物件の立地エリアが良くても空室が多いのは何が原因？
空室率が上昇した昨今、ますますアパート・マンションの立地が重要視されるようになっています。
立地条件の悪い場所のアパート、マンションはなかなか空室が埋まらず、空室に悩まされている大家さんも少なくないことと思います。
専門家の中には、空室が埋まらないことの原因が立地が悪い場合はどうしようもなく、最初からそういう物件を避けるしかないと、言い切っている方もおられます。
やむなくそのような物件を所有してしまったならば、今後、立地条件がよくならない限り、空室に悩まされることは、覚悟しておかなければならないことでしょう。
では理想的な立地条件とはどのようなものなのでしょうか。
東建コーポレーションのホームページには
公共交通機関の利便性が高い立地は、入居需要も高く理想的だと言えます。一般的に、都市部まで３０分程度で移動できる距離にあり、最寄駅から徒歩で５から１０分程度の立地に人気が集まっています。
引用：入居者様が望む立地条件とは？（最終閲覧日2018/3/27）
と書かれています。
特にこのような立地条件にかなっている場合は、単身者向けアパートマンションが良いと言われています。
家賃滞納者が夜逃げされることが悩みの種でなくなった？
ひと昔前は、入居者が家賃を滞納し、あげくのはてには夜逃げをされるということが、しばしば生じ、大家の悩みの種だった時代がありました。
夜逃げされて、もはや行方がわからなくなれば、滞納された家賃は回収できません。
さらに夜逃げをされた後、大家の費用負担で原状回復工事を行わなければなりません。
となると家賃滞納分と原状回復工事費用と合わせて数百万円ぐらいの損失を被ることもあるかもしれません。
まさに大家にとって悲劇のパターンといえるでしょう。
しかし最近はあまりそのようなことを聞きません。
なぜでしょうか。
最近の賃貸形態が大家、つまりはアパートオーナーの損失をヘッジするようなものに変わってきているからです。
例えば
一括借上げ契約では家賃滞納による損失を大家が負うことはありません。
過去の記事でそのことについて書いたことがありますがこの形態の場合は、一括借上げ業者が毎月、定額賃料を大家に支払う契約だからです。
空室があろうと入居者が家賃を滞納していても大家に支払う賃料がその分、減らされることは通常ないのです。
そしてその損失は一括借上げ業者が負うことになります。
筆者も十数年この一括借上げ契約による賃貸住宅経営を体験してきましたが、今のところ家賃滞納ののために家賃収入が減らされたということはありませんでした。（入居者が家賃を滞納した事実があったかどうかも知りません）
さらに一括借上げ契約ではなくても、最近は家賃保証会社というシステムがあります。
アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も
以前のことですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。
入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。
そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。
その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。
しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。
そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。
62000円は大東建託の査定家賃と同額です。
もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。
実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。
もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。
このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。
JCBゴールドカードの特典をマンションオーナー業で活用
JCBゴールドカード会員の場合は、税務の無料相談サービスを受けることができる。
筆者もJCBカードを持つようになって１５年以上になると思いますが、以前のことですがMyJCBを確認してみると、なんとJCBの携帯電話、公共料金支払いキャンペーンで３万円がキャッシュバックされていることが確認できました。
これまで様々なJCBのキャンペーンに参加申込をしてきたものの、ことごとく抽選に外れてきましたが、今回は奇跡的に当選していました。
思い返してみると、当初は取引銀行からJCBカードの申込を勧められたのが始まりですが、申し込んでから４週間ほどでカードが届きました。
JCBカードの最初の申込だったので審査にも時間がかかったようですが、それからはJCBとの長い付き合いとなっています。
たしか１０年ほど前にゴールドカードへのアップグレード勧誘の手紙がJCBから届き、それからはJCBのゴールドカードを保有しています。
ただネックなのは毎年かかる11000円（税込）の年会費です。
ときには年会費を支払うのが、ちょっとしんどいので解約しようかと思ったこともありますが、今回の出来事で、当分は保有し続けることになりそうです。
しかし年会費は負担になるものの、それなりの特典も多く提供しているのがJCBゴールドです。
大東建託からオーナーへの贈り物 時々そのような機会が
大東建託のマンション建設。
２０１７年３月下旬ごろでいたが、突然ゆうパックで荷物が届きました。
送り主は大東建託。
なんだろうと思い開けてみると、なんとカタログギフトが入っているではないですか。
中に入っている大東建託からの手紙によると、１００万戸達成記念ということで送らせていただいたとのこと。
また後ほど営業担当者からオリジナルの家形クリスタル時計も届けるとのことです。
まあそれにしても、ありがたいといえば、ありがたいのですが。
それにしても、このカタログギフト全国の８万人のオーナーさんすべてに送ったのでしょうか。
それとも実績のあるオーナーさんだけなのか、所有戸数の多いオーナーさんだけなのか、なんらかの基準でスミワケしているのかどうかはわかりません。
このカタログギフト中身を見てみますと、なかにはペアでのホテルの宿泊も含まれているので３万円ぐらいの価値があるものかもしれません。
もしすべてのオーナーさんに送っているならば約８万人のオーナーさんがおられるので２４億円ほどを、このためにポンと使ったことになります。
そして後ほど営業社員から届けられる、オリジナルクリスタル時計もあわせると、さらに費用がかかることになります。
賃貸住宅経営 入居申込が入ったものの数日後に取消に？
筆者も大東建託パートナーズに所有物件を管理してもらっている大東オーナーなので、しばしば、いい部屋ネットのサイトから筆者の所有物件があるエリアの大東建託物件の入居者募集の状況を閲覧することがあります。
そして習慣的に閲覧することによって見えてきたことの１つが、いい部屋ネットの大東建託物件の入居者募集は、とにかく入居申込が入ると募集が停止され入居者募集のリストからも削除されることがわかりました。
おそらくは書類による申込が行われた場合だと思いますが。
しかし入居申込のために削除された物件が、数日から一週間後ぐらいに再び何もなかったように入居者募集のためにリストに戻っていることがあります。
何が起きたのでしょうか。
考えられる１つの理由は
入居のための審査で落とされたということが考えられます。
この入居審査で落とされるということは、珍しくないようです。
とりわけ家賃が高くなれば高いほど、審査は厳しくなります。
このてんで大東建託の入居審査は、さほど厳しくないとの話を聞きますが、それでも申込めば必ず審査に通るというわけでもないのでしょう。
おそらくは過去に深刻な程度に家賃滞納をしたという記録が残っている場合は、審査に通らないでしょう。
賃貸住宅のサブリースによる経営のデメリットとされているてんを冷静に分析してみると
今回はある週刊誌で取り上げらていたサブリースのデメリットとも言える３つのてんについてオーナー視線で取り上げてみたいと思います。
では取り上げられていた残り3つの最初のてんですが。
①管理費が高い設定になっている
です。
この週刊誌の管理費が具体的には何を意味するか明確にわからないのですが、家賃収入から管理会社が管理費手数料として差し引くものを指しているとするならば、サブリースでない場合は5～10％が管理手数料として家賃収入から引かれます。
その一方でサブリースとなると10％以上が管理手数料として引かれます。
しかし管理手数料が多少高くはなりますが、空室分の賃料もオーナーには支払われます。
また大東建託パートナーズの場合は、退去後の原状回復工事費用も退去者と大東建託パートナーズ双方の負担となり、オーナー負担は0円です。
そう考えると管理手数料が高くてもオーナーが損をしているわけではありません。
人気のインターネット無料の賃貸住宅 しかしデメリットも
近年はネット環境というのが生活していくうえでは必須の事柄になっています。
多くの方が、仕事や日常生活においてネットを利用しています。
なので当然ですが、自宅においてもネットを自由に使える環境にしている家庭は少なくありません。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
ところで、このてんでEconomic News2021/3/21の「引っ越しの春。賃貸物件選びの決め手となる、最新の「人気設備」とは？」という記事には
全国賃貸住宅新聞社では毎年、全国の不動産管理会社へのヒアリング調査を集計した「入居者に人気の設備ランキング」を発表しているが、その中の「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるTOP10」で、単身者向けの1位は「インターネット無料」、2位は「エントランスのオートロック」、3位「宅配ボックス」となっている。一方、 ファミリー向けでも1位は「インターネット無料」だ
と書かれていました。
このように、入居者に人気の設備ランキングでは、単身者向けもファミリー向けも、「インターネット無料」が１位となっています。
入居者がすぐに決まる物件 なかなか決まらない物件
以前のことですが筆者の所有物件で空室がでて、入居者募集が始まって４カ月にもなろうとしていますが、いまだに入居者が決まりませんでした。
週末の土曜日や日曜日には、部屋の内見に来る方もちらほらとおられるようですが、結果はNGです。
もちろんこのような傾向は数年前ぐらいから見られるようになっていたのですが、最も入居者が決まらなかった最長の期間は７カ月です。
今回はこの最長記録を更新するかもしれません。
入居率に定評のある大東建託の物件なのですが、決まらない物件は決まらないものです。
ところで筆者もいい部屋ネットのサイトの、とくに私の物件のあるエリアの募集状況を、しばしば閲覧していますが、入居者募集をしてから直ぐに決まる物件と、入居者募集をしてもなかなか決まらない物件と二極化しているように思われます。
そのことから見えてきた入居者がすぐに決まる物件の特徴とは
新築や築年数が数年の物件です。
当然といえば当然で、人は中古のものよりも新しいものを好みます。
ですから築年数の新しい物件は、入居者募集をしてもすぐに決まることが少ないないようです。
さらに
インターネット無料やペット飼育可物件も入居者がすぐに決まる傾向があります。
大東建託の物件でも、比較的に新しい物件には、これらの物件が多数あり、入居斡旋において有利であるように思います。
インボイス制度 テナント賃貸をしているならば要注意
2023年10月から始まったインボイス制度。
街を歩いていてもインボイス制度を反対するポスターなどを目にすることがあります。
ところでこのインボイス制度とはどのような制度なのでしょうか。
ウィキペディアには
インボイス制度（インボイスせいど）とは、消費税の仕入税額控除の方式の一つで、課税事業者が発行するインボイス（請求書など税率・税額を明記する税額票）に記載された税額のみを控除することができる制度のことである。2022年1月時点で日本とアメリカ以外の全OECD加盟国に導入されている[1]。
と書かれています。
しかしこれだけの説明では十分にどういうことか理解できないかもしれません。
大東建託設計施工管理のマンション。1階はテナントになっている。
しかしこのインボイス制度ですが、事業者にとっては死活問題にも、なりえるほどの制度とも言われています。
特に注意が必要なのは、いわゆる免税事業者と言われている人たちです。
この免税事業者というのは、事業規模が課税売上高が年間1,000万円以下の場合に免税事業者になります。
この場合は消費税を受け取っても、消費税を納付しなくても、脱税にはなりません。