大東建託の中古物件を一括借上げ形態で大東建託リーシングで売買することができる
2020年3月27日の大東建託のニュースリリースには「大東建託リーシング、全国２０店舗で不動産売買の仲介を開始 賃貸仲介の枠を超え、「売買」という新たな選択肢を提供」という見出し記事が公表されましたが、それを見たときに大東建託リーシングも小遣い稼ぎで不動産売買の仲介を始めるのかと思いました。
というのも大東建託リーシングの本来の業務は賃貸物件の仲介だからです。
そして大東建託リーシングは大東建託パートナーズ管理物件を優先的に仲介してようなのですが、本来のその業務以外のことも、いろいろと行うと本来の大東建託パートナーズ物件の仲介がおろそかになるのではないかという懸念が生じます。
ところで大東建託リーシングの不動産売買についてのニュースリリース記事をよく見てみると以下のように書かれていました。
土地と賃貸建物だけでなく、一括借り上げサービスも継承可能な売買契約 不動産に関するご相談の中には、相続などをきっかけに、当社グループで設計・施工し管理する賃貸建物 を売却するケースがあります。通常の売買行為では、買主様は土地と建物のみを取得しますが、同社を通 じて当社管理建物を購入する場合、希望により現オーナー様の管理形態を継承することができ、賃貸経 営の全てを任せられるシステム「賃貸経営受託システム」を適用した一括借り上げ事業として取得が可能 です。そのため、新たにオーナーになる方は、賃貸経営の管理・運営から事業に伴う収支変動リスクへの 対応などをすべてまかせることができます。
PowerPoint プレゼンテーション (kentaku.co.jp)
と書かれていました。
賃貸住宅最大手の大東建託に見放さるかもしれないオーナー？
大東建託施行管理のアパート。地方でも多く見かけることがある。
賃貸住宅最大手の大東建託にとってアパートマンションオーナーはビジネス上、なくてはならない存在です。
なので現オーナーが子供などに資産継承のさいに管理替えをすることがないように尽力しています。
実際のところ大東建託は、これまでオーナー向けの様々なサービスも提供してきました。
インターネットで所有物件の管理状況、入居状況等を無料で調べることができるマイページ、設備機器の故障修理を保証するワランティサービス、その他、オーナー向けの保険商品も提供していますし、一部のオーナー物件の屋上に太陽光パネルを設置して、大東建託が屋上を借りているということで賃料をオーナーさんに支払っているケースもあります。
このように大東建託グループは姿勢としてはオーナー、大家さんにも一定の配慮を払っていることは明らかです。
しかしシビアな側面もあります。
これは大東建託グループ物件の大家さんの抱いている不満で最も多い事柄の１つですが、家賃の減額はシビアに行ってきます。
というのも入居斡旋力のある大東建託といえども、その物件の家賃相場よりも、かなり高く家賃を設定できるわけでもありませんし、家賃相場が下がれば、その物件の家賃も募集時には大東建託といえども下げざるをえないからです。
鉄筋コンクリートマンションでの賃貸住宅経営のデメリットとは？
最近は市街地に建つ多くの賃貸物件が鉄筋コンクリート造りです。
市街地では限られた土地スペースに賃貸物件を建てなければならないので、高層階にする必要が生じ、鉄筋コンクリート造りにする必要があるのかもしれません。
では鉄筋コンクリート造りの建物の場合の耐用年数はどれぐらいでしょうか。
RC造りの耐用年数は減価償却費の視点からは47年
となっています。
ですから木造住宅の建物よりも、減価償却費の視点からすると鉄筋コンクリート造りの耐用年数は長いということになります。
確か木造住宅の耐用年数は22年だったと思います。
しかし鉄筋コンクリート造りの場合は、法的な耐用年数は47年でも本体そのものは50年あるいは60年と持ちこたえることができるのではないかとも言われています。
実際、筆者の近隣エリアにおいて30年超の鉄筋コンクリート造りのマンションは多々あり、多くの方が住んでいます。
では鉄筋コンクリートの賃貸物件を建てれば半永久的に、その物件でマンション経営を行えるのでしょうか。
確かに、建物本体そのものは、半永久的に持ちこたえるかもしれませんが、マンション経営の視点からは問題があります。
賃貸住宅で大家を破綻させないシノケングループとは？
シノケンGという会社名を聞いたことがあるでしょうか。
関東を中心とした不動産投資のための不動産かつ建設会社のようです。
関西では、ほとんど聞きません。
筆者も会社名を聞いたことがあっても、どんな会社なのかはほとんど知りませんでした。
そこであることを機会に調べることがあったのですが、なんとシノケンGが販売してきたアパートは5000棟ほどあるようですが、これまでのところ経営破綻したものは、あまりないんだそうです。
これは本当にスゴイです。
ところで、シノケンGのビジネスモデルは大東建託のように地主さんをターゲットにしたものではなく、土地を持たない会社員や公務員をターゲットにして土地購入とアパート建設への投資を行ってもらうというものなんだそうです。
宣伝文句は退職後の老後の支えのために不動産に投資するのはどうですか？といった感じのものではないかと思います。
ところでこのシノケンGの物件、破綻ゼロの強みはどこにあるのでしょうか。
このてんでMONEY VOICE2018年10月4日の「シノケンＧ Research Memo（5）：不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中（4） 」という記事には
創業来約28年にわたり、同社グループが販売してきた5,000棟以上のアパートで経営破綻を起こしたことは一例もない。高い入居率を維持してきたこと、アパートローンは変動金利だが、創業来、総じて低金利が続いてきたことなどによる。高い入居率の維持を可能としているのは、1)全国主要都市圏の市街地で駅から10分圏で賃貸需要が確実に見込めるエリアに限って物件供給をしてきたこと、2)若年層に訴求するデザイン性に優れた物件を供給してきたこと、3)狭小地や変形地などを生かすプラニング力に優れ（木造はプレハブに比べ土地の形状に合わせて設計しやすい）、比較的用地を安く取得してきたこと、4)大手ハウスメーカーに比べ建築費が安いため競争力の高い家賃設定が可能なこと、などによる。
引用：シノケンＧ Research Memo（5）：不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中（4）
と書かれています。
大規模修繕工事は節税メリットを考えるならば怖くない
マンションでも１０年～２０年に１度、大規模修繕工事が行われる。
大規模修繕工事。
マンションオーナーであるならば幾ら出費しなければならないかと心配になるものです。
しかし節税という視点から見れば気が楽になります。
そのことについて書いてみました。
ところで４月中旬になってからですが筆者のマンションと同じ区画にあるほぼ同規模のマンションに足場がかけられました。
大規模修繕工事の始まりです。
２００３年完成のマンションなので、１３年にしての大規模修繕工事です。
もちろんマンションオーナーの筆者にとって他人事ではありません。
いずれ筆者の物件も数年後には行わないといけないからです。
ところで父からマンションオーナーの立場を継承した時に、不安を感じていた事柄が２つあります。
- 将来家賃が下落し家賃収入が減ること
- 大規模修繕工事で多額の出費が求められること
この２つの事柄に不安と恐怖のようなものを抱いていました。
しかし時とともに考え方も変化し、２つ目の大規模修繕工事については、積極的な見方を持つようになりました。
節税という視点からは大規模修繕工事を行うことにはメリットがある
そうなんです。小規模事業者にとって必須の節税対策では大規模修繕工事は大きなメリットがあります。
例えば大規模修繕工事に仮に８００万円かかったとします。
この８００万円は不動産の収支では、減価償却か修繕費かのいずれかで計上することになりますが、原状回復目的の場合は修繕費で計上することができます。
すると８００万円を不動産経費に計上するので不動産収支は大赤字になります。
この赤字は他の所得とも相殺しますが、それでも全体の収支は０円つまり課税所得は０円になり所得税、住民税は０円になります。
さらに国民健康保険料を支払っているならば、保険料も大幅に安くなることでしょう。
さらに・・
アパートの施工不良のための退去の場合に請求できる費用
近年は住居の信頼が揺らいでいます。
というのも２０１９年になってレオパレス２１のアパート施工不良に始まり、大和ハウス工業までが一部の物件が不備物件だったことが明らかになったからです。
積水ハウスや大東建託の物件では今のところ、同様の問題が発覚していませんが、将来的には何が生じるかわかりません。
ところで施行業者の明らかな施工不良の場合は、施工業者が改修工事等を行うことによって、その責任を取ることになりますが、この場合、その住居に住む入居者も改修工事期間、仮の住まいに移るか、あるいは退去して他の物件に引っ越すことになります。
レオパレス２１のアパート群。
この場合に入居者は、施工業者（管理会社）に、そのためにかかる費用等を請求することができます。
では具体的には、どのれぐらい請求できるのでしょうか。
まずは一時的に改修工事期間の間に仮住まいをする場合について取り上げてみますが、この場合は一時的にホテル等に仮住まいをするならば、その費用を請求することができるでしょう。
もちろんだからといって高級ホテルなどに仮住まいできるわけではありませんが、管理会社と協議のうえで仮住まいする所をきめて、どれぐらい費用負担してもらえるのかを、はっきりとさせておくことができます。
建築基準法違反の場合でも刑事罰の対象になりえることがある
刑事事件を捜査し適正な裁きを求めるのが検察庁の役割です。
検察庁の特捜部となると、政治家や巨額な脱税などを捜査し、大物政治家などが、政治生命を絶たれるほどに追求されることがあります。
いずれにしても、検察庁に睨まれるということは、尋常なことではありません。
レオパレス２１のアパート群。
ところでアパート施工不良問題で、オーナーによる不信感を招いているレオパレス21ですが、オーナーから東京地検に告訴（厳密には今回は捜査の嘆願）されていたことがありました。
ニコニコニュース2019/9/25の『「レオパレスを建築基準法違反で捜査して」 オーナーが東京地検に嘆願書』の記事には
アパートの建築請負・賃貸を手がける「レオパレス21」（東京）の施工不良問題で、岐阜県のオーナーが9月25日、同社を建築基準法違反で捜査するようもとめる嘆願書を東京地方検察庁に提出した。このオーナーの親族が同日、東京・霞が関の司法記者クラブで会見して公表した。・・嘆願書は、「同社による法令違反行為に厳粛に向き合うとともに、類似被害の防止という観点からも、未完成の公訴時効が漫然と完成することは、一人のオーナーとして到底看過できません」として、東京地検に捜査をもとめている。
「レオパレスを建築基準法違反で捜査して」 オーナーが東京地検に嘆願書 | ニコニコニュース (nicovideo.jp)
と報じています。
賃貸住宅経営はインフレに強いとも言われていますが現実は・・
以前、大東建託の家賃査定担当の社員が話しておられたのですが、インフレになると、家賃も値上がりになると言っておられました。
この時には、本当にインフレになれば家賃も値上がりするとのかと半信半疑でしたが、考えてみるとインフレとは物価全体が値上がりして、お金の価値が下がる状態ですから、家賃も物価の一部と考えると大東建託の家賃査定担当の社員の言われるとおりなのかもしれません。
ところで需要と供給の視点からするならば、インフレになっても家賃が上がるということは、あまり期待できないでしょう。
今は空室率２０％の時代ですが、近い将来は３０％にもなるともいわれています。
ということは物価は全体としては上がったとしても
家賃は賃貸住宅供給過多のための上がらない
上がるどころが、インフレ時でも下がるかもしれません。
もちろんアパートの立地エリアによるとは思いますが、余程の人気エリアのアパートならばインフレ時、デフレ時でも家賃が上がることもあるでしょう。
ところで専門的な見方によるならば、平均的にですがインフレ時に家賃が上がるというのは事実なんだそうですが、しかし上がるとしてもゆっくりとしたテンポで、しかも家賃は最後の段階になるんだそうです。
トイレと浴室が一体型のワンルームマンションの家賃が驚くほど安い
最近は鉄筋コンクリート造りの賃貸マンションで極端に家賃が安い物件を目にするようになってきました。
2万円台、3万円台といった物件です。
以前は築古で建て替え寸前の木造住宅などで、この水準の家賃の物件がありましたが、最近は鉄筋コンクリート造りにも見られるようになっています。
たいがいはワンルームマンションで、しかも部屋の広さが十分とはいえないマンションです。
部屋が広ければそれなりに家賃も高くなる
当然のことといえば当然のことですが、部屋が広くなれば、それなりに家賃も高くなっていきます。
部屋が広く、それなりの設備が整っているならば、1人暮らし向きの部屋でも家賃は5万円台、6万円台と上がっていきます。
ところで2万円台、3万台のワンルームマンションの大きな問題点があります。
それはおそらくそのようなマンションは部屋が狭く収納スペースも十分ではないというてんです。
収納スペースが十分ではないということは・・荷物が部屋に入りきらないということになります。
するとトランクルームを別に借りなければならないかもしれません。
例えばライゼボックスならば平均で1万円ぐらい月額料を支払わなければならないでしょう。
つまり家賃は3万円台でもそれにトランクルーム代が加算されることになるのです。
しかも、すぐ近くにトランクルームがあれば良いでしょうが、部屋から幾らか離れた場所にしかなければ大変不便ではないでしょうか。
さらにお風呂とトイレが一体型になっているユニットバスが採用されているケースが多いことでしょう。
しかし最近の傾向としては、賃貸住宅においてユニットバスは人気がなく、敬遠されることもあります。
アパート経営において節税のために法人化することのデメリット
個人で始めたアパート経営も、だんだんと規模が大きくなっていくと、アパート経営の法人化が視野に入ってくることでしょう。
というのも法人化することにより、効果的な節税対策を行うことができるようになるからです。
具体的には不動産所得が1000万円超になったならば法人化について検討することができるともいわれています。
ところで法人化すれば、大きな節税効果があるというメリットがある反面、デメリットもあります。
そのデメリットの1つは基本的には法人には
提携ローンの貸し付けが行われなくなる
ということがあります。
というのも提携ローンというのは原則、個人を対象としたもので、法人を対象としたものではないからです。
なので原則、法人には提携ローンではなくプロパーローンでの貸し付けということになるでしょう。
となると審査も厳しくなり、しかも事業性ローンなので金利もやや高めになることもあるかもしれません。