家賃が高くても長期間入居してくださる職種の入居者とは？
女性で高収入を得たい場合に選択することができる職種があります。
それは看護師です。
看護師になるためには看護の学校に通わなければならないなど、幾らかのハードルは越えなければなりませんが、希望すれば比較的、だれでもなることができるということで、女性にとっては今でも人気の職種になっているようです。
実際のところ国民全体の医療費が右肩上がりで上がり続けている今、看護師の必要は大きく、一旦、看護師になるならば失職することもほとんどないことでしょう。
そしてだいたい看護師になると１年目にして４００万円ほどの年収があるといわれています。
これは大学卒が大手企業に就職したさいの１年目の年収を上回るものです。
もちろん年とともに大手企業の社員が看護師の年収を上回るようになっていきますが、看護師の年収も徐々に右肩上がりで上昇していきます。
保育士と比較するとはるかに給与水準は高くなっています。
ところで収入のよい看護師ですが、賃貸住宅の貸主にとっても、大切な顧客です。
以前のブログでは大東建託が外国人賃貸にテコ入れの記事について書きましたが、将来的には看護師顧客の獲得も見落とせない事柄です。
地域密着型の信頼できる老舗の不動産の店舗が頼りになる？
積水ハウスの住宅などは、前もって工場などで作られたパーツが、住宅の現場で組み立てられる方式になっているようですが、そのためか住宅の品質そのものは、他の場所のものとほとんど差がなく、しかも短い工期で住宅が建つようです。
他の大手建設会社の住宅でも同じような方式で建てられることがあると思います。
ですから建設会社を選ぶことは重要になってくると思いますが、一方でマンションの購入や売却などの不動産取引になると必ずしも会社の選択を間違えなければ大丈夫というわけではないようです。
例えば財閥系の不動産屋もあれば、最近はネット系の不動産屋もあるようですが、あの不動産屋は財閥系だから間違いないとは言えないのです。
というのも不動産取引は担当者の個人の能力によるところが大きいからです。
ですから同じ不動産屋さんでも担当者の良し悪しによって得したり損したりすることがあるのです。
能力のあるいい担当者に当たればラッキーといったところなのでしょう。
このてんで穴場的存在なのが地域密着型の不動産屋といわれています。
地元の不動産屋といっても、どこでも良いというわけではなく、地元では老舗的な存在で、お店も小奇麗で、数人ほどの従業員がおり、物件の更新もこまめに行っている所が良いともいわれています。
お部屋探し 収容能力が乏しければトランクルームを借りる費用もかかる？
アパートマンションを建てるにさいし、あるいは部屋を借りるにさいして見落とすことのできない事柄の１つに収納能力があります。
つまり賃借した部屋にどれくらい荷物を部屋の中に納めることができるかについても考慮する必要があります。
例えば筆者の知人に生活保護者の知人がいますが、彼の住居の家賃は20000万円でした。
当然、収納能力に乏しい部屋で荷物をすべて部屋に入れることができず、近くのライゼボックスのトランクルームを借りて荷物を入れていたようです。
トランクルーム月額賃料が10000円ぐらいでしたので、合計で30000万円の賃料がかかっていました。
やがて、その住居の取壊しのために彼は引っ越すことになりますが、次の住居は家賃38000円の住居です。
しかし今回の住居は先回よりも、ずっと広いスペースの住居なので荷物をすべて賃借部屋に入れることができました。
よってトランクルームは解約することができ、家賃38000円も自治体に負担してもらえるので、実際の負担額は0円になりました。
つまり家賃が安くても収納能力が不足している部屋ならば、結局はトランクルームを借りるなどして余分な費用がかかるのです。
東京都市近郊エリアの空室率の高いアパートがなぜか多い？
空室率が２０％を常時超えているアパートが増えている。
以前に２０１６年８月１１日朝日新聞の「一括借り上げトラブル急増」についての記事について、現一括借り上げ大家の視点からコメントとした記事を幾つか書いたことがあります。
今回は２０１６年９月３０日の日経電子版の「アパート空室率悪化、泣くオーナー」という記事について、大家の視点から記事を書いてみたいと思います。
この記事は一括借り上げの問題というよりもアパート全体の空室率が急増していることを指摘している記事です。
記事によると
千葉県白井市の公務員の男性が２０１２年に、相続した土地にアパートを建設した。２階建てで総戸数は８戸。２０１６年時点で築４年ということですが、最寄りの駅からは徒歩１０分ほどの場所と、条件的には、特に悪いわけではない。だが今年だけでも一時空室が５戸になった。
築４年にして空室が５０％前後というのは、かなり厳しい状況だと思います。
しかも最寄り駅から徒歩１０分ほどということは、さほど条件は悪くありません。
関東のことはよくわかりませんが、白井市を地図で確認してみると、明らかに東京の通勤圏でなぜこの場所でこんなにもアパート経営が厳しいのか不思議にさえ思います。
賃貸住宅経営 サブリースリスクが炎上 しかしそれでも儲かる！！
サブリースには新築から３カ月以上の賃料免除期間がある。
２０１９年２月に発覚したレオパレス２１の施工不良問題で、レオパレス２１そしてサブリース業界そのものも揺さぶられてきました。
そもそも最近の賃貸住宅経営の主流はサブリースですが、今回のレオパレス２１のトラブルから、サブリースは怖いといったインパクトを与えているようにも思いますので、レオパレス２１と同じようにサブリースが主流の大東建託や東建コーポレーションにも逆風が吹いていたと思われます。
そして賃貸住宅経営の王道、つまりはサブリースでない方法での賃貸住宅経営が見直されているのではないかと思われます。
ところでこの機会にサブリースのリスクというか、注意すべき事柄を押さえておきたいと思いますが、その１つが新築から賃料免除期間というものがあります。
多くの場合は３カ月程度ですが、新築からの３カ月間はオーナーへの賃料の支払いはないのです。
サブリース会社にしてみれば、この３カ月で満室にしたいのかもしれませんが。
もちろんサブリースでなければ、新築当初から入居者がいるならば、その分の賃料は入ってきます。
といってもサブリースのように空室分の賃料はありません。
賃貸住宅 ネット無料のための設備導入によって生じるオーナーの費用負担
以前に書いた
マンションにNURO光の導入の提案 大東建託パートナーズより
で触れましたが、筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズの管理にあり、大東建託パートナーズの物件担当者と、しばしば打ち合わせを行うことがあります。
それで数カ月前に、インターネット無料物件にしてみるのはどうかとの提案を受けました。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
インターネットはNURO光を導入するとのことです。
そのためには設置のための工事費用として、数十万円と毎月のランニングコストが、物件オーナーの負担になるとのことでした。
たしかに費用負担が発生するのは、あまり望ましいことではありませんが、しかし今の時代、インターネット無料物件というのは、賃貸物件の魅力を高めるうえでは、必須の事柄になりつつあります。
しかも大東建託パートナーズとの賃料改定も控えていて、大東建託パートナーズの物件担当者の話では、本来ならば、今度の賃料改定で、多少の減額をすることになるが、しかし今回のインターネット無料物件にすることの提案を受け入れるならば、賃料改定は現状維持にすることになるとのことでした。
そういった事情も考慮して、費用負担は生じるものの、今回の提案を受け入れることにしました。
大東建託パートナーズによる玄関照明交換 LED化で廃止？
照明機器はいずれは交換を必要とする。
１２月は日が暮れるのが早くなります。
阪神地区でも１７時を過ぎると、どんどん暗くなっていきます。
暗いときの照明はありがたいものですが、１８時過ぎに帰宅し、自宅マンションに入ろうとすると、１階のマンション玄関付近がとても明るく感じました。
そうです、１２月といえばほぼ毎年、大東建託パートナーズが１階マンションの玄関付近の照明を新しいものに交換するのです。
照明が切れたわけではありませんが、照明も１年も使用し続けるならば、暗くなっていくものです。
ですから照明が新しくなると、とても明るくなったように感じるのです。
こういったところは大東建託パートナーズに管理を任せて、いいところのひとつといえるかもしれません。
入居者さんにとっても、良いことでしょう。
ところで以前のことですが大東建託パートナーズの担当者と顔を合わせて協議したのは３回でした。
１月に２回、会いましたが、その時はテナント部分の借り上げ賃料更新に件でしたが、テナントの家賃が大きく下げられていたので、更新の賃料も下げられた金額を提示され、納得できないということで、提示された賃料に署名と捺印を断りました。
また来ますといって、その日は帰っていかれましたが、１０日後ぐらいにもう１度来られました。
マンションオーナーにとっても物価高騰は悩みの種
2020年に始まったコロナショックから、数年が経過しました。
コロナそのものは完全には収束しませんが、最近はコロナとの共存という風潮が広まり、感染対策をしながらもコロナ前と同じような生活を送るようになってきています。
しかしコロナ前になかったような問題も生じています。
例えば世界的なインフレなどがそうですが、世界的にモノの供給不足でモノの価格が上昇しています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
このてんで建設会社を直撃している事柄について以前に書いた記事には
最近になって住宅木材価格が急騰しているようです。・・ それは ・住宅ローン金利の低下やテレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。 ・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。 が上げられています。
投稿を編集 “大東建託にとってコロナよりも打撃？住宅木材価格の急騰” ‹ 小規模マンションオーナーの日記 — WordPress (mansionowner.net)
とあるように木材価格の高騰が問題になっているとのことですが、いまだに高止まり状態で建設会社を悩ませているようです。
ウッドショックとも言われています。
大東建託が入居率をごまかしているとのフェイクニュース？
インターネットの情報には真偽がわからない情報があふれている。
インターネットで検索すると、様々な情報を入手することができますが、かなり以前のことですが、たまたま目にしたネット記事がまたまた大東建託についてのネガティブな記事でした。
もう見飽きたぐらいにそのような記事を読みましたし、なかには明らかにフェイクニュース的な記事もあります。（大東建託グループ大家をしていたら、内容がおかしいと気づく場合があります）
しかし今回の記事は大東建託の入居率に疑いを向ける記事でした。
ある大東建託の支店の空室率についての資料の写真が掲載されており、この写真とともに空室率をごまかしているというような内容となっています。
大東建託にとって空室率を低い水準を維持しているというのは、大きなセールスポイントでもあり、新規建設受注のための営業においては、とにかく空室が少ないというてんが、強調されます。
もしこの内容が真実であるならば、大東建託の信用に大きな傷がつき、事業そのものにも大きな影響がおよぶ可能性があります。
しかしこの記事の内容を冷静に分析してみると、腑に落ちないてんも幾つかあります。
まずこのような支店内部の資料をどうして入手することができたのか、というてんです。
賃貸住宅の入居者募集が始めるまえになぜか入居申込が入る？
賃貸住宅において入居者が退去していくのは、しばしば生じることです。
入居した入居者がいつまでも入居し続けるということは多くありません。
例えば、仕事の転勤や、住宅の購入、あるいは結婚を機に退去していきます。
筆者の小さなマンションでも、11月に退去届けがありました。
11月末までに退去予定です。
この11月退去は賃貸住宅経営視点からは良いタイミングの退去といえるかもしれません。
というのも賃貸住宅入居の需要が最も高くなるのが1-3月の期間だからです。
筆者の小さなマンションもこの時期に空室が埋まるということがしばしば生じてきました。
ところで筆者の小さなマンションは大東建託パートナーズが管理していますが、通常であれば、退去届けがだされてから1週間程度で、入居者募集が開始されます。
ホーム – 大東建託パートナーズ (kentaku-partners.co.jp)
この場合、入居者がまだ退去していなくて入居していてもです。
おそらくは他の不動産管理会社でもこのてんは同じだと思いますが。
今後の流れとしては、退去後しばらくしてから原状回復工事が行われてから次の入居者が入居できるようになります。
11月末までの退去となると、12月中に原状回復工事が行われて、12月末までには次の入居者が入居できる状態になることでしょう。
ところで今回のケースで異例だったのは、1週間が経過しても入居者募集が開始されないのです。