のことですが、大東オーナーの筆者に大東建託パートナーズから手紙が届きました。
なんだろうと思って開封してみますと「電話番号変更のお知らせ」という内容でした。
そしてよくよく手紙を読んでみると大東建託パートナーズ営業所の電話受付の変更のようです。
そしてその変更の1つがオーナー専用の電話番号を設置したので、オーナーはこれからはそちらの電話番号に電話をかけてほしいというものです。
へー、そうなんだと思いました。
もちろん大東建託パートナーズの担当者とオーナーが1度会うと名刺を頂くので、その名刺に書かれている担当者の携帯電話番号に電話することがあります。
しかしその携帯電話に電話をかけても電話がかからないことがありますし、さらに大東建託パートナーズの担当者が交代した時などに、新任の担当者の携帯電話番号がわからない時などは、このオーナー専用の電話番号に電話をかけることができるので便利です。
ところで電話受付の変更のもう1つのてんは、入居者さんからの電話はすべて「24時間いい部屋サポートセンター」受付になるというてんです。
ということは、これまでは建物の担当の大東建託パートナーズの営業店にかかっていた電話が本社のコールセンターのようなところに電話がかかり、その内容によって担当の営業店にコールセンターから連絡されるということになるようです。