賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズの引越しの特別割引！！
大東建託パートナーズ管理のアパート。
昨年の１１月頃から、私の所有マンションのある周辺エリアの大東建託パートナーズ管理のアパートマンションの掲示板には、大東建託パートナーズによる引越し特別割引の広告が掲載されるようになりました。
筆者の所有マンションでもそうですが、近くの大東建託パートナーズ管理のアパートの掲示板にも掲載されています。
提携している引越し業者は、サカイ引越センター、引越社、アート引越しセンター、日本通運といった大手の引越し会社ばかりです。
いざ引越すとなる入居者にとっては、とてもありがたいサービスかもしれませんが、アパートマンションオーナにしてみれば？？
なにか入居者に引越しを促しているようにも思えて、あまりいい気がしません。
オーナーにとっての最悪のシナリオは、入居者が退去→入居者募集→なかなか入居者が決まらない→募集家賃の値下げ→借り上げ賃料の値下げというシナリオです。
近くのある大東建託パートナーズ管理物件のあるオーナーさんは、引越し特別割引の広告を外したようです。
私も内心はそうしたいところですが、やめときます。
ところで２月下旬から４月といえば最も入居と退去のサイクルが活発になる時期です。
例えば４月から転勤になる場合は３月上旬に辞令がくるみたいなので、３月上旬から中旬に退去の申出が多くなるともいわれています。
大東建託パートナーズの対応に不満があったとしても・・
ツイッターのコメントに
大東建託パートナーズ(管理部)は困ったときに何もしてくれないし最後は無視してくるから最悪。本社「お客様サービス室」に伝えてもまた管理部に投げるだけで虚無ループ
といういささか乱暴なコメントを目にしました。
このコメントを書いたのが、入居者なのか、物件のオーナーなのか、それともどういう立場の人かわかりませんが、この大東建託パートナーズの管理部とは、どの部署のことを言っているのでしょうか？
入居者さんならば、フリーダイヤルで大東建託パートナーズのコールセンターに電話して連絡することができます。
オーナーであるならばオーナー専用ダイヤルに電話すると物件を管理している大東建託パートナーズの支店に電話をかけることができます。
ところでお客様サポートセンターというのは、おそらくはどうやら、いい部屋サポートセンターのことのようです。
おそらくは入居者さんならば、まずはいい部屋サポートセンターに電話をかけると思いますので、どうやらこのツイッターのコメント者は大東建託パートナーズの管理部に電話をかけたということなので物件のオーナーなのかもしれません。
物件のオーナーが、物件で生じているなんらかの問題のために、物件を管理している大東建託パートナーズの支店に電話をして連絡しても動いてくれなかった。
大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席して！！
大東建託パートナーズ管理のアパート。
大東オーナーになると、年に1度、大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席する機会があります。
出席は任意で、欠席することもできますが、出席か欠席かどちらかを大東建託側に連絡する必要があります。
今回は久しぶりに出席することにいたしました。
過去２回ほどは欠席したのですが、今回は妻と共に出席いたしました。
そこで出席して驚いたのは、以前よりも
女性オーナーさんや、女性オーナーさんが連れてきた娘などの次期女性オーナーさんたち
の出席がとても多くなっていたことです。
想像するには、もともとは女性オーナーさんの前はご主人がオーナーだったものの、ご主人が亡くなったので、後を継いでオーナーになり、娘に相続することも決まっているので、娘も連れてきたのではないかと思われます。
以前は基本的にはオーナーのみの出席しか認められていなかったのですが、最近はオーナーの配偶者か子供などの相続人も１人まで出席できるようになり、女性オーナーさんも１人での出席にはしりごみしていたものの、最近になって１人まで連れてくることができるようになったので、相続人となる子供を連れて出席しやすくなったのも影響しているのではにかと思います。
それにしても大東オーナーには結構な比率で女性オーナーさんたちがおられるようです。
家賃ベース入居率とは？戸数ベース入居率との違いは？
大東建託施行管理の賃貸マンション。
入居率というと総戸数から空室でない戸数をパーセントで表したものと思うものです。
例えば１０戸のアパートがあって空室が１戸の場合は入居率は９０%となります。
ところで戸数ベースではなくて
家賃ベース入居率
というものがあります。
実際のところ賃貸住宅管理戸数でトップ企業の大東建託も業績速報などで公表しています。
そして戸数ベースの入居率と家賃ベース入居率とでは多少数値が異なってきます。
例えば大東建託の場合は家賃ベース入居率が９６%以上（２０１７年現在）と公表しています。
しかしここで批評されるのが、家賃ベース入居率を公表して、戸数ベース入居率よりも高く見せれるように操作しているのではないかといった意見を聞くことがあります。
しかし実際はどうなのでしょうか。
大東建託の月次業績速報はそもそもアパートマンションオーナーや入居者にも参考になるものですが、最も意識しているのは株主です。
つまりは株主にとって重要なのは大東建託の業績がどうなのかといったてんです。
そこで求められるのは株主により正確に業績を開示することです。
となると戸数ベースよりも家賃ベースで開示するほうが、より正確に業績を開示することができます。
退去者がゴミ置き場に不法投棄して去ってしまった どうなるの？
春の時期、この時期は引越シーズンです。
入居する方もいれば、退去していく方もいます。
筆者の小規模マンションでも先日のこと、引越していきましたが、問題が発生。
引越のさいにでるゴミを大量に筆者の小規模マンションのゴミに投棄して行ってしまったのです。
もちろん投棄されたゴミの多くは、翌日の自治体によるゴミ回収で回収されるものですが、しかし一部のゴミは回収の対象にならないものもあります。
まさに
不法投棄
そして
逃げ得
です。
これまでの退去者のほとんどは引越のさいにでるゴミの処理をきちんとして退去されていたのですが、今回はマナーの悪い退去のケースとなってしまいました。
ところでこのような場合に対処策はあるのでしょうか。
このてんでホームズのウェブサイトの「トラブルになる前に知っておきたい！粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題」という記事には
現時点でマンションの敷地内でゴミの不法投棄を発見したら管理会社に連絡し、張り紙や警告文の配布をしてもらいましょう。
【ホームズ】トラブルになる前に知っておきたい！粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題 | 住まいのお役立ち情報 (homes.co.jp)
と書かれています。
大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由
賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。
築年数とともに、修繕のための出費がかかります。
なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。
しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。
大東建託のサイトにも
〔30年フルパッケージ＋5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。
一括借上｜35年一括借上｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
と書かれています。
なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。
しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。
大東建託の営業社員がオーナーに猫カレンダーを持ってくる☻
大東建託の猫カレンダー。
最近は猫ブームです。
テレビのCMでもたびたび猫が登場します。
妻も大の猫好きなので、新聞社の猫カレンダーを購入したり、猫手帳など使用しています。
堅いイメージの銀行においても、りそな銀行のキャタクターのようなものが、りそにゃとかいって、猫がモデルとして用いられています。
こうしたご時世のなか、１２月の下旬に大東建託の営業担当の社員が訪問してこられました。
まえもって訪問予定を知らせてくださるならば、ある程度準備して待っているのですが、営業の社員は多くの場合、突然来られます。
今回は新しい担当者に交代しましたので、挨拶がてら名刺を持って訪問してこられました。
そして訪問のさいには大抵、なんらかの景品を持ってこられるのですが、今回は年末ということもあってか来年のカレンダーを持ってこられました。
昨年は様々な建築物のカレンダーをいただきましたが、今回は日めくりカレンダーと上記にある猫カレンダーを持ってこられました。
そして日めくりカレンダーは以前にもいただいたことがあるのですが、それに加えて今回は初めて
猫カレンダーを持って来られたのです。
大東建託にも猫カレンダーがあったんだと思いましたが、猫の名前は「キハチ」というようで、どうやらテレビのCMにも出演している猫のようです。
私はそのCMは見たことはありませんが、それにしてもごくごく普通の猫ですが、しかしなぜか愛くるしさを感じる猫です。
大東建託のフルパッケージプランとは そのメリットは？
フルパッケージプランの場合はあらゆる修繕費用が無料になる。
筆者も大東オーナーになって幾らかの年月がたちましたが、先日、筆者の物件の営業担当店の担当者が替わりましたので、新任の担当者が挨拶で来られました。
担当者によって挨拶に来たり来なかったりとマチマチですが、今回の担当者は真面目に挨拶回りをされる方のようです。
そのさいに担当者のほうから「何か気になるてんで、尋ねてみたいことがありますか」と言われましたので、正直に「おそらく数年先に行われる大規模修繕工事の費用がどれくらいかを知りたいと」と答えました。
この時は、だいたいの数字を言ってくだされればよかったのですが、大東建託の担当者は「見積もりを作成してみます」と答えられ、まだ数年先のことなので、そこまでするとはちょっと驚きましたが、とりあえずは見積もり書が届くのを、待つことにしました。
ところで私の場合は、大東建託との契約がフルパッケージプランでないので、物件の共有部分の修繕費用や各部屋の設備機器の修繕費用も、基本的にはオーナー負担となります。
ですから１０年から２０年に１度行われる
大規模修繕工事の費用は大きな負担となります。
これはやむえない事柄なので、毎月の家賃収入の幾らかを、将来の修繕費用のために取り分けておかなければならないわけですが、大東建託にはその手間を省く制度があります。
賃貸住宅駐輪場に停められたままの放置自転車の処分がややこしい
筆者の小規模マンションの駐輪場で全く使用されていない自転車があり、見た目にも汚くてなんとかしてほしいと思っていたのですが、やがて大東建託パートナーズが、近いうちに処分するとの注意喚起のためのステッカーを、その自転車に貼っていたので近いうちに処分してくれるものと期待していました。
しかしなかなか処分されませんでした。
そこで大東建託パートナーズの担当者に会った時に、速やかに処分してほしいと言うと、「分かりました」との返答でした。
しかしそれでも処分されなかったので、しびれを切らして大東建託パートナーズに電話を入れると、「すいません、〇月中には処分します」とのことでした。
本当にそうしてくれるか半信半疑だったのですが、〇月の下旬に処分され、その自転車が駐輪場から無くなっていたので、ほっとしました。
ところで、電話をした時に大東建託パートナーズの担当者に「忙しければ、こちらで処分しときますけど」と提案したのですが、「きちんとした手順で処分しないといけないのでうちでやります」とのこと。
自転車の処分は自治体に依頼すれば500円程度で行ってくれるので、こっちでやったほうが早く行えると思って言ったのですが、どうやらそうわけにはいかないようです。
テナント部屋 窓を上げ下げする部品の交換補修工事費用 約６万円
４階建て以上の賃貸住宅の場合、１階はテナントにすることがあります。
実際のところ、賃貸住宅の場合は、なぜか１階の人気がなく、上階ほど好まれる傾向があります。
それで１階をテナント賃貸にすることがあります。
そしてテナントとなると１階が好まれる傾向があり、１階がテナント、２階以上が住居にすることが理想とすることもあります。
ところでテナント賃貸となると、住居にはないメリットとデメリットがあります。
そしてデメリットをあげるとすれば、テナント部分もエアコンや給湯器などの設備を設置しますが、オーナーが設置した設備などの維持管理や修繕費用についてはオーナーが負担しなければならないというてんがあります。
筆者の小規模マンションも、１階がテナントなので、修繕などが発生すると、オーナーの筆者が修繕費用を負担しなければなりません。
過去においても、１度、第三者による、おそらくは盗み目的で、シャッターとサッシを壊された時には、10万円ほどの修繕費用が発生し、テナント事業者でなくオーナーに修繕費用の請求がきました。（この時は、損害保険の補償の対象になり、損害保険会社から支払った金額分の保険金がおりました）