賃貸物件 | 小規模マンションオーナーの日記

本来、不動産は場所によって適性が異なる。不動産の本当の価値は、活用することでどれだけの収益を生むかで決まるからだ。住宅なのか商業施設がいいのか、土地オーナーやテナントとの対話を深め、本当に必要とされる使い方を探らないといけない。

引用：建設の五輪特需いつまで？　経費抑制、ドローンも駆使足元は受注消化の余裕なく、大会後の冷え込みに警戒

意味深長なコメントだと感心させられます。

わかりやすい簡潔なコメントですが、しかし不動産投資の核心をズバッとついているように感じます。

マンションのエントランスドアの電気錠が故障で修繕に約11万円

寒い冬の時期のことでしたが、筆者の小規模マンションのエントランスフロアドアの電気錠の動きがなんとなく鈍くなっていました。

ひょっとしたら寿命かとも思いつつ、寒いからかとも思い、しばらく様子を見ることにしました。

そして春になると多少は改善されたように感じていたのですが、しかし

2020年5月4日のことですが、電気錠トラブルが発生しました。

このときは緊急事態宣言発令中で大東建託パートナーズに電話しても対応してくれるかと心配になりましたが、1時間ほどで大東建託パートナーズのスタッフが応急修理に来てくれました。

この時は治ったように思ったのですが・・。

しかしその後もなんとなく不安定な状態が続き

ついについに

5月19日のことですが、晩の遅い時間のことですがマンションの住人さんのだれかが帰宅のさいに電気錠トラブルのためにマンションに入れなくなったのか、大東建託パートナーズに電話をして、大東建託パートナーズの社員が緊急対応したようです。

そして以下のような貼り紙が

5月4日のケースでは修繕費用はかかりませんでしたが、どうやら今回は業者による本格的な修繕ということで、オーナーに費用負担がかかることに・・。

翌日5月20日には業者さんが来て、故障の状況をつぶさに調べにきました。

そして修繕することもなく帰っていきました。

銀行への毎月の返済額の理想は収入の30～35%以内？

銀行からローンを借りて物件オーナーになる場合は、銀行への返済額に注意しなければなりません。

一般に住宅ローンの場合は収入の30～35%以内の返済額が理想的と言われています。

ということは年収が500万円ならば、500×0.35＝175

年間の金利分を含めた返済額は175万円。

つまりは月額14万5000円までが理想的になるということです。

ところでこの原則は直接はアパートローンの場合にはあてはまりませんが、ある程度の目安にすることができるかもしれません。

例えば家賃収入が年間500万円の物件があるとするならば、年間の銀行への返済額は

500×0.3＝150

年間の銀行への金利分を含めた返済額は150万円まで。

ということは1カ月の返済額は12万5000円までが理想ということになります。

これが家賃収入が2倍の1000万円となると、返済額も2倍の35万円までが理想となります。

それではどれくらのお金を実際に借りることができるかというてんですが、民間の銀行とフラット35で多少の違いが生じます。

フラット35の場合は35年固定金利で金利も民間の銀行よりも低めです。

例えば金利が2%ならばどうなるでしょうか。

大東建託の物件がウエブサイトだけで入居申込が完結

昔はクレジットカードを発行してもらうためには所定の申込書に記入捺印することが求められました。

そしてその書類などを窓口になっている銀行などに持っていき、それから発行され使用されるまでには、数週間程度待たなければならなかったものですが、最近にクレジットカードのなかには、ウエブサイトに必要事項を記入すれば、審査も１時間程度で完了し、その後、１週間程度でクレジットカードが送られてくるというスピード発行のカードも現れてきました。

保険でもウエブサイトへの記入だけで契約が完結されるものもあります。

このようにウエブサイトによるネット手続きはスピーディに手続きを完結させることができるてんで、利便性の高いものですが、ついに賃貸住宅の契約においてもウエブサイトで行えるようになってきました。

このてんで大東建託のニュースリリース2019/6/11の「大東建託グループ、「申込受付くん」を導入し入居申し込みの電子化を開始」には

大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）は、7月中旬より、イタンジ株式会社（本社：東京都港区、代表取締役：野口真平）が提供する賃貸住宅の入居申込書のWEB受付システム「申込受付くん」の導入を開始します。賃貸住宅へ入居するには、賃貸借契約締結前に入居申込書のご提出が必要となります。この手続きはこれまで、店舗にご来店いただき、入居申込書への記入や本人確認書類などの提出が必要でしたが、「申込受付くん」を導入し電子化することにより、ご来店が不要となり、WEBサイト上で手続きを完結できるようになります。 7月中旬より、当社グループ会社である大東建託パートナーズの全179※１営業所に導入し、今秋には、大東建託リーシングの全238店舗※１へ導入する予定です。

引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000bnjoatt/moushikomiuketsukekun_0611.pdf

（アクセス日2019/6/19）

と報じました。

いい部屋でんきで失敗の大東建託　今度はガスパルで巻き返し？

電力自由化によって、これまでは電気事業に様々な事業者が参入できるようになりました。

そして消費者も、電力会社を選べるようになりました。

競合する電力会社のなかで、消費者にとって、より有利な会社を選ぶことができるのは消費者にとっては良いことです。

筆者も以前のことですが、これまでは地元は関西電力でしたが、他社にのりかえることを検討しました。

いちおう筆者も小規模ながら大東オーナーで、しかも大東建託パートナーズの管理の住居に住んでいるので、いい部屋でんきにしようかと思い、いい部屋でんきのサイトから申込を行おとしたところサイトでは

「現在新規受付ができない」

となっていて

「何これ」

と呆れてしまいましたが、その後しばらくして、いい部屋でんきは全面的にサービスを取りやめることになりました。

顧客獲得で失敗したわけではなく、あくまでも大東エナジーの問題でということのようですが、結果的には事業としてやっていくことが大変だったようです。

そこでlooopでんきに加入することにし、2年後に、エネオスでんきにさらに替えることにしました。

こんなにも、コロコロ電力会社を替える人って、電力会社にはありがたくない顧客なのかもしれません。

賃貸住宅の家賃保証のビジネスが拡大しているのはなぜ？

昔は賃貸住宅への入居というと、しっかりとした保証人がいれば、事足りていました。

保証人には親や兄弟などになってもらうことができました。

しかしなかには、どうしても保証人になってもらう人がいない場合もあります。

筆者の知人も父親は他界し、母親とも疎遠な関係で、しかも姉とは絶縁状態にありますが、しかしそれでも賃貸住宅に入居しています。

その状況で入居できるのは家賃保証会社の保証を得ることができたからです。

ところで、この家賃保証ビジネスですが、最近は急速に拡大しているといわれています。

筆者の所有物件の管理でお世話になっている大東建託グループにおいても家賃保証会社ハウスリーブがあります。

ハウスリーブの場合は契約時に１２０００～１５０００円を支払って、その後は賃料の２～２．５％を月額支払うというシステムになっています。

ですから賃料が５００００円の場合は月額１０００円を支払うことになります。

家賃保証賃貸保証大東建託グループのハウスリーブ株式会社 (house-leave.com)

このサービス料金、契約時の料金は安いかもしれませんが、しかし毎月賃料の２～２．５％を支払い続けなければならないのは、ちょっと辛いかもしれません。

しかしそれならば、なんとか保証人になってもらえる人を見つけて、余分な出費を抑えたいというのが心情かもしれませんが、しかし今の時代、家賃保証ビジネスは拡大しているのです。

なぜでしょうか。

大東建託パートナーズによるゲリラ豪雨による水害対策

近年の風水害被害の増加に、アパートオーナーも備える必要性が高まっている。

大東建託パートナーズの場合、2か月に1回、建物の定期点検が行われ、アパートマンションオーナーに報告書が送られてきます。

その中にオーナー向けに大東建託パートナーズの担当者のコメントが書かれています。

担当者によって明らかにオーナー1人1人に異なったコメントを書いている担当者もいれば、担当する物件オーナーすべてに同一のコメントを書いている担当者もおられるようです。

現在、筆者の物件を担当している大東建託パートナーズ担当者は、おそらくすべてのオーナーさんに同一のコメントを書いているように思いますが、しかしとても参考になるコメントを書いてくれています。

今回は近年、増大している水害対策です。

近年、ゲリラ豪雨などで床上浸水などの被害が生じることを多くなっています。

一般の戸建て住宅もそうですが、アパートマンションも被害に遭っているようです。

どうも近年の水害被害に大東建託パートナーズの物件も被害を被ったようで、大変な損害を被った方もおられるようです。

例えば水害のための修繕費用は1部屋あたり数百万円ぐらいかかるようで、もし10部屋被害に遭ったならば、1500～2500万円ほどの修繕費用がかかります。

ウオシュレットの交換費用　大東建託のワランティサービスで無料に

最近は便座はウオシュレット（温水洗浄便座）が標準装備になりつつあります。

賃貸住宅でも新しいアパートやマンションならばウオシュレットが装備されているのではないでしょうか。

とにかく寒い冬でも便座が温かくてトイレを快適に過ごすことができます。

大東建託設計施工管理の木造アパート。

そして筆者の小規模マンションでも、全部屋のウオシュレットが装備されています。

ところでこのウオシュレット、とても利便性の高い設備ですが、その一方で、時々故障することがある機器でもあります。

多くの場合、電気を動力源としていますが、電気系統の故障などで、便座が温かくならなくなったとか、洗浄機能が動かなくなったなどのトラブルが生じることがあります。

先日のことですが筆者の小規模マンションでもそのようなトラブルがありました。

今回の故障は、洗浄機能が動かなくなったというものです。

そこで早速、管理会社の大東建託パートナーズに連絡を入れました。

オーナー専用の電話番号に電話すると、大東建託パートナーズの担当支店の受付のスタッフに電話がかかります。

この時に、故障の内容、また故障した設備と、さらに品番を伝えます。

すると、物件担当者から後ほど電話連絡するとのこと。

入居者さんの契約更新が完了！！　アレ？家賃が下がっている

以前のことですがコロナのために緊急事態宣言などが発令され、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供している大東オーナーマイページにログインして閲覧しても、建物定期報告書は更新されませんでした。

大東建託パートナーズによる建物定期点検も通常は2カ月に1回程度行われているのですが、今回は前回から4カ月後に行われていました。

ところで、この建物定期報告書のなかには、入居者さんの契約更新完了状況のページがあります。

大東建託グループの物件に入居した場合、住居の場合は2年で契約更新となります。

ちなみにテナント部屋の場合は3年の契約更新です。

ところで今回は4カ月ぶりの更新された建物定期報告書で、契約更新完了状況も2部屋の入居者さんの契約更新が完了していました。

そのうちの1部屋は前回と同じ家賃での更新となっており想定通りの結果です。

そしてもう1部屋も前回と同じ家賃での更新だろうと思いきや・・

あれ・・

家賃が・・

家賃が安くなっている

ではありませんか。

しかも2000円も安くなっています。

なぜだと深刻に考えてしましました。

これまでの入居者さんの契約更新といえば家賃は前回と同じか、あるいは1000円値上げになっていることもありました。