放置自転車処分のお知らせの用紙が投函されていました
市街地の場合は、路上駐車はほとんどが駐禁で、車ででかけるのにしても駐車料金がかかります。
その一方で、自転車の場合は、駅前でもなければ、ほとんど無料で駐車することができます。
とくに感染症流行時代の今、自転車での移動が比較的安全ということで、自転車の価値が向上しているように思います。
ということで筆者の小規模マンションにも駐輪スペースがあり、入居者さんのなかにも自転車を持ってきて駐輪スペースに停めている方もいます。
ところで便利な自転車ですが、アパートやマンションにとって問題となっている事柄があります。
その問題とは
放置自転車の問題
です。
放置自転車は、全くというほど利用されることがないままに自転車が置かれたままになり、自転車そのものが、ほこりまみれになっていたり、タイヤの空気がすべて抜けてしまったりという状態になってます。
現状では、その自転車は利用することができません。
そして駐輪スペースの美観を損なうことになりますし、限られた駐輪スペースを占有されてしまうという問題が生じています。
なので自転車の所有者が責任をもって、もう使用しない自転車ならば、所有者が処分してほしいものですが、残念ながら、そうしない入居者さんもいます。
アパート界壁をきちんと設置すべきなのはなぜか！！
建築基準法でアパート界壁の設置は義務付けれている。
2018年に驚かされたニュースの1つにレオパレス21の一部のアパートに界壁施工不良の物件があるというニュースがありました。
かねてからレオパレス21の住人の一部からレオパレス21のアパートの騒音がひどいとの噂が流れていましたが、どうやらこのことも原因の1つのようです。
レオパレス21はこの問題を認めたものの、業績への影響は当初は軽微だと強気だったようですが、しかし徐々に業績への悪影響の深刻さが明らかになってきています。
また入居率も90%割れになり、サブリース会社としては、危ない水準にまで落ち込みました。
これほどの影響のあるアパート界壁不良の問題ですが、そもそもなぜそれほどに深刻といえるのでしょうか。
それは簡潔にいえば
建築基準法第30条及び建築基準法施行令第114条第1項に違反
になるからです。
そしてアパート界壁設置が法令で義務付けれているのは、それなりの理由があるからです。
それは防火と遮音の役割をになっているのです。
アパート界壁のボードは、防火性があり、延焼を防ぐ効果があります。
さらにボードのなかに埋められているグラスウールには遮音効果があるんだそうです。
この遮音効果のあるグラスウールがなければ、ちょっとした小さな音でも聞こえてしまうんだそうです。
マンションの弱点 塩害によってALCパネルや鉄筋が腐食するリスクが
近年は暴風雨被害が多発しています。
阪神地区に住む筆者も数年前に台風21号の暴風をまとめに受けましたが、台風のもたらした被害は暴風による破壊だけでなく、塩害による被害ももたらしたようです。
この塩害で、もっともニュースになったのは台風24号通過後に、東京の京成線が塩害のためにストップしてしまったことかもしれません。
筆者の知人も東京から関西に帰る時に京成線の塩害によるストップに遭遇してしまい乗車予定の新幹線に間に合わなかったと言っておられました。
ですから塩害による被害は侮れないものです。
ところで物件オーナーにとっても塩害は侮れないものです。
というのも例えば鉄筋コンクリート造りのマンションの場合、コンクリートに侵入した塩分中の塩化物イオンが鉄筋を腐食させ、膨張を生じさせるんだそうです。
すると鉄筋の膨張に伴い、コンクリートに引っ張る力がはたらき、ひび割れを生じてきます。
するとコンクリートのひびは、ますます腐食物質（水、酸素、二酸化炭素、塩化物イオンなど）の侵入を許し、鉄筋の劣化、コンクリートの剥落へと発展していき、こうなると頑丈なRC造りの建物であっても使用不可に陥ってしまうかもしれないのです。
参照資料
学情による建設不動産業界での人気就職先トップは大東建託グループだった
学情による2023年卒学生対象「就職人気企業ランキング」が発表されました。
学情については
株式会社学情（がくじょう）は、就職情報サービス会社である。大阪府大阪市北区に本社を置き、新卒学生向け就職情報サイト「あさがくナビ」、20代の就職・転職活動応援サイト「Re就活」、合同企業説明会「就職博」などを提供する。
とウィキペディアには書かれていますが、信用できる情報を提供しているようで、さらに朝日新聞社との関係の深い会社でもあります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
それによると就職人気企業ランキング１位は相変わらずあの会社、伊藤忠商事です。
コロナ禍にあっても不動の人気企業です。
そして上位を占めていいるのは、食品大手や出版企業が多数を占めていますが、食品関係はコロナでもさほど影響のない安定企業ということで人気があるようです。
一方で交通関係の企業は順位を下げていますし、銀行もやや低調といった感じです。（朝日新聞で学情の2023年卒学生対象「就職人気企業ランキング」が掲載されていました）
そのようななか大東建託グループですが、29位にランクインしていました。
これがすごいと言えるのは、建設不動産関連企業ではトップだからです。
あの積水ハウスや大和ハウス工業よりも、就職先としては人気があるのです。
マンションのブランドと資産価値 ブランド力だけでは資産価値は守れない
大手不動産販売会社の分譲マンションにはブランド名で知られている物件もある。
アルス（東急不動産）
ザ・パークハウス（三菱地所レジデンス）
ブリリア（東京建物）
プラウド（野村不動産）
ブランズ（東急不動産）
はマンションのブランド名です。
他にもライオンズマンション（大京）、京阪神ではジオ（阪急不動産）など様々なブランドがありますが、ブランドマンションであるならば資産価値は下がらないのでしょうか。
たしかにブランド力もある程度は資産価値に影響していることは間違いないと思いますが、それが資産価値を決定づけるわけではないようです。
zakzak２０１５年５月３日の「大手ブランド“盲信”は危険 資産価値の９割は立地で決まる 」という記事のなかで住宅ジャーナリストの榊敦司氏によると
マンションの資産価値は９割が立地。８が駅からの距離、１が環境
と断言しておられます。
つまりはいくらブランドマンションであっても立地が悪ければ、いずれは資産価値は下がっていくということです。
しかしあのブランドマンションの資産価値はほとんど下がっていない、むしろ上がっていると言われる方もおられることでしょう。
そのとおりです。なぜならばブランドマンションの多くは立地の悪いところには始めから建てないからです。
つまりは資産価値が下がりにくい所でしか建てないために資産価値が維持されているのです。
一方でその同じ場所にノーブランドのマンションがあっても、同じように資産価値は下がりにくいことでしょう。
カタログギフトが大東建託から送られる 大東オーナー親睦会中止のために
先日のことですが、郵便局から荷物が届きました。
郵便局から荷物が届くことは時々ありますが、今回は最近何かを注文したわけでもないのでなんだろうと思い、玄関で郵便局の配達員に会ってみると、カタログギフトのようなものを手にしています。
この時、直感しました。
このカタログギフトは大東建託からのものだと・・。
そして調べてみるとやはりそうでした。
というのも、これまでも何度か大東建託からは、カタログギフトを頂いてきましたが、郵便局から送られてくるからです。
そしてどうやら今年も、大東建託グループ オーナー親睦会中止のために代替として送られてきたようです。
私の住んでいるエリアも毎年９月ごろに大東建託グループ オーナー親睦会の案内の手紙が届き、その数カ月後に、阪神間のそこそこのホテルで、大東建託グループ オーナー親睦会が開催されます。
しかし昨年と同様、今年も９月に大東建託グループ オーナー親睦会の案内の手紙が来ませんでしたので、今年も中止なんだろうと思っていました。
ひょっとすると今年は、幾らか感染状況が落ち着いてきているので、いつもよりも時期をずらして行う可能性もあるのではないかとも考えましたが、しかし参加するオーナーさんの多くが感染リスクの高い高齢者なので、行わない方が賢明だろうなあとも考えていました。
賃貸住宅のオーナーの宿命 賃料減額 レオパレスオーナーの今は？
賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。
建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。
レオパレス21のアパート。
そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。
ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じました。
しかし特例の2年間も終わり、昨年後半ぐらいから、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。
あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。
しかし現状で2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。
そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりのようです。
残念なことですが、今回は調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。
退去がこの春は多い？春の入居シーズンが過ぎてしまうと入居者が決まらない
今年の春の入居シーズンも、ピークを越えたようで、今後はしばらくは不動産屋さんも閑散とした時期を迎えます。
今年の入居シーズンは例年よりも、早い１月、２月に入居者がどんどん決まり２月下旬ごろには賃貸住宅の空室が随分と減った感がありましたが、しかし３月になると、徐々に退去届けが増え始め、いい部屋ネットのウエブサイトなどを見ても、今の時期、かなりの物件が入居者募集を行っています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
今年はコロナ渦にあったせいか、多少これまでとは違ったような感じがしていて昨年の１１月、１２月ごろに私の小規模マンションにも、頻繁に空室の内見にこられていたのを見かけたのですが、この時はなぜか入居が決まりませんでした。
しかし年が明けた１月になると、空いていたお部屋すべてが、あっという間に入居者が決まってしまい、今から思うと１１月、１２月にじっくりとお部屋の内見を行って、入居シーズンの前半の１月、２月にお部屋を確保しておこうという動きだったのではないかと思います。
そのために２月下旬には入居者募集を行っている物件がかなり減少していたのですが、３月以降に退去がどんどんと出たためか、今はかなり物件が入居者募集を行っています。
大東建託グループの空室情報が業者間ネットワークで共有される
大和ハウス工業のd-roomにしても、大東建託のいい部屋ネットのお部屋にしても95%以上の高い入居率を維持していると言われています。
そして安定的に高い入居率を維持することは、一括借り上げを特色としている会社にとっては事業が成り立つためには不可欠の事柄と言われています。
そこで、地元の不動産仲介会社による空室の入居斡旋が頼りになってくるわけですが、実際のところ私の所有マンションですが、大東建託パートナーズ管理のものですが、新たに入居してくる入居者のほとんどは、大東建託リーシングによるものではなく、物件近くに店舗を構える不動産仲介会社の仲介によるものがほとんどです。
ですからどうしても地元の不動産仲介会社を、大東建託グループが、どのようにテコ入れするかは高い入居率を維持していくうえで重要な事柄となっていくわけですが、この空室の入居斡旋を行う仲介会社と大東建託の間に、さらに仲介する会社があるようです。
このてんについて株式会社 いい生活のプレリリース2018年12月27日の「「ESいい物件One」業者間ネットワークにおいて 大東建託の賃貸物件情報の流通を開始 」によると
株式会社いい生活（東京都港区、代表取締役 CEO：中村 清高、東証二部：3796、以下：いい生活）と大東建託株式会社（東京都港区、代表取締役社長：熊切 直美、東証一部：1878、以下：大東建託）は、大東建託の管理する賃貸物件の空室情報流通について業務提携契約を締結し、「ESいい物件One」の業者間ネットワーク内においてデータ連携を開始したことをお知らせします。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000003214.html（閲覧日2019年1月19日）
と報じました。
海外事業からの撤退を加速させるレオパレス２１
建設会社にしてみれば、国内事業だけでは限りがあるので、会社の成長のためには海外事業が必須となっています。
実際のところ大和ハウス工業や積水ハウスなどは、積極的に海外事業を展開しています。
大手ゼネコンなども、海外でホテルやビルディングの建設を手掛けています。
昔のことですが、フィリピンのマニラでトップクラスのホテルに泊まったことがありますが、このホテルは日本の大手ゼネコンが建てたとのことでした。
戦争ではフィリピンから撤退したものの、その後、フィリピンでは日本資本はアメリカ資本と並んで強力な影響を及ぼしているようです。
ところで経営再建中のレオパレス２１ですが、海外事業からの撤退を加速させているようです。
このてんで日本経済新聞2021/1/18の「レオパレス21、ベトナムの不動産子会社売却」というタイトル記事が掲載されました。
この記事にも書かれていますが、ベトナムにあるエネルギーと不動産の子会社の売却が決まったとのことです。
さらにグアムやタイにあるリゾートホテルの売却も行う予定で、海外事業からの撤退を進めていく予定です。
おそらくは売却で得た資金を経営再建資金へと振り分けるのだと思いますが、このことによって成長よりも再建を優先させる方針であることを明確にしているようです。