地震保険料がやはり値上げ 大きな地震が多発すると
大東建託設計施工管理のアパート。駅から徒歩２０分ほどのエリアだが満室を維持している。
アパートマンションオーナーであるならば自物件に損害保険をかけていることでしょう。
筆者も大東建託パートナーズ管理の物件を父から相続しましたが、父がオーナーだった時に、損害保険に加入していました。
どうやら大東建託の担当支店から提案された損害保険に加入していたようです。
そしてこの損害保険ですが、５年で更新を迎えます。
ところでこの損害保険ですが、風雨水害補償付帯の火災保険と地震保険です。
このなかの地震保険ですが、意外と保険料が高いのですが、外すこともできません。
筆者の物件のあるエリアは阪神地区にありますが、今から数十年以上も昔に、あの阪神大震災を経験しているだけにもしも大地震が発生したらという心配もありますので、やはり念のために高い保険料を支払ってでも加入しておきたいと思います。
あの阪神大震災の時は、木造家屋の多くが半壊や全壊してしまいましたが、RC造りのマンションも１階部分が潰れたり、建物全体が斜めに傾いてしまいやむえず解体した建物も少なくありませんでした。
ですから揺れの大きな地震の場合、RC造りだとして大丈夫ではないことを目のあたりにしました。
当時は地震保険に加入していなかった、分譲マンション区分所有者も多かったようですが、マンションには住めなくなっても、住宅ローンは返済し続けなければならないという大変な状況に直面した区分所有者たちの問題も取りざたされた時でもありました。
入居者の家賃が下がってもオーナーへの賃料は変わらなかった
小規模マンションオーナーの筆者は、大東建託パートナーズにマンションの管理を行ってもらっています。
そして大東建託パートナーズがオーナーに支払う賃料ですが、最初の10年間は一定で、その後、5年ごとに賃料の見直しが行われます。
ところで入居者の場合の家賃の更新は2年ごとに行われます。
そしてあまりにも家賃が安い場合は、この更新時に家賃が値上げになることもありますが、しかし多くの場合は、家賃は変わらないケースがほとんどです。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
ところで長年、入居してくださっている入居者の場合、やや家賃が割高になっているということもあります。
しかしそれでも大抵の場合は、更新後も家賃が変わらいことが多いと思うのですが、時々ですが、更新時に家賃の値下げ交渉を大東建託パートナーズと行う入居者がいます。
筆者のマンションでも、10年以上入居してくださっている方がおられますが、当初の家賃が72000円でした。
その間、査定家賃も数千円ほど下がりましたが、しかし家賃は72000円のままで、その基準でオーナーへの支払いも行われていました。
そして何年もの間、72000円の家賃だったのですが、少し前の更新後に家賃が70000円になっていました。
どうやら家賃交渉を大東建託パートナーズと行ったようです。
それで家賃が72000円から70000円になった月からオーナーに支払われる賃料も70000円が基準になり減額になるものと思っていました。
住居を会社に賃貸してもらうことのメリット 持ち家は賃貸にすることも
サラリーマンの多くは、所得税そして住民税を源泉徴収されています。
そして社会保険料も給料からひかれます。
例えば月収50万円の方の場合、配偶者1人扶養1人とした場合
社会保険料で引かれる分 年間約70万円
所得税 年間約24万円
住民税 年間約26万円
となり600万円の年収から約120万円が引かれ手取りは480万円になってしまうケースがあります。
しかしその場合もお金を節約するための打つ手はあります。
それは
会社の借り上げ制度を活用することです。
例えば賃貸物件に住んでいるならば、大家と本人との契約形態を大家と会社の契約形態に変更し、借り上げ住宅にしてみることができるかもしれません。
そうするならば、これまで支払っていた賃貸料を大幅に下げることができますし、会社側も経費を膨らませることができます。
筆者の所有物件も40～50％は会社の借り上げ住宅という形態の契約になっていて多くの会社に活用されています。
しかも大家にとっても社宅として賃貸してくれることは、ありがたいことで転勤等で退去されることがあるにしても、転勤がなければ、たいがいは長く借りてくださり安定した入居者さんということで、大家サイドからも歓迎です。
光ネクストマンションタイプ全戸型導入する場合の費用((+_+))
インターネット無料の物件が増えてきた・・。
最近はアパートマンション供給過剰のためか空室率が２割ともいわれています。
そして将来的には空室率が３割になるともいわれています。
３割となると１カ月の家賃収入が満室の場合に１００万円とすると、３割が空室となると３０万円減の７０万円となります。
例え空室の家賃保証がある一括借り上げであっても、空室率が３割ともなると家賃は下落し、オーナーに支払われる賃料も下落していくことでしょう。
そこで空室対策の１つとして最近行われているのが、アパートマンションの
全戸数インターネット無料サービスです。
既に分譲マンションでは導入済のマンションも少なくありませんが、賃貸アパートマンションでも導入しているところがあります。
筆者の知人宅マンションでも築年数のたったマンションですが、阪神地区では幾らかのシュアがあるケーブルテレビベイコム（インターネットも使い放題）を入居者にはマンションオーナーの取り計らいで格安料金で利用できると言っていました。
ところでインターネットの光といえば最もメジャーなのは、やはりNTTの光サービスではないでしょうか。
以前の記事
「NTTからのフレッツ光についての勧誘電話」
で書きましたように、電話でNTT本社のマンション担当者から、サービスの提案についての、お話があるということで、訪問を受けることにしました。
マンション選びは野村不動産か長谷工が良いと言われる理由
マンションをブランドで選んでも、施行不良に遭うこともある。
ここ２年ほど、マンション建設における施行ミスが相次ぎました。
このニュースはマンションオーナーにとっても、さらに分譲マンションを買った人たちにとっても不安にならせる事柄です。
ではどこのマンションを買うと安心なのでしょうか。
実際のところ売主が大手財閥系であっても、施行ミスが起きています。
記憶にまだ残っている川崎市のマンションの施行ミス事件の売主は、三井系の販売でした。
いわゆる売主が大手で名の知れた企業であっても欠陥マンションの可能性があるのです。
しかもマンションは同じものが１つとしてない商品ともいえます。
同じ間取りでも外の風景は異なりますし、現場で作業を行う職人の能力も異なってきます。つまり同じ建物内でも、あたりとはずれがあるのです。
つまりブランド力が通用しない世界なのです。ではどうすればいいのでしょうか。
ブラック企業にノミネートされなかった企業☻建設業界では・・
大東建託施行管理のマンション。
以前に書いた記事は
というものでしたが赤旗２０１７年１１月２７日の記事から大東建託社員のうちに労働組合の結成の動きがあることについてふれました。
どうやら社内にも会社の経営の仕方に不満を持っている社員もおられるようです。
しかし大東建託はブラック企業かどうかとなると、私にはわかりません。
例えばブラック企業大賞というものがありますが2017年11月27日に第6回ブラック企業大賞ノミネート企業が発表されました。
１．ゼリア新薬工業株式会社
２．株式会社いなげや
３．パナソニック株式会社
４．新潟市民病院
５．日本放送協会（ＮＨＫ）
６．株式会社引越社・株式会社引越社関東・株式会社引越社関西
７．大成建設株式会社・三信建設工業株式会社
８．大和ハウス工業株式会社
９．ヤマト運輸株式会社
となっています。
このなかには大東建託はノミネートされておらず、おそらくは昨年もノミネートされていなかったと思います。
このブラック企業大賞の企画委員会には大学の教授やジャーナリスト、弁護士、労働組合関係の方など様々な分野の方たちが含めれており、ノミネート企業が選ばれているようです。
そして上記のノミネート企業はいずれもニュースなどでも労働基準監督署から是正勧告を受けたとか、元従業員から提訴されたといった企業です。
ぼったくりが横行する不動産業界 ぼったくられないためには・・
不動産建設業界はなぜかよく儲かっている。
筆者の知り合いに、個人として水道事業をしている方がいるのですが、その方に言わせると、同じ水道工事を行っても顧客が、普通の人の場合と、いわゆる富裕層の人とでは、工事費の請求が違うんだそうです。
つまりはお金のある富裕層の顧客には、通常の価格よりも割高な工事費を請求するんだそうです。
つまりは「金のあるところから金を取れ」ということなんだと思いますが、そういった事を悪気もなく言っていました。
さらに以前に大東建託パートナーズの物件の担当者に、「いい税理士さん、いませんか、いたら紹介してほしい」と言ったことがあるのですが、その時に担当者が言ったことは「物件のオーナーをしていると、お金があると思われて、高い税理士報酬を請求される場合がある」と言われたことがあります。
最近は税理士報酬は、どのような報酬体系にするかは税理士さんに任されており、税理士さんによっては「お金の取れるところからお金を取る」という姿勢から、物件オーナーには割高な請求をされることがあるということのようです。
残念なことにビジネスの世界には「お金のあるところからとにかくお金を取る」という考え方があり、同じサービスを提供していても顧客によって、請求額が違うということはよく見られることです。
賃貸住宅の家賃 どのように使われているか？決して無駄な出費ではない
持ち家がいいのか、それとも賃貸暮らしがいいのか、この件では意見が大きく分かれています。
最近読んだある記事によると、家賃を支払い続けることは結局のところ損をしていることになるといった主張の記事をみかけました。
綿密に計算したうえでの主張のようですが、部分的には正しいと思います。
駅と直結した分譲マンション。
しかし家賃には、もともと賃貸住宅にかかっている固定資産税や、お部屋のなかの設備の維持管理費用などが含まれています。
そして視点を変えてみると、持ち家や分譲マンションに住んだとしても、固定資産税やお部屋の設備の維持管理費用は、不動産所有者が支払わなければならず結局のところは同じではないのかと思います。
なので家賃に含まれる固定資産税等などは、無駄の出費というわけではありません。
さらに賃貸住宅の設備よりも、持ち家などに備わっている設備のほうがグレードが高いという主張も書かれていました。
確かに多くの場合、その通りです。
しかし自家用車を例にしてみると、自家用車も買った当初は、最新の機能が搭載されていたかもしれませんが、しかし数年以上も乗り続けていると、その機能も最新のもではなくなり、だんだんと時代遅れのものになっていきます。
レオパレス21オーナーが訴訟で勝利をしたケース
レオパレス21に大いに不満を持つアパートオーナーたちで結成されたLPオーナー会。
レオパレス21にとっても厄介な存在でしが、一部のレオパレス21のアパートオーナーさんたちからも、うっとしがらているようです。
ところでLPオーナー会の後ろ盾をえたオーナーさんたちが、レオパレス21を相手に何件もの裁判をおこしてきました。
そしてその判決はというと、ことごとくオーナーさんたちが
敗訴となってきました。
やはり借地借家法の壁が厚いのか、形の上ではオーナーさんからアパートを借りているレオパレス21側が法的には有利になるようです。
しかし最近に判決が下された岐阜地裁においては、オーナー側に有利な判決が下されたようです。
全国賃貸住宅新聞2020/3/16の「賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴」という記事には
レオパレス21(以下、レオパレス:東京都中野区)と一括借り上げ契約をしているオーナーが、同社に対して家賃減額契約の取り消しを求めて起こした訴訟で、2月28日、岐阜地裁はオーナー側の主張を認める判決を下した。
賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴 :: 全国賃貸住宅新聞 (zenchin.com)
と報じました。
マンション大規模修繕の汚い商習慣 この業界のモラルは疑わしい？
アパートやマンションの多くは１０年以上もすると、建物の防水等を防ぐための大規模修繕工事が行われます。
そのことは賃貸住宅でも分譲マンションでも同じです。
そしてそのさいには、「大規模」という名がつくとおり大々的な修繕が行われるわけですから当然それなりの費用もかかってきます。
ところで近年になって大規模修繕工事にまつわる様々な問題点がメディアで取り上げられるようになりました。
そして２０１７年１０月でしたがNHKの晩の１０時から放送されているクローズアップ現代でも率直に取り上げられました。
新聞等でも、この問題について取り上げられていましたが、テレビでこのテーマ扱った番組を見たのは初めてです。
おそらく
このNHKの番組を見た分譲マンションの区分所有者
さんたちは怒りを覚えたことでしょう。
ところで問題点となるのは主に２つてんにあるように思います。
その１つですが、分譲マンションが大規模修繕工事を行うさいは、管理組合が設計事務所などにその依頼を行います。
すると設計事務所が、建物を調査などを行いまた施行業者の選定を行います。
もちろん設計事務所は依頼を受けて作業に取りかかるわけですが、そのさいにコンサルタント料を管理組合に請求します。
そしてそのことは正当な事であり、問題ではありません。